שאלה לדוד פרל בבקשה
- פותח הנושא רון 461
- פורסם בתאריך
ח-500 - אל תאמין להבטחות המשווקים...הם פשוט משקרים.
לפני שאסביר לך , כדאי שתקרא את הכתבה מינואר 2014 שבנדון - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000910341
מדברי אדריכלית העיר חולון - פנינה קול :
"גם לאחר שהתוכנית תאושר סופית, לא ניתן יהיה להוציא בגינה היתרי בנייה. מדובר בתוכנית מתארית וצריך לקדם תוכניות מפורטות ולערוך טבלאות איזון והקצאה בין הבעלים השונים. אלה תהליכים שייקח להם עוד הרבה שנים עד שיסתיימו".
"הקונה הפוטנציאלי לא מודע לכל העובדות ולא ברור על סמך מה אותן חברות שמשווקות קרקע במקום נותנות הבטחה לדירה", אומרת קול. "נכון לרגע זה, אף בעל זכות בקרקע לא יודע היכן בתוכנית יהיו ממוקמים שטחי המגורים, כמו גם שטחי המסחר והתעסוקה. רק לאחר הליך האיחוד והחלוקה שלוקח שנים, יחולקו הזכויות מחדש בין הבעלים השונים. הפסיקה קובעת כי הזכויות יינתנו לבעל הקרקע "קרוב ככל שניתן" למיקום הקרקע המקורי, אלא שהרבה פעמים אילוצים שנבעו מהליך האיחוד והחלוקה הביאו לכך שהבעלים קיבלו בסוף זכויות במקום שכלל לא היה סמוך למקום הקרקע המקורית שרכשו".
הבעיה הגדולה במצגים של החברות שמשווקות קרקע היא לוחות הזמנים המציאותיים של ההליכים. מאחר ומדובר בתוכנית כה גדולה, תוכניות מפורטות יקודמו בשלבים ולא בבת אחת. כך למשל, תוכנית במתחם מסוים תקודם ב-2015, ותוכנית במתחם אחר תקודם רק ב-2020. איפה תיפול בדיוק הקרקע של כל אחד מבעלי הזכויות?
אי אפשר לדעת. לכן, גם לא ניתן לדעת מתי יקודמו ומתי יאושרו התוכניות המפורטות לכל אחד מהמתחמים בקרקע. יש יותר מידי פרמטרים שיש לגביהם אי ודאות ופער מול מה שמשווקות החברות שמציעות שם קרקעות ומבטיחות דירה.
זה נכון שהתוכנית אמיתית וניתנת למימוש, אבל מי שחושב לקנות קרקע חקלאית צריך להיות מודע לכך שייקח 10-15 שנה עד שהתוכנית תתממש. אנשים באו אליי אחרי שהבטיחו להם שעוד שנתיים יהיו היתרי בנייה. זה פשוט לא נכון".
"החברות שמשווקות את הקרקע מציעות יחידות קרקע של 100 מ"ר ומפרסמות מצג כאילו שטח קרקע כזה יבטיח לקונה דירה בעתיד", ההנחה השיווקית היא שהקונה יראה לנגד עיניו דירה דמיונית בגודל דומה וישתכנע לרכוש את אותה פיסת קרקע - בשטח של עשירית דונם, אחד חלקי 40,000 משטח המתחם כולו (4,000 דונם).
"אני אומרת באחריות ש-100 מ"ר קרקע לא תניב דירה לעולם", אומרת קול. היא מסבירה כי המפתח לחישוב יחידות הדיור משטח הקרקע הוא 6 יחידות דיור לדונם, ופירושו של דבר שצריך 1,000 מ"ר קרקע כדי לקבל 6 דירות. מכאן שכדי לקבל דירה צריך לפחות 200 מ"ר.
עולה אם כן, לפי מחירי השיווק של החברות, 800 אלף שקל קרקע לדירה. וזאת, למי שעדיין לא הבין, כאשר מדובר בעסקה ללא ודאות מרבית.
ח-501 - שכונת מגורים מתוכננת שניתן להוציא בה כבר כעת היתרי בנייה, נמכרות בשנים האחרונות קרקעות זמינות לבנייה, בטווח מחירים של 500-700 אלף שקל לקרקע לדירה.
חוו"ד של עו"ד ענת לוי
"מדובר בתכנית מורכבת הן בשל ריבוי הבעלויות בה, הן בשל העובדה שעדיין צפויים שלבי תכנון נוספים בעתיד, דהיינו תכנית שתחלק את התכנית כולה למתחמים וכן תכניות מפורטות שיכללו הליך של איחוד וחלוקה, והן בשל התנאים הרבים, הקבועים בתכנית עצמה ונדרשים למימוש ובכלל זאת פינוי של הר פסולת, פינוי שכונת מולדת, פינוי בית המטבחיים, תנאים תחבורתיים ועוד".
"חשוב להבין, שרכישת קרקע חקלאית בשטח שעתיד לעבור הליך של שינוי יעוד במסגרת הליך של תכנית הכוללת "איחוד וחלוקה", אינה יכולה להבטיח מהן הזכויות שיוקצו לבעליו בעקבות התכנית"
היטל ההשבחה שבעלי הקרקע יתבקשו לשלם לאחר אישורה הסופי של התוכנית. "על בעלי הקרקע יחול חיוב בהיטל השבחה בגין השבחת המקרקעין, וזאת בגובה של 50% מעליית ערכם של המקרקעין כתוצאה מהתכנית המשביחה". [ומדובר על סכום שיכול להגיע לכ - 7 מיליון ש"ח לדונם.]
לפני שאסביר לך , כדאי שתקרא את הכתבה מינואר 2014 שבנדון - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000910341
מדברי אדריכלית העיר חולון - פנינה קול :
חוו"ד של עו"ד ענת לוי
ראה הודעה של מנהל הנדסה עירית חולון מ-8 נוב' 2015.
אתר עיריית חולון - מידע בנושא תכנית בניין עיר ח-500 - דרום חולון - 8 נוב' 2015.
http://www.holon.muni.il/Lists/List6/DispForm.aspx?ID=1245
הודעה חשובה לציבור. [ראה בהמשך]
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני במתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]
אתר עיריית חולון - מידע בנושא תכנית בניין עיר ח-500 - דרום חולון - 8 נוב' 2015.
http://www.holon.muni.il/Lists/List6/DispForm.aspx?ID=1245
הודעה חשובה לציבור. [ראה בהמשך]
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני במתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]
ח - 500 ...זה לא מה שחשבת - חלק ראשון.
דירה לא תצמח מזה: 9 סיבות להיזהר מקרקע חקלאית
רכישת קרקע חקלאית היא לא הדרך להשגת דירה במחיר מוזל, אלא הימור ארוך טווח, שייתכן שיתממש וייתכן שלא
■ בדרך, יצטרכו הקונים להתמודד עם אינספור קשיים, סיכונים, תסבוכות משפטיות והוצאות נוספות - שגם בתרחישים אופטימיים יימשכו לפחות שני עשורים
נמרוד בוסו - 3 יוני 2014. http://www.themarker.com/news/macro/1.2339009
בימים אלה משווקת באגרסיביות קרקע חקלאית במתחם בן אלפי דונמים בדרום העיר חולון. תחת הכותרת "זכות לדירה חדשה ב–399 אלף שקל בלבד", נמכרים נתחי קרקע חקלאית בשטח של 100 מ"ר. אלא שבאזור, מן הסתם, עדיין אין כל תוכנית מאושרת, כך שהאמירות בדבר הזכויות הצפויות בקרקע אינן מתבססות על הרבה יותר ממשאלת לב של הרוכשים, בהסתמך על המצג שמציגים בפניהם אנשי השיווק.
אף שכמעט כל שיווק של קרקע חקלאית כולל בתוכו מניפולציה על הרוכשים, הפעם החליטה עיריית חולון לעשות מעשה, ושיחררה לפני כמה שבועות הודעה רשמית לפיה היא מזהירה את הציבור מפני רכישת קרקע באזור. אדריכלית העיר, פנינה קול, אף התראיינה לאמצעי התקשורת, והתחייבה כי שטח קרקע בן 100 מ"ר במתחם לא יניב דירה לעולם. יכול להיות שההתערבות החריגה של העירייה הצילה כמה רוכשים פוטנציאליים ממפח נפש ואובדן כספי.
אלא שמדובר רק במתחם אחד מבין רבים שבהם משווקות כיום קרקעות חקלאיות על ידי חברות כגון אייזנברג גרופ, אדמה, יש נכסים, טריגו השקעות ועוד. על פי רוב, רוכשות חברות אלו מתחמי קרקע גדולים יחסית בבעלות פרטית בקרבת ערים גדולות בטווח "גדרה־חדרה", מחלקות אותם לעשרות ומאות נתחי קרקע בני כמה עשרות מטרים ופותחות במלאכת השיווק, כשלרוכש עצמו מוצגים מעט מאד נתונים רלוונטיים לגבי טיב הסחורה שהוא קונה. הנה תשעה דברים שכדאי שתדעו לפני שאתם שוקלים לרכוש קרקע כזאת.
1. לא מתאים לזוגות צעירים
מודעות פרסומת בנוסח "199 אלף שקל עבור קרקע לדירה בחולון" עושות את זה בעיקר לזוגות צעירים, מסיבות מובנות. המחירים שבהם מוצעות "זכויות לדירה" בקרקע חקלאית, או אפילו "קרקע בהליכי הפשרה", הרבה יותר אטרקטיביים מבחינתם מאשר מחיריהן של דירות, שרבים מהם כלל אינם יכולים להרשות לעצמם.
הבעיה היא שטווח הזמן המקובל בקידום הליכי הפשרת הקרקע הוא עשרות שנים; כלומר, רכישה מסוג זה, גם בתסריטים האופטימיים, תניב לזוגות הצעירים דירה שתוכל לשמש את הילדים והנכדים שלהם. לכן, מי שצריך דירה - שינסה לקנות דירה. למי שאין מספיק בשביל הדירה שהוא רוצה, כבר עדיפה השקעה בדירה פשוטה וזולה שלפחות תניב דמי שכירות.
2. אל תסמכו על אנשי השיווק
נציגי המכירות של החברה המשווקת לכם את הקרקע, או כל גורם אחר המועסק בה - כולל עורכי דין ושמאים - אינם מקור מהימן למידע. אל תסתמכו על דבריהם בנוגע לסיכוי להפשרה, לייעוד העתידי של הקרקע שתרכשו ולמשך התהליך. זכרו: אם אנשי המכירות היו מאמינים באמת ובתמים בסיכויי ההפשרה הקרבים של הקרקע, רוב הסיכויים שהם לא היו מוכרים לכם אותה.
שטח חקלאי המיועד לבנייה בבאר יעקב. כל הקרקעות במרכזאלון רון
כדי לקבל החלטה מושכלת על סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית, יש צורך בהבנה מעמיקה של תוכניות המתאר הארציות והמגמות התכנוניות באזור. לשם כך בהחלט מומלץ להסתייע באיש מקצוע, על פי רוב בשמאי, כגורם בלתי תלוי. עוד עניין סבוך הוא שווי הקרקע, כפי שהוא נגזר מרמת סיכויי ההפשרה. גם עניין זה נמצא בתחום התמחותם של השמאים.
ואולם, לפני שמשלמים לבעל מקצוע אלפי שקלים תוכלו לעשות בדיקות ראשוניות באינטרנט. ניתן להתחיל באתר תכנון זמין של מינהל התכנון במשרד הפנים, המאפשר מעקב אחר תוכניות בנייה שהוגשו לעיון הוועדות המחוזיות. לאחרונה מצטרפות יותר ויותר רשויות מקומיות למגמת התכנון השקוף, ומספקות מידע תכנוני רב באתרי האינטרנט שלהן.
3. לא תקבלו פיצוי על הקרקע
הקרקע שרכשתם הופקעה לסלילת כביש, או הוכרזה גן לאומי? הפיצוי שתקבלו יהיה לפי שוויה של קרקע חקלאית לגידול תפוחי אדמה, ללא קשר למחיר השוק שהיה לה בימים שבהם קודמו בה תוכניות אחרות - כלומר, הימים שבהם שוכנעתם לרכוש אותה.
עו"ד משה רז־כהן, מומחה בתחום האיחוד והחלוקה, אומר: "יש לשים לב שלפי הפסיקה בשנה האחרונה, אם לבסוף ההפשרה לא תצא אל הפועל והקרקע תיועד לתכלית החוסמת את האפשרות להפשרה, כמעט תמיד לא ישולם פיצוי בגין הפגיעה בפוטנציאל (עקרון הידוע בעולם המשפט כ"הלכת בירנבך", נ"ב). במקרה זה הקרקע תימכר במחיר נמוך משמעותית מזה שנרכשה והמשקיע ייוותר בחסרון כיס. לפיכך, לבדיקות האמורות יש משנה חשיבות".
דירה לא תצמח מזה: 9 סיבות להיזהר מקרקע חקלאית
רכישת קרקע חקלאית היא לא הדרך להשגת דירה במחיר מוזל, אלא הימור ארוך טווח, שייתכן שיתממש וייתכן שלא
■ בדרך, יצטרכו הקונים להתמודד עם אינספור קשיים, סיכונים, תסבוכות משפטיות והוצאות נוספות - שגם בתרחישים אופטימיים יימשכו לפחות שני עשורים
נמרוד בוסו - 3 יוני 2014. http://www.themarker.com/news/macro/1.2339009
בימים אלה משווקת באגרסיביות קרקע חקלאית במתחם בן אלפי דונמים בדרום העיר חולון. תחת הכותרת "זכות לדירה חדשה ב–399 אלף שקל בלבד", נמכרים נתחי קרקע חקלאית בשטח של 100 מ"ר. אלא שבאזור, מן הסתם, עדיין אין כל תוכנית מאושרת, כך שהאמירות בדבר הזכויות הצפויות בקרקע אינן מתבססות על הרבה יותר ממשאלת לב של הרוכשים, בהסתמך על המצג שמציגים בפניהם אנשי השיווק.
אף שכמעט כל שיווק של קרקע חקלאית כולל בתוכו מניפולציה על הרוכשים, הפעם החליטה עיריית חולון לעשות מעשה, ושיחררה לפני כמה שבועות הודעה רשמית לפיה היא מזהירה את הציבור מפני רכישת קרקע באזור. אדריכלית העיר, פנינה קול, אף התראיינה לאמצעי התקשורת, והתחייבה כי שטח קרקע בן 100 מ"ר במתחם לא יניב דירה לעולם. יכול להיות שההתערבות החריגה של העירייה הצילה כמה רוכשים פוטנציאליים ממפח נפש ואובדן כספי.
אלא שמדובר רק במתחם אחד מבין רבים שבהם משווקות כיום קרקעות חקלאיות על ידי חברות כגון אייזנברג גרופ, אדמה, יש נכסים, טריגו השקעות ועוד. על פי רוב, רוכשות חברות אלו מתחמי קרקע גדולים יחסית בבעלות פרטית בקרבת ערים גדולות בטווח "גדרה־חדרה", מחלקות אותם לעשרות ומאות נתחי קרקע בני כמה עשרות מטרים ופותחות במלאכת השיווק, כשלרוכש עצמו מוצגים מעט מאד נתונים רלוונטיים לגבי טיב הסחורה שהוא קונה. הנה תשעה דברים שכדאי שתדעו לפני שאתם שוקלים לרכוש קרקע כזאת.
1. לא מתאים לזוגות צעירים
מודעות פרסומת בנוסח "199 אלף שקל עבור קרקע לדירה בחולון" עושות את זה בעיקר לזוגות צעירים, מסיבות מובנות. המחירים שבהם מוצעות "זכויות לדירה" בקרקע חקלאית, או אפילו "קרקע בהליכי הפשרה", הרבה יותר אטרקטיביים מבחינתם מאשר מחיריהן של דירות, שרבים מהם כלל אינם יכולים להרשות לעצמם.
הבעיה היא שטווח הזמן המקובל בקידום הליכי הפשרת הקרקע הוא עשרות שנים; כלומר, רכישה מסוג זה, גם בתסריטים האופטימיים, תניב לזוגות הצעירים דירה שתוכל לשמש את הילדים והנכדים שלהם. לכן, מי שצריך דירה - שינסה לקנות דירה. למי שאין מספיק בשביל הדירה שהוא רוצה, כבר עדיפה השקעה בדירה פשוטה וזולה שלפחות תניב דמי שכירות.
2. אל תסמכו על אנשי השיווק
נציגי המכירות של החברה המשווקת לכם את הקרקע, או כל גורם אחר המועסק בה - כולל עורכי דין ושמאים - אינם מקור מהימן למידע. אל תסתמכו על דבריהם בנוגע לסיכוי להפשרה, לייעוד העתידי של הקרקע שתרכשו ולמשך התהליך. זכרו: אם אנשי המכירות היו מאמינים באמת ובתמים בסיכויי ההפשרה הקרבים של הקרקע, רוב הסיכויים שהם לא היו מוכרים לכם אותה.
שטח חקלאי המיועד לבנייה בבאר יעקב. כל הקרקעות במרכזאלון רון
כדי לקבל החלטה מושכלת על סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית, יש צורך בהבנה מעמיקה של תוכניות המתאר הארציות והמגמות התכנוניות באזור. לשם כך בהחלט מומלץ להסתייע באיש מקצוע, על פי רוב בשמאי, כגורם בלתי תלוי. עוד עניין סבוך הוא שווי הקרקע, כפי שהוא נגזר מרמת סיכויי ההפשרה. גם עניין זה נמצא בתחום התמחותם של השמאים.
ואולם, לפני שמשלמים לבעל מקצוע אלפי שקלים תוכלו לעשות בדיקות ראשוניות באינטרנט. ניתן להתחיל באתר תכנון זמין של מינהל התכנון במשרד הפנים, המאפשר מעקב אחר תוכניות בנייה שהוגשו לעיון הוועדות המחוזיות. לאחרונה מצטרפות יותר ויותר רשויות מקומיות למגמת התכנון השקוף, ומספקות מידע תכנוני רב באתרי האינטרנט שלהן.
3. לא תקבלו פיצוי על הקרקע
הקרקע שרכשתם הופקעה לסלילת כביש, או הוכרזה גן לאומי? הפיצוי שתקבלו יהיה לפי שוויה של קרקע חקלאית לגידול תפוחי אדמה, ללא קשר למחיר השוק שהיה לה בימים שבהם קודמו בה תוכניות אחרות - כלומר, הימים שבהם שוכנעתם לרכוש אותה.
עו"ד משה רז־כהן, מומחה בתחום האיחוד והחלוקה, אומר: "יש לשים לב שלפי הפסיקה בשנה האחרונה, אם לבסוף ההפשרה לא תצא אל הפועל והקרקע תיועד לתכלית החוסמת את האפשרות להפשרה, כמעט תמיד לא ישולם פיצוי בגין הפגיעה בפוטנציאל (עקרון הידוע בעולם המשפט כ"הלכת בירנבך", נ"ב). במקרה זה הקרקע תימכר במחיר נמוך משמעותית מזה שנרכשה והמשקיע ייוותר בחסרון כיס. לפיכך, לבדיקות האמורות יש משנה חשיבות".
ח - 500 ...זה לא מה שחשבת - חלק שני ואחרון.
4. 50% בכלל לא יהיו שלכם
יש להביא בחשבון שהשטחים הנרכשים, גם כאשר יש סיכוי לתוכנית ההפשרה, הם שטחים "ברוטו". עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', אומר כי כל הליך תכנוני כולל הפרשת שטחים נרחבים לצרכי ציבור. "50%–60% מקרקע חקלאית אחרי ההשבחה תוקצה לשטחים ציבורים, כלומר, מכל 1,000 מ"ר שטח, הבנייה תיעשה ככל הנראה על כ-400 מ"ר בלבד", הוא מסביר. "כאשר רוכשים שטחים קטנים, לדוגמה של 250 מ"ר, לצורך בניית בית צמוד קרקע, הרי שגם אם תצלח ההפשרה הרוכש יישאר עם שטח נטו של כ- 100 מ"ר שלא יאפשר בנייה עצמאית של צמוד קרקע".
5. המסים עולים ביוקר
למרבית רוכשי הקרקעות החקלאיות ברור שיידרשו להשקעות נוספות לאחר ההפשרה עבור הבנייה בפועל. ההוצאה שממנה יש נטייה להתעלם לא פעם היא רכיב המס, שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים לדירה.
עם אישור התוכנית להפשרת הקרקע, יש לשלם היטלי השבחה בשיעור של כ–50% מההשבחה, הנקבעת לפי ההפרש בין שווי הקרקע בייעודה החקלאי לבין שוויה בייעוד החדש. אם לדוגמה שווי הקרקע לפני ההפשרה היה חצי מיליון שקל, ולאחר ההפשרה מיליון שקל, יידרשו בעלי הקרקע לשלם 250 אלף שקל לרשות המקומית.
הליך חקיקה המקודם בימים אלה במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, עשוי להגדיל סכום זה בעשרות ואף במאות אחוזים, משום שעל פי הרפורמה יחושב היטל ההשבחה תוך התעלמות מה"פוטנציאל", כלומר, מערכה הספקולנטי של הקרקע. במסגרת הדוגמה הקודמת, חישוב ההשבחה ייעשה לא מול מחיר השוק של הקרקע לפני ההפשרה (כאמור, חצי מיליון שקל), אלא מול שוויה כקרקע חקלאית לגידול תפוחי אדמה (למשל, 20 אלף שקל), ומכאן שהיטל ההשבחה כמעט יוכפל.
6. כל חלקה זה סיפור אחר
גם כשכבר חל שינוי ייעוד בקרקע שהחלטתם לרכוש, ואפילו קיימת תוכנית למגורים מופקדת לפני אישור, יש לבחון היטב את התוכניות הקודמות, שכן אלה עשויות לקבוע ערכים שונים לחלוטין בין חלקה לחלקה. זכרו כי הפשרת קרקע כרוכה לעתים קרובות בהליך של איחוד וחלוקה, שבמסגרתו ייקבע חלקו של כל אחד מבעלי הקרקע בנכסים העתידיים בהסתמך על שווי הקרקע שבה החזיק קודם לכן.
"שתי חלקות בשטח זהה עשויות לעתים קרובות לזכות בנתח שונה באחוזי הבנייה", אומר עו"ד רז־כהן. "לעתים קרובות בעלים של חלקה א' יזכה למגרש השווה פי שלושה או פי ארבעה יותר מבעלים של חלקה ב' שכנה - רק בשל התוכניות השונות החלות במצב הקודם. מספיק אפילו שבשתי חלקות חקלאיות אחת מאפשרת גם בניית אסם והשנייה לא, כדי ששוויה של זו שאיפשרה את הבנייה יהיה גבוה פי כמה מהחלקה השכנה".
7. לא כדאי אדמת מינהל
במרבית חוזי החכירה של חוכרים חקלאיים מול רשות מקרקעי ישראל (המינהל) קיים סעיף, שלפיו כל שינוי ייעוד של הקרקע יגרור באופן אוטומטי השבה של הקרקע לידי המדינה, ואילו החוכר (שוב) יקבל פיצוי זעום של קרקע חקלאית. כך שאם כבר קונים אדמת מינהל, יש לוודא כי סעיף זה לא קיים בחוזה החכירה.
נתון נוסף שהופך את ההשקעה בקרקע מינהל לפחות אטרקטיבית הוא העובדה שבעת ההפשרה לבנייה יהיה על החוכר, לצד היטל ההשבחה לרשות המקומית, לשלם "דמי הסכמה" למינהל בגובה של 31% מההשבחה, כך שבסך הכל יהיה עליו לשלם 81% מההשבחה - סכום שהופך את כל כאב הראש של ביצוע העסקה ללא ממש משתלם.
8. השקעה לטווח ארוך מאוד
מי שלמרות כל האמור עד כה בכל זאת החליט לרכוש קרקע, צריך לדעת כי מדובר בהשקעה לזמן ארוך; ארוך מאוד. פרטים על כך אפשר לקבל אצל רוכשי הקרקעות במתחמי הגוש הגדול, 3700 וחוף התכלת בהרצליה, שכבר עשרות שנים נמצאים בעיצומם של הליכים לקראת הפשרה.
לדברי עו"ד שוב, "למרות הבטחות הממשלה להאיץ את הליכי התכנון והבנייה ולהפחית את הביורוקרטיה בוועדות, הרי שהתהליך של הפשרת קרקעות הוא תהליך שנמשך שנים רבות. כל הוועדות שהוקמו לצורך האצת התוכניות מיועדות לטפל בעיקר בקרקעות מדינה ולא בקרקעות פרטיות, ולכן לא צפוי שיפור מהותי בתקופה הקרובה והכל תלוי בנסיבות.
"גם לאחר שקרקע עברה הליך של הפשרה והשינוי שלה הפך מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, יש עוד לבצע הליכי איחוד וחלוקה ולהקצות לכל אחד מהבעלים את הקרקע שלו - הליך שנמשך שנים וכרוך בהתנגדויות ומאבקים - וכן הליכים של פירוק שיתוף ככל שהבעלים אינם מאוגדים".
עו"ד רז־כהן ממליץ למי שרוצה לחסוך לעצמו לפחות חלק מהמאבקים, לחפש קרקע במסגרת התקשרות חוזית קיימת לקראת רכישת בניין. "התאגדויות שכאלה קיימות באזורי 3700 וחוף התכלת", הוא אומר.
9. אז אולי פשוט תגדלו משהו?
אם בעקבות כל האמור לעיל הגעתם למסקנה שהשקעה בקרקע חקלאית למטרות נדל"ניות היא סיפור מורכב, מסובך, ממושך ומסוכן מדי, כדאי שתשקלו את האופציה שבה בחרה קבוצת רוכשים תל אביבית, שרכשה יחד קרקע חקלאית באזור זכרון יעקב כדי להשתמש בה למטרות... חקלאיות.
דירה אולי לא תצמח מזה, אבל אספקה שוטפת של עגבניות, חצילים וקישואים בהחלט כן, ועם הרבה פחות שערות לבנות תוך כדי התהליך.
4. 50% בכלל לא יהיו שלכם
יש להביא בחשבון שהשטחים הנרכשים, גם כאשר יש סיכוי לתוכנית ההפשרה, הם שטחים "ברוטו". עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', אומר כי כל הליך תכנוני כולל הפרשת שטחים נרחבים לצרכי ציבור. "50%–60% מקרקע חקלאית אחרי ההשבחה תוקצה לשטחים ציבורים, כלומר, מכל 1,000 מ"ר שטח, הבנייה תיעשה ככל הנראה על כ-400 מ"ר בלבד", הוא מסביר. "כאשר רוכשים שטחים קטנים, לדוגמה של 250 מ"ר, לצורך בניית בית צמוד קרקע, הרי שגם אם תצלח ההפשרה הרוכש יישאר עם שטח נטו של כ- 100 מ"ר שלא יאפשר בנייה עצמאית של צמוד קרקע".
5. המסים עולים ביוקר
למרבית רוכשי הקרקעות החקלאיות ברור שיידרשו להשקעות נוספות לאחר ההפשרה עבור הבנייה בפועל. ההוצאה שממנה יש נטייה להתעלם לא פעם היא רכיב המס, שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים לדירה.
עם אישור התוכנית להפשרת הקרקע, יש לשלם היטלי השבחה בשיעור של כ–50% מההשבחה, הנקבעת לפי ההפרש בין שווי הקרקע בייעודה החקלאי לבין שוויה בייעוד החדש. אם לדוגמה שווי הקרקע לפני ההפשרה היה חצי מיליון שקל, ולאחר ההפשרה מיליון שקל, יידרשו בעלי הקרקע לשלם 250 אלף שקל לרשות המקומית.
הליך חקיקה המקודם בימים אלה במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, עשוי להגדיל סכום זה בעשרות ואף במאות אחוזים, משום שעל פי הרפורמה יחושב היטל ההשבחה תוך התעלמות מה"פוטנציאל", כלומר, מערכה הספקולנטי של הקרקע. במסגרת הדוגמה הקודמת, חישוב ההשבחה ייעשה לא מול מחיר השוק של הקרקע לפני ההפשרה (כאמור, חצי מיליון שקל), אלא מול שוויה כקרקע חקלאית לגידול תפוחי אדמה (למשל, 20 אלף שקל), ומכאן שהיטל ההשבחה כמעט יוכפל.
6. כל חלקה זה סיפור אחר
גם כשכבר חל שינוי ייעוד בקרקע שהחלטתם לרכוש, ואפילו קיימת תוכנית למגורים מופקדת לפני אישור, יש לבחון היטב את התוכניות הקודמות, שכן אלה עשויות לקבוע ערכים שונים לחלוטין בין חלקה לחלקה. זכרו כי הפשרת קרקע כרוכה לעתים קרובות בהליך של איחוד וחלוקה, שבמסגרתו ייקבע חלקו של כל אחד מבעלי הקרקע בנכסים העתידיים בהסתמך על שווי הקרקע שבה החזיק קודם לכן.
"שתי חלקות בשטח זהה עשויות לעתים קרובות לזכות בנתח שונה באחוזי הבנייה", אומר עו"ד רז־כהן. "לעתים קרובות בעלים של חלקה א' יזכה למגרש השווה פי שלושה או פי ארבעה יותר מבעלים של חלקה ב' שכנה - רק בשל התוכניות השונות החלות במצב הקודם. מספיק אפילו שבשתי חלקות חקלאיות אחת מאפשרת גם בניית אסם והשנייה לא, כדי ששוויה של זו שאיפשרה את הבנייה יהיה גבוה פי כמה מהחלקה השכנה".
7. לא כדאי אדמת מינהל
במרבית חוזי החכירה של חוכרים חקלאיים מול רשות מקרקעי ישראל (המינהל) קיים סעיף, שלפיו כל שינוי ייעוד של הקרקע יגרור באופן אוטומטי השבה של הקרקע לידי המדינה, ואילו החוכר (שוב) יקבל פיצוי זעום של קרקע חקלאית. כך שאם כבר קונים אדמת מינהל, יש לוודא כי סעיף זה לא קיים בחוזה החכירה.
נתון נוסף שהופך את ההשקעה בקרקע מינהל לפחות אטרקטיבית הוא העובדה שבעת ההפשרה לבנייה יהיה על החוכר, לצד היטל ההשבחה לרשות המקומית, לשלם "דמי הסכמה" למינהל בגובה של 31% מההשבחה, כך שבסך הכל יהיה עליו לשלם 81% מההשבחה - סכום שהופך את כל כאב הראש של ביצוע העסקה ללא ממש משתלם.
8. השקעה לטווח ארוך מאוד
מי שלמרות כל האמור עד כה בכל זאת החליט לרכוש קרקע, צריך לדעת כי מדובר בהשקעה לזמן ארוך; ארוך מאוד. פרטים על כך אפשר לקבל אצל רוכשי הקרקעות במתחמי הגוש הגדול, 3700 וחוף התכלת בהרצליה, שכבר עשרות שנים נמצאים בעיצומם של הליכים לקראת הפשרה.
לדברי עו"ד שוב, "למרות הבטחות הממשלה להאיץ את הליכי התכנון והבנייה ולהפחית את הביורוקרטיה בוועדות, הרי שהתהליך של הפשרת קרקעות הוא תהליך שנמשך שנים רבות. כל הוועדות שהוקמו לצורך האצת התוכניות מיועדות לטפל בעיקר בקרקעות מדינה ולא בקרקעות פרטיות, ולכן לא צפוי שיפור מהותי בתקופה הקרובה והכל תלוי בנסיבות.
"גם לאחר שקרקע עברה הליך של הפשרה והשינוי שלה הפך מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, יש עוד לבצע הליכי איחוד וחלוקה ולהקצות לכל אחד מהבעלים את הקרקע שלו - הליך שנמשך שנים וכרוך בהתנגדויות ומאבקים - וכן הליכים של פירוק שיתוף ככל שהבעלים אינם מאוגדים".
עו"ד רז־כהן ממליץ למי שרוצה לחסוך לעצמו לפחות חלק מהמאבקים, לחפש קרקע במסגרת התקשרות חוזית קיימת לקראת רכישת בניין. "התאגדויות שכאלה קיימות באזורי 3700 וחוף התכלת", הוא אומר.
9. אז אולי פשוט תגדלו משהו?
אם בעקבות כל האמור לעיל הגעתם למסקנה שהשקעה בקרקע חקלאית למטרות נדל"ניות היא סיפור מורכב, מסובך, ממושך ומסוכן מדי, כדאי שתשקלו את האופציה שבה בחרה קבוצת רוכשים תל אביבית, שרכשה יחד קרקע חקלאית באזור זכרון יעקב כדי להשתמש בה למטרות... חקלאיות.
דירה אולי לא תצמח מזה, אבל אספקה שוטפת של עגבניות, חצילים וקישואים בהחלט כן, ועם הרבה פחות שערות לבנות תוך כדי התהליך.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.