אירוח בנושא: קבוצות הרכישה והצורך בהתערבות הרגולטור בהן

[gili667]

באותו ענין: מה שווי קרקע זמינה כיום במתחמים הנבנים?

ואם נוסיף היטל השבחה [מחצית ההפרש בין השווי זמין לווי נוכחי] ופיתוח [5ספרות דולריות] אזי מה ההגיון ברכישה?

 

[רן צדיקריו]

עקרונות חשובים בקבוצת רכישה

היי תום,
כפי שציינת היתרון הבולט ביותר בקבוצות רכישה הינו המחיר שביחס לרכישת דירה מקבלן ,בקבוצת רכישה המחיר נמוך יותר.אצלנו בחברה טרם השיווק מבצעים הזמנה של חוות דעת מטעם כלכלנים ושמאים לצורך קבלת אומדלן לעלויות בכדי לצמצם ולמנוע אפשרות של תשלומים נוספים מהרוכשים,דוח זה נקרא "דוח אפס".
לגבי לוחות זמנים, נכונה העובדה שאין התחייבות לגבי מועד סיום הפרויקט ,יחד עם זאת חשוב לבדוק מה הסטאטוס התכנוני של הפרויקט וממנו ניתן לגזור את מועד סיומו.
ערבות בנקאית- בקבוצת רכישה כספי רכישת המקרקעין מופקדים בנאמנות ובפיקוח של עורך דין עד לקבלת הזכות בקרקע.זהו מנגנון מאובטח מספר 1.נכון שזה אינו מעוגן בחוק וישנן חברות שלא פועלות כך ולכן אני אומר כאן ועכשיו ,ללא הפקדת כספים לחשבון נאמנות לא להעביר כספים !!!
לגבי הכספים לבנייה-גם כאן הכספים מופקדים בחשבון ייעודי שבפיקוח עורך דין ונציגות רוכשים ומשולמים לפי קצב התקדמות הבנייה.מנגנון מאובטח מספר 2.לרוב הקבלן המבצע מעניק ערבויות לכספים אילו ורק לאחר מכן הם מועברים לנאמנות.
לסיכום: ישנם מספר מנגנוני אבטחה(לפחות בחברת MSN נדל"ן)להבטחת כספי הרוכשים.ישנה מדיניות ברורה לגבי עלויות ולוחות זמנים,אנו נעזרים בין היתר במשרד עורכי דין ש.פרידמן שמתמחים כבר שנים רבות בנדל"ן בכלל ובקבוצות רכישה בפרט.
חשוב לפני כל כניסה/השקעה ב'בוצה רכישה לקבל דוח אפס,להבטיח כספים בנאמנות,להתייעץ עם עו"ד מטעם הקונה ולבדוק מה הסטאטוס התכנוני של הפרויקט.
חג שמח.

 

[רן צדיקריו]

כללים חשובים בעת רכישה באמצעות קבוצת רכישה

ראשית, איני מתכוון לדבר על אחרים
לשאלתך, אני מסכים איתך שהמקרה האחרון יצר הרתעה בקרב הציבור, יחד עם זאת מדובר בהחלט במקרה קיצוני ויוצא דופן שאם נזקק את עיקר הסיפור נבחין שמדובר לכאורה בהתנהלות מארגן לקויה ולא במודל קבוצות הרכישה. כפי שמקרה חפציבה הרתיע רוכשים של דירה מקבלן כך גם כאן אבל בהחלט אסור להכליל סקטור שלם. עד כה בתחום קבוצות הרכישה הושלמו פרויקטים רבים, נמסרו להערכתי מאות אם לא אלפי דירות.
ההגנות הקיימות במודל קבוצות הרכישה הינן (בהנחה ואותו מארגן מקפיד על כך):
עורך דין נאמן לכספי הרוכשים עם לפחות 10 שנות ניסיון בתחום.
אפשרות ביטול תוך 7 ימים.
הערת אזהרה בטאבו.
חשבון נאמנות ייחודי לכספי הרוכשים.
דוח היתכנות כלכלית ואומדן עלויות(דוח אפס)על ידי שמאי/כלכלן.

לעניין היתרונות: חסכון במחיר רכישת הקרקע, חסכון בהוצאות פרסום, חסכון בהוצאות שיווק, חסכון בעלויות מימון.
רוכש שיצמד לכל ההבנות הללו כספו יובטח והשקעתו תישא פירות.
חג שמח.

 

[רן צדיקריו]

רחוב ויצמן הקרקע נרכשה ובבעלות הרוכשים

1. בעלי הקרקע הם קבוצת הרוכשים בפרויקט.
2. חברת שופ אינה שייכת לפרויקט.
3. בפרויקט רמלה שווקו מספר יחידות המותרות על פי התב"ע הקיימת וההקלות הניתנות בחוק ובכפוף לחוות דעת אדריכלית.
4. כספי הרוכשים בפרויקט רמלה הופקדו בחשבון נאמנות חיצוני נפרד מפוקח על ידי עורך דין, ולא בחשבונות החברה כפי שקרה לכאורה ועל פי הפרסומים במקרה האחרון.
הרוכשים השלימו את קבלת הזכויות במקרקעין, והיום הקרקע בבעלותם.
משמעות הדבר היא שאין סיכון או חשיפה של כספי הרוכשים

 

[רן צדיקריו]

השקעה בנדל"ן

האירוח אינו עוסק בקרקעות אך אתייחס בתמצית ובאופן כללי.
פרויקט הפארק בחדרה אושר למגורים, ובינואר 2016 המליץ צוות מקצועי לוועדה המקומית להמליץ למחוזית להפקיד את התוכניות המפורטות בכפוף לשינויים ותיקונים.
שמאי מקרקעין מטעם עיריית חדרה קבע בשנה האחרונה כי חלקים רבים בתוכנית הושבחו וערכם עלה עם אישור התוכנית באמצע 2014.
התוכנית ממתינה להפקדה ולאישור תוכניות מפורטות הכוללות בשלב זה התייחסות ללא פחות מ10,000 יחידות דיור ובנוסף שטחי מסחר ומלונאות רבים. יחידות דיור.
כך שיש כוונה רצינית לתכנון של שכונות מגורים רבות כפי שקרה בלא מעט מקומות דומים בחדרה.
אנו נוהגים להציג ולמסור לכל רוכש את מלוא המידע לגבי הסטאטוס בקרקע, כמו גם עו"ד מתחום הנדל"ן המלווה את הרכישה ומדגיש בפני הלקוחות את הסטטוס הנוכחי ואת האפשרויות העתידיות. כפי שגם אתה ציינת מדובר בהערכות.
חשוב לציין כי רוב הקרקעות החקלאיות בישראל הושבחו וערכן עלה משמעותית כך שערך הכסף/ההשקעה גדל לאורך ציר הזמן.
כל הרוכשים קיבלו סקירה מלאה מפי עו"ד אודות הסטטוס התכנוני וייעוד הקרקע בעת הרכישה. כולם רכשו קרקע בצורה מפוקחת וערה לנושא, מה גם שישנו ביטוי מלא בחוזים לכל הנושא. יחד עם זאת אנו סמוכים ובטוחים כי כולם ביצעו השקעה מצויינת.
לסיום, כפי שצויין האירוח היום אינו עוסק בקרקעות.

 

[רן צדיקריו]

מדד תשומות הבנייה

שלום ציפי,
בדומה לרכישה מקבלן גם בקבוצה רכישה יש את מדד תשומות הבנייה. התשלום עובד לפי שלבים:
שלב א' - רכישת הקרקע. הכספים מאובטחים בחשבון נאמנות עד לקבלת הבעלות בקרקע.
שלב ב' - שלב התכנון. תשלום לפי קצב התקדמות ההליך התכנוני (תשלום לאדריכל, מהנדס ואגרות עד לקבלת היתר הבנייה).
שלב ג' - שלב הבנייה. הפקדת הכספים בחשבון נאמנות בפיקוח עו"ד ונציגות הרוכשים עצמם ותזרום הקבלן המבצע לפי התקדמות הבנייה.
כפי שאת מבינה, כספי הרוכשים אינם חשופים (לפחות כך אנו כמארגנים נוהגים).
במקרים רבים ישנו בנק מלווה ואז גם מונפקות ערבויות חוק מכר.
רן

 

[רן צדיקריו]

יתרונות קבוצות רכישה

שלום אוהד,
היתרונות המובהקים של קבוצת רכישה הנם:
חסכון כולל בעלויות המותר המוגמר: החסכון בא לידי ביטוי שהקבלן/יזם למעשה הוא אתה ולכן ישנם מספר מרכיבים שנחסכים ממך לגמרי או נמוכים בהשוואה לדירה מקבלן.
חסכון בעלות הקרקע: אתה רוכש את הקרקע ואתה הבעלים שלה יחד עם קבוצה נוספת מה שמשקף כוח קבוצתי עם הון עצמי ללא מימון לרכישת הזכויות בקרקע מהמוכר.
חסכון בעלויות שיווק ופרסום: במסלול של דירה מקבלן הקבלן משקיע המון כספים על פרסום, מיתוג ושיווק בכדי למכור את הדירות. במודל קבוצות הרכישה חברי הקבוצה רוכשים במשותף את הקרקע ויוצאים לדרך משותפת עד לסיום הבנייה ולכן אין להם צורך בהוצאות אלו.
חסכון בעלויות מימון: קבלן ברוב המקרים מגייס הון מהבנק לרכישת הקרקע ולמימון הבנייה, מה שמייקר את העלות הסופית ומעמיס הוצאות של הוצאות מימון. במודל קבוצת הרכישה הרוכשים מביאים הון עצמי מהבית לרכישת המקרקעין ללא צורך במימון ובשלב הבנייה נעזרים במשכנתא עצמית (ישנם רוכשים שמביאים הון עצמי מהבית גם לבנייה) ולכן עלויות המימון כמו אצל קבלן נחסכות.
יתרון נוסף, הרוכשים שותפים לתהליך בחירת הקבלן המבצע וליתר החלטות לאורך תהליך הבנייה עד לשלב הסופי (יש להם שליטה רחבה יותר על המוצר שלהם)
רן

 

[רן צדיקריו]

החסכון דרך קבוצת רכישה

יתרונות קבוצות הרכישה ומה החסכון וההוזלה מופיעה התייחסות בתשובה הקודמת.

בשנים האחרונות המדינה החליטה כי מס הרכישה והמעמ יהיו זהים לרכישת דירה מקבלן.

רן

 

[רן צדיקריו]

למה חשוב לשים לב

היי שירה,

הנושא העיקרי במקרה ענבל הוא: התנהלות כספים לא כדין שגרמה נזק רב לרוכשים דרכה. כפי שמקרה חפציבה הרתיע רוכשים של דירה מקבלן כך גם כאן אבל בהחלט אסור להכליל סקטור שלם. עד כה בתחום קבוצות הרכישה הושלמו פרויקטים רבים, נמסרו להערכתי מאות אם לא אלפי דירות.
ישנם חברות רבות המארגנות קבוצות רכישה חלקם מקצועיות יותר וחלקם פחות ולכן חשוב להקפיד בבחירת חברה בעלת ניסיון שפועלת בעיקר על פי פרמטרים שהמעניקים מנגנוני אבטחה לכספי הרוכשים ואשר פועלים באמצעות ההגנות הקיימות במודל קבוצות הרכישה (בהנחה ואותו מארגן מקפיד על כך):
עורך דין נאמן לכספי הרוכשים עם לפחות 10 שנות ניסיון בתחום.
אפשרות ביטול תוך 7 ימים.
הערת אזהרה בטאבו.
חשבון נאמנות ייחודי לכספי הרוכשים.
דוח היתכנות כלכלית ואומדן עלויות(דוח אפס)על ידי שמאי/כלכלן.דוח 0.
ניסיון קודם בארגון קבוצות רכישה.
הכרת הסטאטוס התכנוני.
תודה, רן.

 

[רן צדיקריו]

"מאמר דה מרקר" Msn פועלת בשקיפות

היי בני,

כן. אנו מיישמים וכך פעלנו תמיד בקבוצות בשקיפות בפרויקטים אותם אנו מארגנים את הנהלים הבאים:
עורך דין נאמן לכספי הרוכשים עם לפחות 10 שנות ניסיון בתחום.
דמי ההרשמה לא יעלו על 7% מהאומדן הסופי.
אפשרות ביטול תוך 7 ימים.
הערת אזהרה בטאבו.
חשבון נאמנות ייחודי לכספי הרוכשים.
דוח היתכנות כלכלית ואומדן עלויות(דוח אפס)על ידי שמאי/כלכלן.
חוות דעת אדריכלית לתב"ע הקיימת ואומדן הזכויות העתידיות.
בחירת נציגות רוכשים+חברת ניהול לליווי וקידום הפרויקט
רן

 

[רן צדיקריו]

ליווי משפטי

היי משה,

חברת MSN נעזרת ושוכרת את השרותים המשפטיים של משרד עורכי הדין ש.פרידמן - מהגדולים והמוכרים בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום קבוצות הרכישה בפרט.
כל לקוח בחברתינו מקבל טרם הרכישה והחתימה את ההסכמים לעיון ולהתייעצות עצמאית.
בנוסף, עורך דין מטעם משרד ש.פרידמן עובר עם הרוכש על כל ההסכם ומסביר ומפרט את תוכנו כולל הצגות הסיכויים והסיכונים וכלל האפשרויות שיכולות לבוא לידי ביטוי. הפגישה עם עורך הדין אינה מוגבלת בזמן וזאת על מנת שהלקוח יוכל לשאול ולברר כל שאלה בנושא.
בקבוצת רכישה אין התחייבות למועד אכלוס, כן ישנה התחייבות להגנות על הכסף (במקרה של MSN) וכן ישנה התייחסות מפורטת לסטטוס התכנוני של הפרויקט.
תודה, רן

 

[רן צדיקריו]

התחייבות הבנק ודרישות הבנק לרוכשים בקבוצות רכישה

היי רמי,

כידוע, מה שחשוב לבנק זה מי הלווה/הרוכש ומהם הבטחונות והחוסן הפיננסי שלו.
כך שאם ישנם הבדלים הם מינוריים ולא מהותיים.
יותר מכך, ברגע שנבחר קבלן מבצע וישנו בנק מלווה ההליך בין קבוצת רכישה וקבלן זהה לחלוטין.
תודה, רן

 

[רן צדיקריו]

הקלות מס

שלום רב,
למיטב הידיעה, ברכישה דרך קבוצה אין הקלות מס. מה שכן המס יחושב ממחיר הדירה שנרכשה והמשמעות היא תשלומי מיסים נמוכים יותר פועל יוצא של רכישת דירה במחיר זול יותר.
תודה, רן.

 

[רן צדיקריו]

למה חשוב לשים לב

שלום צחי,

ראשית יש לשים לב למארגן ולפרויקטים אותם הוא מוביל .
בנוסף, חשוב מאוד להקפיד על הכללים הבסיסים לך כרוכש שהמארגם פועל על פיהם כפי שמניתי בתשובותיי הקודמות ואמנה אותם שוב
עורך דין נאמן לכספי הרוכשים עם לפחות 10 שנות ניסיון בתחום.
הערת אזהרה בטאבו.
חשבון נאמנות ייחודי לכספי הרוכשים.
דוח היתכנות כלכלית ואומדן עלויות(דוח אפס)על ידי שמאי/כלכלן.
חוות דעת אדריכלית לתב"ע הקיימת ואומדן הזכויות העתידיות.
בחירת נציגות רוכשים+חברת ניהול לליווי וקידום הפרויקט.
בין כלל הרוכשים נחתם הסכם שיתוף המסדיר את כלל היחסים בקבוצה לצורך קידום הפרויקט.
תודה, רן

 

[רן צדיקריו]

עסקה טובה

שלום שרית,
בכתבה שציינת חשוב לשים לב לנתונים הבאים:
מדובר ב4 מכרזים בלבד מתוך מאות מכרזים/קבוצות רכישה שרכשו קרקע.
מדובר במכרזים המתאימים ברובם למגורי יוקרה או לחלופין לדירות שמחירם ההתחלתי הוא לא פחות מ2.5 מיליון שח ולכן זה לא משקף את תחום קבוצות הרכישה המקובל והפופולרי בשוק.
מדובר בקרקעות יקרות ומבוקשות במרכז ובלב של תל אביב אז מן הסתם המחיר הגבוה עושה שכל. בנוסף,אני סבור שמחיר הקרקע אינו יקר במקרה הזה ואם תנתחי את הזכויות העתידיות תגלי שנעשתה עיסקה כלכלית ונדלנית טובה.
תודה, רן

 

[רן צדיקריו]

קבוצות רכישה כיום רלוונטיות מתמיד

שלום עומר,

קבוצות הרכישה נחשפו לציבור ותפסו תאוצה בעיקר משנת 2009 ואילך.
עם השנים הסקטור גדל ומתפתח ומהווה אחוז לא קטן מסך עיסקאות הנדלן בישראל.
מאות פרויקטים הושלמו ואלפי דירות נמסרו במהלך השנים האחרונות באמצעות קבוצות רכישה.
אם תקראי מעלה, תשימי לב לנהלים לפיהם חברת MSN פועלת בכדי לא לחשוף ולא לסכן את כספי הרוכשים ואת אותם נהלים על מנת למקסם חיסכון בעלויות ותוצאה סופית כפי שמצופה.
חלק ניכר מהבתים בצפון תל אביב בשכונת"הגוש הגדול" נבנו באמצעות קבוצות רכישה כמו גם חלק גדול מהפרויקטים המרכזיים היום בשוק נבנים על ידי קבוצות רכישה.
תודה, רן

 

[רן צדיקריו]

הוצאות ועלויות

שלום רויטל,
המחיר הוא כמעט סופי. לכן חשוב לעיין בדוח אפס של המארגן או מי מטעמו.
להערכתי ככל ומדובר במארגן מנוסה ומקצועי העלויות לא אמורות להשתנות.
לא ניתן להתחייב מראש אך בהחלט ניתן מראש למזער ולצמצם סיכונים.
משכנתא נלקחת עבור מחיר משוערך (על בסיס חוות דעת של כלכלן ושמאי)
לא ידוע לי על תנאים מהותיים שונים בין רוכשים לבין רוכשים בקבוצה.
כמו כן מחיר הקרקע הוא סופי ומוחלט. השוני יכול לבוא לידי ביטוי רק במחיר הבנייה והיום ישנן קבוצות רכישה רבות המציגות מחיר בנייה לפני השיווק על ידי הצעת קבלן לביצוע העבודה ואז המחיר הוא כמעט סופי לחלוטין.
תודה, רן

 

[רן צדיקריו]

עלויות

שלום רב,
המארגן מחוייב לפעול בשקיפות בכל הקשור להתנהלות הכספית (שכן מדובר בכספים משותפים) והרוכשים באמצעות נציגות רוכשים מטעמם מקבלים לידיהם עדכונים כולל אודות הכספים/הוצאות הפרויקט התכנון והבנייה. כך שלמעשה היזם או המארגן לא יכול להשליך את העלויות על הרוכשים או עלויות שלא שייכות לרוכש כזה או אחר.
בחברת MSN הלקוח מקבל פירוט עלויות הכולל (עלות חלקו היחסי ברכישת הזכויות בקרקע+שכר היזם+שכ"ט עורך דין+חברת הניהול+הוצאות תכנון+אגרות בנייה היטלי פיתוח והשבחה+מס רכישה+עלויות בנייה.
אינטרס של המארגן הוא להוזיל את העלות הסופית לרוכש, אחרת הפרויקטים שלו לא יהיו מוצלחים.
אני לא מסכים שמארגני קבוצות רכישה מייקרות את ערכי הנדלן בישראל, הם נותנות מענה ופתרון ליוקר הקיים באמצעות רכיבים זולים ונמוכים יותר בהשוואה למחיר השוק.
כל רוכש משלם לפי מטר בנייה שהוא רכש (לדוגמא דירת 125 מטר) או התכוון לרכוש ולא לפי מטר בנייה משותף (להוציא שטחים משותפים)
תודה, רן

 

[רן צדיקריו]

היזם והמארגן

שלום מנשה,

מול כולם היזם תמיד היזם ולא כפי שתיארת.
ונכון הוא הדבר שהרגולטור חייב להתערב ולהסדיר את התחום
תודה, רן

 

[רן צדיקריו]

התייחסות הבנק

שלום רב,
הבנק חייב לשמור על עצמו ועל הכספים שהוא מעמיד לטובת הפרויקט והרוכשים ומכאן האינטרס שלו להיצמד לדוח השמאי. על אף שישנם מקרים שהבנק התייחס להצעת הקבלן.
תודה, רן