מיסוי על קרן נדלן שיתופי בארהב

[מוכרחים להיות שמח5]

מיסוי על קרן נדלן שיתופי בארהב

השקעתי בקרן הגשמה.

קבלתי דוח שנתי שנוקה ממנו כבר 17% מס בארה״ב.

רשות המיסים בישראל השלימה לי את חובת המס לפי המס השולי שלי (מעל ל 40%).

האם זה סביר?
המניות שלי בחברה בע״מ שמשקיעה בנדלן מניב - נחשבת רווח מקרקעין שלי?
אני חשבתי שזה נחשב רווח הון וממוסה 25%.

זה גורם לכל ההשקעה שלי להיות לא כדאית.

איך אוכל לברר אם מס הכנסה טעה בקטלוג של הרווח כממוסה במס שולי?

אני שכיר. ללא רו״ח.

 

[vinney]

כדאי שתהיה עם רו"ח.

חברה בע"מ שמשקיעה בקרן שיתופית שמשקיע בנדל"ן חו"ל תחת אמנה - דבר עם רו"ח, תעשה לעצמך טובה.

 

[צבי ליך]

ההגדרה של חברה בע"מ מבלבלת

ההגדרה של חברה בע"מ בארה"ב (LLC) לא חופפת להגדרה בישראל.
&nbsp
בארה"ב ניתן לבחור שה-LLC תהיה שקופה לצרכי מס.
אם הגשמה בחרה באופציה הזו, אז הישות לא משלמת מס חברות, אבל מס הכנסה מייחס את ההכנסה אליך.
אם מדובר בישות שמשקיעה במקרקעין מחוץ לישראל, אז ההכנסה מסווגת כהכנסה מהשקעה במקרקעין מחוץ לישראל, ומס הכנסה מאפשר לך לבחור בין שני מסלולי מיסוי:
1. לשלם 15% מהכנסות, בניכוי פחת בלבד. לא מזכים אותך אפילו על המס ששולם בארה"ב. בהגשמה בד"כ מדובר על נכס ממונף שמעניק לדיירים שירותים מעבר לדירה (בריכה, שמירה, ניהול, וכו'), ולכן זה שלא מכירים בהוצאות המימון והתפעול של הנכס, יכול להפוך את המסלול לפחות כדאי.
2. לשלם מס שולי על הרווח הנקי המוכר בישראל. במסלול הזה נותנים לך גם זיכוי בגין המס ששולם בארה"ב. זה המסלול שבחרו עבורך.
&nbsp
ראה את המסלולים בעמוד 2 בקישור הבא:
https://taxes.gov.il/IncomeTax/documents/guides/investors2003.pdf
&nbsp
התבלבלת פה גם בין מס רווח הון, ומס על דיבידנד, אבל זה פחות חשוב.
כשיימכר הנכס, תמוסה בישראל בשיעור של 25% על רווח ההון הראלי (כנראה. אלא אם כן יהיו שינויים במיסוי).

 

[מוכרחים להיות שמח5]

מנסה להבין:

1. מסלול ה15%. על פניו אם שלמתי בארהב 17%. מסלול ה15% משתלם לי אם המס השולי שלי הוא יותר מ17+15 = 32. במקרה שלי המס הוא מעלה 40% אז דווקא המסלול הזה משתלם לי. לא?

2. המיסוי על רווח מהנכס ממוסה לפי מס שולי. אבל מכירת הנכס לא ממוסה לפי מס שולי? למה? זה נחשב רווח אחר לא חד פעמי?

 

[צבי ליך]

תפריד בין הכנסה לבין רווח

1. נניח שהשקעת 100,000$, ההכנסה שמיוחסת אליך הייתה 60,000$ (המספרים גבוהים בגלל המינוף. אני מניח LTV של 75% וריבית של 4%. כלומר- 100,000$ קונים ביצועים תפעוליים של השקעה של 400,000$), ההוצאות התפעוליות היו 30,000$, הוצאות ריבית היו 9,000$, והפחת לצרכי מס היה 15,000$. לכן, הרווח לצרכי מס היה 6,000$ (זה כמובן לא מה שאתה רואה בתזרים. בתזרים יש גם תשלום קרן, Capex, לא משלמים פחת, ויש גם הון חוזר. זה מאפשר להראות תזרים מדהים בשנים הראשונות, אבל לא מחזיק לאורך זמן).
   אני מניח שהאמריקאים ניכו לך 17% מהרווח, שזה בערך 1,000$.
   יש לך שתי אפשרויות.
   הראשונה- לשלם בישראל 15% מההכנסה בניכוי פחת. זה 15% מ-45,000$. זה 6,750$.
   השניה- להשלים בישראל למס השולי שלך על הרווח (ולא על ההכנסה). נניח ששיעור המס השולי שלך הוא 40%. 17% כבר שילמת, אז נשאר לך לשלם 23% מ-6,000$. זה 1,380$.
   בגלל המינוף, המספרים משתנים מאד בין פרויקט לפרויקט וקשה לדייק (יש פרויקטים שבהם הדייר משלם חשמל ומים לבעל הבית, ויש כאלה שהשירותים האלה רשומים על שמו. יש פרויקטים עם בריכה וחדר כושר שמגדילים את ההוצאות, וכו' וכו'), אבל זה בגדול.
   כל פרויקט והנתונים שלו, אבל קשה לי להאמין שבפרויקטים מהסוג של הגשמה יהיה כדאי לבחור במסלול של ה-15%.
   
2. אין לי תשובה לשאלה למה.
   על הכנסה מהשכרת נכס מקרקעין מחו"ל אתה משלם לפי אחד משני המסלולים למעלה (אם זה מוגדר כעסק, אז המסלול של ה-15% לא רלוונטי. זה לא המצב בהגשמה), ועל רווח ממכירה של נכס מקרקעין בחו"ל אתה משלם 25% מרווח ההון הריאלי.

 

[מוכרחים להיות שמח5]

המון תודה

 

[צבי ליך]

בכיף

מאחל לך שבשנים הבאות גם יהיו מסים לשלם.
אני סקפטי מאד מאד לגבי הגשמה.

 

[מוכרחים להיות שמח5]

פתאום גם אני. בייחוד שהמס ככ גבוה. ושמבקשים ממני לשכור רו״ח

כל הרווח נעלם אם אשלם שכ״ט

 

[מוכרחים להיות שמח5]

אגב, קרן הגשמה ענו לי תשובה מוזרה. הם לא מכירים את החוק?

תוכל בבקשה לעזור לי להבין במה הם טועים?

http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/982/182631487/{2}/{3}

 

[צבי ליך]

האם השקעת בחברה או שהלווית לה?

אם השקעת ישירות בבעלות/שותפות בחברה (זה מה ששיערתי), אז זו הכנסה מהשכרה של מקרקעין בחו"ל. אם זה המצב, אז הייתי בודק מול רו"ח מה הקומבינה פה (אולי יש לקונה בחוק שאני לא מודע אליה).
&nbsp
לעומת זאת, אם נתת הלוואה לחברה (יש להם גם מסלול כזה), אז זו באמת ריבית והם צודקים.

 

[vinney]

למה הם מדווחים ריבית?

 

[מוכרחים להיות שמח5]

מה הכוונה ריבית? הם מדווחים הכנסה

 

[vinney]

סוגים שונים של הכנסה ממוסים באופן שונה

הם מדווחים הכנסה מריבית, שזה סוג אחרי לגמרי של הכנסה משכירות נדל"ן. ריבית ממוסה באופן שונה, מטופלת באמנה באופן שונה, והמשמעות שלה שונה בהרבה מובנים (למשל - זה אומר שאין לך נכס למכור, אלא הלוואה לקבל החזר עליה).
&nbsp
האם נתת להם הלוואה? על מה הם משלמים לך ריבית?

 

[מוכרחים להיות שמח5]

אברר איתם. הם מתעלמים ממני בצורה נחרצת

 

[צבי ליך]

מתעלמים? פשוט תגיע לכנס השיווק הבא

היה כנס כזה היום.
לקראת הסוף יש אפשרות לשאול שאלות.
תוכל להפנות את השאלה ישירות אל חנן שמש או אבי כץ.

 

[מוכרחים להיות שמח5]

יפנו אותי לנציגה הרלבנטית של החברה

אחרי הכנס. והיא תתעלם.

מעניין איפה הכנס? אור יהודה?

 

[צבי ליך]

ברחוב גרניט 11, קריית אריה, פתח תקווה על הגג

זה כנס נורא נחמד. בין 50 ל-100 משקיעים.
בהתחלה אוכלים כל מיני מאפים, שותים יין, וכו'.
אחר כך יושבים, ויש פאנל שכולל את הצוות של הגשמה (לפעמים גם היזם מגיע) מספרים איזה נפלאים הם, וכמה שכדאי להשקיע אצלם, וכמה שהכל פשוט.
אחר כך יש זמן לשאלות מהקהל.
&nbsp
זה זמן מצוין בשבילך לקום ולשאול:
"אני השקעתי אצלכם בפרויקט X. דובר על תשואה Y ובפועל התשואה היא Z. מילא זה, אבל גם ממנה ניכו לי מס במקור לפי המס השולי שאני משלם.
אני מאד חושש להסתבך כי הם סיווגו את ההכנסה כריבית, ואני חושש שזה לא נכון. העניין מדיר שינה מעיניי.
מספר פעמים פניתי להגשמה להבהרות ומרחו אותי. אמרו לי לפנות לרו"ח על חשבוני, מה שהורג את מעט התשואה שנשארה.
לא ברור לי מה קורה, ואני מתכוון להציף את הנושא בכנסים עד שאקבל תשובה ראויה".
&nbsp
כשאתה עושה דבר כזה מול 50-100 משקיעים פוטנציאליים, היחס משתנה.

 

[מוכרחים להיות שמח5]

צודק. הזמן שלי להגיע לשם שווה כמעט כמו הרווח מההשקעה

שוחחתי עכשיו עם נציג של הגשמה.
הם הסבירו שהיזם יכול (וכך הגדיר)- את עודפי הכספים מההשקעה כריבית.

אני אפנה למס הכנסה בבקשה לתקן את הנושא.
מקווה שישתפו איתי פעולה.

 

[צבי ליך]

אם אתה עוד מושקע שם, זאת גישה לא נכונה

זה לא נותן שירות חד פעמי.
הם צריכים להבין שלא משתלם למרוח אותך.
גם אם זה עולה לך בשנה אחת של תשואה.
&nbsp
לגבי התגובה שלהם (שאני לא אתפלא אם הגיעה בעקבות השרשור הזה):
הייתי מבקש מהם אימייל קצר (רצוי מרו"ח או עו"ד ישראלי) שמאשר שזו הכנסה מריבית לפי פקודת מס הכנסה בישראל.

 

[מוכרחים להיות שמח5]

תודה. הם שלחו לי טפסים

אני מושקע שם. אבל כבר דווחתי למס הכנסה על שנתיים מתוך שלוש שנות השקעה. אם הדיווח שלי לא יוכל להיות מתוקן - זה די אבוד לי כבר.

הם שלחו לי בעבר טפסים שהגשתי למס הכנסה (שכנראה לא יודעים להתייחס אליהם)
k-1 שמפרט הכנסות מול הוצאות.
1042-s שמדווח על הרווחים כריבית.

לדעתך זה לא מספיק עבור מס הכנסה אם אלך שוב עם הטפסים ועם הספר שזו החלטה של מנהל הקרן להגדיר רווחים כריבית?