אני חושב שמה שהשואל המקורי שאל באמת נענה במצגת
שיחקת אותה. בזכותך פתחתי את התשקיף
קודם כל, צריך לזכור שהגשמה גירזנה עמלות בהיקפים גדולים גם כשלא היה תשקיף. ההבדל הוא שעכשיו הם חושפים אותן (ועוד נתונים שתכף ניכנס אליהם). עלות התשקיף עצמו היא בוודאי לא הסיפור כאן.
מדובר בהגשמה, אז יצאתי מנקודת הנחה שהמצגת לא מייצגת...
בגלל שהתעקשת להתעסק בעובדות (או יותר נכון מצגים. בכל זאת אלה נתונים שנמסרו ע"י הגשמה...), נאלצתי לעיין בתשקיף. מודה שלא קראתי את כולו.
אציין שלא מצאתי שם הערכה לגבי שווי הקרקע, ואני עדיין מעריך שמחיר המשולם על הקרקע לא משקף את השווי ההוגן.
לפי עמ' 2-3 בתשקיף, יש גם:
- דמי ייזום להגשמה של 763,000 שמשקיעי הגשמה משלמים
- עמלת רכישה ליזם של 1,277,000$, ועמלת פיתוח לחברה הקשורה ליזם של 3,492,000$ שחברת הנכס משלמת. למען הסר ספק, זה מעבר להחזר הוצאות למינרב, ומעבר לעלות העסקת מנהל פרויקט, ומעבר לחלק של מינרב והגשמה ברווחים. סה"כ 4,769,000$ שחצי מהם מגיעים ממשקיעי הגשמה. כלומר- 2,385,000$
אז משקיעי הגשמה משלמים להגשמה, מנרב, וחברה קשורה למנרב 4,222,000$ (לא כולל עלויות מנהל הפרויקט מטעם מנרב). יותר מרבע ממה שהשקיעו. שים את זה בצד.
בוא נעבור לחלק החשוב- סעיף 7.1.3 (עמ' 120 והלאה):
נותנים כל מיני נתוני תשואה שמחושבים באופן מעוות (בכל זאת, הגשמה...), אבל יותר חשוב- שלא כוללים השקעות שלא הסתיימו.
מפרטים שם קצת לגבי השקעות של הסתיימו (הרבה זמן חיכינו לזה):
- הגשמה הייתה מעורבת במעל 300 השקעות (למה לא נותנים מספר מדויק? תיכף נגיע לזה). אנחנו נניח שזה 300 עגול.
- 135 השקעות הושלמו. זה מספר מדויק. כלומר, סדר גודל של 165 השקעות טרם הושלמו.
- עכשיו יש ניסוח מעט לא ברור. "שיעור ההשקעות (מתוך כלל ההשקעות) שטרם הסתיימו ובעיכוב של מעל שישה חודשים" הוא 23%. העיכוב הממוצע בהשקעות כאלה הוא 19 חודשים. שים לב לניסוח המסורבל, ולזה שלא נותנים מספר מדויק, אלא "שיעור". הנה שיעור על "שיעור"- אם יש מספר מדויק, נותנים אותו, או שלפחות כותבים אותו ליד השיעור. במקרה הזה מדובר על מספר מוחלט של פרויקטים (כמו ה-135), אז למה לא כתבו את המספר המדויק פה? כנראה שהוא לא נעים...אני מעריך שהכוונה היא ל-23% מתוך ה-300.
כלומר, בערך 70 השקעות היו אמורות להסתיים כבר לפני יותר מחצי שנה, ועוד לא הסתיימו! העיכוב הממוצע הוא יותר משנה וחצי!!! זה יותר מחצי מההשקעות שכן הסתיימו!!!
בתחשיבי התשואה שלהם חלקן לא נכללות, וחלקן נכללות כאילו שהניבו תשואה 0 (כלומר- הניחו שאין הפסד). זה לא משהו שאפשר לתקן עם איזה פקטור. אין טעם להסתכל לא על התחזית שלהם, ולא על תשואות העבר שהם מפרסמים.
אולי (רק אולי) זה קשור לשורה הבאה בעמ' 2:
"במסגרת הליך בירור מנהלי שנפתח כנגד הגשמה, נדרשה הגשמה על ידי רשות ניירות ערך להעביר מסמכים לידי הרשות."
יש עוד הרבה דברים מעניינים בתשקיף, אבל אין לי כוח, ואני גם לא רואה צורך להיכנס לזה.
אני חושב שמה שהשואל המקורי שאל באמת נענה במצגת
הכוונה למצגת הפרוייקט שAEONF קישר אליה בהודעתו.
לפי ההערכות שלהם במצגת, הקמת הפרוייקט תעלה 183 מליון דולר. מתוך זה עלויות הבנייה בלבד מוערכות ביותר מ 90 מליון דולר.
זה אומר שההשקעה של 30,000$ באמת קונה רק כמה "בלטות" בבניין הזה - כי 30,000$ מהווים בערך עשירית של אלפית האחוז מעלות הפרוייקט.
בנוסף, על כל דולר שהיזמים מגייסים מהמשקיע הקטן הם לוקחים "מינוף" (הלוואה) של כ 10$. והבנקים שנותנים את ההלוואות האלו תמיד יקבלו את הכסף שלהם חזרה ראשונים...
אז עד כאן התשובה למה שהשואל שאל.
לעניין המצגת של הפרוייקט - היה מאוד מעניין לראות כמה דברים:
קודם כל - רשימת ה"אקסיטים" שבהם הגשמה "משוויצה" בעמוד 27 במצגת מראה 18 "אקסיטים". מתוכם 16 קרו בשנים 2013-2015.
יש ברשימה רק שני אקסיטים משנת 2016, מתוכם רק אחד הוא בארה"ב.
אין ברשימה בכלל אקסיטים משנת 2017 או שנת 2018 - למרות שמדובר במסמך שנכתב אחרי ה 6 באוגוסט 2018 (התאריך של התשקיף שהמסמך הזה לכאורה מסכם).
וזה לא ש"נגמר להם המקום בדף" - יש בדף שני חורים גדולים שהם מילאו בתמונות מאימג' בנק, שבהם אפשר היה בשקט להכניס עוד עשר (10) דוגמאות לאקסיטים...
מה שמעלה שאלות כמו:
האם היו אקסיטים בכלל בשנתיים האחרונות? אם לא - למה לא?
אם כן - למה הם לא "משוויצים" בהצלחות היותר טריות?
מה שעוד מעניין - בדף מספר 10 מוצגים שלושה פרוייקטים "דומים" של היזם מנר"ב בארצות הברית.
למה רק שלושה? כי, כמו שנראה בהמשך - זה כל מה שיש ליזם להראות...
וכשרואים את הפרוייקטים הללו מאוד בולט שיש בעייה - אף אחד מהפרוייקטים ה"דומים" לא מתקרב בכלל להיות דומה לפרוייקט הזה.
שלושת הפרוייקטים האחרים של היזם הם של בניינים בני 5 עד 7 קומות, עם עד 21 יחידות דיור.
הפרוייקט המוצע כאן הוא בניין של 35 קומות שבו יהיו 100 יחידות דיור.
מדובר בסדר גודל אחר לגמרי של פרוייקט.
זה פרוייקט גדול פי 6 (בכל אספקט שהוא - גובה, מספר יחידות דיור, כספית, סיבוך הנדסי...) מכל אחד מהפרוייקטים האחרים שהיזם הזה ביצע בארה"ב.
בנוסף - מסתבר מהכתוב שבעצם כל ההיסטורייה של היזם באזור ניו יורק התחילה בערך שילשום... בסך הכל הוא מעורב כיזם בארבעה פרוייקטים בעיר ניו יורק - שמתוכם שלושה הם פרוייקטים בשלבי בנייה ואחד בשלבי תכנון (הפרוייקט הזה?).
יתרה מזו - שניים מהם נמצאים בקושי בשלב התחלת בנייה (יסתיימו רק אחרי שנת 2020) והשלישי (שהוא הכי קטן מכולם - 14 יחידות דיור) כנראה באמצע בנייה.
כלומר - היזם הזה עדיין לא סיים בהצלחה (בטרמינולוגייה שלהם - "עשה אקזיט") אפילו פרוייקט בניה אחד בניו יורק. בלי בכלל לדבר על סדר הגודל של הפרוייקט הזה.
נראה לי שגם אם היו כותבים את האמת בצורה ברורה, לא היתה בעיה ל"הגשמה" למצוא 500 מהמרים בישראל שירצו לשים את כספם ברולטה הזו.
אבל במקום ללכת לכיוון הזה, הגשמה בחרו לכתוב מצגת שמטשטשת את הגודל של ההימור שהמשקיע לוקח כאן - כנראה כדי לכוון גם לקהל של "תמימים" ששואלים שאלות כמו "מה הסיכונים שצריך לבדוק לפני שבכלל מגיעים לפגישה".
