"הימור בטוח"
התשובה בגוף השאלה
ולעצם השאלה (קניית "קרקע חקלאית לפני הפשרה"): אני לא מכיר אף אחד שהרוויח!
לא להתקרב!!!!!!!!!! מדובר בנוכלות נטו.
וגם במקרים הבודדים שאין מדובר בנוכלות (והסוחרים מספרים לך את כל האמת), למה לא:
1. המחיר שמבקשים ממך הנו מחיר ספקולנטי + רווח הסוחר (בעל הקרקע המקורי מכר לו לפחות ברבע ממה שהוא מוכר לך). מה שאומר שמישהו כבר "עשה כאן את הרווח".
2. אף אחד לא יכול להבטיח לך: מתי ישונה היעוד, ואם בכלל! לאיזו מטרה ישונה היעוד (מגורים/מסחר/פארק לאומי??).
3. בכל שינוי יעוד מעין זה חובה עליך להביא בחשבון עלויות נוספות: עלות תכנון (כולל ליווי משפטי - חובה, ושמאי - טבלאות איזון ואיחוד וחלוקה - חובה!). חובה להביא בחשבון כ-50% הפקעה (אמנם החוק קובע 40%, אבל הרשויות יודעות לקחת לך 50, ואף עושות זאת), ככה שכבר שילמתי פי-2 ממה אמרו לך. ועל זה תוסיף היטל השבחה (50% מהפרשי הערך - בין מחיר ביום רכישת הקרקע לבין לאחר שינוי היעוד) + מיסוי.
בקיצור - גם במידה והקרקע תשנה יעוד ליעוד סחיר - אני לא רואה רווח כלכלי. ההמלצה שלי (למי שמחפש רווחים בנדל"ן): לקנות דירה/קרקע ביעוד סחיר ולהשביח, או לקנות באזור המיועד להשבחה כלכלית (ואת הדברים האלה לא עושים "לפי חוש ריח" ולא לפי "שמועות" או סוחרים. לשם כך יש לפנות ל
אנשי מקצוע בתחום התכנון העירוני!).
וספציפית לחדרה, ראה דברים שכתב לפני כשנה מהנדס העיר:
'אבישי קימלדורף, מהנדס העיר חדרה, טוען כי שיווק קרקעות חקלאיות מאפשר לאנשים לקנות חלומות לעתיד. "באותיות הקטנות, היזמים לא מתחייבים לשום דבר. בחוזים שלהם הם מכוסים. כשמפרסמים קרקע חקלאית שקרובה למגורים עם פוטנציאל להפשרה, לא מפרסמים משהו שגוי. אני מתקשה להסביר את התופעה, ובאופן אישי לא מצליח להבין אנשים שקונים אדמות כאלה". לדבריו, רוב היזמים לא דואגים לציין במעמד החתימה שבחדרה, למשל, אין עתודה להפשרת קרקעות ב-20 השנים הקרובות. "תוכנית המתאר קובעת את גבולות הפיתוח של העיר ל-20 השנים הקרובות ויותר. רוב השטחים החקלאיים המוצעים למכירה כיום על ידי המשווקים אינם נמנים על תוכניות הפיתוח העירוני והפשרת הקרקעות במסגרת התוכנית".'
בהצלחה.
