איזה דין חל כאן?

[עדי לב ארי]

איזה דין חל כאן?

מזל טוב לפורום החדש ובהצלחה לו ולמנהליו שלום רב, קיבלתי דירה ואת תכולתה במתנה. מסתבר לי שהמתחייבים לתת מתנה לקחו בעבר הלוואה ומישכנו את הדירה ותכולתה אבל המשכנתא בדירה מעולם לא נרשמה בטאבו וגם המשכון על תכולת הדירה מעולם לא נרשם ברשם המשכונות. המשכנתא והמשכון אומנם קודמים לי בזמן, אבל נשארו לא רשומים. לעומתם לי יש התחייבות מאוחרת למתנה בדירה ובתכולתה. אם אגמור את המתנה ברישום הבעלות על שמי אז לכאורה ניצחתי את המשכון והמשכנתא כי ס' 9 לחוק המקר' יחול וס' 12 לחוק המטלטלין יחול. אבל סעיפים אלה דורשים 3 יסודות: תום לב, תמורה ורישום(9)/חזקה(12), ומכיוון שקיבלתי במתנה אז הסעיפים האלה בכלל לא חלים כאן (כי במתנה אין תמורה) ולכן בעימות בין משכון/משכנתא לבין התחייבות מאוחרת למתנה לא יכולים לחול ס' 9 לחוק המקר' וס' 12 למטלטלין. אז איזה דין יחול כאן בעצם ? איזה פסקי דין מתאימים לסיטואציה זו

 

[sacrament]

איפה את לומדת?

 

[עדי לב ארי]

שערי משפט

 

[Atenolol]

נסיון

יש כאן התחייבות מוקדמת לעשות עסקה (משכנתא, משכון) והתחייבות מאוחרת לעשות עסקה (מתנה). מכיוון שבעלת ההתחייבות המאוחרת יודעת על ההתחייבות המוקדמת, אם היא תנסה להשלים את עסקתה היא לא תהיה תמת לב. לכן בעלי ההתחייבות הראשונה יהיו עדיפים. עכשיו אפשר להרחיב עוד הרבה, ולהעלות כל מיני נקודות, אבל לטעמי זה לא חיוני להכרעה.

 

[עדי לב ארי]

תוצאת ההכרעה ברורה אבל השאלה היא הדרך

זה ברור, אבל זו לא השאלה. כמו במתימטיקה יודעים את התוצאה, אבל נשאלת השאלה כיצד הגעת אליה חשוב כאן הדרך. דרך איזה סעיף ודרך איזה פסק דין... השאלה היא מה להחיל על זה הרי אם בעלת ההתחייבות המאוחרת דווקא בתום לב תרשום את המתנה אז אומנם יהיה לה את יסוד תום הלב ויהיה לה רישום אבל לא יהיה לה את יסוד התמורה שהוא תנאי להחלת סעיף 9 לחוק המקרקעין כך שסעיף 9 לחוק המקרקעין לא חל כאן. ואז השאלה היא איזה סעיף ואיזה פסק דין חל במקרה כזה שההתחייבות המאוחרת בזמן היא מתנה

 

[Atenolol]

תחליטי רגע...

תחליטי בבקשה: האם מקבלת ההתחייבות למתנה יודעת או לא יודעת על ההתחייבויות הקודמות? אם היא יודעת - נגמר העניין. היא לא תוכל להשלים את עסקתה בתו"ל, וזהו. אם היא לא יודעת - סיפור אחר, עם הרבה אפשרויות (למשל, השלכות אי רישום הערת אזהרה ע"י הראשון). על פי הנתון בשאלתך, היא יודעת. לכן לא הרחבתי. אם תתחרטי ותגידי שהיא לא יודעת, תעמוד בפני הכרעה קשה - האם לעבוד בהתנדבות על תרגיל בקניין ביום שישי בצהריים

 

[עדי לב ארי]

לפני גנז

ברור שאם מקבלת המתנה איננה יודעת על ההתחייבות הראשונה תעלה הלכת גנז שתבדוק את תום ליבו של בעל ההתחייבות הראשונה שלא רשם ה"א. אפשר להכניס את גנז לכאן למרות שבגנז לקונה המאוחר לא היה חסר את יסוד התמורה (לא קיבל במתנה) ואלו כאן עסקינן בבעלת התחייבות מאוחרת שחסר לה את יסוד התום לב (כי מדובר במתנה). היות ובגנז לקונה המאוחר יש את יסוד התמורה וחל ס' 9 אז מתעורר גם הענין של תום הלב הסובייקטיבי של הקונה הראשון ותוה"ל של בעל ההתחייבות המאוחרת שצריך להיות אובייקטיבי ע"פ גנז ועל פי הילכת המזרחי נ' גדי. ובכל זאת, לפני שמגיעים להשלכות האלה, צריך לדעת אם סעיף 9 לחווק המקר' בגלל שמקבלת המתנה חסרה את יסוד התמורה הדרוש כדי להחיל את ס' 9 אזי איזה סעיף לאיזה חוק נותר כדי להחילו בין משכון אובליגטורי ומשכנתא אובליגטורית לבין התחייבות למתנה באותו נכס.

 

[Atenolol]

../images/Emo207.gif עיון בפרשת חפציבה

האם מישהו הבין כאן מה בעצם הבעיה של רוכשי הדירות שם, לנוכח הלכת אוצר החייל?

 

[עדי לב ארי]

לדעתי

בפרשת חפציבה הענין הוא שחלק מרוכשי הדירות לא קיבלו מהמוכר ערבות מכר כנדרש בחוק המכר[הבטחת רוכשי דירות] הקובע כי אם הקונה משלם מעל 15% מהתמורה על חשבון הדירה, חובת המוכר היא לתת לו ערבות מכר (ערבות בנקאית/ה"א/ביטוח כשהקונה המוטב/משכנתא ראשונה לטובת הקונה/רישום הבעלות ע"ש הקונה. ובחפציבה, חלק מרוכשי הדירות שילמו על חשבון הדירה ולא קיבלו ערבות. בחלק מן המקרים הרוכשים קיבלו ה"א וזה בסדר. אבל בחלק מן המקרים אפילו ה"א הרוכשים המסכנים לא קיבלו. רוכשי הדירות הפקידו בידי חב' חפציבה את התמורה אך זו לא העבירה לחשבון הליווי בבנק. * רוכשי הדירות מול הבנקים: הבנקים הם בעלי משכנתא בקרקע להבטחת הלוואות שחב' חפציבה נטלה מהם. לבנקים זכות קניינית בקרקע ולגבי הבניינים העתידיים והדירות הספציפיות שנמכרו על החוזה ושעדיין לא נבננו (או שכבר נבנו אך לא נרשם הבנין כבית משותף עדיין) אז לגביהם יש לבנקים משכונות רשומות וכן גם התחייבויות לקבלת משכנתאות שתירשמנה על הדירות לכשהדבר יתאפשר (אח"כ סיום הבניה ורישום הבנין כבית משותף). על נכסי חפציבה יש לבנקים שעבודים מעולים של משכון/משכנתא ועל כן הבנקים הם נושים מובטחים של חב' חפציבה (כמו כן, לבנקים יש בוודאי בחב' חפציבה גם בטחות מסוג שעבוד קבוע ושעבוד צף). לעומתם הנושים המובטחים הללו, רוכשי הדירות באו אחר כך וזכויותיהם החוזיות (אם בכלל עשו כנדרש על פי החוזה ושילמו תמורה) נוצרו הרבה אחרי הבנקים שמממנים את הפרוייקט ועל כן לעולם רוכשים אלה לא יכולים להיחשב כמו מזל אהרונוב. מזל אהרונוב היתה הראשונה בזמן כי הזכות שלה נוצרה לפני הבנק רשם עיקול על הדירה. אצל מזל אהרונוב לבנק לא היה משכנתא על הדירה אלא הוא היה מעקל שצו העיקול נרשם רק אחרי שנוצרה הזכות החוזית של האישה. המעקל אין לו שום קשר לדירה. לעומת זאת, הבנקים של חפציבה אינם מאוחרים בזמן אלא קודמים בזמן לרוכשי הדירות ואף זכותם איננה סתם נשיה רגילה אלא הם כאמור נושים מובטחים שנוצרו הרבה לפני רוכשי הדירות. מכוח הזכות הקניינית שלהם בנכסי חב' חפציבה (משכון ומשכנתא) יש להם קשר עמוק של אינטרס ברור בנכסי חפציבה. זכות ההיפרעות מנכסי חפציבה (למכור ולהיפרע מהחוב על ידי מכירת הנכסים וקבלת התמורה שתתקבל מהמכירה) היא המשכנתא/משכון. מדובר במשכנתא/משכון רשומים וזכות הבנקים היא קניינית. לגבי נכסי חפציבה שהבנקים לא יכלו לרשום משכנתא לגביהם ושלבנקים יש רק התחייבות לרישום משכנתא/משכון אז הבנקים הם בעלי זכות שביושר מול רוכשי הדירות המאוחרים בזמן.