אבי ערב טוב.

[משה2003]

אבי ערב טוב.

אשמח לקרוא את דעתך בענייןהשיקולים הבסיסים להערכת מתחם קרקע (חקלאי ע"פ ת.מ.א.)מחוץ לתכנית מתאר של ישוב ? תודה מראש.

 

[שנער]

קרקע חקלאית - שיקולים

עסקאות בקרקעות דומות שווי לשימוש חקלאי פוטנציאל לשינוי יעוד

 

[משה2003]

האם ישנם מרחקים מקובלים...

בין קרקע חקלאית לבין ישוב סמוך שרק קרקע שנכללת בהם "נכנסת" תחת ההגדרה קרקע ספקולטיבית?

 

[שנער]

לא עד כמה שידוע לי

מה שחשוב זה הערכת הסיכוי להפשרה ואומדן הזמן שזה יקרה. ככל שהסיכוי יותר קטן = סיכון גדול יותר - שיעור ההיוון גבוה יותר.

 

[משה2003]

תודה

 

[galbi1]

קרקע ספקולטיבית

הגורמים אשר יש לקחתם בחשבון בעת הערכת קרקע ספקולטיבית : א. היטל השבחה 50 % . ב. ציפייה - הערכת הזמן עד להתממשות הציפייה. ג. סיכון- קשור גם בסעיף ב ( ככל שגדולה יותר משך הציפייה אחוז ההוון גדול יותר). ד. הפקעה - סביר לקחת בחשבון 40 % הפקעה משוערת .

 

[דובי123]

כדאי לא לשכוח גם פיתוח

השטח שיופשר הנו בתול ועלות הפיתוח יכולה להיות גבוהה מאד ישנם מקומות זמנים לבניה שעלות הפיתוח היא כה גבוהה עד כי כלל לא כדאי לצאת בבניה!

 

[משה2003]

מהם המקורות לקבלת עלויות פיתוח?

 

[שנער]

עלויות פיתוח

הרשויות המקומיות גובות פיתוח לפי חוקי העזר העירוניים. ברוב מכרזי המינהל נקבע מחיר הפיתוח מראש (משולם לחברה המפתחת) ומפורסם עם מסמכי המכרז. במקרים רבים זה רק חלק מהעלות - הרשויות עדיין גובות בנוסף חלק מהטלי הפיתוח. יש לבדוק איזה חלק מהעלות נכלל בסכום שמשולם לחברה המפתחת ומהו החלק שעדיין יהיה לשלם לרשות המקומית. בקרקע פרטית ישנם מקרים שיזם לוקח על עצמו את ביצוע הפיתוח או חלק ממנו וחותם על חוזה מול הרשות המקומית.

 

[משה2003]

מתי מחשבים עליות פיתוח לפי....

מ"ר מבונה ומתי לפי יח"ד? איזה שיטות קיימות או מקובלות לחישוב עליות הפיתוח עד לראש המגרש ולפנים המגרש?

 

[שנער]

פיתוח

אגרות והטלי פיתוח נקבעים על פי רוב ע"פ שטח מגרש ושטח בנוי. יש מעט רשויות בהן חלק מההטלים הם בכלל דמי השתתפות ע"פ הוצאה בפועל. הטלי פיתוח מתייחסים לשטח העירוני בלבד ולא כוללים את המגרש עצמו.