ההפנמה הכואבת של המציאות שכנראה מחירי הנדל"ן לא ירדו בקרוב

[elvinnox]

ההפנמה הכואבת של המציאות שכנראה מחירי הנדל"ן לא ירדו בקרוב

שלום רב,

לאחר שנים שהחזקתי בדעתי שמחירי הנדל"ן הולכים לרדת - אני מודה שטעיתי.
לצערי daz אכן צדק ויש במדינה כוחות גדולים מאוד שלא יתנו לנלד"ן לרדת גם אם זה רצון הרוב.

המדינה, הבנקים, הקבלנים לא מוכנים לוותר על רווחים כל כך גדולים ולא נראה שהמצב הזה הולך להשתנות בקרוב

אז אני מודה, טעיתי.
בלי קשר, אני מנתב את ההשקעות שלי לתחומים אחרים ולא רוכש דירה בארץ כי לי אישית אין בעיה לגור בשכירות גם כל החיים.

אני כן בעד נדל"ן ונכון להיום מושקע בחו"ל ומחפש עוד השקעות מניבות בחו"ל (אם משהו מכיר - אשמח לשמוע בפרטי)

עכשיו זה כבר ברור כשמש שלאף אחד אין רצון להוריד את מחירי הדיור אין טעם בכלל לחשוב על האופציה של רכישה בארץ גם לא בעתיד, ולכן המלצתי למי שיושב על הגדר - לרכוש נכס בחו"ל במדינות שעדיין המחירים שם שפויים.

עדיין מחזיק בדעתי שלקנות נכס במחיר האסטרונומי בארץ זו טעות. פשוט השלמתי עם העובדה שכנראה המחירים לא ירדו בעשור הקרוב. אנחנו לקראת ריבית אפסית של עשור עם חוקי כלכלה חדשים.
הריבוי הטבעי, חוסר הבניה ואי רצון הממשלה והבנקים לטפל במשבר לא יפטרו בקרוב.
אני מעריך שבבחירות הבאות או באלו שאחריהם, יבוא משהו בסגנון טראמפ ויטרוף את כל הקלפים מחדש. אבל עד שזה יקרה, כנראה שתושבי ישראל צריכים עוד לסבול הרבה ולהמשיך לממן מגזר ציבורי לא יעיל ומנופח עם פנסיות תקציביות ומגזרים שלמים שלא עובדים ומקבלים קצבאות.

רק שמעמד הביניים יגיע להיות על סף עוני, וזה יקרה בעוד 5-10 שנים, רק אז יבוא אותו טראמפ ישראלי וישנה את כל הקלפים.

בינתיים, השיטה תמשיך לשאוב אליה את כל אותם משתעבדים והדבר לא ישתנה בקרוב

עצוב, כואב, לא הוגן, אבל זו המציאות. עדיף להפנים מוקדם.

 

[amot1]

אבל מה עם המקורב שלך במשרד הממשלתי ?

שלחש לך , ורק לך , שהמחירים בירידה ?

ומה עם הירידות של ה 150 אלף שקל בעיר המסתורית בצפון ?

 

[elvinnox]

ירידה נקודית בפריפריה לא מסמלת מגמה

וכמה ירידות של דירות בודדות גם ב-100K לא מסמלות את השוק.
&nbsp
מבינים בדרך הקשה, שלאף אחד לא אכפת ממך.
לכן, אני דואג לעצמי ומציע לכל אחד לעשות זאת.
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

אין לי מושג למה שינית את דעתך פתאום, אבל המחירים בירידה

אז נכון, היה נסיון בשבוע שעבר להציג מציאות שקרית של המשך עליית מחירים, באמצעות הצגה של נתונים "חלקיים וארעיים" (ציטוט מתוך אתר הלמ"ס), אבל בקסם תקשורתי, הם הסתירו את האמת שהמחירים של הנכסים דווקא ירדו ב 1.75% ברבעון האחרון לעומת הרבעון הקודם, והמחירים ירדו גם מתחת למחיר שלפני שני רבעונים.
ברבעון המקביל בשנה שעברה, המחירים דווקא עלו ב 1.6%
[URL]http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4881686,00.html[/URL]

 

[dat nigga daz]

כמה דברים...

amot1 -אין שום סיבה לעקוץ.. בניגוד לאנשים אחרים שתפקדו כנביאי זעם ונעלמו מהר מאוד עם הרוח בלי הסברים, הוא מודה בטעותו ולא נעלם.. על זה מגיע לו קרדיט

מוסקיטר - לא פעם אמרתי לך שבמקום לקנות דירה, אתה עסוק בלמצוא כתבות יפות.. אתה יודע כמה כתבות נתקלתי בהם בשבועיים האחרונים שמדברים על עלית מחירים ? ראית אותי מעלה לכאן משהו ? נכון שלא ?

אגב לא מוזר לך איך כל כתבה על עלית מחירים היא "שקר" וכל כתבה על ירידה אלו "הנתונים האמיתיים והנכונים"... ?

ואם כבר ירידות עסקינן, 1.75% זה באמת הקריסה של סוף 2016 שהבטחת ? זה אפילו לא מכסה את עליית הריבית בחודש האחרון....

ואם כבר דיברנו שטויות - כעת נדבר מציאות - כל אחד כאן יכול להיכנס לאתר רשות המיסים ולראות את הנתונים האמיתיים, אף אחד לא צריך קישורים לכתבות המצחיקות שלך

 

[המוסקיטר האחרון]

מתברר שהמחירים דווקא כן בירידה, ורק מציגים מציאות מדומיינת

אז מה האמת?
האמת היא שמחירי הנכסים דווקא ירדו ב 1.75% ברבעון האחרון.
אז מה היו הנתונים על עליית מחירים?
ההההה.
"נתונים חלקיים וארעיים"...
אכן מתברר שיש מציאות, ויש מציאות מדומיינת שהאינטרסנטים מנסים להציג.

במציאות, המחירים יורדים, ביחד עם בריחת המשקיעים.

 

[ערפל10]

צריך לקרוא מה כתוב

וכתוב דבר הבא: המחיר הממוצע של דירה בישראל ירד. ומה זה אומר? שהפעם קנו יותר דירות זולות מאשר יקרות ותו לו.

 

[ערפל10]

טראמפ לא בא יש מאין

הייתה לו שואו פוליטי, הוא היה דמות ידועה מאוד. בישראל הכי קרוב לטראמפ זה יאיר לפיד, אבל הוא התברר כי עסקן פוליטי די ביוני ומיינסרימי ללא כיסים עמוקים כמו לטראמפ (אומנם הוא תיפקד יותר טוב משר האוצר הנוכחי). אז אין סיכוי לטראמפ ישראלי בבחירות הבאות. הטייקונים הישראלים בשלב זה לא מגלים עניין בפוליטיקה.

 

[המוסקיטר האחרון]

מקווה שאתה מודע לזה שהמחירים דווקא ירדו ב 1.75% ?

[URL]http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4881686,00.html[/URL]מתברר שכל ההצהרות היו בסך הכח מניפולציה של נתונים חלקיים.
האמת היא שמחירי הנדל"ן דווקא ירדו ברבעון האחרון ב 1.75%

 

[elvinnox]

מודע לזה שהמחירים בירידה וגם רואה ירידות בשטח

אבל מדובר בירידה מינורית שתלווה אותנו עוד שנים רבות.
&nbsp
מה שאני מנסה לומר, לא תהיה פה מפולת ולא קריסה,
&nbsp
אז אם דירת 4 חדרים עולה 2.1 או 2 מבחינתי זה אותו דבר ולא מעניין כי גם את זה לא אקנה וגם לא את זה גם אם ירד באחוז או שניים.
&nbsp
שמע, אני גם עם אותה חשיבה כמו שלך, באמת מאמין שהמחירים מנופחים והכל פה עבודה בעיניים. אבל הכל פה רקוב, כל השיטה רקובה מהיסוד לא מאמין לאף מילה של אף אחד.
&nbsp
בוא נסתכל על המצב, כחלון לא רק שקיבל את כל ארגז הכלים, קיבל חנות כלי עבודה שלמה. על זה הוא נבחר וקיבל את המנדט. ובתכלס? לא עשה יותר מידי.
אולי עשה יותר מהקודמים, אבל בפועל - במבחן התוצאה - כלום! נאדה!
&nbsp
ושאתה רואה בפועל שאף אחד לא סופר אותך ושאין באמת רצון לשנות משהו פעם אחר פעם אחר פעם, אתה כבר מפסיק לאכול את הלוקשים שמאכילים אותך.
אתה מבין שהכל שיטה שנועדה לשעבד דור שלם לחיי עבדות ועוני.
אתה מבין שהכל זה בלוף כדי לממן פנסיות תקציביות ומשכורות של מגזר ציבורי שרק באים להעביר את היום. אתה מבין שהכל מושחת מהיסוד, מדינת קומבינה
&nbsp
ואני לא רוצה לקחת חלק במשחק הזה, מצד אחד אוהב את המדינה כי גדלתי פה, מצד שני, לא באמת חייב להיות פה. עכשיו אני לא אתייחס לכל אלה שיאמרו תלך וכו' כי אולי אם אני אלך לא יקרה כלום, אבל אם עוד מאסה של אנשים ברמה שלי ילכו, ישארו פה רק ערסים עם קריוקי בפול וליום ותת-רמת ערסיעדה.
&nbsp
הרבה חברים שלי ללימודים הלכו לדוקטורט בחו"ל ולא חזרו, חלקם עובדים בהייטק בחו"ל חלקם עצמאים אבל הנקודה היא שרוב מי שהלך לא חזר. ואני באמת יכול להבין למה.
לי יש את האפשרות ללכת ולחיות חיים הרבה יותר טובים גם בחו"ל, והדילמה לא פשוטה.
&nbsp
שלא תבין, אני חיי פה מצויין וברמה מעולה, אבל שאני חושב לטווח הארוך אני לפעמים שואל את עצמי מה יהיה פה? מה אנחנו משאירים לדור הבא?
&nbsp
לא רוצה לראות מצב שבו הדור הבא מצטיין בהישגיות ובמקום להיות מתוגמל על כך, הוא חיי בעוני בזמן שבמדינה אחרת היה חיי בצורה שונה לגמרי.
&nbsp
קח לדוגמא את הרופאים למשל בארץ שלנו, גם המנתחים המוכשרים שמצילים חיים מידי יום, בחו"ל יש מקומות שיעסיקו אותם ב-6 ספרות בעוד פה הם נלחמים על דירת 3 חדרים בפריפריה. אז בשביל מה?
&nbsp
הנקודה היא שזה לא שתמיד זה היה כך, פעם מורה (מקצוע חשוב לכל הדעות) אך עם שכר ממוצע, יכל לקנות דירה ממוצעת בלי הרבה קושי וגם לעבוד בחצי משרה.
&nbsp
היום גם זוג בהיי-טק לא יכול לקנות דירה ממוצעת ללא עזרה משמעותית מההורים והשתעבדות לעשרות שנים.
&nbsp
לצערי, אני באמת לא רואה פה שינוי אמיתי. מה שהיה - ימשיך להיות כי הכל זה בלוף.
&nbsp

 

[ערפל10]

שמע...

המדדים, המאקרו, אלו כמובן דיבורים יפים. אבל יש גם דברים בשטח. אני מתגורר בשכונה מסוימת, וכאשר היא מוזכרת בעיתונות בד"כ מצמידים למש הסופרלטיב "יוקרתית". ואני מין הסתם בודק מדי חודש את האתר של רשות המיסים בגוש והחלקות הרלוונטיים, מכיר כאן הכול ברזולוציה של בניינים ודירות בודדות ומרגיש די בקיא בשוק הנדל"ן השכונתי. אז כך... דירת 4 חדרים קטנה שרכשנו ב-2012 ב-1.635 נקנתה ב-2004 ב-1.15 וב-1999 ב-1.05. אם נצמיד את המחיר של 1999 למדד תשומות הבנייה ייסתבר שהמחיר ב-2012 אף ירד. ואם נתחשב בריביות שהיו ב-1999 וב-2012 אז בכלל חגיגה. אבל בכל זאת בהיתחשב במכלול הדברים ב-2012 העיסקה הייתה הפסדית מול 2004 בכ-100-150 אש"ח. אבל זה אולי שייך פחות לעניין.
הלאה.. חברה שלנו קנתה כאן ב-2011 דירת 4.5 חדרים, גדולה בכ-20 מטר משלנו ב-2.25 מיליון. הדירה הייתה נפילה לא קטנה: הנזילות, השכן הרועש (מה שקורה כאן לעיתים רחוקות מאוד) ובכלל המקום על ציר תנוע ראשי. היא השקיעה בשיפוץ קרוב ל-200 אש"ח, קיר בריקים, רצפה, פיצעבקעס למינהן. בשנה שעברה החליטה לעבור לבית פרטי והוציאה את הדירה למכירה. חודש, חודשיים, חצי שנה, 8 חודשים, מתווך כזה, מתווך אחר. בסוף הדירה נמכרה ב-2016 בדיוק באותו הסכום כפי שנקנתה ב-2011 - 2.25 מיליון.

הלאה... בבניין סמוך, דירה 5.5 חדרים במפלס אחד, אבל חדרי שינה יוצאים למעגל תנועה לא שקט, 116 מ' בטאבו, למרות זאת החלום הרטוב שלנו. נקנתה ב-2010!! ב-2.69. באנו ליום פתוח (בניין סמוך) להזיל ריר. רצו 3 מיליון. אחר כל ריאיתי שכבר רוצים 2.8. לפני זמן מה ראיתי שנמכרה. וכמה אתה חושב? 2.69.

אז יש מדדים ויש עובדות בשטח, והם לא תמיד מתיישבים ביחד. אגב, אותה הדירה 5.5 חדרים ב-2003 עלתה כ-1.7. היה לך סכום כזה אז?

 

[elvinnox]

ב-2003 הייתי סטודנט בשנה ראשונה

והמשכורת שלי הייתה בערך 1700 שח בחודש שמהם הצלחתי לחיות לא רע.
שכרתי דירה עם עוד שני שותפים (500 שח שכירות ועוד 200 הוצאות וחשמל)
ותאמין או לא, הצלחתי לחיות ואפילו לבלות מעוד 1000 שח.
במונחי כוח קניה הכסף נשחק בצורה שלא נתפסת, בדיוק כמו שאתה אומר - מדדים/מאקרו יפים על הנייר.
&nbsp
אז אולי 1.7 היה סכום שרחוק ממני שנות אור והיום מעריך שיש לי את היכולת לרכוש גם ב-2, אבל במונחי הקניה והמשכורות אין ספק שפעם היה צריך הרבה פחות משכורות ואת זה לא ניתן לשנות.
&nbsp
ברור לי שהעסקאות בפועל בירידה, הדירות נמצאות הרבה יותר זמן על המדף אבל בשורה התחתונה מצב הרוכשים הורע מאוד. גם אם רואים ירידה מינורית.
&nbsp
באזור שאני גר בו, דווקא הירידה הרבה יותר משמעותית, (מרכז תא), מבוקש מאוד ועדיין אני רואה דירה שכבר חצי שנה! עדיין לא מושכרת, משהו שלא נתפס במונחי תא.
וזה מראה שגם בשיא הביקוש יש גבול למה שתוכל לקבל.
&nbsp
השאלה המעניינת היא מתי מחיר דירה ממוצעת יחזור לרמה של 100-120 משכורות אם בכלל, וכפי שטענתי בתחילת הפוסט זה לא נראה באופק, לא בצורה מובהקת לפחות.

 

[ערפל10]

מדוע "דירה ממוצעת" צריכה לעניין אותך? אתה שר האוצר?

ואשאל שאלה אחרת. כאשר בעז"ה יהיו לך 3 ילדים - גם אז תרצה לגור במרכז ת"א, או שעדיף יהיה באיזו שכונה שקטה ואיכותית?

בגדול המצב הוא כזה. היכן ששוק הנדל"ן תוסס וישנה תחלופה רבה של דיירים - שם המחירים עלו מאוד. מאידך היכן ששוק שקט, תחלופה קטנה (וזה אגב לאו דווקא מעיד על איכות חיים ירודה) העליות היו מתונות בהרבה.

ואם בחו"ל עסקינן... תסתכל מה הולך בשוק הנדלן בקנדה ואוסטרליה. האים המצב שם טוב יותר?

 

[רימון חייט]

כמה מעבדים וכמה זיכרון היו בסמארט פון שלך בשנת 2003?

חלק גדול משחיקת כוח הקניה מתבטא בזה שאנו רוכשים יותר.
כמה זמן החזיק טלפון נייד ממוצע? כמה זמן החזיקה טלויזיה?
ישנה התדרדרות מתמדת במשך הזמן שמחזיקים מכשירים לצד
התפתחויות כלכליות גוברות אשר גורמות לאנשים להחליף מכשירים
תקינים לגמרי. זוהי השחיקה האמתית וזהו לדעתי הפער בין הלשכה המרכזית
לסטטיסטיקה לבין התחושה הסובייקטיבית שלך.
&nbsp
&nbsp

 

[elvinnox]

אין קשר לתחושה סובייקטיבית

אני מסתכל על כמות המזון והצרכים הבסיסיים (דיור, מים וכו') שהייתי מקבל עבור שעת עבודה בעבר והיום.
&nbsp
והיום משמעותית היא יותר נמוכה. מלבד שיפורים טכנולוגיים שבהם יש באמת תועלת וירידה ברמת המחירים, בשאר הדברים החשובים (מזון, דיור, חשמל, מים, מיסים) ישנה עליה.

 

[רימון חייט]

בדקתי את תעריפי החשמל

2003 - מחיר קווט"ש 50.17 אגורות, תשלום קבוע - 74.72 לחודש
2016 - 54.94 אגורות, תשלום קבוע - 68.7.
האמת לא יודע אם זה מבטא עליה כוללת בתשלום שלי או לא.
&nbsp
https://www.iec.co.il/HomeClients/DocLib3/tariffs-9-11-03-18.pdf
https://www.iec.co.il/HomeClients/Documents/Tariff.pdf
&nbsp
בנושא מים אכן היה זינוק במחיר אך הופתעתי לראות שבישראל הוא
זול משמעותית מאשר בגרמניה
http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m03406.pdf
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[sharpcookie]

מסכימה לגבי הגירת אקדמאים

כמחצית מחבריי שלמדו איתי בטכניון - או שכבר היגרו, או שנמצאים כעת בתהליכי הגירה. חלק דרך רילוקיישנים או ויזות עבודה, אחרים נרשמו לתארים מתקדמים במוסדות "אייבי ליג" ללא שום כוונה לחזור. עוד יותר מצער לומר שאלו הם גם האנשים הטובים ביותר שאני מכירה, משכילים, מנומסים, חרוצים ומיומנים. לא כל אחד מקבל את ההזדמנות הזאת, רק המוצלחים ביותר. האקדמאים הטריים שכן נשארים כאן, יגיעו למקום יותר נמוך ממה שקופאים בסופר יכלו להרשות לעצמם לפני עשור.
&nbsp
צריך להיות עיוור כדי לא לשים לב שמה שהחברה הישראלית מטפחת כיום זאת לא מצויינות. מי שמתקדם ומוערץ פה כעת הם הערסים, הנדחפים, חסרי הסבלנות. אלו שלא יתביישו לחתוך אותך בכביש או לגנוב ממך בחנות. אותם אלו שיתקשרו וימכרו חבילות תקשורת במחירים מנופחים לזקנים תוך שהם נשבעים שזה המחיר הכי זול שיש, ואחרי זה הם גם יקבלו על זה בונוס. מספיק להסתכל על הרחוב, על החברה, על התכנים שמשקפים אותה. להקשיב לצעקות הבוקעות מאותן "דירות יוקרה" ב"שכונות יוקרה" ב2.1 מיליון ש"ח. הכי עצוב שזאת רק הקדמה למה שצופן כאן העתיד, אחרי שאותה מסה תעזוב.
&nbsp

 

[ערפל10]

אני מכיר עוד כמה עשרות מדינות

בהן נוהגים לאמר פחות או יותר את אותם הדברים. אני בעצמי למען האמת לא רואה דרמה גדולה במצב הנוכחי. עדיין אין דראמה. עדיין כמעט לכולם יש קורת גג כזאת או אחרת. התת תזונה עדיין נמצאת בשולי שוליים. מה שרע זה לא המצב הנוכחי אלה הדינאמיקה. בעוד שני עשורים יתחיל לצאת לפנסייה הדור של קרנות הפנסיה החדשות וזו פצצה חברתית ענקית. אולי רבים לא מבינים עד כמה ענקית, ועד כמה הרסנית. בעוד שני עשורים השינויים הדמוגרפיים יהיו מוחשיים יותר. בעוד שני עשורים לא יהיה צורך בלא מעט מקצועות של היום. בקיצור דינאמקיה מאוד מאוד רעה. ולזה אני מתכוון כאשר נזכר בברזיל או בוליביה.

 

[סנאיגיטה]

לוגית זה לא אפשרי שכל חודש המחירים עולים ורבעונית הם יורדים

מדובר בכתבה עם כותרת צהובה שנועדה למשוך קוראים, כאשר הכותרת אינה תואמת את הנתונים בגוף הכתבה, אבל לפחות היו הוגנים בגוף הכתבה והסבירו שההפרשים בין הרבעונים המעידים על ירידה נובעים מכך שמדובר בנתונים גולמיים, כלומר כוללים עסקאות חריגות וכוללים עסקאות לא מאותם אזורים.

נו באמת מוסקיטר אתה באמת מצפה שנקבל את הנתון שבסקטור דירות בנות 4.5-5 חדרים התרסקו המחירים ב-26%!!! ברבעון???

עובדתית הנתונים מראים שהמחירים ממשיכים לעלות.

אבל לפחות משהו טוב יצא מהכתבה, אני צופה שכחלון יקפוץ על ההזדמנות ויבקש לבטל את פרסום הנתונים החודשיים ואת טיוב הנתונים שמבצע הלמ"ס ולפרסם רק נתונים רבועניים גולמיים, כמו שעשה עם הסתרת הנתונים של השמאי הממשלתי והנה לכם "פיצוץ בועה" לא פחות מכך...

 

[רימון חייט]

מצחיק להתייחס לטראמפ המולטי מיליונר

שהתחמק מתשלום מיסים ופשט רגל כמה פעמים תוך
השארת אנשים רבים פצועים כלכלית בצד הכביש
כמושיע מעמד הביניים.
רימון חייט

מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook

טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips

הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611