מתי מסתיים ייצוג של עו"ד בעסקת מכר בנדל"נ ?
ראשית מס' שאלות חשובות :
האם יש 2 עו"ד בעסקה , כלומר שכרת עו"ד מטעמך לעסקת הרכישה ?
האם חתמת איתו/ה על הסכם שכ"ט ?
את "מסבירה" שיש עו"ד שמתעכב כבר 3 שנים ברישום ? ואת גם מציינת שאין בעיות בדירה, מהיכן את יודעת שאין בעיות, ומדוע מתעכב עוה"ד ברישום ?
איזה הפרה קיימת בדירה ? והאם יתכן שהיא משפיעה על העיכוב ברישום זכויותייך ?
האם פנית לעורך דינך והוא מסרב לטפל בך או מבקש תוספת כספית ?
האם נרשמה הערת אזהרה בטאבו על שמך כקונה ?
אחריות של עו"ד המייצג לקוח בעסקת נדל"נ :
אחריותו המלאה של עוה"ד שלך הוא להתריע בפנייך על כל בעייה העומדת להתרחש ברישום זכויותייך מכיוון שהוא אמור עפ"י אחריותו לברר עם עוה"ד השני איך מתקדם הרישום על שם הקונה [ואף ללחוץ עליו במידת הצורך].
עוה"ד שלך אמור לדעת על כל עיכוב ברישום ולתת פתרונות "יצירתיים בנדון, שכן זו אחריותו.
עוה"ד שלך חייב ללוות אותך עד לסיום המלא של עסקת המכר ורישומה כחוק על שמך. [גם אם הרישום ימשך שנים]
אני לא פוסל על הסף שעוה"ד שלך התרשל בתפקידו ולכן העסקה טרם נרשמה.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
אחריות עוה"ד בראי הפסיקה :
דבורה ואפרים מעוז נ' אלנקרי ואח' - (ת.א 5027/98 - בפני ש' מקובר - בימ"ש השלום בפתח-תקווה)
תביעה לתשלום פיצויים, בגין מכירת דירה של הנתבעים (המוכרים), לתובעים (הקונים), באמצעות עורכי הדין- הנאמנים (נתבעים אף הם).
השצלשלות האירועים :
התובעים הם זוג נשוי אשר קנו את דירתם מזוג שהתגרש ובמסגרת הסכם גירושין טיפלו עורכי הדין במכירת הדירה. במהלך המו"מ ואף בחוזה לא נמסר לרוכשים כי חלק גדול מהדירה נבנה ללא היתר וצפוי להריסה. הדירה הוצגה כדירה בת 2.5 חדרים בעלת שטח בנוי של כ-65 מ"ר, עם חלקת קרקע צמודה בבית משותף. בפועל התברר כי המצב בפועל שונה באופן מהותי- השטח הרשום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין הינו 21.38 מ"ר, בתשריט הבית המשותף מופיעה הדירה כדירת חדר אחד בלבד, וכי מרבית שטח הדירה נבנה ללא היתר ומיועד להריסה. בשל המצב התכנוני הרוכשים לא קיבלו היתר ואישור מהעיריה להעברת הזכויות בדירה.
בהתיחסו למסכת העובדתית קבע ביהמ"ש כי האחריות על הצדדים תתחלק כדלקמן:
הקונים
לא ידעו על כך שבדירה שהם רוכשים ישנם חריגות בניה, ותוספות ללא היתר- הם אינם אנשי מקצוע בנושא ולכן אין להם כל אחריות לתוצאה.
המוכרים
ידעו שבדירה ישנן תוספות בניה שאינן מאושרות ולא ניתן לקבל לגביהן היתר בניה. המוכרים היו חייבים לגלות את הפגם המהותי בדירה הן לעו"ד-הנאמנים והן לקונים.
עורכי הדין חבים חובת זהירות גם כלפי צד שאינו מיוצג. הקונים מסתמכים על כך שמדובר בנאמנים מטעם בית משפט וסומכים עליהם שיבדקו כל הטעון בדיקה, ובעיקר הזכויות המועברות, ויעבירו אותן ללא פגם.
בנסח רישום המקרקעין של הדירה, שהיה בידי עורכי הדין לפני חתימת החוזה, היה רשום שטח הדירה- הפער המשמעותי בין השטח ודירה בת 2.5 חדרים, כפי שנרשם בחוזה, הינו פער גדול – עו"ד שעוסק בתחום המקרקעין צריך להרגיש, מנסח הרישום, שמשהו לא מסתדר עם הדירה שהוצגה בפניו. לו עורכי הדין היו בודקים בתיק הבנין, היו מגלים בנקל, שמדובר בדירה שנעשו בה חריגות בנייה ניכרות.
המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. עורך הדין המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכד').
כל מעשה או מחדל שנעשה ע"י צד ג', לרבות הלקוח, בין מעשה רשלני ובין מעשה מכוון, אינו יכול למעט מחובת עורכי הדין לפעול כאמור לעיל ולא ינתק את הקשר הסיבתי בין מעשיו או מחדליו של עורך הדין ביחס לתוצאה. מעשיו ופעולותיו של עוה"ד אינם תלויים במעשי אחרים, אלא הם קיימים באופן עצמאי.
לסיכום, קבע בית המשפט כי אומנם המוכרים אחראים כלפי הקונים בהטעיה ובהסתרת מידע אך
גם עורכי הדין, אחראים כלפי הקונים בגין התרשלות בתפקידם והפרת חובתם, הן כעורכי דין והן כנאמנים, לבדוק את נתוני הדירה ולכתוב בחוזה המכר את המצב האמיתי והנכון של הדירה.
ביהמ"ש חייב את המוכרים רק ב-60% מהנזק בגין המצגים שהציגו ועורכי הדין חויבו באופן אישי בתשלום 40% מהנזק.
בזהירות אומר שפרטי המקרה לא ברורים מהצגת הנושא.
פרל דוד
==========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
