גוש 6410 בהוד השרון
- פותח הנושא מאי פלוס
- פורסם בתאריך
MrRoadRunner
New member
לא מכיר את התוכנית. באופן כללי -
האם וידאת ש142מ"ר אכן יספיקו לדירה?
האם וידאת שהחלקה שלך מיועדת למגורים? אולי לתעשיה? אולי שטח ציבורי? בית מלון? בית אבות? אולי הכל ואולי עדיין לא ידוע.
מה לגבי פיתוח? האם אפשרי? מה ימנע פיתוח בעתיד? (כביש,קוי חשמל,מבני ציבור, תשתיות)
ולבסוף - כמובן, המחיר. 2.1M לדונם.
האם וידאת ש142מ"ר אכן יספיקו לדירה?
האם וידאת שהחלקה שלך מיועדת למגורים? אולי לתעשיה? אולי שטח ציבורי? בית מלון? בית אבות? אולי הכל ואולי עדיין לא ידוע.
מה לגבי פיתוח? האם אפשרי? מה ימנע פיתוח בעתיד? (כביש,קוי חשמל,מבני ציבור, תשתיות)
ולבסוף - כמובן, המחיר. 2.1M לדונם.
אתה עונה על השאלה בשאלות?
לא ווידאתי את כל מה שאמרת, אשמח לדעת איך לעשות זאת.
הקרקע כרגע חקלאית, לפי התוכנית שהוגשה אי אפשר לדעת בדיוק למה החלקה מיועדת (באופן כללי כתוב: "שינוי יעוד מחקלאי לתעשיה עתירת ידע,מגורים,מוסדות צבור,ש.צ.פ. דרכים.") ולפי מה שאני מבינה רק לאחר ההפשרה עושים חלוקה של השטח. אני טועה?
תודה לך,
מאי
לא ווידאתי את כל מה שאמרת, אשמח לדעת איך לעשות זאת.
הקרקע כרגע חקלאית, לפי התוכנית שהוגשה אי אפשר לדעת בדיוק למה החלקה מיועדת (באופן כללי כתוב: "שינוי יעוד מחקלאי לתעשיה עתירת ידע,מגורים,מוסדות צבור,ש.צ.פ. דרכים.") ולפי מה שאני מבינה רק לאחר ההפשרה עושים חלוקה של השטח. אני טועה?
תודה לך,
מאי
תוכנית הר/1202 סטטוס, [סיכויים מול סיכונים]|ע
תוכנית הר/1202 הכוללת בתוכה גם את מכלול החלקות בגוש 6410 נמצאת ב"חיתוליה" [כפי שכבר כתבתי כאן בעבר] ההפקדה בוטלה עקב חלוף הזמן והשינויים הרבים שהועדה
המקומית התעקשה להוסיף בישיבות מול הועדה המחוזית מרכז, אחת מההחלטות החשובות הייתה להוציא את בעלי הקרקעות שהופקעו בעת סלילת כביש הרוחב בעורקי 531
[שנמצע עדין בהליכי סלילה שונים לאורכו] מתכנית זו,משמעות ההחלטה שבעלי הקרקעות שהופקעו לא ישותפו בעתיד בתכנית האיחוד וחלוקה [שטרם פורסמה] והועדה המקומית חייבת
לפצותם עפ"י ערכים שמאיים מורכבים.
בנתיים מתקדמים הליכי התכנון בוועדה המקומית בעצלתיים, וניתן לומר שהתכנית במתכונתה הסופית [שלפני התנגדויות] טרם הופקדה, לעירית הוד השרון יש תוכניות פיתוח מתקדמות
יותר בקרקעות נוספות מדרום מזרח לתכנית זו שלהם עדיפות על קידום תכנית זו.
בעתיד הרחוק [כ-10 עד 15 שנים] תצא תכנית הר/1202 להפשרה לקראת תכנון פרטני , בתוכנית זו אגב מתוכננים לא מעט מבני ציבור, ושטחי תעסוקה/מסחר ושום גורם פרטי לא יכול
להתחייב שבנתח קרקעי מסויים תקבלי זכות לדירה כזו או אחרת...
מכירת זכות לדירה בשלב מקדים של קידום תוכנית זו כשטרם הופצה/בוצעה איחוד וחלוקה היא "מעשה שלא יעשה" והמוכר לא יכול להתחייב בכתב שאכן הרוכש יקבל בכספו
זכות אמיתית לדירה, תנסי לדרוש התחייבות עם ערבות אישית מהמוכר וכשתסורבי תביני שהמוכר יודע שאינו יכול להבטיח , מה שאינו בסמכותו.
שווי הקרקע נכון להיום הוא כ- 800 ש"ח למ"ר ...ו...קחי בחשבון שטרם בוצעה ההפקעה לצרכי ציבור [כ-65 עד 70 אחוז מהשטח הקרקעי בתכנית] היום הקרקע מוגדרת חקלאית [פעילה] ברובה ובבוא היום יחולו על הרוכשים היטלי השבחה של 50 אחוז מהשווי השמאי החקלאי ולא יתחשבו במחיר המופקע הנדרש מהרוכשים לשלם היום.
אין ספק שמוכרי הקרקע מפקיעים מחירים מתוך ידיעה שבעתיד המיסוי הכבד יוטל על הרוכשים.
עכשיו תוכלי להחליט האם הרכישה של "זכות לדירה" שברור שלא תקנה לך ב..א..מ..ת זכות לדירה ובמחירה המופקע שווה לך.
ככלל "זכות לדירה" היא פיקציה שהוצאה ע"י משווקי המגרשים כדי להמחיש לרוכש התמים שמהרכישה תצא דירה...וזה לא המצב.
תוכנית הר/1202 הכוללת בתוכה גם את מכלול החלקות בגוש 6410 נמצאת ב"חיתוליה" [כפי שכבר כתבתי כאן בעבר] ההפקדה בוטלה עקב חלוף הזמן והשינויים הרבים שהועדה
המקומית התעקשה להוסיף בישיבות מול הועדה המחוזית מרכז, אחת מההחלטות החשובות הייתה להוציא את בעלי הקרקעות שהופקעו בעת סלילת כביש הרוחב בעורקי 531
[שנמצע עדין בהליכי סלילה שונים לאורכו] מתכנית זו,משמעות ההחלטה שבעלי הקרקעות שהופקעו לא ישותפו בעתיד בתכנית האיחוד וחלוקה [שטרם פורסמה] והועדה המקומית חייבת
לפצותם עפ"י ערכים שמאיים מורכבים.
בנתיים מתקדמים הליכי התכנון בוועדה המקומית בעצלתיים, וניתן לומר שהתכנית במתכונתה הסופית [שלפני התנגדויות] טרם הופקדה, לעירית הוד השרון יש תוכניות פיתוח מתקדמות
יותר בקרקעות נוספות מדרום מזרח לתכנית זו שלהם עדיפות על קידום תכנית זו.
בעתיד הרחוק [כ-10 עד 15 שנים] תצא תכנית הר/1202 להפשרה לקראת תכנון פרטני , בתוכנית זו אגב מתוכננים לא מעט מבני ציבור, ושטחי תעסוקה/מסחר ושום גורם פרטי לא יכול
להתחייב שבנתח קרקעי מסויים תקבלי זכות לדירה כזו או אחרת...
מכירת זכות לדירה בשלב מקדים של קידום תוכנית זו כשטרם הופצה/בוצעה איחוד וחלוקה היא "מעשה שלא יעשה" והמוכר לא יכול להתחייב בכתב שאכן הרוכש יקבל בכספו
זכות אמיתית לדירה, תנסי לדרוש התחייבות עם ערבות אישית מהמוכר וכשתסורבי תביני שהמוכר יודע שאינו יכול להבטיח , מה שאינו בסמכותו.
שווי הקרקע נכון להיום הוא כ- 800 ש"ח למ"ר ...ו...קחי בחשבון שטרם בוצעה ההפקעה לצרכי ציבור [כ-65 עד 70 אחוז מהשטח הקרקעי בתכנית] היום הקרקע מוגדרת חקלאית [פעילה] ברובה ובבוא היום יחולו על הרוכשים היטלי השבחה של 50 אחוז מהשווי השמאי החקלאי ולא יתחשבו במחיר המופקע הנדרש מהרוכשים לשלם היום.
אין ספק שמוכרי הקרקע מפקיעים מחירים מתוך ידיעה שבעתיד המיסוי הכבד יוטל על הרוכשים.
עכשיו תוכלי להחליט האם הרכישה של "זכות לדירה" שברור שלא תקנה לך ב..א..מ..ת זכות לדירה ובמחירה המופקע שווה לך.
ככלל "זכות לדירה" היא פיקציה שהוצאה ע"י משווקי המגרשים כדי להמחיש לרוכש התמים שמהרכישה תצא דירה...וזה לא המצב.
תודה על התשובה וכמה שאלות נוספות
כמו תמיד, כיף לקבל ממך תשובה מפורטת ומנומקת. תודה רבה!
שתי שאלות המשך יש לי:
1. בנוגע למחיר - לפי מה הערכת את שווי הקרקע כ- 800 ש"ח למטר?
באתר karakarank - השווי הוא 1750 ש"ח (אגב, מי עומד מאחורי האתר הזה? האם בעלי אינטרסים?)
2. בהנחה שלא מעניינת אותי באמת דירה, אלא השקעה שתניב תשואה יפה. לפי החישוב שלי גם חצי דירה זה אחלה. בהנחה ש- 142 מטר יעלו לי עכשיו 300,000, בהנחה שהיטל השבחה יהיה עוד 60,000 ש"ח (בחישוב גס 800*142*50%) ולאחר הפקעה אקבל רק חצי דירה זה עדיין שווי של 800,000 ש"ח - תשואה של מעל 400,000 ש"ח. (אומנם ל- 10-15 שנה ויש גם סיכון.) אני טועה?
תודה שוב.
כמו תמיד, כיף לקבל ממך תשובה מפורטת ומנומקת. תודה רבה!
שתי שאלות המשך יש לי:
1. בנוגע למחיר - לפי מה הערכת את שווי הקרקע כ- 800 ש"ח למטר?
באתר karakarank - השווי הוא 1750 ש"ח (אגב, מי עומד מאחורי האתר הזה? האם בעלי אינטרסים?)
2. בהנחה שלא מעניינת אותי באמת דירה, אלא השקעה שתניב תשואה יפה. לפי החישוב שלי גם חצי דירה זה אחלה. בהנחה ש- 142 מטר יעלו לי עכשיו 300,000, בהנחה שהיטל השבחה יהיה עוד 60,000 ש"ח (בחישוב גס 800*142*50%) ולאחר הפקעה אקבל רק חצי דירה זה עדיין שווי של 800,000 ש"ח - תשואה של מעל 400,000 ש"ח. (אומנם ל- 10-15 שנה ויש גם סיכון.) אני טועה?
תודה שוב.
MrRoadRunner
New member
היטל השבחה מוטל על...
ההשבחה.
אם קנית מגרש חקלאי ששויו 100K ולאחר הפשרה שוויו 1000K השבחת את המגרש ב900K. המס על 900K הוא 450K לערך.
ההשבחה.
אם קנית מגרש חקלאי ששויו 100K ולאחר הפשרה שוויו 1000K השבחת את המגרש ב900K. המס על 900K הוא 450K לערך.
תיקון קטן: מחיר הקניה איננו רלונטי , החישוב א
איננו פרטני לכל רוכש בנפרד
לאחרונה מחלחלת הגישה שבחישוב היטל השבחה אין להביא בחשבון את סיכויי ההפשרה במתן ערך הקרקע הקודם להפשרה ממנו יחושב ההיטל
דהינו המחיר ממנו יגזר ההשבחה נמוך בהרבה ממחירי השוק המקובלים ואלו נמוכים משמעותית ממחיר "זכות לדירה" שאיננה זכות לדירה כלל וכלל
איננו פרטני לכל רוכש בנפרד
לאחרונה מחלחלת הגישה שבחישוב היטל השבחה אין להביא בחשבון את סיכויי ההפשרה במתן ערך הקרקע הקודם להפשרה ממנו יחושב ההיטל
דהינו המחיר ממנו יגזר ההשבחה נמוך בהרבה ממחירי השוק המקובלים ואלו נמוכים משמעותית ממחיר "זכות לדירה" שאיננה זכות לדירה כלל וכלל
MrRoadRunner
New member
בהחלט. ולכן כתבתי מגרש "ששויו".
למה להרתיע במיספרים כדולים ולא ראלים
מסכים אם הדוגמא ואם הניסיון להסביר אי אילו תשלומים עלולים לבוא בהמשך אבל איך השבחה של 140מ בית יכולה להגיע ל1000000 ש"ח?
נניח שעל המיגרש ניתן לבנות כ-8 קומות כל קומה כ-4 דירות - סהכ 32 דירות.
האם לטענתך גובה ההשבחה הולך להיות 32 מיליון? האם ניראה לך סביר שעלות מיגרש לא בנוי בהוד השרון של דונם-2 דונם המאפשר בניה של בית כזה תגיע ל32 מיליון....
זה מדהים איזה מסך עשן יש סביב כל העלויות הכרוכות בבניה/קניה/יזמות בנושא נדלן..
מסכים אם הדוגמא ואם הניסיון להסביר אי אילו תשלומים עלולים לבוא בהמשך אבל איך השבחה של 140מ בית יכולה להגיע ל1000000 ש"ח?
נניח שעל המיגרש ניתן לבנות כ-8 קומות כל קומה כ-4 דירות - סהכ 32 דירות.
האם לטענתך גובה ההשבחה הולך להיות 32 מיליון? האם ניראה לך סביר שעלות מיגרש לא בנוי בהוד השרון של דונם-2 דונם המאפשר בניה של בית כזה תגיע ל32 מיליון....
זה מדהים איזה מסך עשן יש סביב כל העלויות הכרוכות בבניה/קניה/יזמות בנושא נדלן..
תוכנית הר/1203 בהשוואה לתוכנית הר/1202.
לגבי אתר השמאות karakarank אני מכיר את אחד המנהלים משיחות טלפון מקצועיות לגבי מגרשים מסויימים שכתבתי עליהם,האתר עושה רושם מקצועי ושקוף,למעט 2 פרמטרים
שהיו לי השגות מדי פעם עם הכתוב באתר שלהם,
1. צפי להפשרה.
2. תמחור נכון ליום הסקירה.
בחווה"ד שלי הדגשתי שבכלל לא בטוח שמדובר בקרקע למגורים, עד לפרסום איחוד וחלוקה חדשים ובו מספרי מגרשים חדשים,מיקומם על פני התוכנית,ומה יעודם האמיתי,שום גורם
אינטרסנטי לא יכול להתחייב לגבי מהות ההפשרה ויעודה.
לצורך הויכוח נניח שהמגרש במושע שקנית יחד עם עוד 10 שותפים נופל על בניין מסחרי ? או לדוגמה בית צמוד קרקע ! ואל תשכחי שמדובר על שטח שנרכש לפני הפקעתו והיתרה
שתיוותר ברשותך תהיה משהו בסביבות 50 מ"ר או פחות.
נא קראי כתבה זו על תכנית הר/1203 - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000819006
היטל השבחה -
מהדו"ח של השמאי המכריע לתוכנית הר/1203 ניתן להניח שהיטל ההשבחה לשטח דירה לא יפחת מ-230 אלף ש"ח.
בואי נניח שרכשת את יחי' הקרקע שלך [כ-140 מ"ר] במחיר של 300 אלף ש"ח.
היטל השבחה - 230,000 ש"ח.
עלות בניה יחסית לדירה כ -900 אלף ש"ח כולל מע"מ.
כלומר השקעתך עד ל"מפתח" תגיע לכ-1,330,000 ש"ח.
כלומר...קרוב מאוד למחיר רכישה של דירת 4 חדרים מקבלן ללא המתנה וללא סיכונים בעליית תשומות הבניה ועיכובים שונים שעולים כסף.
בואי נקח לדוגמה תכנית שאושרה בשנת 2011 לאחר כ- 10 שנות תכנון הר/1203 שחלה על גוש 6411 חלקות 1 עד 4,סה"כ כ-37,5 דונם שהופשרו במגדיאל מאדמה
חקלאית לבניה רוויה עד 13 קומות
ניקח לדוגמה את חלקה 1 ששטחה המקורי הוא 14,399 מ"ר והוא נמצא בבעלות 2 בני משפחה [מחצית מהזכויות לכל אחד מהם] פוטש שי ושוורצמן גאולה, שבנתיים נפטרה
וזכויותיה הועברו בצו ירושה ל- לשלושה יורשים כשלכל אחד 1/6 של מחצית הזכויות.
על הבעלות של שוורצמן רמה, צביקה ואורי - רשומה הערת אזהרה מיום 20.12.2010 לטובת בנייני א. זיתוני (2002) בע"מ ולטובת משה ויגאל גינדי פרויקטים בע"מ .
[כנראה עסקת קומבינציה]
מהשטח הופקעו 60,05 אחוז [לטובת שב"צ,דרכים,שצ"פ] ,נותרו ברשותם 2 מגרשים חדשים [1 ו - 2 ] בשטח כולל של 5,700 מ"ר,[2850 מ"ר כפול 2] במגרשים חדשים אלה
התירו עפ"י התוכנית 102 יח"ד.
כלומר 141.1 מ"ר מאפשר זכות לדירה. שצריך לבנות אותה יחד עם אחרים במסגרת הסכמי שיתוף הכוללות את הקמת הבניין הסופי וחלוקתו לבעלי הזכות.
בתכנית זו לא הייתה הקצאה לתעסוקה.
מהנדסת עיריית הוד השרון קבעה שהיטלי ההשבחה במתחם 1203 כתוצאה משינוי הייעוד מאדמה חקלאית למגורים נקבעו על "230 אלף שקל לדירה".
תוכנית הר/1203 :
תקנון התכנית - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/merkaz/4018483.pdf
תשריט התכנית - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/tabot/merkaz/4018483.pdf
נספח לוחות הקצאה/טבלאות איזון :[איחוד וחלוקה] - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4018483/20.pdf
נספח בינוי - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4018483/4.pdf
בקשה להיתר מס' 20110184
הבקשה, בגו"ח 6411/1, אושרה ביום 14.02.2012 בתנאים. הבקשה כוללת הקמת בנין מגורים -ל 51 יח"ד ב - 14 קומות , ע"ע מעל קומת מרתף. סך השטח שאושר מהווה 120 מ "ר
ליח' דיור -סה"כ 6,120 מ "ר ,בתוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר ליח"ד .
שטחי השירות כוללים שטחים תת קרקעיים ל - 102 מקומות חניה, מחסנים, ולובי כניסה ומעל מפלס הקרקע, קומה מפולשת בקונטור הבניין + 45 מ"ר ליח"ד [סה"כ - 2,295 מ"ר]
כמו כן, אושרה הקלה לתוספת קומה ללא תוספת אחוזי בניה וללא תוספת יח"ד.בקשה זו איננה נכללת בחוות הדעת והיא מצוינת לצורך השלמת המידע בלבד
סלילת רח' אסירי ציון
סלילת רח' אסירי ציון במלוא רוחבו בקטע שבין רח' הנשיאים ועד הצומת עם הרחוב הצפוני מהווה תנאי להיתר בניה בבנינים . 4 ,5 בבקשה להיתר בגו"ח 6411/1 קיימת
התייחסות אדריכלית העיר לכך שיש להסדיר את רח' אסירי ציון ולהרחיבו עד ל –17 מטר ,גם במגרשים 2,3 לא יינתן היתר בניה עד לסלילת רח' אסירי ציון במלוא
רוחבו. התניית ההיתר בסלילת הכביש משפיעה על אפשרויות הניצול ולכן יש להביא בחשבון דחייה של שנתיים וחצי בשיעור היוון של 7 אחוז.
עלויות בנייה ליח"ד לטענת שמאי המבקשים, עלויות הבניה נאמדות בכ - 800,000 ₪ +מע"מ לכל יח"ד ונובעות משטח הממוצע של כל דירה כולל שטחי שירות, חלק
יחסי בשטחים ציבוריים 2, חניות מקורות ומרפסת פתוחה ובסה"כ 205 מ"ר ליח"ד.
₪ 1,785,000 3 5 26.07.2011
ב-26 יולי 2011 נמכרה דירת 5 חדרים בקומה 3 במחיר של 1,785,000 ש"ח כלומר דירת 4 חדרים שוה כ-1,420,000 ש"ח.
לגבי אתר השמאות karakarank אני מכיר את אחד המנהלים משיחות טלפון מקצועיות לגבי מגרשים מסויימים שכתבתי עליהם,האתר עושה רושם מקצועי ושקוף,למעט 2 פרמטרים
שהיו לי השגות מדי פעם עם הכתוב באתר שלהם,
1. צפי להפשרה.
2. תמחור נכון ליום הסקירה.
בחווה"ד שלי הדגשתי שבכלל לא בטוח שמדובר בקרקע למגורים, עד לפרסום איחוד וחלוקה חדשים ובו מספרי מגרשים חדשים,מיקומם על פני התוכנית,ומה יעודם האמיתי,שום גורם
אינטרסנטי לא יכול להתחייב לגבי מהות ההפשרה ויעודה.
לצורך הויכוח נניח שהמגרש במושע שקנית יחד עם עוד 10 שותפים נופל על בניין מסחרי ? או לדוגמה בית צמוד קרקע ! ואל תשכחי שמדובר על שטח שנרכש לפני הפקעתו והיתרה
שתיוותר ברשותך תהיה משהו בסביבות 50 מ"ר או פחות.
נא קראי כתבה זו על תכנית הר/1203 - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000819006
היטל השבחה -
מהדו"ח של השמאי המכריע לתוכנית הר/1203 ניתן להניח שהיטל ההשבחה לשטח דירה לא יפחת מ-230 אלף ש"ח.
בואי נניח שרכשת את יחי' הקרקע שלך [כ-140 מ"ר] במחיר של 300 אלף ש"ח.
היטל השבחה - 230,000 ש"ח.
עלות בניה יחסית לדירה כ -900 אלף ש"ח כולל מע"מ.
כלומר השקעתך עד ל"מפתח" תגיע לכ-1,330,000 ש"ח.
כלומר...קרוב מאוד למחיר רכישה של דירת 4 חדרים מקבלן ללא המתנה וללא סיכונים בעליית תשומות הבניה ועיכובים שונים שעולים כסף.
בואי נקח לדוגמה תכנית שאושרה בשנת 2011 לאחר כ- 10 שנות תכנון הר/1203 שחלה על גוש 6411 חלקות 1 עד 4,סה"כ כ-37,5 דונם שהופשרו במגדיאל מאדמה
חקלאית לבניה רוויה עד 13 קומות
ניקח לדוגמה את חלקה 1 ששטחה המקורי הוא 14,399 מ"ר והוא נמצא בבעלות 2 בני משפחה [מחצית מהזכויות לכל אחד מהם] פוטש שי ושוורצמן גאולה, שבנתיים נפטרה
וזכויותיה הועברו בצו ירושה ל- לשלושה יורשים כשלכל אחד 1/6 של מחצית הזכויות.
על הבעלות של שוורצמן רמה, צביקה ואורי - רשומה הערת אזהרה מיום 20.12.2010 לטובת בנייני א. זיתוני (2002) בע"מ ולטובת משה ויגאל גינדי פרויקטים בע"מ .
[כנראה עסקת קומבינציה]
מהשטח הופקעו 60,05 אחוז [לטובת שב"צ,דרכים,שצ"פ] ,נותרו ברשותם 2 מגרשים חדשים [1 ו - 2 ] בשטח כולל של 5,700 מ"ר,[2850 מ"ר כפול 2] במגרשים חדשים אלה
התירו עפ"י התוכנית 102 יח"ד.
כלומר 141.1 מ"ר מאפשר זכות לדירה. שצריך לבנות אותה יחד עם אחרים במסגרת הסכמי שיתוף הכוללות את הקמת הבניין הסופי וחלוקתו לבעלי הזכות.
בתכנית זו לא הייתה הקצאה לתעסוקה.
מהנדסת עיריית הוד השרון קבעה שהיטלי ההשבחה במתחם 1203 כתוצאה משינוי הייעוד מאדמה חקלאית למגורים נקבעו על "230 אלף שקל לדירה".
תוכנית הר/1203 :
תקנון התכנית - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/merkaz/4018483.pdf
תשריט התכנית - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/tabot/merkaz/4018483.pdf
נספח לוחות הקצאה/טבלאות איזון :[איחוד וחלוקה] - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4018483/20.pdf
נספח בינוי - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4018483/4.pdf
בקשה להיתר מס' 20110184
הבקשה, בגו"ח 6411/1, אושרה ביום 14.02.2012 בתנאים. הבקשה כוללת הקמת בנין מגורים -ל 51 יח"ד ב - 14 קומות , ע"ע מעל קומת מרתף. סך השטח שאושר מהווה 120 מ "ר
ליח' דיור -סה"כ 6,120 מ "ר ,בתוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר ליח"ד .
שטחי השירות כוללים שטחים תת קרקעיים ל - 102 מקומות חניה, מחסנים, ולובי כניסה ומעל מפלס הקרקע, קומה מפולשת בקונטור הבניין + 45 מ"ר ליח"ד [סה"כ - 2,295 מ"ר]
כמו כן, אושרה הקלה לתוספת קומה ללא תוספת אחוזי בניה וללא תוספת יח"ד.בקשה זו איננה נכללת בחוות הדעת והיא מצוינת לצורך השלמת המידע בלבד
סלילת רח' אסירי ציון
סלילת רח' אסירי ציון במלוא רוחבו בקטע שבין רח' הנשיאים ועד הצומת עם הרחוב הצפוני מהווה תנאי להיתר בניה בבנינים . 4 ,5 בבקשה להיתר בגו"ח 6411/1 קיימת
התייחסות אדריכלית העיר לכך שיש להסדיר את רח' אסירי ציון ולהרחיבו עד ל –17 מטר ,גם במגרשים 2,3 לא יינתן היתר בניה עד לסלילת רח' אסירי ציון במלוא
רוחבו. התניית ההיתר בסלילת הכביש משפיעה על אפשרויות הניצול ולכן יש להביא בחשבון דחייה של שנתיים וחצי בשיעור היוון של 7 אחוז.
עלויות בנייה ליח"ד לטענת שמאי המבקשים, עלויות הבניה נאמדות בכ - 800,000 ₪ +מע"מ לכל יח"ד ונובעות משטח הממוצע של כל דירה כולל שטחי שירות, חלק
יחסי בשטחים ציבוריים 2, חניות מקורות ומרפסת פתוחה ובסה"כ 205 מ"ר ליח"ד.
₪ 1,785,000 3 5 26.07.2011
ב-26 יולי 2011 נמכרה דירת 5 חדרים בקומה 3 במחיר של 1,785,000 ש"ח כלומר דירת 4 חדרים שוה כ-1,420,000 ש"ח.
שמאי מכריע לעניין תוכנית הר/1203.
http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/38531_090912_0.pdf
http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/38531_090912_0.pdf
סקירה יפה אבל שכחת כמה דברים
1. היטלי פיתוח שיכולים בקלות להיות 100,000 ש"ח + פר יח"ד.
2. עלויות מימון גבוהות שמתווספות ככל שהזמן מתקדם יותר.
3. אתה קונה מקבלן אתה מקבל ערבויות, מימון נוח ובאחוזים גבוהים וכו'.
4. פעמים רבות מגרשים כאלה הולכים לקומבינציה עם קבלן ככה ש"זכות לדירה" הופכת אחרי הקומבינציה לשליש דירה.
כל הקרקעות האלה שמוכרים לפרטים זה גובל ברמאות, ממש מוכרים לאנשים לוקשים.
1. היטלי פיתוח שיכולים בקלות להיות 100,000 ש"ח + פר יח"ד.
2. עלויות מימון גבוהות שמתווספות ככל שהזמן מתקדם יותר.
3. אתה קונה מקבלן אתה מקבל ערבויות, מימון נוח ובאחוזים גבוהים וכו'.
4. פעמים רבות מגרשים כאלה הולכים לקומבינציה עם קבלן ככה ש"זכות לדירה" הופכת אחרי הקומבינציה לשליש דירה.
כל הקרקעות האלה שמוכרים לפרטים זה גובל ברמאות, ממש מוכרים לאנשים לוקשים.
KarkaRank - צוות האתר
שלום לכולם
א )לגבי ייעודים שונים - ניקח לצורך הדוגמא מצב בו קיימות 7 חלקות בייעוד זהה , שנכנסות במלואן לתוך מתחם אחד עליו קמות x דירות. באותו מתחם בנוסף לדירות יהיו כמובן גם חלק מסחרי, מוסדות ציבור, שטחים ציבוריים,דרכים ועוד. ממש לא רלוונטי ,ממש לא משנה , ממש לא חשוב -"על מה החלקה נופלת". חלקה " שנפלה" באופן מלא על שטח ציבורי או דרך תקבל בתכנית איחוד וחלוקה זכויות מגורים מלאות! , בדיוק כמו כל החלקות האחרות במתחם. כל השטחים לצורכי ציבור ומוסדות הולכים לעייריה. זהו לב ליבה של כל תכנית איחוד וחלוקה
ב) כמה דברים לגבי ייעוד מסחרי - 1) מאחר וכל אחד במתחם ( מהדוגמא בסעיף א ) זכאי לשווי ( כספי) זהה יחסי, שמאי שעורך את אותה תכנית איחוד וחלוקה מציין בנוסף לשווי יח"ד ממוצעת, גם שווי מטר מסחרי לאותו אזור. וזאת בכדי שזכויות המסחר יהיו שוות לזכויות המגורים. השווי הערכי חייב להישמר פלוס מינוס. 2) התסריט בו תואר "ש 10 אנשים נופלים על בניין מסחרי" לא יכול לקרות במתחמים גדולים משולבים , בטח שלא לפי השמאות המודרנית/העדכנית הרלוונטית/ מקובלת ב15 שנים האחרונות. חלוקת זכויות המסחר מתבצעת רוב הפעמים בדרך משולבת של מגורים ומסחר ,שהרוב לטובת מגורים וחלק קטן למסחר (אחת הסיבות לכך שבתכנית איחוד והחלוקה מחלקים את המתחם למגרשים קטנים), או חלוקה בה בעלים מצומצמים של חלקה מסוימת (לא במושע) מקבל שילוב של זכיות מגורים מרובות (מהיותו בעלים אחד) וזכיות מסחר גבוהות , וכך למעשה נוצר האיזון בסיטואציה זו. מצב שקורה לא מעט הוא שגוף אחד כמו עירייה לוקח על עצמו את כל זכיות המסחר (כדגומת מתחם 1200 – תכנית הר/1200). אין רק חלוקה מסחרית לפרטיים מרובים בחלקה במתחם משולב. הרוב למגורים, חלק קטן למסחר
ג)השקעה בקרקע חקלאית לא נעשית לפי זכות לדירה. השקעה בקרקע חקלאית נעשית לפי מחיר למטר. קנייה של כמות מטרים קטנה כמו 140 (או בכיוון הזה) היא השקעה בה הרווח הצפוי (ההדרגתי והסופי) הוא יחסית קטן- (קיים, וסביר - אך קטן) ,וזאת כיאה להשקעה עצמה.
באופן כללי השקעה בריאה בקרקע חקלאית מתחילה מחצי דונם (כמובן שכל מקרה בהקשרו) אתר KarkaRank מתמחר את הקרקע לפי הרווח הצפוי (ההדרגתי והסופי). אם לדוגמא דונם חקלאי כלשהו ( רק כדוגמא )שעלה מיליון שקלים ( 1000 שח למטר) ויש צפי לרווח סופי של מיליון ש"ח (הכפיל את עצמו) אזי הדונם הרוויח 1000 שקל למטר ( שווי של 2000 ₪ למטר) , אם ניקח את אותו מקרה באופן יחסי למאה מטר. עלה 100 אלף שח. רווח בסוף של 100,000. - כבר לא ממש מומלץ כהשקעה לקרקע חקלאית ,למרות שהרווח היחסי נשמר
ד) נקודתית למתחם הר /1202 . האם זו השקעת השנה – לא ממש. מכל הסיבות שנכתבו בחוות הדעת באתר , וחלק שלא נכתבו (בכדי לא לעייף את הגולש הממוצע, ואת עצמנו) הדירוג הסופי למתחם היה 3 כוכבים ( בין השקעה סבירה לנחמדה). כאמור הסיפור אחר לגמרי כמדובר על השקעה בכמות קטנה של מטרים והכדאיות יורדת בהתאם, וכהשקעה היא לא ממש מומלצת. זו הסיבה שיש מחיר מומלץ , ויש דירוג. בלי שום קשר, המחיר שציינה השואלת משקף 2100 ₪ למטר. בדונם מדובר על הבדל של 400,000 ₪ מהערכת האתר.- זהו הבדל אסטרונומי. גם ב 143 מטרים מדובר על הבדל של מעל 55,000 ₪ . 55 אלף ₪ שיורד מהרווח, שזה עצום לעסקה קטנה שכזו.
המתחם עצמו מיועד למגורים בשילוב עם תעסוקה באופן ודאי . בתכנית שתוגש מחדש השינויים מהתכנית המקורית הם מינוריים , חוץ כמובן מהוצאת כביש 531 מגבול התכנית , ואי הכנסת בעליי הקרקעות מהן הופקע השטח לטובת הכביש לתכנית איחוד והחלוקה ( דבר שקצת מעציב, בטח את בעליי הקרקעות , עם זאת מועיל ביותר לבעליי החלקות שיכנסו באופן מלא למתחם) .
ה). הנתון לגבי דירה 5 בשווי 1,735,000 מיולי 2011 הוא אכן מדוייק , אך מה לעשות שאנחנו ביוני 2014 ..... שבה מחירים לדירה חדשה , בין ארבעה לחמישה חדרים באותו אזור נעים בין 1,800,000-2,250,000 בהתאמה ( כגון אזור מתחם 1200 ממערב למתחם 1202 – נתוני רשות המיסים)
ו)היטל השבחה אכן יעמוד במתחם על בין 215-230 אלף ₪
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4017012/20.pdf - הקצאות -מתחם 1200
http://147.236.237.215/tif-files/hodhasharon/M9/ATTACH/201/4070/20131231140848.pdf - הקצאות - מתחם 1302
אלה שני קישורים לתכניות איחוד וחלוקה +ולוחות הקצאה שנעשו בהליך שמאות מצוין , לשתי תכניות חשובות בהוד השרון (ומאוד רלוונטיות ודומות מבחינת מבנה יחסי למתחם 1202), .1 - איחוד וחלוקה לתכנית הר/1200 משנת 2007 (נמצאת עכשיו בבניה מסיבית).תכנית שקרובה למתחם 1202 (הקישור הראשון)
2 - תכנית איחוד וחלוקה לציר החינוך – הר/1302 משנת 2013 שהופקדה בפברואר 2014 ( קישור שני)
בקישור הראשון (הר 1200)
עמוד 10 (אחרון במסמך) – ניתן לראות איך העירייה לקחה את רוב שטחי המסחר בתכנית ( מגרש 301). בנוסף ניתן לראות בעמוד השני במסמך איך מתחלקים שטחי המסחר בבעלות מרובה. הרוב הארי למגורים , וכחלק קטן ביותר למסחר. כך נשמר האיזון והשווי היחסי בין בעלי הקרקעות.
בקישור השני ( הר/1302)
עמוד 20-26 ( עמודים של הקובץ) - הקצאה לחלקה 424 בגוש 6456. החלקה עצמה "נפלה" במלואה על שטחי ציבור ודרכים (ניתן לראות את תשריט התכנית בקלות באינטנט). מעמודים 7-13 ניתן לראות את ההקצאה לחלקה- חלקה 424 מקבלת באופן מלא זכויות למגורים בדיוק כמו כל שאר החלקות ( חלקה של 31324 מ"ר לפני הפקעה קיבלה יותר מ 215 זכיות מגורים ) – אלה זכיות סופר מלאות.
עמוד 14 –( עמוד של הקובץ) – ניתן לראות איך החלק המסחרי נפל על בעלות אחת בלבד של אדם אחד . אותו אדם על שטח 38,542 מ"ר לפני הפקעה קיבל 215 זכיות מגורים + 1930 מטר של מסחר. – לא סתם החלק המסחרי נפל על בעלות אחת.
אפשר לראות בעמוד 9 איך השמאי מעריך שווי מטר מסחרי ( 6500ש"ח /מ"ר)
במידה לא רואים טוב את הקישור השני - ניתן להוריד את תכנית איחוד וחלוקה לציר החינוך מאתר משרד הפנים
תודה רבה
צוות KarkaRank
שלום לכולם
א )לגבי ייעודים שונים - ניקח לצורך הדוגמא מצב בו קיימות 7 חלקות בייעוד זהה , שנכנסות במלואן לתוך מתחם אחד עליו קמות x דירות. באותו מתחם בנוסף לדירות יהיו כמובן גם חלק מסחרי, מוסדות ציבור, שטחים ציבוריים,דרכים ועוד. ממש לא רלוונטי ,ממש לא משנה , ממש לא חשוב -"על מה החלקה נופלת". חלקה " שנפלה" באופן מלא על שטח ציבורי או דרך תקבל בתכנית איחוד וחלוקה זכויות מגורים מלאות! , בדיוק כמו כל החלקות האחרות במתחם. כל השטחים לצורכי ציבור ומוסדות הולכים לעייריה. זהו לב ליבה של כל תכנית איחוד וחלוקה
ב) כמה דברים לגבי ייעוד מסחרי - 1) מאחר וכל אחד במתחם ( מהדוגמא בסעיף א ) זכאי לשווי ( כספי) זהה יחסי, שמאי שעורך את אותה תכנית איחוד וחלוקה מציין בנוסף לשווי יח"ד ממוצעת, גם שווי מטר מסחרי לאותו אזור. וזאת בכדי שזכויות המסחר יהיו שוות לזכויות המגורים. השווי הערכי חייב להישמר פלוס מינוס. 2) התסריט בו תואר "ש 10 אנשים נופלים על בניין מסחרי" לא יכול לקרות במתחמים גדולים משולבים , בטח שלא לפי השמאות המודרנית/העדכנית הרלוונטית/ מקובלת ב15 שנים האחרונות. חלוקת זכויות המסחר מתבצעת רוב הפעמים בדרך משולבת של מגורים ומסחר ,שהרוב לטובת מגורים וחלק קטן למסחר (אחת הסיבות לכך שבתכנית איחוד והחלוקה מחלקים את המתחם למגרשים קטנים), או חלוקה בה בעלים מצומצמים של חלקה מסוימת (לא במושע) מקבל שילוב של זכיות מגורים מרובות (מהיותו בעלים אחד) וזכיות מסחר גבוהות , וכך למעשה נוצר האיזון בסיטואציה זו. מצב שקורה לא מעט הוא שגוף אחד כמו עירייה לוקח על עצמו את כל זכיות המסחר (כדגומת מתחם 1200 – תכנית הר/1200). אין רק חלוקה מסחרית לפרטיים מרובים בחלקה במתחם משולב. הרוב למגורים, חלק קטן למסחר
ג)השקעה בקרקע חקלאית לא נעשית לפי זכות לדירה. השקעה בקרקע חקלאית נעשית לפי מחיר למטר. קנייה של כמות מטרים קטנה כמו 140 (או בכיוון הזה) היא השקעה בה הרווח הצפוי (ההדרגתי והסופי) הוא יחסית קטן- (קיים, וסביר - אך קטן) ,וזאת כיאה להשקעה עצמה.
באופן כללי השקעה בריאה בקרקע חקלאית מתחילה מחצי דונם (כמובן שכל מקרה בהקשרו) אתר KarkaRank מתמחר את הקרקע לפי הרווח הצפוי (ההדרגתי והסופי). אם לדוגמא דונם חקלאי כלשהו ( רק כדוגמא )שעלה מיליון שקלים ( 1000 שח למטר) ויש צפי לרווח סופי של מיליון ש"ח (הכפיל את עצמו) אזי הדונם הרוויח 1000 שקל למטר ( שווי של 2000 ₪ למטר) , אם ניקח את אותו מקרה באופן יחסי למאה מטר. עלה 100 אלף שח. רווח בסוף של 100,000. - כבר לא ממש מומלץ כהשקעה לקרקע חקלאית ,למרות שהרווח היחסי נשמר
ד) נקודתית למתחם הר /1202 . האם זו השקעת השנה – לא ממש. מכל הסיבות שנכתבו בחוות הדעת באתר , וחלק שלא נכתבו (בכדי לא לעייף את הגולש הממוצע, ואת עצמנו) הדירוג הסופי למתחם היה 3 כוכבים ( בין השקעה סבירה לנחמדה). כאמור הסיפור אחר לגמרי כמדובר על השקעה בכמות קטנה של מטרים והכדאיות יורדת בהתאם, וכהשקעה היא לא ממש מומלצת. זו הסיבה שיש מחיר מומלץ , ויש דירוג. בלי שום קשר, המחיר שציינה השואלת משקף 2100 ₪ למטר. בדונם מדובר על הבדל של 400,000 ₪ מהערכת האתר.- זהו הבדל אסטרונומי. גם ב 143 מטרים מדובר על הבדל של מעל 55,000 ₪ . 55 אלף ₪ שיורד מהרווח, שזה עצום לעסקה קטנה שכזו.
המתחם עצמו מיועד למגורים בשילוב עם תעסוקה באופן ודאי . בתכנית שתוגש מחדש השינויים מהתכנית המקורית הם מינוריים , חוץ כמובן מהוצאת כביש 531 מגבול התכנית , ואי הכנסת בעליי הקרקעות מהן הופקע השטח לטובת הכביש לתכנית איחוד והחלוקה ( דבר שקצת מעציב, בטח את בעליי הקרקעות , עם זאת מועיל ביותר לבעליי החלקות שיכנסו באופן מלא למתחם) .
ה). הנתון לגבי דירה 5 בשווי 1,735,000 מיולי 2011 הוא אכן מדוייק , אך מה לעשות שאנחנו ביוני 2014 ..... שבה מחירים לדירה חדשה , בין ארבעה לחמישה חדרים באותו אזור נעים בין 1,800,000-2,250,000 בהתאמה ( כגון אזור מתחם 1200 ממערב למתחם 1202 – נתוני רשות המיסים)
ו)היטל השבחה אכן יעמוד במתחם על בין 215-230 אלף ₪
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4017012/20.pdf - הקצאות -מתחם 1200
http://147.236.237.215/tif-files/hodhasharon/M9/ATTACH/201/4070/20131231140848.pdf - הקצאות - מתחם 1302
אלה שני קישורים לתכניות איחוד וחלוקה +ולוחות הקצאה שנעשו בהליך שמאות מצוין , לשתי תכניות חשובות בהוד השרון (ומאוד רלוונטיות ודומות מבחינת מבנה יחסי למתחם 1202), .1 - איחוד וחלוקה לתכנית הר/1200 משנת 2007 (נמצאת עכשיו בבניה מסיבית).תכנית שקרובה למתחם 1202 (הקישור הראשון)
2 - תכנית איחוד וחלוקה לציר החינוך – הר/1302 משנת 2013 שהופקדה בפברואר 2014 ( קישור שני)
בקישור הראשון (הר 1200)
עמוד 10 (אחרון במסמך) – ניתן לראות איך העירייה לקחה את רוב שטחי המסחר בתכנית ( מגרש 301). בנוסף ניתן לראות בעמוד השני במסמך איך מתחלקים שטחי המסחר בבעלות מרובה. הרוב הארי למגורים , וכחלק קטן ביותר למסחר. כך נשמר האיזון והשווי היחסי בין בעלי הקרקעות.
בקישור השני ( הר/1302)
עמוד 20-26 ( עמודים של הקובץ) - הקצאה לחלקה 424 בגוש 6456. החלקה עצמה "נפלה" במלואה על שטחי ציבור ודרכים (ניתן לראות את תשריט התכנית בקלות באינטנט). מעמודים 7-13 ניתן לראות את ההקצאה לחלקה- חלקה 424 מקבלת באופן מלא זכויות למגורים בדיוק כמו כל שאר החלקות ( חלקה של 31324 מ"ר לפני הפקעה קיבלה יותר מ 215 זכיות מגורים ) – אלה זכיות סופר מלאות.
עמוד 14 –( עמוד של הקובץ) – ניתן לראות איך החלק המסחרי נפל על בעלות אחת בלבד של אדם אחד . אותו אדם על שטח 38,542 מ"ר לפני הפקעה קיבל 215 זכיות מגורים + 1930 מטר של מסחר. – לא סתם החלק המסחרי נפל על בעלות אחת.
אפשר לראות בעמוד 9 איך השמאי מעריך שווי מטר מסחרי ( 6500ש"ח /מ"ר)
במידה לא רואים טוב את הקישור השני - ניתן להוריד את תכנית איחוד וחלוקה לציר החינוך מאתר משרד הפנים
תודה רבה
צוות KarkaRank
א. אינו נכון , ב נכון חלקית
1. מאד חשוב על מה חלקה נופלת , חלקה הנופלת על כביש [לדוגמא] יכולה להיות מופקעת כולה תוך מתן פיצוי, בדרכלל תקבל פיצוי בזכויות במקום בכסף ומובן שאלו פחותות בהרבה מזכויות מלאות
2. האמור לעיל נכון גם לגבי מבני ציבור מסחרי וכד [אך במסחרי פשוט יקבלו מסחרי]
3. כפי שבמקומות שונים יש הגוזרים זכויות מהברוטו [הדרך הנכונה למנוע בעיות לטעמי] ויש הגוזרים זכויות מהנטו כך חשוב לגבי ס'1 לדעת את הנהוג במקום הפסציפי
4. במקומות שאין תוכניות ועושים תוכניות חדשות בדרכלל עושים איחוד וחוקה מחדש - אך עדין יכול להיות אזור שייעוד לX ואזור שייעוד ל Y והחלקות המקוריות יקבלו בהתאם לאזור בו יפלו.
5. הזכויות היחסיות כוללות גם את החלק המסחרי/משרדים וכד ולכן מי שקונה מטרז המיצג זכות בסיסית [בהנחה שהתוכנית תאושר] לא יודע מה יקבל
6. אין שום מניעה ש10אנשים [לדוגמא] יקבלו את מלוא זכותיהם דוקא במסחרי/משרדים. יחד עם זה יש פעמים שבעלי זכויות מקבלים גם וגם גם אם זה יוצא שבריר קטן
7. השקעה טובה בקרקע חקלאית היא לעולם סימן שאלה ורק בסופו של יום ניתן יהיה לדעת , אך כדי לקנות אותה במחיר אמיתי המגלם את סימיני השאלה לא ניתן לקנות בגדלים של 140מ"ר וגם לא של חצי דונם מהסיבה הפשוטה שקרקעות אלו מגיעות בדדרכלל בחלקות של דונמים ומי שמוכר בשטחים קטנים של חצאי דונם הוא סוחר אשר קנה [או אפילו רק חתם אופציה] שטח גדול ומציע אותו להדיוטות מחירים מפולפלים של שרות ומאות אחוזים . הבעיה איננה נעוצה בגודל השטח []גם 140מ"ר זה טוב במחיר הנכון] היא נעוצה בכך שעבור שח קטן מבקשים מחירים מפולפלים שאין בהם שום הגיון
1. מאד חשוב על מה חלקה נופלת , חלקה הנופלת על כביש [לדוגמא] יכולה להיות מופקעת כולה תוך מתן פיצוי, בדרכלל תקבל פיצוי בזכויות במקום בכסף ומובן שאלו פחותות בהרבה מזכויות מלאות
2. האמור לעיל נכון גם לגבי מבני ציבור מסחרי וכד [אך במסחרי פשוט יקבלו מסחרי]
3. כפי שבמקומות שונים יש הגוזרים זכויות מהברוטו [הדרך הנכונה למנוע בעיות לטעמי] ויש הגוזרים זכויות מהנטו כך חשוב לגבי ס'1 לדעת את הנהוג במקום הפסציפי
4. במקומות שאין תוכניות ועושים תוכניות חדשות בדרכלל עושים איחוד וחוקה מחדש - אך עדין יכול להיות אזור שייעוד לX ואזור שייעוד ל Y והחלקות המקוריות יקבלו בהתאם לאזור בו יפלו.
5. הזכויות היחסיות כוללות גם את החלק המסחרי/משרדים וכד ולכן מי שקונה מטרז המיצג זכות בסיסית [בהנחה שהתוכנית תאושר] לא יודע מה יקבל
6. אין שום מניעה ש10אנשים [לדוגמא] יקבלו את מלוא זכותיהם דוקא במסחרי/משרדים. יחד עם זה יש פעמים שבעלי זכויות מקבלים גם וגם גם אם זה יוצא שבריר קטן
7. השקעה טובה בקרקע חקלאית היא לעולם סימן שאלה ורק בסופו של יום ניתן יהיה לדעת , אך כדי לקנות אותה במחיר אמיתי המגלם את סימיני השאלה לא ניתן לקנות בגדלים של 140מ"ר וגם לא של חצי דונם מהסיבה הפשוטה שקרקעות אלו מגיעות בדדרכלל בחלקות של דונמים ומי שמוכר בשטחים קטנים של חצאי דונם הוא סוחר אשר קנה [או אפילו רק חתם אופציה] שטח גדול ומציע אותו להדיוטות מחירים מפולפלים של שרות ומאות אחוזים . הבעיה איננה נעוצה בגודל השטח []גם 140מ"ר זה טוב במחיר הנכון] היא נעוצה בכך שעבור שח קטן מבקשים מחירים מפולפלים שאין בהם שום הגיון
תקרא את סעיף א שוב
7 חלקות בייעוד זהה ( חקלאי- פיתוח עירוני) נכנסות במלואן למתחם מאושר. כל החלקות יקבלו זכויות מגורים מלאות!
לא סתף צירפנו את הקישורים לתכנית איחוד והחלוקה בתגובה הקודמת. שים לב בהקצאות למתחם הר 1302 איך חלקה 424 לדוגמא ,שכל כולה מיועדת לטובת דרכים, ושטחים ציבוריים, מקבל זכויות מגורים מלאות, וזהות לשאר החלקות (החלקה קיבלה על שטח של 31324 מ"ר שווי של 215 יח"ד מגורים). לא יכול משהו אחר, לא מבחינה שמאית ,לא מבחינה הגיונית. לרשום משהו כמו " ומובן שאלו פחותות בהרבה מזכויות מלאות" זה לא רציני, לא מגובה, ללא טעם וללא ריח. - אם לך יש חלקה בגודל דונם , ולנו יש גם כן חלקה בגודל דונם. והחליטו לקחת את 2 החלקות למתחם אחד ולאשר אותו לבניית 16 דירות בבניין. על החלק שלנו נפל הבניין במלואו , ועל החלק שלך הוא לטובת כביש, שטח פתוח ,בית אבות, חוות סוסים, ובית ספר יסודי . האם אנחנו נקבל 16 זכויות ואתה כלום, האם אנחנו נקבל 10 זכויות ואתה 6?? איפה זה בדיוק קורה?.
לגבי חלקות זכויות המסחר - רשמנו מספיק בתגובה הקודמת לגבי איך הדברים מתבצעים,וצירפנו קישורים בכדי להראות זאת.( שים לב לדגש על חלוקה למגרשים קטנים)
אם עשרה אנשים יקבלו זכויות למסחר זה יהיה שווה באופן יחסי לזכויות המגורים . כמו שנאמר השמאות פועלת בצורה אחרת.
לא ברור למה הפוקוס שלך (ושל רוב המגיבים) הולך לחברה כזו או אחרת. הפוקוס צריך להיות על הקרקע בלבד!. השואלת אפילו לא ציינה שהיא קיבלה את ההצעה מחברה כזו או אחרת (אתה יודע ,יש גם אנשים פרטיים שמחזיקים בקרקע שנים ומוכרים קרקעות - משהו כמו 90 אחוז מהמסחר בארץ בקרקעות חקלאיות !!) , וישר התחיל מטח נגד החברות ( לפחות בהלך רוח) ותהליכי השייוק שלהם. הבעיה ממש לא נעוצה במחיר שהחברות מבקשות. היא נעוצה בחוסר הבנה של המשקיע הרגיל בקרקע עצמה. ברגע שלמשקיע יש בהירות לגבי הקרקע מבחינת כל המשתנים, תהיה בטוח שהוא ידע לקבל את ההחלטה הנבונה ( לא סתם בשנתיים האחרונות חברות השייוק נתקעות עם מלאי קרקעות, וכך ימשיך להיות עד יישור קו עם המחירים הנכונים של השוק). כשאתה תוקף את החברה, אתה בלי מודע תוקף את הקרקע.
7 חלקות בייעוד זהה ( חקלאי- פיתוח עירוני) נכנסות במלואן למתחם מאושר. כל החלקות יקבלו זכויות מגורים מלאות!
לא סתף צירפנו את הקישורים לתכנית איחוד והחלוקה בתגובה הקודמת. שים לב בהקצאות למתחם הר 1302 איך חלקה 424 לדוגמא ,שכל כולה מיועדת לטובת דרכים, ושטחים ציבוריים, מקבל זכויות מגורים מלאות, וזהות לשאר החלקות (החלקה קיבלה על שטח של 31324 מ"ר שווי של 215 יח"ד מגורים). לא יכול משהו אחר, לא מבחינה שמאית ,לא מבחינה הגיונית. לרשום משהו כמו " ומובן שאלו פחותות בהרבה מזכויות מלאות" זה לא רציני, לא מגובה, ללא טעם וללא ריח. - אם לך יש חלקה בגודל דונם , ולנו יש גם כן חלקה בגודל דונם. והחליטו לקחת את 2 החלקות למתחם אחד ולאשר אותו לבניית 16 דירות בבניין. על החלק שלנו נפל הבניין במלואו , ועל החלק שלך הוא לטובת כביש, שטח פתוח ,בית אבות, חוות סוסים, ובית ספר יסודי . האם אנחנו נקבל 16 זכויות ואתה כלום, האם אנחנו נקבל 10 זכויות ואתה 6?? איפה זה בדיוק קורה?.
לגבי חלקות זכויות המסחר - רשמנו מספיק בתגובה הקודמת לגבי איך הדברים מתבצעים,וצירפנו קישורים בכדי להראות זאת.( שים לב לדגש על חלוקה למגרשים קטנים)
אם עשרה אנשים יקבלו זכויות למסחר זה יהיה שווה באופן יחסי לזכויות המגורים . כמו שנאמר השמאות פועלת בצורה אחרת.
לא ברור למה הפוקוס שלך (ושל רוב המגיבים) הולך לחברה כזו או אחרת. הפוקוס צריך להיות על הקרקע בלבד!. השואלת אפילו לא ציינה שהיא קיבלה את ההצעה מחברה כזו או אחרת (אתה יודע ,יש גם אנשים פרטיים שמחזיקים בקרקע שנים ומוכרים קרקעות - משהו כמו 90 אחוז מהמסחר בארץ בקרקעות חקלאיות !!) , וישר התחיל מטח נגד החברות ( לפחות בהלך רוח) ותהליכי השייוק שלהם. הבעיה ממש לא נעוצה במחיר שהחברות מבקשות. היא נעוצה בחוסר הבנה של המשקיע הרגיל בקרקע עצמה. ברגע שלמשקיע יש בהירות לגבי הקרקע מבחינת כל המשתנים, תהיה בטוח שהוא ידע לקבל את ההחלטה הנבונה ( לא סתם בשנתיים האחרונות חברות השייוק נתקעות עם מלאי קרקעות, וכך ימשיך להיות עד יישור קו עם המחירים הנכונים של השוק). כשאתה תוקף את החברה, אתה בלי מודע תוקף את הקרקע.
זהו שהמשפט הראשון איננו נכון כהכללה
זה לא שאין מקרים כאלו , אך כשקונים קרקע חקלאית לא יודעים מה יאושר
ויש יותר מדוגמא אחת שלא כל החלקות קיבלו זכויות זהות
כאשר מדובר בחלקה אחת - אכן ע"פ חוק הזכויות זהות
כאשר מדובר בחלקות מחולקות - הרי כלל לא וזה ההבדל.....
בלא מעט מיקרים גם יהיו הפקעות עוד לפני שתוכנית בכלל תקרום עור וגידים
אתה משתמש גם במילה "מתחם" ותוכנית בדרכלל תהיה על שטח גדול שיכלול מספר מתחמים ולא בהכרח ניתן לדעת מי יהיה באיזה מתחם
זה לא שאין מקרים כאלו , אך כשקונים קרקע חקלאית לא יודעים מה יאושר
ויש יותר מדוגמא אחת שלא כל החלקות קיבלו זכויות זהות
כאשר מדובר בחלקה אחת - אכן ע"פ חוק הזכויות זהות
כאשר מדובר בחלקות מחולקות - הרי כלל לא וזה ההבדל.....
בלא מעט מיקרים גם יהיו הפקעות עוד לפני שתוכנית בכלל תקרום עור וגידים
אתה משתמש גם במילה "מתחם" ותוכנית בדרכלל תהיה על שטח גדול שיכלול מספר מתחמים ולא בהכרח ניתן לדעת מי יהיה באיזה מתחם
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.