איל יוסינגר
New member
בונים בית? 10 מושגים שחייבים להכיר
כל מי שבונה את ביתו בפעם הראשונה, נכנס במהרה לעולם שלם של מושגים מעולם התכנון, האדריכלות והבנייה. ערכתי עבורכם רשימה של עשרה מושגי ייסוד, שכדאי ורצוי להכיר כבר מההתחלה.
לשימושכם בהנאה, ושיהיה בהצלחה!
1. גרמושקה
גיליון נייר ארוך, עליו מודפס סט התכניות הדרושות לקבלת היתר בנייה.
בגרמושקה מוצג המבנה מכל עבריו, לרבות תכניות של הקומות וחתכים (חתכים=מעין תכנית ניצבת לקרקע המציגה את ממד הגובה). כן מצורפת טבלת שטחים ושימושים של המבנה, מידע אודות שימוש בזכויות הבנייה במגרש,
תכנון המרחב המוגן ועוד.
אגב, המילה ״גרמושקה״ הושאלה מהשפה הרוסית, ופירושה ״אקורדיון״. השם התקבל הודות לסט התכניות המקופל קיפולים רבים כמו אקורדיון ארוך.
2. היתר בניה
אישור חוקי להקמת מבנה. האישור ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, האחראית על האזור הספציפי בו נמצא המגרש ויוקם הפרויקט. אישור בנייה ניתן לאחר הגשת בקשה להיתר, הכוללת תכנון של המבנה ופיתוח השטח, בדגש על חזיתות הבית וחלוקת השטחים.
את הבקשה להיתר מגיש בעל מקצוע כאדריכל, בשם הבעלים. הבקשה מועברת לבדיקה על ידי בודקי תכניות של הרשות המקומית, ובמידה ועומדת בתנאי הסף שנקבעו בתב״ע ובתקנות המקומיות, עוברת לאישור על ידי הועדה המקומית. הליך זה נמשך לרוב מספר חודשים (4-6 חודשים במרבית הרשויות), ובסופו ניתן היתר בניה, או סירוב.
הערות לתכנית או סירוב נשלחות במכתב אל מגיש הבקשה והבעלים, וניתן לרוב לשנות או לתקן את הסעיפים הטעונים עדכון.
3. תב"ע
ראשי תיבות של ״תכנית בנין עיר״, התב״ע היא אוסף כללים והנחיות באשר לתכנון והפיתוח הפיזי של המרחב הבנוי. לכל יישוב תב״ע משלו, שהיא נגזרת של תכנית המתאר המחוזית והארצית. תב״ע מורכבת משני מסמכים עיקריים: שרטוט צבעוני, ותקנון כתוב. לעיתים ישנו גם מסמך הנקרא ״נספח בינוי״, שהוא פירוט המתייחס לשכונה או אזור בעלי הנחיות מיוחדות.
איזה מידע רלוונטי יש בתב״ע?
לקראת החלטה על רכישת מגרש חדש, כדאי לעיין בתב״ע המקומית הרלוונטית אליכם (ניתן לעיין בתבעו"ת באתר משרד הפנים או בפנייה ישירות לרשות התכנון המקומית). מן התב״ע תוכלו ללמוד מה עתיד להיבנות באזורכם, ומהם זכויות הבניה שלכם במגרש. נתונים כגון זכות למרתף, חניות מקורות, פרגולות ועוד מוגדרים בנספחי התב״ע שלכם. נתונים כגון אזורים פתוחים וירוקים, אזורי פיתוח מסחר או תעסוקה בקרבתכם עשויים בהחלט להשפיע על ההחלטות שלכם.
4. טופס 4 ותעודת גמר בניה
לקראת סיום הבניה, בעל ההיתר יכול להגיש בקשה לחיבור המבנה לחשמל, מים וטלפון. בקשה זו תיבדק על ידי מהנדס הועדה המקומית, ותאושר במידה והמבנה ראוי למגורים או לשימוש שאליו נועד. לעיתים, מתקבל טופס זה (המכונה "טופס 4") ללא השלמה של עבודות שונות, כגון פיתוח, חניות וכיוב׳, בכפוף להתחייבות המבקש להשלמתן של העבודות הנדרשות. לאחר גמר העבודות כולן ובכפוף לבדיקת מהנדס הועדה, תנופק למבנה ״תעודת גמר״.
5. תיק מידע
לפני הגשת בקשה להיתר בניה, על המבקש לפנות למחלקת ההנדסה של רשות התכנון המקומית ולבקש ״תיק מידע״. תיק המידע כולל את כלל ההנחיות התכנוניות החלות על המגרש. תיק המידע הנו נגזרת של התב״ע, וכן עשוי לכלול הנחיות נוספות הניתנות על ידי רשויות כגון רשות שדות התעופה, רשות העתיקות, כיבוי אש ועוד.
הבקשה לתיק מידע נעשית באמצעות טופס שניתן בעל רשות תכנון, או באמצעות האינטרנט ברשויות שהחלו לפעול תחת השירות של ״ממשל זמין״. פקידי הועדה מכינים את תיק המידע, אשר יונפק תוך 30 יום מתאריך הבקשה.
ברוב המקרים, מי שיטפל בבקשה לתיק מידע יהיה האדריכל שלכם.
6. אדריכל
המתכנן הראשי של המבנה, מוביל את תהליך הבנייה משלב החלומות והצרכים ועד להגשמה בחומר. אדריכל מופקד על שדות ידע נרחבים, מנושאים טכניים כשיטות בנייה, אינסטלציה וחשמל, ועד נושאים פסיכולוגיים, חברתיים, אמנותיים וכלכליים.
האדריכל יסייע לכם לגבש תמונת צרכים מפורטת (פרוגרמה), ויציג לכם חלופות תכנון באמצעות שרטוטים ומודלים ממוחשבים. את התכנון הרצוי יהפוך האדריכל לבקשה להיתר, ולאחר קבלת ההיתר לסט תכניות בנייה עבור הקבלנים השונים.
האדריכל מנחה ומוביל את צוות היועצים לתכנון. במקרה של בית פרטי, היועצים המתחייבים הם קונסטרוקטור ומהנדס אינסטלציה, אך לא מן הנמנע לשכור יועצים נוספים כמתכנן גן ונוף, יועץ בניה ירוקה, עורך הדמיות מחשב, יועץ אזעקות, בית חכם ועוד.
7. קונסטרוקטור
מתכנן שלד המבנה. תפקידו בקצרה- לוודא כי המבנה המתוכנן יעמוד ולא יקרוס. זאת מתוך התאמה לתקנים שונים הקשורים לסוג הבטון, כמות הברזל, ממדים של עמודים, רצפות, גגות ועוד. קונסטרוקטור הוא מהנדס או הנדסאי בניין, שהוסמך לתכנן ולחתום על היתרי בנייה. בישראל, מרבית הקונסטרוקטורים יודעים לתכנן שלד בטון, שהוא הנפוץ מבין שיטות הבנייה. יחד עם זאת, שלד המבנה יכול להיות עשוי גם מפלדה, פלדה דקת דופן או אפילו עץ. קיימות גם שיטות בנייה מסורתיות ונפוצות פחות כבנייה באבן או בנייה בבוץ / אדמה נגוחה ועוד. במבנים כאלה, מומלץ לשכור את שירותיו של קונסטרוקטור שמכיר ומוסמך לתכנן בשיטה הרלוונטית.
8. קו מגרש / קו בנין
המגרש שבבעלותכם תחום בקו המגרש, קו תכנוני תיאורטי שתפקידו להציג את הגבול של מגרשים. קו מגרש מגדיר היכן מסתיים המגרש שלכם, ומתחיל מגרשו של השכן, שטח ציבורי, קצה השכונה, מדרכה ציבורית וכיו"ב׳.
אף שהמגרש כולו יכול להיות רשום על שמכם, את הבית מותר להקים בשטח קטן מזה, הנקרא ״קווי בניין״. קווי הבניין נועדו בכדי לאפשר מרחק נעים בין חזיתות של שני בתים שכנים. על מנת שלא תפתחו חלון היישר לתוך ביתו של השכן או להיפך, נקבעו בישראל קווי בניין בצדי המבנה של 4 מטרים.
9. זכויות בניה
זכויות בנייה מתייחסות לשטח הבנוי המותר במגרש. זכויות בנייה מוצגות כאחוזים משטח המגרש הכללי, כך שאם לדוגמא בבעלותכם מגרש של 500 מ״ר וזכויות הבניה הן 50%, מותר לכם לבנות בשטח של 250 מ״ר.
כמובן שאין לחרוג מקווי הבניין או ממספר הקומות והגובה הכללי המותר בתב״ע.
10. בניה ירוקה
המושג "בניה ירוקה" מתייחס לשלל פעולות תכנון ובנייה, התואמות השקפת עולם של שיפור הבריאות, הנוחות וההגנה על משאבי הטבע והסביבה. בניה ירוקה מתחילה בתכנון אדריכלי נכון, המתחשב בתנאי האקלים הספציפיים, לרבות משטר הרוחות, אחוזי הלחות, כיווני המגרש ביחס לשמיים, כמות וסוגי המשקעים ועוד. בבנייה ירוקה עושים שימוש בחומרי בנייה בעלי השפעה מזיקה נמוכה הן לאדם והן לסביבה. נמנעים מחומרים תעשייתיים בעלי פוטנציאל רעיל, ומקפידים על מוצרים ממקור אחראי.
בניית בית בבנייה ירוקה מאפשרת חיסכון של כ-30% מעלויות האנרגיה לחימום וקירור בשנה, מבטיחה בית מואר באור טבעי מפוזר ונעים, וסביבה נוחה יותר מבחינה תרמית, אקוסטית ובריאותית.
עלות הבנייה הירוקה הנה כ-10%-15% יותר מבנייה רגילה, אך פעולות תכנוניות פשוטות (כגון הפנייה נכונה של הבית והחלונות) יכולות לשפר משמעותית את המגורים ללא תוספת עלויות כלל.
בנייה נעימה ומוצלחת לכולם
כל מי שבונה את ביתו בפעם הראשונה, נכנס במהרה לעולם שלם של מושגים מעולם התכנון, האדריכלות והבנייה. ערכתי עבורכם רשימה של עשרה מושגי ייסוד, שכדאי ורצוי להכיר כבר מההתחלה.
לשימושכם בהנאה, ושיהיה בהצלחה!
1. גרמושקה
גיליון נייר ארוך, עליו מודפס סט התכניות הדרושות לקבלת היתר בנייה.
בגרמושקה מוצג המבנה מכל עבריו, לרבות תכניות של הקומות וחתכים (חתכים=מעין תכנית ניצבת לקרקע המציגה את ממד הגובה). כן מצורפת טבלת שטחים ושימושים של המבנה, מידע אודות שימוש בזכויות הבנייה במגרש,
תכנון המרחב המוגן ועוד.
אגב, המילה ״גרמושקה״ הושאלה מהשפה הרוסית, ופירושה ״אקורדיון״. השם התקבל הודות לסט התכניות המקופל קיפולים רבים כמו אקורדיון ארוך.
2. היתר בניה
אישור חוקי להקמת מבנה. האישור ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, האחראית על האזור הספציפי בו נמצא המגרש ויוקם הפרויקט. אישור בנייה ניתן לאחר הגשת בקשה להיתר, הכוללת תכנון של המבנה ופיתוח השטח, בדגש על חזיתות הבית וחלוקת השטחים.
את הבקשה להיתר מגיש בעל מקצוע כאדריכל, בשם הבעלים. הבקשה מועברת לבדיקה על ידי בודקי תכניות של הרשות המקומית, ובמידה ועומדת בתנאי הסף שנקבעו בתב״ע ובתקנות המקומיות, עוברת לאישור על ידי הועדה המקומית. הליך זה נמשך לרוב מספר חודשים (4-6 חודשים במרבית הרשויות), ובסופו ניתן היתר בניה, או סירוב.
הערות לתכנית או סירוב נשלחות במכתב אל מגיש הבקשה והבעלים, וניתן לרוב לשנות או לתקן את הסעיפים הטעונים עדכון.
3. תב"ע
ראשי תיבות של ״תכנית בנין עיר״, התב״ע היא אוסף כללים והנחיות באשר לתכנון והפיתוח הפיזי של המרחב הבנוי. לכל יישוב תב״ע משלו, שהיא נגזרת של תכנית המתאר המחוזית והארצית. תב״ע מורכבת משני מסמכים עיקריים: שרטוט צבעוני, ותקנון כתוב. לעיתים ישנו גם מסמך הנקרא ״נספח בינוי״, שהוא פירוט המתייחס לשכונה או אזור בעלי הנחיות מיוחדות.
איזה מידע רלוונטי יש בתב״ע?
לקראת החלטה על רכישת מגרש חדש, כדאי לעיין בתב״ע המקומית הרלוונטית אליכם (ניתן לעיין בתבעו"ת באתר משרד הפנים או בפנייה ישירות לרשות התכנון המקומית). מן התב״ע תוכלו ללמוד מה עתיד להיבנות באזורכם, ומהם זכויות הבניה שלכם במגרש. נתונים כגון זכות למרתף, חניות מקורות, פרגולות ועוד מוגדרים בנספחי התב״ע שלכם. נתונים כגון אזורים פתוחים וירוקים, אזורי פיתוח מסחר או תעסוקה בקרבתכם עשויים בהחלט להשפיע על ההחלטות שלכם.
4. טופס 4 ותעודת גמר בניה
לקראת סיום הבניה, בעל ההיתר יכול להגיש בקשה לחיבור המבנה לחשמל, מים וטלפון. בקשה זו תיבדק על ידי מהנדס הועדה המקומית, ותאושר במידה והמבנה ראוי למגורים או לשימוש שאליו נועד. לעיתים, מתקבל טופס זה (המכונה "טופס 4") ללא השלמה של עבודות שונות, כגון פיתוח, חניות וכיוב׳, בכפוף להתחייבות המבקש להשלמתן של העבודות הנדרשות. לאחר גמר העבודות כולן ובכפוף לבדיקת מהנדס הועדה, תנופק למבנה ״תעודת גמר״.
5. תיק מידע
לפני הגשת בקשה להיתר בניה, על המבקש לפנות למחלקת ההנדסה של רשות התכנון המקומית ולבקש ״תיק מידע״. תיק המידע כולל את כלל ההנחיות התכנוניות החלות על המגרש. תיק המידע הנו נגזרת של התב״ע, וכן עשוי לכלול הנחיות נוספות הניתנות על ידי רשויות כגון רשות שדות התעופה, רשות העתיקות, כיבוי אש ועוד.
הבקשה לתיק מידע נעשית באמצעות טופס שניתן בעל רשות תכנון, או באמצעות האינטרנט ברשויות שהחלו לפעול תחת השירות של ״ממשל זמין״. פקידי הועדה מכינים את תיק המידע, אשר יונפק תוך 30 יום מתאריך הבקשה.
ברוב המקרים, מי שיטפל בבקשה לתיק מידע יהיה האדריכל שלכם.
6. אדריכל
המתכנן הראשי של המבנה, מוביל את תהליך הבנייה משלב החלומות והצרכים ועד להגשמה בחומר. אדריכל מופקד על שדות ידע נרחבים, מנושאים טכניים כשיטות בנייה, אינסטלציה וחשמל, ועד נושאים פסיכולוגיים, חברתיים, אמנותיים וכלכליים.
האדריכל יסייע לכם לגבש תמונת צרכים מפורטת (פרוגרמה), ויציג לכם חלופות תכנון באמצעות שרטוטים ומודלים ממוחשבים. את התכנון הרצוי יהפוך האדריכל לבקשה להיתר, ולאחר קבלת ההיתר לסט תכניות בנייה עבור הקבלנים השונים.
האדריכל מנחה ומוביל את צוות היועצים לתכנון. במקרה של בית פרטי, היועצים המתחייבים הם קונסטרוקטור ומהנדס אינסטלציה, אך לא מן הנמנע לשכור יועצים נוספים כמתכנן גן ונוף, יועץ בניה ירוקה, עורך הדמיות מחשב, יועץ אזעקות, בית חכם ועוד.
7. קונסטרוקטור
מתכנן שלד המבנה. תפקידו בקצרה- לוודא כי המבנה המתוכנן יעמוד ולא יקרוס. זאת מתוך התאמה לתקנים שונים הקשורים לסוג הבטון, כמות הברזל, ממדים של עמודים, רצפות, גגות ועוד. קונסטרוקטור הוא מהנדס או הנדסאי בניין, שהוסמך לתכנן ולחתום על היתרי בנייה. בישראל, מרבית הקונסטרוקטורים יודעים לתכנן שלד בטון, שהוא הנפוץ מבין שיטות הבנייה. יחד עם זאת, שלד המבנה יכול להיות עשוי גם מפלדה, פלדה דקת דופן או אפילו עץ. קיימות גם שיטות בנייה מסורתיות ונפוצות פחות כבנייה באבן או בנייה בבוץ / אדמה נגוחה ועוד. במבנים כאלה, מומלץ לשכור את שירותיו של קונסטרוקטור שמכיר ומוסמך לתכנן בשיטה הרלוונטית.
8. קו מגרש / קו בנין
המגרש שבבעלותכם תחום בקו המגרש, קו תכנוני תיאורטי שתפקידו להציג את הגבול של מגרשים. קו מגרש מגדיר היכן מסתיים המגרש שלכם, ומתחיל מגרשו של השכן, שטח ציבורי, קצה השכונה, מדרכה ציבורית וכיו"ב׳.
אף שהמגרש כולו יכול להיות רשום על שמכם, את הבית מותר להקים בשטח קטן מזה, הנקרא ״קווי בניין״. קווי הבניין נועדו בכדי לאפשר מרחק נעים בין חזיתות של שני בתים שכנים. על מנת שלא תפתחו חלון היישר לתוך ביתו של השכן או להיפך, נקבעו בישראל קווי בניין בצדי המבנה של 4 מטרים.
9. זכויות בניה
זכויות בנייה מתייחסות לשטח הבנוי המותר במגרש. זכויות בנייה מוצגות כאחוזים משטח המגרש הכללי, כך שאם לדוגמא בבעלותכם מגרש של 500 מ״ר וזכויות הבניה הן 50%, מותר לכם לבנות בשטח של 250 מ״ר.
כמובן שאין לחרוג מקווי הבניין או ממספר הקומות והגובה הכללי המותר בתב״ע.
10. בניה ירוקה
המושג "בניה ירוקה" מתייחס לשלל פעולות תכנון ובנייה, התואמות השקפת עולם של שיפור הבריאות, הנוחות וההגנה על משאבי הטבע והסביבה. בניה ירוקה מתחילה בתכנון אדריכלי נכון, המתחשב בתנאי האקלים הספציפיים, לרבות משטר הרוחות, אחוזי הלחות, כיווני המגרש ביחס לשמיים, כמות וסוגי המשקעים ועוד. בבנייה ירוקה עושים שימוש בחומרי בנייה בעלי השפעה מזיקה נמוכה הן לאדם והן לסביבה. נמנעים מחומרים תעשייתיים בעלי פוטנציאל רעיל, ומקפידים על מוצרים ממקור אחראי.
בניית בית בבנייה ירוקה מאפשרת חיסכון של כ-30% מעלויות האנרגיה לחימום וקירור בשנה, מבטיחה בית מואר באור טבעי מפוזר ונעים, וסביבה נוחה יותר מבחינה תרמית, אקוסטית ובריאותית.
עלות הבנייה הירוקה הנה כ-10%-15% יותר מבנייה רגילה, אך פעולות תכנוניות פשוטות (כגון הפנייה נכונה של הבית והחלונות) יכולות לשפר משמעותית את המגורים ללא תוספת עלויות כלל.
בנייה נעימה ומוצלחת לכולם