דיירת בדמי מפתח ופינוי בינוי.

[womack]

דיירת בדמי מפתח ופינוי בינוי.

שלום לכם. אשמח לעצתכם ודעתכם.
מכרה שלי, כבת 75, גרה מזה שנים בדמי מפתח בבנין בשכונה מבוקשת בירושלים.
בעל הבניין קיבל אישור להריסת הבניין ובנייתו מחדש וכמובן שמעוניין לפנות אותה מהבית.
בין שלל ההצעות שהציע לה היה פינויה וחזרתה בדמי מפתח לבניין החדש. או תשלום שכר דירה עבורה בדירה אחרת למשך כל חייה, ללא כל תמורה בעבור דמי המפתח.
ברור שמפאת גילה אין לה כוח לעבור דירה ולשוב חזרה, והיא היתה קרובה להסכים לפשרת שכר הדירה ובלבד שיהיה לה שקט ושתוכל למצוא בית חלופי.
אני ובנה כמובן עצרנו בעדה ואנחנו מבקשים לשמוע את דעתכם ועצתכם, בהנחה שמגיע לה תשלום כלשהו בעבור הדירה כך שתוכל לקנות לעצמה דירה אחרת ולא לחזור לפה.
תודה רבה ויום טוב.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

מעמד דיירת מוגנת [דמ"פ] בבית שעומד לעבור פינוי בינוי - המלצה

חשוב מאוד להבין מה גובה זכויותיה בדמי המפתח , נצא מהנחה שזכויותיה הם 60 : 40 כלומר מחיר משוקלל לדירה שכזו במצבה היום. [שהוא נמוך בצורה משמעותית מדירה דומה רגילה] שווה 60 אחוז בזכויות הדירה הקיימת.

שווי דירה בשוק החופשי.
לדוגמה: אם הדירה רגילה שווה בשוק כ- 2 מיליון שקל.
אזי מחירה עם דייר מוגן שגר בה [שמשלם דמי שכירות נמוכים למדי], שווה כ - 1 מיליון שקל.
כלומר שווי דירה ממוצעת בדמי מפתח שווה כמחצית משווי דירה רגילה.

משמעות תמ"א 38/ "פינוי בינוי" - כלומר הריסת הבנין ובניה חדשה.

הנחת היסוד היא שבניין חדש ותוספת דירות שאינן בדמ"פ יהוו הכנסה משמעותית לבעלי הבניין.

לבעלי הזכויות בבנין יש עניין אמיתי לפתור את בעיית הדיירים המוגנים, הם מהווים נטל , ומציאת פתרון סופי ומוחלט הינו אינטרס ראשון במעלה כדי לקדם את הבניה.

על-פי החוק, במקרה כזה הדייר חייב להתפנות. אך הבעלים מחויב למצוא לדייר סידור חלופי, נכס הזהה בסביבה ובאותה רמה, מכיוון שלא ניתן למצוא נכס זהה לקיים שפנוי לדמ"פ , בעל הבית ייאלץ לשלם לדייר המוגן כ- 70 עד 80 אחוז כפיצוי, ואף יותר, כלומר ניתן להגיע להסכמות על קבלת דירה חדשה תמורת תוספת קטנה של כסף שלא תעלה על 20 אחוז משווי הדירה החדשה.

כך...כולם מרויחים.

הכל פתוח למו"מ.

הערה ...חשוב כמובן להבין את מיקום הבנין ומהם אחוזי הבניה המותרים לבעלי הבנין כדי להבין איך לגשת למו"מ.

============================================================================
פרל דוד - 052-8964914

 

[אורית מ]

תודה רבה דוד

ברור לנו שיש לנהל כאן מו"מ.
לדעתי שווי כל דירה שתיבנה יהיה כ 4 מליון ש"ח. אמנם אינני שמאית אבל בהכירי את האיזור אלו מחירים ריאלים.
האם מדבריך ניתן להבין שאפשר לחשוב על פיצוי של כ 2 מליון ש"ח?
כמובן שהערכתך איננה מחייבת אבל האם זוהי רוח הדברים?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

פינוי עפ"י סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב)

כך לשונו של סעיף 131(10):
סעיף 131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי [...]:
(10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

ראו : רע"א 2737/11 גרוס מינה נ. יעקב אוסט - http://www.ruling.co.il/רע"א-2737-11-גרוס-מינה-נ.-יעקב-אוסט_f15b85ec-5060-dc9d-b2d0-3084d530693a

פסה"ד בערעור לעליון [בהרכב 3 שופטים] דן ב-2 פסקי דין הפוכים שנתנו בשלום [פינוי] ובמחוזי [דחיית הפינוי] כמפורט :
ביסוד הבקשה למתן רשות ערעור שהוצגה בפנינו ניצבת השאלה: האם המבקשת רשאית לפנות את המשיבים בהיותם דיירים מוגנים. פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (ע"א 31233-09-10, כב' השופטים א' שילה, מ' נד"ב, א' מקובר) קבע שיש לקבל את הערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (ת"א 6195-07, כב' השופט ד' גדול), במסגרתו התקבלה תביעה שהגיש בעלה המנוח של המבקשת (להלן: התובע) ונפסק שיש לפנות את המשיבים מן הנכס השנוי במחלוקת. תחת זאת בית המשפט המחוזי דחה את התביעה מטעם המבקשת להורות על פינוי המשיבים.

ברוב של 2 שופטים הערעור [של בעלי המקרקעין] נדחה.

אבל יש לבחון את רצינות כוונות בעל הבית ולא להגיע להתערבות ביהמ"ש שעלול להחליט בשונה מהחלטות דומות בנדון.

המסקנה היא שיש להגיע להסכמות המקובלות על 2 הצדדים מתוך ראייה של טובת 2 הצדדים.

בפס"ד נוסף בבימ"ש השלום בת"א - שפירא ואח' נ' אבו יצחק ואח'. [שניתן בדצמ' 2012] ע"י השופטת עידית ברקוביץ - http://www.ruling.co.il/שפירא-ואח'-נ'-אבו-יצחק-ואח'_932746cb-ef5d-43f4-9a31-389a2202f20f

נקבע שהתובעים [בעלי נכס] עמדו בהגדרות החוק לפינוי בהתבסס על סעיף 131[10] וכמו כן נקבע פיצוי מלא שיאפשר לדיירים המוגנים לרכוש דירה "רגילה" הדומה לשלהם.

=======================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[הנדלניסט מהבקעה]

פס"ד נוסף עם מקרה מאוד דומה בירושלים.

בפס"ד בבימ"ש השלום בירושלים שניתן בנוב' 2011 - ת"א 6259-07 שיפמן ואח' נ' לוי [מקרה די דומה לשלכם לטעמי]<font> - </font>http://www.ruling.co.il/ת"א-6259-07-שיפמן-ואח'-נ'-לוי_3b1e2ae5-5057-47ec-b1aa-c38c8713602a

נדחה שימוש לא מאושר במחסן כעילת פינוי

ניתן צו פינוי בתמורה לפיצוי הוגן עפ"י דו"ח שמאי לרכישת נכס חלופי מתאים לדירת המוגנת.

=====================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[aeonf]

בהצלחה עם זה

המלצה שלי: תזהרי עם החמדנות, לדייר מוגן אין זכויות בעלים בנכס (זכויות הבנייה אינן שלו בכל מקרה) ובעל הבית יכול למרר לו את החיים.
&nbsp

 

[עורכת דין חן סרי]

מה לגביי אפשרות למכור לבעלים

את הזכות?

 

[אורית מ]

תודה לכם. נראה שדרך ארוכה לפנינו ונקווה להגיע לפשרה ראויה