איטום גג הבניין - קושי בהשתתפות הדיירים...מה עושים?

[sagic55]

איטום גג הבניין - קושי בהשתתפות הדיירים...מה עושים?

הי ,

יש לי דירה להשקעה בקומה האחרונה בבניין (קומה 4 מתוך 4) ולאחרונה גיליתי רטיבות ובעלי מקצוע ממליצים חד משמעית לחדש את היריעות הביטומניות (כי היריעות הנוכחיות ישנות) וזו עלות כספית גבוהה. קיבלתי כבר 2 הצעות מחיר (זה יעלה בערך 12 אלף שח עם אחריות ל 10 שנים, עבודה מורכבת עם קילוף היריעות הישנות, הרמת דודי שמש וכו'...).

הבנתי שבמצב כזה כל דיירי הבניין אמורים להשתתף בהוצאה הזו אבל הבעיה שבבניין הזה (8 דיירים סהכ ואין שם ועד בית) יש כמה שהם רק שוכרים דירה ולא בעלי הדירות, יש בעלת דירה זקנה שבכלל לא פותחת את הדלת, מישהוא אחר שלא מבין עברית ודירה שבעלת הבית נפטרה והיורשים עכשיו מוכרים את הבית ולא מעניין אותם הגג.

בקיצור...זה אתגר ואין לי מושג איך אני הולך לגייס את התשלום מכל הדיירים, איך אני מצליח בכלל להגיע לטלפון של בעלי הדירות, איך אתמודד עם מישהוא שלא דובר עברית ומה עושים כשמישהוא מסנן אותך בטלפון ולא עונה (כי הוא לא רוצה לשלם).

צריך להגיד שהבניין ממוקם בעיר שרחוקה ממקום המגורים שלי מה שהופך את הסיפור ליותר מורכב.

שמעתי שיש אפשרות לפנות למפקח על בתים משותפים אבל אני לא יודע מה הפרוצדורה והאם בכלל שווה להיכנס לסאגה הזו

מה עושים? למישהוא יש ניסיון בסיטואציה זהה?

תודה על העצות

 

[Fitch]

הדיירים לא מכירים את הטלפון של הבעלים?

עוד רעיון, נסח טאבו מרוכז ייתן לך שם+ת"ז של הבעלים. מכאן לטלפון הדרך קצרה.

 

[sagic55]

תודה, יש דרך שאני יכול למצוא את המספר טלפון של מישהוא

אם יש לי את השם המלא שלו ותעודת הזהות? (כי חיפשתי בגוגל ולא מצאתי)

 

[h a j b i]

בסיטואציה דומה אחרי שהשיגו את המספרים של כל בעלי הדירות

קבעו אסיפת דיירים והצביעו על מה שצריך לעשות (לא רק איטום גג במקרה הזה) וזה עבד. למיטב ידיעתי כולם שילמו בסוף (אני שכרתי שם אבל הייתי מעורב יחסית). תגיע לשם כבר עם חוות דעת בכתב והצעת מחיר.
&nbsp
אם יש שיתוף פעולה ואפילו בודדים מגיעים תוכלו לקבוע החלטות שיחייבו את כל הבניין (תבדוק רק את החוק לבתים משותפים כדי לוודא שאתה עושה הכל לפי הספר).
&nbsp
בהנחה שנקבעה ישיבה והכל הוסכם תשלח דואר רשום לכל הדיירים שלא הגיעו (עלות זניחה והם לא יוכלו להגיד שלא קיבלו) על ההחלטה שהתקבלה כולל חוות דעת בכתב של איש מקצוע, הצעת המחיר, תאריך מתוכנן לביצוע ומועד תשלום).
&nbsp
אני מניח שבשלב הזה חלק ישלמו והדרך לביצוע העבודה סלולה. לאלה שלא שילמו בשבלב הזה תשלח בדואר רשום התרעה לפני תביעה ואם עדיין לא משלמים אז תביעה (בהנחה שעשית אסיפה, שלחת מכתבים רשומים ועבדת מסודר והוגן כולל לתת להם מספיק זמן וכו אני מאמין שתוכל לנצח בקלות).
&nbsp
הערות:
1. כל מי שלא קומה אחרונה אין לו אינטרס, תנסה לרתום את בעל הדירה השני בגג שיעזור לך בתהליך.
2. אם את יודע מראש על בעיית שפה תבקש פרטים של בן משפחה או שתביא מישהו שדובר את השפה.
3. תמיד יהיה בסוף בסוף את הקמבן האחד או יותר שלא ישלמו, בהתאם לסכום ולכמות האנשים תחליט אם משתלם לך לתבוע או להחליק את זה.
4. מפקח לבתים משותפים - אתה יכול תמיד לנסות

 

[sagic55]

שאלה נוספת בבקשה

תודה על התשובה חג'בי, עשית לי באמת קצת סדר בראש.

סאגה כזו (של לשלוח מכתבים רשומים, טלפונים, שיחות...) יכולה לקחת זמן וחודשים ובינתיים הרטיבות בדירה עלולה לגדול - האם אתה חושב שכדאי לי קודם כל לתקן את האיטום מכיסי האישי ואז ללכת לדיירים ולבקש כסף (ואם לא אז לפנות למפקח) או שזה ששילמתי מראש בלי להתייעץ עם אף אחד יכול להזיק לי מאוחר יותר?

אני לא רוצה שהנזק של הרטיבות בתוך הדירה יילך ויגדל...

 

[h a j b i]

זה כבר תלוי בך

אצלנו הייתה נזילה בחורף סביבות דמצבר ינואר שתוקנה רק לקראת הקיץ.
הנזק היה בעיקר לצבע והיה צריך צביעה בכל מקרה.
&nbsp
אם זה רק רטיבות קלה אני לא חושב שזה מספיק דחוף שתבצע את התיקון על חשבונך. הייתי מנסה קודם להשיג את הסכמת הדיירים, לפחות חלק מהם. אם תתקן בעצמך יהיו תמיד את החמולוגים שיטענו שלא היה צריך, שהיה אפשר יותר בזול וכו ככה שאתה עלול לא לראות את הכסף הזה.
&nbsp
וכן, זה עלול לפגוע בך גם בתביעה אם החלטת על דעת עצמך בשם כולם לתקן ואז לתבוע את כולם שלא השתתפו.
&nbsp
לדעתי המינימום זה פניה לבעלי הדירות. אסיפת דיירים והחלטה מחייבת זה הכי טוב כי זה מה שהחוק דורש (שוב, תקרא ותראה שאתה עושה את זה כמו שצריך) אבל אם אתה לא מצליח ואין שיתוף פעולה אז לדעתי הפתרון של דואר רשום זה פתרון לא רע שיהווה הוכחה שהעברת הודעה לכולם ונתת להם זמן סביר להגיב לפני שביצעת את התיקון.
&nbsp
אגב, בדירה אחרת שהיו רק שתי דירות בקומה, עשו איטום זול יותר רק על חצי מהגג בעלות של כמה אלפי ש"ח (עברו מספר שנים והאיטו מחזיק) כי הבינו שאין הרבה סיכוי לקבל שיתוף פעולה. זה גם משהו שאתה יכול לשקול.

 

[sagic55]

אם ככה אבדוק את האופציה לחכות חודשיים שיפסיק הגשם ואז לעשות

עבודה יסודית (ובזמן הזה אצור קשר עם הדיירים בצורה מסודרת).

שמעתי שיש אפשרות לעשות זפת במקום יריעות ביטומניות (ולעשות סיוד כל שנה) - אמרו לי שזה זול הרבה יותר מיריעות ונותן שקט ל 5 שנים, יש לך ניסיון עם איטום של זפת? זה באמת מחזיק הרבה זמן?

 

[h a j b i]

לא הייתי מעורב בעבודות האיטום עצמן

עדיף שתתייעץ עם איש מקצוע.

 

[netanel223]

לגבי תביעה כזאת אני יכול להגיד לך שמשיחה עם העו"ד שלי

זאת תביעה מאוד קלה ופשוטה, במידה ואתה הולך לפי העצות שנתנו לך פה ולא עושה דברים על דעת עצמך, אלה נצמד לספר.
מבחינה יותר אישית, הייתי ממליץ לך יותר לדבר לפנות ולהיות בקשרים טובים עם הדיירים קודם כל, ולעשות דברים בגנטלמניות כמה שאפשר,
בסופו של דבר צרות של דיירים זה בזבוז זמן מיותר גם אם זאת רק דירה להשקעה.

 

[h a j b i]

קודם לנסות בטוב

שכחתי לציין אבל כשאתה מזמין אנשים לאסיפה תציין שאפשר לדון בעוד דברי םשצריך לעשות בבניין, ככה שיבינו שיש להם גם מה להרוויח.
&nbsp
ומנגד, כן, תמיד יהיו את הקמצנים שאין מה לדבר איתם אבל יש מצב שהם המיעוט. לפעמים הם גם כל כך טיפשים שאפילו שהם עצמם גרים שם וסובלים מההזנחה של הבניין הם עדיין חושבים שאתה זה שמפסיד

 

[sagic55]

נכון אני גם מאמין שעדיף לעשות

דברים בדרך ארץ וכבוד הדדי ומקווה שזה יהיה ככה

תודה על העצה בינתיים אעדכן אם יהיו התפתחויות

 

[הנדלניסט מהבקעה]

על מי חלה החובה לתקן דליפות מים מהגג בבית משותף.

חוק המקרקעין נועד בין היתר להסדיר את יחסי שכנות והבעלות בכל סוגי הנדל"נ וקובע בין היתר איך ניתן להסדיר בצורה חוקית את חובות הדיירים בבית משותף כהגדרתו בחוק.

במידה והגג מוצמד לדירתך אזי עליך בלבד יחולו ההוצאות לתיקון הקטע בגג שמעל דירתך...במידה ומדובר על רכוש משותף, אזי יש להתייחס לאמור בהמשך.

להלן החלק הנוגע ליחסי שכנות מחייבים בבתים המשותפים [חוק הבתים המשותפים].
בהתייחס לבתים משותפים, החוק נועד לחייב דיירים/בעלי הדירות בבית המשותף להבין את משמעות האחריות/הזכויות של הפרט במכלול החיים בבית משותף.

לדוגמה : חלקים משותפים,הצמדות, הוצאות אחזקה שותפות, חובת ניהול והמצאות תקנון מצוי , מהו תקנון מוסכם. מינוי ועד בית וסמכויותיו, התנהלות וועד הבית , ישיבות מן המנין ועוד...

הגדרות :

"בית משותף" - בית/בניין שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.

"בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה;

סעיף 58. נשיאת הוצאות [תיקון: תשמ"ד, תשנ"ב]
(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

סעיף 61. תקנון
בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.

סעיף 62. תקנון מוסכם [תיקון: תשנ"ב]
(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

סעיף 64. התקנון המצוי
מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות.

סעיף 67. הנוהל באין נציגות
(א) לא קיימת בבית משותף נציגות לפי הוראות התקנון, או שהנציגות אינה פועלת, רשאי המפקח למנות לאותו בית נציגות, והוראות סעיף 66 יחולו, בשינויים המחוייבים, על מינוי הנציגות, על קביעת שכרה ועל מעמדה.
(ב) קבע תקנונו של הבית המשותף בחירת הנציגות באסיפה כללית, לא ישתמש המפקח בסמכותו לפי סעיף קטן (א) אלא לאחר שכינס את בעלי הדירות לאסיפה כללית לבחירת הנציגות והנציגות לא נבחרה באסיפה, או שנוכח כי בנסיבות המקרה כינוס האסיפה לא יהיה מעשי.

ולפרקטיקה...

קח 3 הצעות מחיר של בעלי מקצוע מוסמכים [כלומר עוסקים מורשים כחוק]

הכן מכתב המפרט את הבעייה ואת הפתרון המוצע , הוסף את הצעות המחיר, ועלות הטיפול שנבחרה ככל שתחול על כל בעל דירה, ושים בכל תיבות הדואר [הדגש במכתב שעל השוכר לפנות עם המכתב לבעל הדירה]

תן אולטימטום של 30 יום למתן תגובה בכתב אליך שאם לא כן תאיים בהגשת תביעה בנדון.

עם חלוף הזמן, עומדת לרשותך האופציה לתבוע את הסרבנים לתיקון הגג.

בפס"ד בשלום רחובות - ת"ק 4255-11-13

תובעת שיפצה את גג הבניין על מנת למנוע נזילות מים לדירתה והגישה תביעה כנגד שני דיירים נוספים שסירבו לשלם את חלקם בגין השיפוץ. בית המשפט לתביעות קטנות ברחובות נדרש להכריע בסוגיה זו.

התובעת מתגוררת בקומה העליונה בבניין בעיר רחובות, בו גרים ארבעה דיירים בלבד.

חלק מהדיירים שילמו ואחרים סרבו, בבנין אין ועד, והתביעה הוגשה נגד הסרבנים.

ביהמ"ש ציין כי מכוח "חוק המקרקעין" חלה על כל הדיירים בבניין חובה לביצוע תיקונים ברכוש המשותף. כל דייר רשאי לבצע את התיקון על דעת עצמו, ולדרוש מיתר הדיירים את השתתפותם בעלות התיקון.

על כן נקבע שהתובעת רשאית לדרוש מהנתבעים את התשלום עבור שיפוץ הגג, למרות שלא התקבלה החלטה מסודרת ולא ניתנה הסכמתם מראש. מאחר ואין בבניין ועד בית שיוכל לארגן אסיפות דיירים מסודרות, אין כל פסול בהתנהלות זו.

בית המשפט קיבל את גרסת בנה של התובעת, בדבר ההודעה האישית שניתנה מראש לכל הדיירים ואת ההסכמה שקיבל מהם, וגם אם לא ניתנה הסכמה פה אחד, אף אחד מהדיירים לא הביע התנגדות נחרצת לביצוע השיפוץ. [מדובר במקרה זה בטיפול מונע בשונה מהמקה שלכם]

ביהמ"ש חייב את הסרבנים בתשלום הוצאות התיקון.

פס"ד בעקבות ערעור בשלום - בביהמ"ש המחוזי נקבע... שלדייר המתקן את גג הבית המשותף מגיע החזר הוצאות משאר הדיירים - http://img2.tapuz.co.il/forums/1_170386394.doc. 

 

[h a j b i]

טוב לדעת שהייתה פסיקה שאם אין ועד מסודר אתה יכול לתקן על דעת עצמך בלי הסכמה מראש.
עדיין הייתי לפחות עושה ניסיון לקבל הסכמה כזו ואם אין שיתוף פעולה, מתקן.

 

[sagic55]

עדכון: שוחחתי עם כמה דיירים

ונראה שחלקם לא בעיניין של לשלם וחלקם מוכנים לשמוע אבל אך ורק אם מדובר באופציה הזולה יותר של איטום בזפת ולא איטום ביריעות ביטומניות.

הבעיה היא שביררתי עם כמה בעלי מקצוע ונראה שזפת זה איטום יותר זול אבל מחזיק רק לשנה שנתיים. אני מעדיף לעשות עבודה טובה ולקבל שקט להרבה שנים (יש 10 שנים אחריות על יריעות) מאשר כל שנתיים לאטום את הגג עם זפת ולעבור את ה"טקס גבייה" הזה.

איך הייתם משכנעים את הדיירים ללכת על האופציה של היריעות? מה עושים?

מורכב...:/

 

[aeonf]

הגזימו

אם צובעים כל שנה זפת יכול בקלות להחזיק גם 5 שנים (מנסיון).
ברור שזה לא באותה הליגה של יריעות שזה פתרון טוב הרבה יותר.
&nbsp
קח עוד רעיון: תעשה יריעות רק על החלק שמעל הגג שלך (עד השיפוע לפחות), זה יוזיל עלויות באופן משמעותי.
&nbsp

 

[sagic55]

בכל קומה אצלנו יש 2 דיירים

אז אתה מתכוון שעל הגג שמעל הדירה שלי אעשה יריעות (מכיסי) ועל החלק השני של נעשה זפת (תשלום הדיירים)?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

אני לא מופתע מהתוצאה לאור השגותיך הראשוניות.

עכשיו החל השלב המעשי והבלתי מתפשר שלך.
קח לך עו"ד והחל בתהליך האגרסיבי, או הרשם ל"תרבות הדיור" והם יסייעו לך עם עו"ד.

נקודה שטרם הובהרה,
מדוע אין לבנין ועד מייצג ?
למה שתקת עד היום בעניין הועד ?
מי מתחזק את הבנין , חדרי המדרגות, תאורה משותפת, ושער נושאי תחזוקה שוטפים.
האם היה ועד בעבר ? ואם כן , מדוע הופסקה פעילותו.

בניין משותף לא יכול להתנהל לאורך זמן ללא תחזוקה שוטפת כוללת. [כנראה שחדרי המדרגות מזוהמים וחשוכים בלילה...זוועה.]

 

[sagic55]

השאלה היא

אם אני מחר פונה למפקח על המקרקעין, אשלם את האגרה ואתחיל תהליך משפטי מול הדיירים האם הוא יסכים עם הפתרון שלי (יריעות) או שיגיד לי "מה שהרוב מחליט"....סוגייה מעניינת

לגבי השאלות שלך: אני לא יודע למה אין שם ועד בניין...כל דייר בקושי מכיר את השכנים שלו (הרי הייתי צריך להגיע לדיירים דרך הנסח טאבו), כל שכן מנקה את "השטח שלו" ומחליף נורה אם מתקלקלת, יש מישהיא שלקחה על עצמה לשלם את האור בחדר חשמל (לא ברור לי למה).

לגבי תרבות הדיור אני חושב שרק אם הבניין רשום אצלם אז הם עוזרים (ואנחנו לא)

 

[הנדלניסט מהבקעה]

אני לא הייתי מכניס את ראשי לבניין שכזה.

חוק הג'ונגל בהתהוותו.
אבל...חייבים לעשות סדר ולהפסיק את חוק הג'ונגל.
אני משוכנע שגם אתה לא גר בדירה והיא מושכרת לאחר, כי אדם נורמאלי לא היה מוכן לגור בבניין מסוג זה.

בהנחה שיש לך נסח טאבו על שמך, אזי הבית עבר תהליך של "בית משותף" וחלות עליו הוראות החוק הנוגע לקיום ועד בית כפי שציינתי קודם.

לו היית טורח לקרוא את שכתבתי היית מבין שהחוק המדינת ישראל איתך, ואתה יכול לכפות על בעלי הדירות לשלם עבור ועד הבית [להקים ועד בית מחדש] וכמו כן לכפות עליהם לשלם עקב הנזילה.

הצרה שלך היא בוודאי גם הצרה של שכנך לקומה, האם לפחות אתם פועלים יחד ?

באם לא תבצע פעולות אגרסיביות [תקח את גורלך בידך] , תמיד תוכל להמשיך לבכות וליילל כאן.