תוכנת הר 1202 היוקרתית בהוד השרון אושרה סופית

[יו10]

תוכנת הר 1202 היוקרתית בהוד השרון אושרה סופית

הועדה המחוזית במחוז מרכז אישרה סוף כל סוף את.התוכנית הכוללת מעל ל 4200 יחידות דיור בהוד השרון בסמוך לכביש 531 הנסלל לכיוון צומת רעננה דרום וכביש איילון במערב. התכנית היה בנייה ירוקה וכוללת בתי ספר , גני ילדים , אזורי מסחר ותעשייה. מדובר באחת מתודות הקרקע האטרקטיביות בישראל עם נגישות תעבורתית יוצאת דופן באזור מהירים בישראל

 

[פרל דוד]

שלב האישור בוןעדה המחוזית אושר עם לא מעט הסתייגויות

בוא נראה את המצב לאשורו ואת הבעיות שקיימות לפני שלב אישור הועדה המקומית../איחוד וחלוקה
להלן תמצית הנושאים שעל הפרק והחלטות הועדה המחוזית בעניין תוכנית המתאר.

משרד הפנים הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ועדת משנה להתנגדויות פרוטוקול ישיבה מספר 20150 :24 לתאריך ישיבה מיום 19.7.15

תכנית מס': הר/ 1202 : הר/ 1202 - מתחם 531 מטרות התכנית : הקמת שכונת מגורים בת 4,217 יח"ד הכוללים : ומתחם תעסוקה. הקצאת מגרשים למבנים ומוסדות ציבור , מסחר, ספורט ונופש, בית קברות, חניון, תעשיה עתירת ידע, שטחים ציבוריים פתוחים ומתקנים הנדסיים.
התכנית מציעה צפיפות של 17 יח"ד לדונם נטו, 230,000 מ"ר לתעסוקה, 40,000 מ"ר למסחר ושטחי ציבור בנויים ופתוחים......

אדר' סרג'ו מהנדס העיר הוד השרון :
1. חזר על התנגדות מהנדסת העיר כפי שהוגשה - מצב קיים שטח לתעסוקה לפי צפי אוכלוסייה יהיה 7 מ"ר לנפש. קיימים תנאים אופטימליים מבחינת נגישות להעצמת התעסוקה.
2. בקשה להכליל את בית העלמין בתחום האיחוד והחלוקה.
3.בקשה חדשה מבקש כי המיגון האקוסטי יהיה על חשבון נתיבי ישראל.
4. בקשה לבטל את התנאי למתן תוקף לעניין החיבור לכביש 40 ולקבוע תנאי זה לשלב היתרי בניה.
5. לענין החניון הכוונה הינה לחניון ציבורי שירשם ע"ש העיריה.

יו"ר הועדה.
סבור שיש להרחיב את הקו הכחול וששאלת האיחוד והחלקה תהיה בהתאם לכללים ולמצב המשפטי הנהוג בעת האיחוד וחלוקה.
לגבי בית העלמין סבור כי בתכנית המציעה 4,000 יח"ד לישוב ניתן לקבוע כי תוספת השטח עבור בית עלמין היא חלק משירותים שנדרשים עבור השכונה ולכן היה ניתן לצרפם לתכנית האיחוד והחלוקה, יש קושי בנושא לאור עמדת היועץ המשפטי לועדה .
נציג משרד השיכון -
נושא האיחוד והחלוקה הינו נושא עקרוני וארצי תלוי ועומד להכרעה בבתי משפט, להכרעה תהיה השפעה גם על סוגיית שחזור הזכויות בתכנית זו. נציג הרשויות המקומיות – רואה חשיבות גדולה מאוד בקידום התכנית, זהו צעד קדימה לאישור התכנית ולכן תחת המגבלות הקיימות רואה לנכון להכניס את הכביש לקו הכחול. הצעת ההחלטה נמסרה בעת הדיון לעיון חברי הוועדה.

החלטה:
הוועדה, לאחר ששמעה את ההתנגדויות ואת המענה להן, מחליטה לתת תוקף לתכנית כמפורט בהחלטה זו:
כללי והיקף הזכויות בתחום התכנית: תכנית הר/ 1202 מהווה השלמה לחלקו הצפוני של היישוב הוד השרון ומעניקה ליישוב מתחם משמעותי אשר מצטרף ליישוב הקיים, ומכיל בתוכו את הנדרש עבור התושבים העתידים להתגורר במתחם. התכנון המוצע נותן מענה בנושאים הפרוגרמטיים, התכנונים והתחבורתיים ובכך התכנית כפי שהופקדה משקפת את התפיסה התכנונית בהתאם להיום.

בעת הדיון נשמעה טענת הרשות המקומית לפיה, יש להוסיף שטחי תעסוקה ומנגד הועלו טענות של מתנגדים בתחום התכנית, המבקשים להגדיל את כמות יחידות הדיור בתכנית. התכנית נשוא הדיון, הינה תכנית שנמצאה ראויה תכנונית בהיבטיה השונים וביניהם: תכנון אורבני, צפיפויות העומדות על כ 17 - יח"ד לדונם נטו ונמצאת ברף הגבוה של הצפיפות המותרת לפי תמ"א ( 10-20 35 יח"ד לדונם נטו), פרוגרמה, תחבורה וכיוצ"ב. המתחם, מאפשר תוספת משמעותית של מגורים במחוז המרכז וכן תוספת של שטחי תעסוקה, אשר יחזקו את החוסן הכלכלי של היישוב הוד השרון. תכנית הר/ 1202 מקודמת במוסדות התכנון מעל לעשור.

הוועדה סבורה כי התכנית המופקדת במתכונתה הנוכחית הינה תכנית ראויה ונכונה תכנונית וכי יש מקום להביא את ההליך התכנוני לגמר ולהכריע בהתנגדויות במסגרת התכנית הנוכחית. משמעות תוספת זכויות בתכנית תחייב הליך תכנוני נוסף, של בחינת השלכת התוספת המוצעת בהיבטים השונים כגון: תחבורה, ניקוז, פרוגרמה ועוד. הועדה מוצאת כי סיום ההליך התכנוני בתכנית זו, אשר כאמור הינה תכנית ראויה תכנונית, הינה מטרה חשובה לא פחות ולנוכח צוק העיתים אף יותר, מתוספת כזו או אחרת של זכויות, בחלופה שלא הוצגה על ידי המתנגדים בפני הועדה ואשר תחייב זמן תכנון נוסף וכן הפקדה או הליך התנגדויות נוסף.

יש לציין כי חטיבת הקרקע המתוכננת במסגרת תכנית הר/ 1202 עברה הליך של עדכון תכנוני במסגרת דיונים בוועדה המקומית. בהתאם לשינויים שהתבקשו על ידי הועדה המקומית בשנת 2007, הוחלט להפקידה מחדש בשנת 2012 .

לתכנית במתכונתה הנוכחית לא הוגשו התנגדויות של תושבים גובלים ושאינם בעלי זכויות בתחומי התכנית עם זאת, לדיון בהתנגדויות התייצב תושב המתגורר בסמוך לשטח התכנית, אשר לא הגיש התנגדותו, אך העלה טענות שונות. סייג לכך הינה התנגדות מאוחרת של תושבים הנמצאים ממזרח לעניין תגפ / 329 שלגביהן יינתן מענה פרטני.

במקביל לקידום תכנית זאת החלה הוועדה המקומית הוד השרון לקדם תכנית מתאר ליישוב הוד השרון. במסגרת תכנית המתאר נקבעים היעדים ונבדקים הצרכים העתידיים לצורך מימוש יעדים אלו.
מן הראוי כי במסגרת זו ייבחנו, בראייה כלל יישובית, הצרכים של תשתיות תחבורתיות, תשתיות רטובות, פרוגרמה, תוספת פיתוח וככל שימצא הצדק, גם העצמה של זכויות בנייה בשטחן של תכניות מאושרות בתחום העיר, ולא מן הנמנע כי הנושא ייבחן גם ביחס לתכנית זו.

לעניין תקן החניה - הועדה קובעת, כי נוכח סמיכותה של התכנית לתחנות רכבת ובהתאם להוראות תכנית המתאר שהומלצה להפקדה על ידי הועדה המקומית, בסעיף 6.1.4 ימחקו המילים "אולם לא יפחת מ 1.7 - מקומות חניה ליח"ד", כך שתקן החניה למגרשי המגורים בתכנית יקבע בהתאם לתקן הארצי שיהיה תקף לעת הוצאת היתר הבניה, וכן יחולו יתר הוראות הסעי
טענה לשחזור זכויות והכללת כביש 531 כחלק מהקו הכחול של תכנית זאת: טענה שהוצגה בידי המתנגדים הינה כי יש לכלול את כביש 531 בתחום הקו הכחול של התכנית ולאפשר שחזור זכויות. בעניין זה גם הוגשה עתירה מינהלית (עת"מ 10289-04-13) שעודה תלויה ועומדת, ולאחרונה הוגשה בקשה לצו ביניים במסגרת ההליך, בית המשפט לא נתן צו ביניים בשלב זה אולם קבע שניתן לחדש את הבקשה לעת קבלת החלטה בתכנית.

לגופה של טענה, הוועדה שבה ומפנה לדברים שנאמרו בדיון הפנימי ביום 15.7.12, כדלקמן: "חלק מטענות המתנגדים היו לסוגיה של היקף ההפקעות הנכללות בתכנית ולסוגיה של שחזור זכויות הקיים לפי סעיף 14 בהוראות התכנית.
בהמשך לטענות אלו הבהירה היועצת המשפטית את עמדת המדינה בדבר שימוש בכלי איחוד וחלוקה לצורך תכנוני ולא אך ורק במטרה "לפצות" את בעלי הקרקע את הקושי בהכללת דרכים ארציות ובית עלמין המשמש אל כלל התחום העירוני כחלק ממתחם איחוד וחלוקה כאשר לא קיים קשר תכנוני הדוק בתוך המתחם לאיחוד וחלוקה.

בנוסף, בהוראות התכניות מח/ /ד54 ומח/113, אשר מטרתן הייתה הקמת כביש 531 ומסילת הרכבת, לא נקבעה הוראה של שיחזור זכויות וקיים סעיף הקובע מנגנון של הפקעה עבור השטחים הציבוריים ."

וכן מפנה הוועדה להחלטתה באותו דיון (סעיפים ):1 – 2 . 1" לעניין הכללת כביש 531 ומסילת הרכבת מחליטה הועדה כי לא ניתן לכלול את דרך 531 ומסילת הרכבת שהינה תשתית ארצית אשר כבר אושרה בתכנית מח/ 54/ ד' ומח/ 113 והיא אינה מקיימת קשר תכנוני ישיר הדוק וספציפי בין המתחם לבין הדרך, באיחוד וחלוקה יחד עם יתר שטחי התכנית.
הועדה מחליטה לעדכן את הקו הכחול של התכנית ולהוציא את הכביש מתחום התכנית. . 2 הייעוד עבור הרחבת בית עלמין לא ייכלל בתחום האיחוד והחלוקה . " הוועדה שבה ומדגישה כי כביש 531 הוא דרך סטטוטורית המוסדרת במלואה במסגרת תכנית לדרך 531 מח/ 54/ ד והיא מחברת בין כביש 2 (כביש החוף) לבין כביש 6. הכביש מספק שירות לערים, הרצליה, רמת השרון, חוף השרון, רעננה, כפר סבא, הוד השרון, פתח תקוו יה, ישובי דרום השרון. כביש 531 אינו מקיים קשר תכנוני ישיר והדוק וספציפי בין המתחם לאיחוד וחלוקה לבין הכביש (אשר מאושר בתוכניות קודמות) ולמעשה לא קיים כל צורך תכנוני בהכללת מקטע קטן מדרך 531 במסגרת תכנית זאת.

 

[פרל דוד]

מי שסבור שתכנית הר/1202 מוכנה- טועה ומטעה.

המשך החלטות הועדה -
הכללתה של דרך 531 גם בתוכנית האיחוד וחלוקה, על אף היותה דרך מאושרת סטטוטורית, נועדה אך ורק על מנת לאפשר פיצוי בעלי הקרקעות בתחום הדרך שכבר תוכננה במסגרת תכניות קודמות. פיצוי - באמצעות הקצאת זכויות בשכונת המגורים החדשה לפי ערך הקרקע שהייתה בבעלותם, בייעוד חקלאי, בטרם שינוי הייעוד לדרך.

עוד מציינת הוועדה, כי רק לאחרונה שבה ונדרשה ועדת המשנה לעררים לסוגיה של שחזור זכויות ואשררה עקרונות אלו, וזאת בהחלטתה בערר 32/14 חברת גיבמיר בע"מ נ' הוועדה המקומית רחובות (החלטה מיום 24.11.14 –) ראו בסעיפים 66 ואילך.

בנוסף מציינת הוועדה, כי במסגרת ההתדיינויות המשפטיות, הסכימה המדינה להכיר בחריגים מוגבלים הנוגעים למקרי עבר לגביהם תתאפשר נקיטה בהליך של שחזור זכויות (ולדברים גם ביטוי בהחלטת ועדת המשנה לעררים הנ"ל).
בעניין זה הגישה הוועדה המחוזית באמצעות הפרקליטות הודעה לבית המשפט בהליך המתנהל, בה הסבירה מדוע המקרה הנדון אינו נכנס לגדר החריגים האמורים, והוועדה שבה וחוזרת על האמור שם (ההודעה צורפה כנספח 15 להתנגדות שהגיש עו"ד וילצ'יק).

יחד עם זאת, לאור הטענות להבטחות עבר שאינן מתבררות עתה, מחליטה הוועדה כדלקמן:
הקו הכחול של התכנית יתוקן חזרה באופן שבו ייכלל בתחומו כביש 531 כפי שהופיע במסמכי התכנית המקוריים.
עם זאת מדגישה הוועדה כי במצב המשפטי הנוכחי, השטחים בתחום כביש 531 אינם אמורים להיכלל בתכנית איחוד וחלוקה. ככל שיחול שינוי במצב המשפטי ניתן יהיה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה (שתערך בסמכות הוועדה המקומית) לערוך טבלאות מתאימות ומובן כי כל טענות הצדדים שמורות להם. הוראות התכנית ישקפו החלטה זו, בתאום עם יועמ"ש לשכת התכנון.

לעניין בית העלמין , הוועדה סבורה כי השימוש נחוץ לעיר הוד השרון וכי משיקולי תכנון יש להותירו בתחום הקו הכחול של התכנית. לעמדת המדינה לא ניתן להכליל בית עלמין המהווה שימוש ציבורי על עירוני הנדרש להפקעה בתכנית איחוד וחלוקה.

מענה מפורט להתנגדויות:
התנגדות עיריית הוד השרון - מבקשת להוסיף זכויות לתעסוקה בהיקף של כ - 360 אלף מ"ר תעסוקה (כ - % 300 בניה) ללא שינוי בהיקפי המסחר מהנימוקים הבאים תכנית המתאר המתגבשת בימים אלה, הצביעה על צורך בתוספת שטחי תעסוקה בתחום העיר על מנת לשמור על יחס ראוי בין מגורים ותעסוקה. המיקום המוצע הינו המיקום המיטבי לפיתוח שטחי תעסוקה בהיקפים נרחבים בשל הישענות ו על תחנות הרכבת נורדאו וסוקולוב ועל דרך - 531 לדחות את הטענה - ראו בעיקרי ההחלטה. בחווה"ד שהגישה הוועדה המקומית, ביחס להתנגדויות, הועלו טענות נוספות להתנגדות כפי שהוגשה לוועדה בכתב. הוועדה מציינת שהתייחסותה אליהן הינה מבלי לתת לטענות אלה מעמד של התנגדות פורמלית:

.א לטענה להכנסת בית העלמין כחלק מההליך של האיחוד וחלוקה ובמידה ודרישה זאת לא אפשרית אז להוציאו לחלוטין מהקו הכחול של תכנית זאת - לדחות את הטענה - ראה מענה בפתיח להחלטה. .
ב לבקשה לשנות את ההתניה התחבורתית של חיבור לכביש 40 ממתן תוקף לתכנית הנוכחית לשלב של תכניות האיחוד והחלוקה- לקבל את הטענה בחלקה- היות ובמסגרת תכנית זאת לא ניתן לממש זכויות בניה ונדרש מהלך נוסף של תכנית איחוד וחלוקה, הועדה סבורה כי ניתן לקבוע כי הוראה זו תתווסף כתנאי להוצאת היתרי בנייה מכוח התכנית.
התנגדות עו"ד וילצ'יק בשם בעלי קרקע בגוש 6408 חלקה 20 ובגוש 0964 חלקות 4-1 פגמים המחייבים את בטלות ההפקדה וכן את דחיית העל הסף:

1 לטענה להיעדר סמכות לוועדת המשנה להתנגדויות להורות על הפקדת תכנית
לדחות את הטענה – ועדת המשנה להתנגדויות הינה ועדת משנה סטטוטורית בהתאם להוראת סעיף 11 לחוק. ועדת המשנה, בעת שהיא דנה בהתנגדויות, רשאית לקבל קשת רחבה של החלטות, ובין אלה, להפקיד מחדש את התכנית. העוררים מבססים את טענתם על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בעת"מ (י-ם) 12980-06-12 קדמת עדן בע"מ נ' ועדה מחוזית ירושלים. אולם, המדינה ערערה על פסק דין זה (עע"מ 9167/12) ובדיון שהתקיים ביום 22.5.13 הוא התבטל בהסכמת הצדדים (למעט משיב 4] .

2 לטענה כי התכנית המופקדת אינה עולה בקנה אחד עם החלטות ההפקדה - לדחות את הטענה - ועדת המשנה להתנגדויות דנה בתכנית בתאריך 10.5.09 והחליטה על תיקונים ושינויים בתכנית כמענה להתנגדויות שהוגשו לה ולאחר מכן שיערך פרסום לפי סעיף 106 (ב') במתכונת של הפקדה.

בעקבות אותן בדיקות הונחה על שולחן הועדה המחוזית תכנית שכללה שינויים רחבים מאלו שעמדו בבסיס החלטת הועדה משנת 2009. על רקע זה ובישיבה פנימית של ועדת המשנה להתנגדויות קבעה הועדה כי נוכח השינוי שנערכו והוצגו לועדה היא מורה על הפקדתה של התכנית מחדש.(ראה גם ס' 8-10 ברקע להחלטה). הועדה המקומית הגישה ללשכת התכנון תשריט והוראות מתוקנים השונים באופן מהותי מהעותק שהופקד ומהחלטות ועדת המשנה להתנגדויות.

בשל כך, נדונה התכנית המתוקנת שהוגשה על ידי הועדה המקומית בוועדת המשנה להתנגדויות. ועדת המשנה להתנגדויות החליטה להפקיד מחדש את התכנית שעמדה בפניה. השינויים אותם ציין עו"ד וילצ'יק בהתנגדותו היו חלק ממסמכי התכנית שעמדו בפני ועדת המשנה להתנגדויות. לאור האמור, לעיל, ההשוואה שערך עו"ד וילצ'יק בין מסמכי התכנית המופקדת בשנת 2006 ובין התכנית שהופקדה בשנת 2014 אינה ההשוואה הרלוונטית. בהתייחס לשינוי התכנית לתכנית מבא"ת, הוועדה קובעת כי מדובר בשינוי טכני בלבד ולא שינוי בהוראות התכנית ובמהותן.

3 לטענה כי השינויים שנערכו בתכנית מהותיים ומחייבים את שינוי שמה ל - דחות את הטענה - סוגיית שם או מספר התכנית הינה סוגיה פרוצדוראלית גרידא: התכנית חלה על אותו המתחם ומציע שינויים תכנונים אשר לדעת הוועדה חייבו הפקדה מחדש לצורך ביצוע הליך של יידוע הציבור. הוועדה אינה מקבלת את הטענה כאילו הותרת השם על כנו עלולה לפגוע במתנגדים פוטנציאליים שיסברו כי פרסומה מחדש להפקדה נעשה מטעם טכני בלבד, הועדה סבורה כי פרסומה של התכנית להפקדה מחדש, גם באותו השם, מאפשר לכל החפץ בכך לבחון את התכנית המעודכנת ולהגיש התנגדות לתכנית. .

4 לטענה כי השינויים בתכנית חייבו דיון בוועדה המקומית טרם הדיון להפקדה - לדחות את הטענה - מליאת הוועדה המקומית דנה בתכנית בתאריכים 1.5.07 ובתאריך 2.7.07 ועל סמך דיונים אלו הומלצו השינויים בתכנית שהוגשה על ידי הועדה המקומית ללשכת התכנון ונדונה בפני ועדת ההתנגדויות, אשר החליטה להפקידה מחדש. בנוסף, הועדה המקומית קיימה דיון בהתנגדויות והעבירה את המלצתה אל המתנגדים ואל לשכת התכנון. הוועדה המקומית (שהיא גם מגישת התכנית) הציגה את עמדתה המעודכנת גם בדיון בהתנגדויות.

 

[פרל דוד]

תכנית הר/1202 עיקרי החלטת ועדת המשנה להתנגדויות.

5 לטענה כי קיים צורך לוודא כי יזמת התכנית עודנה מעוניינת בתכנית - לדחות את הטענה - במידה ויזמת התכנית לא הייתה מעוניינת בקידום התכנית היה בידיה שלא להגישה אל לשכת התכנון לצורך ביצוע ההפקדה בפועל. בפני יזם התכנית קיימת האפשרות להודיע על משיכת התכנית. במקרה זה הוועדה המקומית הגישה את מסמכי התכנית לצורך ההפקדה, ואף ביקשה מיו"ר הוועדה המחוזית להאריך את המועד לצורך מילוי תנאי ההפקדה. .

6 לטענה כי התכנית נעדרת חתימת יזמת התכנית ומגישתה - לדחות את הטענה - ע"ג מסמכי התכנית קיימת חתימה וחותמת של הועדה המקומית הוד השרון (עמ' מס' 1)

בתכנית המופקדת נפלו פגמים המחייבים את ביטולה: התכנית פגומה היות ואינה כוללת בתחומה את כביש 531 ומסילת הברזל מהטעמים הבאים: כאמור לעיל, החליטה הוועדה לכלול את כביש 531 בתחום התכנית, מהטעמים שנמנו לעיל. יחד עם זאת, מכיוון שלעמדת הוועדה הכללת כביש 531 במתחם איחוד וחלוקה אין משמעה כי חלקות הכביש יכללו בתכנית איחוד וחלוקה עתידית, אלא אם ישתנה המצב המשפטי, תתייחס הוועדה לטענות שהוצגו. .

1 לטענה כי לא ניתן לתת הקלות מדרך ארצית ומציר מסילת הברזל ללא הכללתה של הדרך והמסילה בתחום התכנית - לדחות את הטענה - אין כל מניעה לתת הקלות מכביש ארצי או מציר מסילת ברזל מבלי להכליל את אלה בתחום התכנית וכך נעשה לא אחת בתכניות הדורשות הקלות שכאלה, יחד עם זאת יש להדגיש, כי קווי הבניין נכללים בתחום הקו הכחול של התכנית. התכנית קיבלה את ההקלה הנדרשת בועדה להקלה בקווי בניין בתאריך 17.2.15.

2 לטענה כי דרך 531 ומסילת הברזל הכרחיות להיתכנות התכנית ולכן יש להכלילן בתחום התכנית, הכוללת, בין היתר, התניות בין שלבי בניה לבין התקדמות ביצוע כביש - 531 לדחות את הטענה - התכנית כוללת התניות תחבורתיות המתייחסות לכביש 531. אולם, עובדה זו אינה מחייבת לכלול את כביש 531 בתחום הקו הכחול, שכן התכנית אינה משנה את ההוראות החלות על כביש 531 עצמו, כפי שאושרו בתכנית מאושרת מח/ / 54 ד ועל כן לא נדרש להכלילה בתחום הקו הכחול של תכנית הר/ 1202. הוועדה תדגיש כי לא אחת נקבעות בתכנית התניות תשתיתיות שונות המתייחסות לכבישים, מחלפים, מט"שים, וכיוב', אך אלה אינם נכללים בתחומי הקו הכחול של התכנית, ולעיתים גם מרוחקים ממנה מרחק רב.

3 לטענה לפגיעה בצדק החלוקתי - לדחות את הטענה - ראו בעיקרי ההחלטה. .4 לטענה לפגיעה בלתי מידתית בזכויות הקניין- לדחות את הטענה – ראו בעיקרי ההחלטה. הוועדה מדגישה כי בניגוד לנטען בהתנגדות, מתן זכויות "סחירות" לבעלי הזכויות ("המקוריים") בתחום כביש 531 מאליו תביא לצמצום במידה כזו או אחרת של זכויות המוקצות ליתר בעלי הזכויות בתחום התכנית. הותרת מספר יח"ד שנקבעו בתכנית קודמת תביא לעשיית עושר ולא במשפט- לדחות את הטענה - מספר יחידות הדיור בתכנית נקבע על סמך שיקולים תכנוניים רלוונטיים, ובגריעת כביש 531 ומסילת הברזל משטח התכנית אין כדי לשנות בעניין זה. .5 לטענה כי כביש 531 נכלל באיחוד והחלוקה של תכנית סמוכה ואי הכללתה בתכנית זו, מביא לאפליה פסולה - לדחות את הטענה - בעניין רעננה הסכימה המדינה לשוב ולדון בעניין הפקדת תכנית רע/ 2012/א, שכן באותו מקרה נסלל כביש 531 מכוחה של תת"ל 15 שכללה הוראת שחזור זכויות, והכל מהטעמים שפורטו בהודעות שהוגשו לבית המשפט (וצורפו כנספחים להתנגדות).

במקרה הנוכחי התכניות מכוחן נסללו הכביש ומסילת הברזל לא כללו הוראה שכזו, ולכן עמדת המדינה הינה כי במקרה זה לא החריג שמאפשר (כמעין "הוראת מעבר") לבחון הכללת מנגנון של שחזור זכויות. יצוין כי בכל מקרה, גם בעניין רעננה, ההחלטה הסופית לעניין שחזור הזכויות תתקבל רק לאחר שמיעת המתנגדים לעניין זה, והוועדה הבהירה זאת בהחלטתה מיום 1.12.14 שם קבעה כי ניתן לקדם את התכנית בהתאם לקו הכחול שהוגש מלכתחילה במתכונת של "שחזור זכויות", אך הדגישה כי "החלטתה זו הינה החלטת ביניים בלבד לצורך קידום התכנית, שכן בשלב זה לא נשמעו מי שעלולים להיפגע ממהלך של שחזור זכויות ."

6 לטענה לסתירה להבטחות שלטוניות - לדחות את הטענה – ההסכמים שחתמו המתנגדים, ואשר צורפו להתנגדות, לא נכרתו ולא אושרו על ידי הוועדה המחוזית. הוועדה סבורה כי בהחלטות קודמות שלה אין כדי להקים עילה לטענה של הבטחה שלטונית, שכן מדובר בהחלטות ביניים במסגרת ההליך התכנוני.

עוד תדגיש הוועדה המחוזית שהכללת שחזור זכויות במקרה זה אינה אפשרית שכן היא עומדת בניגוד לתכלית של מנגנון איחוד וחלוקה וכל עיקרה במקרה זה היא פיצוי. לפיכך, אין מקום לאפשר שחזור זכויות נוכח טענה זו.

7 לטענה להעדר יעילות כלכלית - לדחות את הטענה – הוועדה מפנה בעניין זה לטיעוני המדינה בערעור בעניין אגבבא (עע"מ 7277/10), שם נכללה התייחסות לטענות אלה.

8 לטענה כי התכנית עמומה באשר לשימושים המותרים בייעוד למבנים ומוסדות ציבור - לקבל את הטענה בחלקה –בהוראות התכנית ייקבע (באופן דומה לתכנית המתאר המתגבשת) כי השימושים בשטחי הציבור יהיו מבנים לצרכי חינוך, דת, תרבות, קהילה וספורט (כולל בריכות שחייה), שירותים מוניציפליים ושירותי חירום.

9 לטענה כי התכנית עמומה לשימושים המותרים במתקן הנדסי -לקבל את הטענה בחל -קה בהוראות התכנית בסעיף 4.12 קיימת התייחסות למתקן ההנדסי המוצע במגרש 641 באמצעות הפנייה לתכנית מאושרת - הר/ מק/ 40 329/ אשר כל מהותה הינו המתקן ההנדסי. התכנית אינה מוסיפה על האפשרי במגרש זה מעבר למוסדר בתכנית הר/ מק/ 40 . 329/ המתקן ההנדסי הינו בריכת מים בריכת אגירה ומיכון עזר. הוועדה מחליטה כי בסעיף 4.12 ירשמו הוראות הבאות שיחולו בנוסף להוראות המאושרות בתכנית שבתוקף:
א מיקום משאבות המים והגנרטור יהיה במקום מרוחק ממגרשי המגורים, על מנת להפחית ככל הניתן רעש מהמגורים.
ב תנאי להיתר בניה למתקנים נוספים יהיה אישור היחידה הסביבתית.
ג יתווספו הנחיות לפיתוח שצ"פ 712 כי הפיתוח, הגינון ונטיעות עצים יתחשבו במיקום המתקן ההנדסי ע"מ למנוע ככל הניתן, נראות ונגישות למתקן, באישור מהנדס העיר.
ד יבוטל סעיף 6.11 ט'.

10 לטענה להוראות התכנית באשר לפיתוח שטחי הציבור הינן בעייתיות ופסולות - לדחות את הטענה - המתנגדים מלינים על הוראת סעיף 6.14 לתקנון הקובעת כי "הוצאת היתרי בניה למגורים יותנה בפיתוח שטחי הציבור" ועל הוראת סעיף 4.6.2(א) הקובעת כי "פיתוח השטח הציבורי הפתוח יעשה בד בבד עם פיתוח שכונות המגורים". תכלית הוראות אלה להבטיח כי לא יווצר מצב בו ימומשו מגרשי המגורים ללא שיובטח קיומם של שטחי הציבור הנדרשים להם.

מדובר בהוראות תכנוניות נדרשות, אשר מעניקות מרווח של שיקול דעת לוועדה המקומית, המתחייב בשים לב להיקפה של התכנית ופרק הזמן שיידרש למימושה. הוועדה מדגישה, בהמשך לנטען בהתנגדות, כי אין בהוראות אלה כדי לקבוע דבר בהתייחס לזהות הגורם שאחראי לפיתוח שטחי הציבור או למימון פיתוחם, וזה ייעשה על פי כל דין.

11 לטענה לקביעת הוראות בתכנית לעניין הוצאות "תכניות אחרות" / רישומם של תשריטי חלוקה, הינה פסולה ובלתי חוקית - לקבל את הטענה – סעיף 6.17 יתוקן כך שיתייחס רק להוצאות עריכת תכנית זו.

2 לטענה לקביעה בתכנית כי תנאי למימוש זכויות יהיה תשלום בפועל של הוצאות התכנית מטעם אותו בעל זכויות, הינה בלתי סבירה - לקבל את הטענה – סעיף 3 6.17( ) יבוטל.

 

[פרל דוד]

המשך התייחסות להתנגדויות בתכנית הר/1202

עו"ד וינברג ב"כ בעלי זכויות בגוש 6408 חלקות 17 ,19 , חלקות הנחצות על ידי כביש 531 ויעודם חקלאי ודרך –

1 גריעת דרך 531 ומסילת הברזל מהאפשרות לשחזור זכויות פוגעת:

א במשך שנות קידום התכנית היה ידוע לכל (כולל לועדה המחוזית) על כך ששטחי דרך 531 והמסילה הם חלק אינטגרלי מהתכנית ולכן הנימוק להעדר קשר תכנוני ישיר הדוק וספציפי בין תכנית הר/ 1202 ובין המסילה והדרך הוא הפוך מההיגיון שהחליטה הועדה המחוזית בהחלטתה על הפקדת התכנית.

ב הטענה לפיה אין קשר תכנוני ישיר הועלתה בישיבת ההתנגדויות בתאריכים 29.4.07, 10.5.09 ,25.11.07 והטענה נדחתה. כך גם הטענה לעניין אחוז ההפקעות בגין הכללת דרך – 531 שנדחתה אף היא.

ג השיקולים בשינוי המדיניות בשנת 2012 הם שיקולים לא ענייניי ם ו/או מקצועיים אלא שיקולים הנוגעים לפיצויי בעלי קרקע ולא נלקח האינטרס הציבורי ושיקולים כלכליים בדמות חסכון לקופת המדינה.

ד בהחלטת הועדה משנת 2012 לא נבחנו ההיבטים התחבורתיים בביטול הקשר בין השכונה ובין דרך 531 כגון הנגישות למתחמי התכנית.

ה קיימת סתירה בתכנית הקובעת כי חלות עליה הוראות תכנית מח/ 54/ ד, מח/ 113 ומח/ /1 . 113

ו קיימת סתירה בתכנית הקובעת באחת ממטרותיה הקלה בקו בניין לדרך 531 וממסילת הברזל ללא שהדרך חלק מהתכנית -

ז ללא פיתוח דרך 531 לא ניתן היה לקדם את התכנית ולשנות את יעוד הקרקע -

ח אי הכללת הדרך והמסילה יוצרת אי שוויון מול בעלי הקרקע האחרים בתחום התכנית אשר נהנים מעצם קיומה של הדרך המאפשרת את הפיתוח אולם אינם נדרשים לתת פיצוי בגינה -

ט גריעת השטחים לדרך ולמסילה פוגעת את עקרון ההסתמכות של המתנגדים על ההסכם שנחתם איתם - לדחות את ההתנגדות - הוועדה מפנה לאמור בעיקרי ההחלטה ובמענה להתנגדות עו"ד וילצ'יק.

2 אי שוויוניות בהענקת זכויות הבנייה למגורים ביחס לאזור – נמצא כי התכנית פוגעת בזכויות מול תכנית הר/ 1200 הסמוכה, המאפשרת זכויות גבוהות יותר מזו המוצעת בתכנית הר/ 1202 - לדחות את ההתנגדות - בכל הנוגע להיקף הזכויות בתכנית, הועדה מפנה לעיקרי ההחלטה. הועדה מוסיפה, כי כל תכנית כוללת מאפיינים תכנוניים שונים בהתחשב במכלול הנסיבות הרלוונטיות ולכן אין מקום לטענה האומרת כי היקף הזכויות, צפיפות יחה"ד או היקף שטחי הציבור צריך להיות זהה בכל תכנית ותכנית .

3 חוסר פרופורציה בייעוד שטחים: .

א היקף השטחים לתעסוקה (%27) גבוה בהרבה מהיקף השטחים המיועדים למגורים (% 24) והצפיפות המוצעת בתכנית 12 – יח"ד לדונם נטו הינה נמוכה מזו המותרת בתמ"א 35 העומדת על 20 יח"ד נטו. מדובר על תכנון שאינו פרופורציונאלי. מדובר על היקף מצומצם יחסית של מגורים ביחס ליעודי הקרקע האחרים. יש להוסיף יח"ד בתכנית ולתת בכך מענה לחוסר ביח"ד במחוז.

ב. היקף התעסוקה אינו לוקח בחשבון את היקפי התעסוקה הקיימים ברעננה, בקריית עתידים הרצלייה, הנותנים מענה לתושבי האזור.

ג לטענה בדבר הצורך בהעלאת הצפיפות לא ניתן מענה בהתנגדויות מנובמבר 2007. לדחות את ההתנגדויות - השיקול התכנוני הוא השיקול המנחה במיקום יעודי קרקע ובהיקפי זכויות הבניה המוצעים בתכנית. השיקול התכנוני בהיקפי התעסוקה בתכנית זו, נובע מקרבת התכנית לדרך 531 ולתחנות הרכבת. קירבה זו מאפשרת ומצדיקה פיתוח היקפי תעסוקה גבוהים לאורך ציר הדרך ותואמת את מסקנות תכנית המתאר המתגבשת.

 

[יו10]

התכנית בעיקרה מאושרת סופית ואין דרך חזרה

חבל מר פרל, שדעתך בד"כ מוערכת מאד שהפעם התייחסות מטעה וחורף מגבול הסבירות. נכון שלא כל האישור מושלם אבל בסופו של יום אין חזור מהתכנית והשלמות שהודה לכאורה מכוונת אליהם אינן מהותיות לתכנית עצמה שמתי לב לא אחת שהסבירו שאתה מפגין לעתים גם אם יש נסיבות שמצדיק זאת, זהירות זו בינה מוגזמת בלתי פרופורצוינאלית וגם נועדה להבהיל ולהפחיד את חברי הקבוצה.

 

[יו10]

סליחה על טעויות הכתיב אבל כוונתי ברורה

חשוב להביא דברים בשם הכתוב ולא בשם דעה שהינה בזו הפעם חורגת מוגזמת.

 

[יו10]

אישור תוכנית הר 1202 פורסם ברשומות ובעיתונים

אישור התכנית הר 1202 בינו סופי ומנוע ופורסם ברשומות ובעיתונים. לא זאת גם זאת, עתירה של בעלי שטחים מופקעים לטובת כביש 531 ומסילת הרכבת נמחקה ולמעשה הוסר המחסום המשפטי האחרון בפני איחוד וחלוקה. אין ספק שמי שידע להשקיע בתכנית זו הרוויח עד כה ובגדול ועתיד להרוויח הרבה יותר כאשר בתי רבי הקומות יבנו ויושלמו גם אם יקח עוד מספר שנים. כבר כיום עם אישור ופרסום האישור לציבור וטרם איחוד וחלוקה כבר יחידות קרקע השוות לזיכוי לבניית דירת מגורים נמכרת במעל ל 400 אלף ש"ח , היינו בשווי של כמעט 3,000,000 ש"ח לדונם.