סוגיית החכירה של אדמות הכנסיות השונות ברחבי הארץ.
מזמן לזמן עולות כאן שאלות בנוגע לסוגיית סיום החכירה בנכסי הכנסיות שמחזיקות לא מעט נכסים וקרקעות בכל רחבי הארץ, במאמר הבא מנסים להתמודד עם השאלה מה יקרה לאלו שחוכרים נכס בבעלות הכנסיה. [לאחרונה היו רכישות של קרקעות מכנסיות השונות והמצב משתפר מעט]
לכתבה.
לפי הערכות, כשליש מהקרקעות הפרטיות בישראל - כמאה אלף דונמים - נמצאים בבעלות כנסיות ומסדרים נוצריים. יזמי הנדל"ן אמנם מחזרים על הפתחים, אך הכנסיות אינן ממהרות לשום מקום. ארץ הקודש, גרסת הנדל"ן
21/03/2015, 13:03 [ הדס מגן - גלובס] - http://www.globes.co.il/news/docview.aspx?did=1001019318
הרבה מאוד מילים נשפכו במהלך מערכת הבחירות שהסתיימה על נושא מחירי הדיור, הבנייה החדשה, יכולתה של רשות מקרקעי ישראל להתמודד עם שחרור קרקעות לבנייה וכו'. וכשהמדינה מתקדמת באיטיות, מעניין להציץ אל התנהלותם של בעלי הקרקעות הפרטיות הגדולים בישראל, הלוא הם הכנסיות הנוצריות.
לפי הערכות, הכנסיות והמסדרים השונים מחזיקים כיום בשטח ישראל קרקעות בהיקף של כמאה אלף דונמים. אמנם מדובר בטיפה בים בהשוואה להיקף הקרקעות שמנהלת עבור המדינה רשות מקרקעי ישראל - כ-22 מיליון דונמים - אולם יש לזכור כי חלק נכבד מאוד מהקרקעות הללו נמצא באזורי ביקוש ובמרכזי הערים, ובמיוחד בירושלים, ביפו, בחיפה, בנצרת, בעכו, ברמלה, בטבריה, בצפת ועוד. המחשה עד כמה הקרקעות הללו משמעותיות מגיעה ממחקרים שנערכו בירושלים, ולפיהם כ-10% מהשטח הבנוי של מערב העיר, סביב ה-5,000 דונמים, הוא בבעלות הכנסיות.
קשה לקבוע, היסטורית, מתי החלו הכנסיות לאסוף קרקעות, אולם מנזרים ובתי תפילה נבנו פה מתחילת ההיסטוריה הנוצרית. בתחילת המאה ה-19, על רקע ההתעניינות הגוברת של מדינות אירופה בארץ הקודש והעלייה במספר הצליינים, הועמקה פעילותן של הכנסיות, אך הגידול המשמעותי נרשם רק לאחר שחקיקה עות'מאנית, שנולדה כחלק מחולשתה של האימפריה, אפשרה גם לזרים להיות בעלים של קרקע. במאמר מוסגר נציין כי כחלק מאותה חולשה העניקה האימפריה העות'מאנית"במתנה" לא מעט קרקעות למדינות אירופיות, ודרכן - לכנסיות שפעלו כאן. על הקרקעות הללו נבנו בתי תפילה, מנזרים, אכסניות לצליינים, בתי חולים, בתי ספר, בתי יתומים ועוד. במקרים אחרים, הקרקעות נותרו ללא שימוש והוחזקו בעיקר בשל ערכן התיאולוגי.
"עיקר רכישת הקרקעות של הכנסיות", אומר עו"ד אריה סוכובולסקי, ראש משרד עוה"ד סוכובולסקי, המתמחה בנדל"ן, עם התמחות מיוחדת בעסקות נדל"ן של כנסיות, "בוצעו במאה ה-19. היה מירוץ השפעה בין הכנסיות. היו הזרמות כספים מחו"ל, והכנסיות ממש 'אספו' קרקעות כדי לצבור נכסים, ודרכן - השפעה. בזמנו, אלה לא היו כמובן מיקומים אסטרטגיים, אך עם עליית מחירי הנדל"ן והתפשטות היישובים, הקרקעות הללו הפכו למרכזי ערים, וככאלה הן שוות הרבה".
סוכובולסקי, אגב, מעריך שכשליש מהבעלות הפרטית על קרקעות בישראל - שעומדת על כ-7% מהקרקעות - היא בידי הכנסיות השונות, ובראשן הארמנית, היוונית אורתודוכסית, הקופטית והקתולית.
במהלך שנות המנדט הבריטי עשו חלק מהכנסיות לא מעט עסקות עם היישוב היהודי. המוכר מכולן הוא סיפורה של שכונת רחביה בירושלים, שחלק ניכר מקרקעותיה הוחכר מהכנסייה היוונית אורתודוקסית ל-99 שנים; חלק מהחוזים נחתמו בשנות ה-30, אחרים בשנות ה-50, כך שמועד פקיעתם כבר אינו רחוק. עד כמה מטריד הנושא את מקבלי ההחלטות יכולה להעיד אחת הפרשיות הפליליות המוזרות וההזויות שהתרחשו כאן: מספר מתווכים חרדים הצליחו לשכנע את הקרן הקיימת לישראל להפקיד בידם לא פחות מ-20 מיליון דולרים שהיו מיועדים לכאורה להארכת הסכמי החכירה. כשהתפוצצה הפרשה התברר כי המסמך שהציגו מטעם הפטריארך היווני-אורתודוכסי, שהיה בזמנו על ערש דווי, מזויף. שלושה מחמשת המתווכים הורשעו, אולם הכסף מעולם לא נמצא. מאז, אגב, חתמה הפטריארכיה על הסכם עם גורמים פרטיים ובו בעצם העבירה את זכויותיה בחלק ניכר מהקרקעות בירושלים לגורם פרטי .
לאחר הקמת המדינה, ומטעמים פוליטיים-בינלאומיים, נמנעה ישראל מהשתלטות על קרקעות ונכסים של הכנסיות. במקומות שבהם בכל זאת קרה הדבר - כמו מגרש הרוסים בלב ירושלים - צצו בשנים הבאות דרישות להחזרתם, שלהן נאלצה המדינה להיענות. חלק מהבקשות הללו, נציין, עדיין בדיונים. כך או אחרת, מערכת היחסים בין המדינה לכנסיות הייתה ונשארה מורכבת ושברירית; רוב הכנסיות מעדיפות להצניע את הקשרים עם ישראל הרשמית, ובדרך כלל גם נמנעות מעסקות פומביות על קרקעות.
באופן טבעי, לנכסי הכנסיות, השוכנים במיקומים אטרקטיביים, לוטשים עיניים יזמי נדל"ן רבים. אלא שמהר מאוד הם מגלים כי סגירת עסקה עם הכנסייה שונה מאוד ממה שהם מכירים. "אלה שטחים", מסביר גורם המקורב לנושא, "שכל אחד מהם בבעלות כנסייה שונה שבראשה עומד מנהיג דתי אחר. אין להם כל זיקה לארץ או לתושבים כאן, ובעצם אלה גופים שפועלים בצורה לא מוסדרת או רציונלית. הם לא מתעניינים בהסדר הזכויות על הקרקעות שעליהן הם יושבים, לא פועלים לפיתוח סביבתי, ולא פעם הנכסים נטושים, ומגיעים אליהם פולשים. מכיוון שמרבית הנכסים נמצאים במרכזי הערים, באזורי מגורים, פינוי או הסדרת הייעוד על נכסים מסוג זה, יכולים להוסיף עשרות ואף מאות יחידות דיור לאזורי הביקוש".
"הבעיה הגדולה", אומר גורם שעוסק בתחום, "היא שבניגוד למינהל מקרקעי ישראל, או לרשות מקומית, ששם מאפשרים למי שיושב על הקרקע לרכוש את הקרקע בתום תקופת החכירה. לעומת זאת עם הכנסיות, אף אחד לא יודע מה יקרה בתום תקופת החכירה. עדיין לא היה מקרה שבו חוזים הגיעו לסיומם, ואין עדיין ידיעה מה יקרה עם זה".
התנהלותן של הכנסיות לגבי הנכסים, אומר גורם נוסף בשוק, היא נגזרת בעיקר של מדיניות ראש הכנסייה הרלבנטי. "בדרך כלל הם מחוברים דרך כל מיני מתווכים ומאכערים, ורק דרכם אפשר להגיע אליהם. להערכתי, לכל כנסייה יש עשרות מאכערים כאלה, והמציאות של העבודה דרכם מונעת מנכסים של כנסיות להימכר או להיות משופצים. יש לכנסיות הרבה מאוד נכסים יפים, שעומדים כמו פיל לבן".
"מי שנכנס למשא ומתן עם כנסייה", מספר סוכובולסקי מניסיונו, "צריך הרבה אורך רוח. יש אינטרסים שונים לאנשים שונים בתוך הכנסייה. זה לא גוף מונוליטי - זה מושך לפה וזה מושך לשם. זה גם גוף שלא מפוקח על-ידי אף רשות, שאין לו נהלים פורמליים, חוץ מנהלים פנימיים. ואחרי כל זה, כל עסקה צריכה לעבור אישורים של מועצה פנימית ואחר כך של ראש הכנסייה".
סוכובולסקי טוען שבניגוד למה שנדמה, גם הכנסיות עצמן מעוניינות לקדם עסקות ואף יוזמות אותן. "הנדל"ן מקיים את הגופים הכנסייתיים, וההכנסות ממנו משמשות אותם למימון המטרות שלהם: חינוך, עדה, דת ורווחתם של אנשי הכנסייה".
"למרות הקשיים בסגירת העסקות", מחזק גורם נוסף בענף, "לא מעט כנסיות מנסות לקדם פרויקטים על אדמותיהן - אם על-ידי הארכת חוזה החכירה ואם על-ידי השתתפות בפיתוח הקרקע ותכנונה, ומשתפות פעולה עם הרשויות המקומיות ועם היזמים. יש גם כנסיות שפועלות בצורה אקטיבית, ובעזרת אדריכלים ויועצים יוזמות פניות ליזמי נדל"ן, מתוך מטרה להשביח את הקרקע שלהן, או למכור אותה בעסקות קומבינציה, של פרויקטים למגורים או למסחר".
בפתח המושבה הגרמנית, בצומת הרחובות עמק רפאים ודרך בית לחם, ניצב מבנה של כנסייה ולידו מבנה המתפקד בין השאר כבית דין של הקהילה הארמנית. המבנה הוקם ב-1882, על שטח של שני דונמים, ושימש כמעין בית עם לקהילה הטמפלרית שהקימה את השכונה.[ראו תמונה]
הטמפלרים גורשו מהארץ בתחילת מלחמת העולם השנייה, והמבנה עבר מספר גלגולים עד שנמסר לכנסייה הארמנית. לפני כ-15 שנים נרכש המגרש הסמוך על-ידי יזם נדל"ן ישראלי-אמריקאי, מורד זמיר, שתכנן להקים במקום מלון שבו ישולב המבנה ההיסטורי של הטמפלרים. "רצינו להפוך את זה למשהו לטובת הציבור", מספר גורם שהיה מעורב בהליכי העסקה. "חשבנו להפוך את זה למעין מוזיאון או גלריה, לטפח את המקום ולפתוח אותו לטובת התושבים, להפוך את זה למקום שבו הקהילה של המושבה הגרמנית תוכל להתכנס, שיהיו שם חוגים. זה לא מתוך אלטרואיזם, אלא מתוך רצון להוסיף איזה נופך מעניין והיסטורי למלון". אלא שהרצון להשתמש במבנה עורר כנראה שדים מרבצם. הכנסייה הארמנית התנגדה בתקיפות ונוצרו קשיים מהותיים באישור התוכניות. בסופו של דבר, היזם נואש. "זה היה מסובך מדי. ההליכים היו ממושכים, ובסוף הוא החליט ל
מזמן לזמן עולות כאן שאלות בנוגע לסוגיית סיום החכירה בנכסי הכנסיות שמחזיקות לא מעט נכסים וקרקעות בכל רחבי הארץ, במאמר הבא מנסים להתמודד עם השאלה מה יקרה לאלו שחוכרים נכס בבעלות הכנסיה. [לאחרונה היו רכישות של קרקעות מכנסיות השונות והמצב משתפר מעט]
לכתבה.
לפי הערכות, כשליש מהקרקעות הפרטיות בישראל - כמאה אלף דונמים - נמצאים בבעלות כנסיות ומסדרים נוצריים. יזמי הנדל"ן אמנם מחזרים על הפתחים, אך הכנסיות אינן ממהרות לשום מקום. ארץ הקודש, גרסת הנדל"ן
21/03/2015, 13:03 [ הדס מגן - גלובס] - http://www.globes.co.il/news/docview.aspx?did=1001019318
הרבה מאוד מילים נשפכו במהלך מערכת הבחירות שהסתיימה על נושא מחירי הדיור, הבנייה החדשה, יכולתה של רשות מקרקעי ישראל להתמודד עם שחרור קרקעות לבנייה וכו'. וכשהמדינה מתקדמת באיטיות, מעניין להציץ אל התנהלותם של בעלי הקרקעות הפרטיות הגדולים בישראל, הלוא הם הכנסיות הנוצריות.
לפי הערכות, הכנסיות והמסדרים השונים מחזיקים כיום בשטח ישראל קרקעות בהיקף של כמאה אלף דונמים. אמנם מדובר בטיפה בים בהשוואה להיקף הקרקעות שמנהלת עבור המדינה רשות מקרקעי ישראל - כ-22 מיליון דונמים - אולם יש לזכור כי חלק נכבד מאוד מהקרקעות הללו נמצא באזורי ביקוש ובמרכזי הערים, ובמיוחד בירושלים, ביפו, בחיפה, בנצרת, בעכו, ברמלה, בטבריה, בצפת ועוד. המחשה עד כמה הקרקעות הללו משמעותיות מגיעה ממחקרים שנערכו בירושלים, ולפיהם כ-10% מהשטח הבנוי של מערב העיר, סביב ה-5,000 דונמים, הוא בבעלות הכנסיות.
קשה לקבוע, היסטורית, מתי החלו הכנסיות לאסוף קרקעות, אולם מנזרים ובתי תפילה נבנו פה מתחילת ההיסטוריה הנוצרית. בתחילת המאה ה-19, על רקע ההתעניינות הגוברת של מדינות אירופה בארץ הקודש והעלייה במספר הצליינים, הועמקה פעילותן של הכנסיות, אך הגידול המשמעותי נרשם רק לאחר שחקיקה עות'מאנית, שנולדה כחלק מחולשתה של האימפריה, אפשרה גם לזרים להיות בעלים של קרקע. במאמר מוסגר נציין כי כחלק מאותה חולשה העניקה האימפריה העות'מאנית"במתנה" לא מעט קרקעות למדינות אירופיות, ודרכן - לכנסיות שפעלו כאן. על הקרקעות הללו נבנו בתי תפילה, מנזרים, אכסניות לצליינים, בתי חולים, בתי ספר, בתי יתומים ועוד. במקרים אחרים, הקרקעות נותרו ללא שימוש והוחזקו בעיקר בשל ערכן התיאולוגי.
"עיקר רכישת הקרקעות של הכנסיות", אומר עו"ד אריה סוכובולסקי, ראש משרד עוה"ד סוכובולסקי, המתמחה בנדל"ן, עם התמחות מיוחדת בעסקות נדל"ן של כנסיות, "בוצעו במאה ה-19. היה מירוץ השפעה בין הכנסיות. היו הזרמות כספים מחו"ל, והכנסיות ממש 'אספו' קרקעות כדי לצבור נכסים, ודרכן - השפעה. בזמנו, אלה לא היו כמובן מיקומים אסטרטגיים, אך עם עליית מחירי הנדל"ן והתפשטות היישובים, הקרקעות הללו הפכו למרכזי ערים, וככאלה הן שוות הרבה".
סוכובולסקי, אגב, מעריך שכשליש מהבעלות הפרטית על קרקעות בישראל - שעומדת על כ-7% מהקרקעות - היא בידי הכנסיות השונות, ובראשן הארמנית, היוונית אורתודוכסית, הקופטית והקתולית.
במהלך שנות המנדט הבריטי עשו חלק מהכנסיות לא מעט עסקות עם היישוב היהודי. המוכר מכולן הוא סיפורה של שכונת רחביה בירושלים, שחלק ניכר מקרקעותיה הוחכר מהכנסייה היוונית אורתודוקסית ל-99 שנים; חלק מהחוזים נחתמו בשנות ה-30, אחרים בשנות ה-50, כך שמועד פקיעתם כבר אינו רחוק. עד כמה מטריד הנושא את מקבלי ההחלטות יכולה להעיד אחת הפרשיות הפליליות המוזרות וההזויות שהתרחשו כאן: מספר מתווכים חרדים הצליחו לשכנע את הקרן הקיימת לישראל להפקיד בידם לא פחות מ-20 מיליון דולרים שהיו מיועדים לכאורה להארכת הסכמי החכירה. כשהתפוצצה הפרשה התברר כי המסמך שהציגו מטעם הפטריארך היווני-אורתודוכסי, שהיה בזמנו על ערש דווי, מזויף. שלושה מחמשת המתווכים הורשעו, אולם הכסף מעולם לא נמצא. מאז, אגב, חתמה הפטריארכיה על הסכם עם גורמים פרטיים ובו בעצם העבירה את זכויותיה בחלק ניכר מהקרקעות בירושלים לגורם פרטי .
לאחר הקמת המדינה, ומטעמים פוליטיים-בינלאומיים, נמנעה ישראל מהשתלטות על קרקעות ונכסים של הכנסיות. במקומות שבהם בכל זאת קרה הדבר - כמו מגרש הרוסים בלב ירושלים - צצו בשנים הבאות דרישות להחזרתם, שלהן נאלצה המדינה להיענות. חלק מהבקשות הללו, נציין, עדיין בדיונים. כך או אחרת, מערכת היחסים בין המדינה לכנסיות הייתה ונשארה מורכבת ושברירית; רוב הכנסיות מעדיפות להצניע את הקשרים עם ישראל הרשמית, ובדרך כלל גם נמנעות מעסקות פומביות על קרקעות.
באופן טבעי, לנכסי הכנסיות, השוכנים במיקומים אטרקטיביים, לוטשים עיניים יזמי נדל"ן רבים. אלא שמהר מאוד הם מגלים כי סגירת עסקה עם הכנסייה שונה מאוד ממה שהם מכירים. "אלה שטחים", מסביר גורם המקורב לנושא, "שכל אחד מהם בבעלות כנסייה שונה שבראשה עומד מנהיג דתי אחר. אין להם כל זיקה לארץ או לתושבים כאן, ובעצם אלה גופים שפועלים בצורה לא מוסדרת או רציונלית. הם לא מתעניינים בהסדר הזכויות על הקרקעות שעליהן הם יושבים, לא פועלים לפיתוח סביבתי, ולא פעם הנכסים נטושים, ומגיעים אליהם פולשים. מכיוון שמרבית הנכסים נמצאים במרכזי הערים, באזורי מגורים, פינוי או הסדרת הייעוד על נכסים מסוג זה, יכולים להוסיף עשרות ואף מאות יחידות דיור לאזורי הביקוש".
"הבעיה הגדולה", אומר גורם שעוסק בתחום, "היא שבניגוד למינהל מקרקעי ישראל, או לרשות מקומית, ששם מאפשרים למי שיושב על הקרקע לרכוש את הקרקע בתום תקופת החכירה. לעומת זאת עם הכנסיות, אף אחד לא יודע מה יקרה בתום תקופת החכירה. עדיין לא היה מקרה שבו חוזים הגיעו לסיומם, ואין עדיין ידיעה מה יקרה עם זה".
התנהלותן של הכנסיות לגבי הנכסים, אומר גורם נוסף בשוק, היא נגזרת בעיקר של מדיניות ראש הכנסייה הרלבנטי. "בדרך כלל הם מחוברים דרך כל מיני מתווכים ומאכערים, ורק דרכם אפשר להגיע אליהם. להערכתי, לכל כנסייה יש עשרות מאכערים כאלה, והמציאות של העבודה דרכם מונעת מנכסים של כנסיות להימכר או להיות משופצים. יש לכנסיות הרבה מאוד נכסים יפים, שעומדים כמו פיל לבן".
"מי שנכנס למשא ומתן עם כנסייה", מספר סוכובולסקי מניסיונו, "צריך הרבה אורך רוח. יש אינטרסים שונים לאנשים שונים בתוך הכנסייה. זה לא גוף מונוליטי - זה מושך לפה וזה מושך לשם. זה גם גוף שלא מפוקח על-ידי אף רשות, שאין לו נהלים פורמליים, חוץ מנהלים פנימיים. ואחרי כל זה, כל עסקה צריכה לעבור אישורים של מועצה פנימית ואחר כך של ראש הכנסייה".
סוכובולסקי טוען שבניגוד למה שנדמה, גם הכנסיות עצמן מעוניינות לקדם עסקות ואף יוזמות אותן. "הנדל"ן מקיים את הגופים הכנסייתיים, וההכנסות ממנו משמשות אותם למימון המטרות שלהם: חינוך, עדה, דת ורווחתם של אנשי הכנסייה".
"למרות הקשיים בסגירת העסקות", מחזק גורם נוסף בענף, "לא מעט כנסיות מנסות לקדם פרויקטים על אדמותיהן - אם על-ידי הארכת חוזה החכירה ואם על-ידי השתתפות בפיתוח הקרקע ותכנונה, ומשתפות פעולה עם הרשויות המקומיות ועם היזמים. יש גם כנסיות שפועלות בצורה אקטיבית, ובעזרת אדריכלים ויועצים יוזמות פניות ליזמי נדל"ן, מתוך מטרה להשביח את הקרקע שלהן, או למכור אותה בעסקות קומבינציה, של פרויקטים למגורים או למסחר".
בפתח המושבה הגרמנית, בצומת הרחובות עמק רפאים ודרך בית לחם, ניצב מבנה של כנסייה ולידו מבנה המתפקד בין השאר כבית דין של הקהילה הארמנית. המבנה הוקם ב-1882, על שטח של שני דונמים, ושימש כמעין בית עם לקהילה הטמפלרית שהקימה את השכונה.[ראו תמונה]
הטמפלרים גורשו מהארץ בתחילת מלחמת העולם השנייה, והמבנה עבר מספר גלגולים עד שנמסר לכנסייה הארמנית. לפני כ-15 שנים נרכש המגרש הסמוך על-ידי יזם נדל"ן ישראלי-אמריקאי, מורד זמיר, שתכנן להקים במקום מלון שבו ישולב המבנה ההיסטורי של הטמפלרים. "רצינו להפוך את זה למשהו לטובת הציבור", מספר גורם שהיה מעורב בהליכי העסקה. "חשבנו להפוך את זה למעין מוזיאון או גלריה, לטפח את המקום ולפתוח אותו לטובת התושבים, להפוך את זה למקום שבו הקהילה של המושבה הגרמנית תוכל להתכנס, שיהיו שם חוגים. זה לא מתוך אלטרואיזם, אלא מתוך רצון להוסיף איזה נופך מעניין והיסטורי למלון". אלא שהרצון להשתמש במבנה עורר כנראה שדים מרבצם. הכנסייה הארמנית התנגדה בתקיפות ונוצרו קשיים מהותיים באישור התוכניות. בסופו של דבר, היזם נואש. "זה היה מסובך מדי. ההליכים היו ממושכים, ובסוף הוא החליט ל