איך לבחור שמאי לדירה
- פותח הנושא שממית12
- פורסם בתאריך
לדוד- אבקש עוד התייחסות כי אין במכתבך תשובה
כשם שאיני יודעת לבחור שמאי , איני יודעת לבחור מתווך, ועוד חמישה מתווכים שונים.. האם עלי לשלם לכל החמישה? מאין לי שהם יעריכו את שווי הדירה נכון?
אני גרה רחוק ממקום הדירה ולוקח לי שעתיים וחצי בתחבורה ציבורית להגיע לשם. יש לי קונה בטוחה ומה שחסר לנו זה הערכת המחיר. קראתי גם את הפוסט הנוסף שלך, אבל גם הוא לא עזר לי בהחלטה.
כשם שאיני יודעת לבחור שמאי , איני יודעת לבחור מתווך, ועוד חמישה מתווכים שונים.. האם עלי לשלם לכל החמישה? מאין לי שהם יעריכו את שווי הדירה נכון?
אני גרה רחוק ממקום הדירה ולוקח לי שעתיים וחצי בתחבורה ציבורית להגיע לשם. יש לי קונה בטוחה ומה שחסר לנו זה הערכת המחיר. קראתי גם את הפוסט הנוסף שלך, אבל גם הוא לא עזר לי בהחלטה.
עורכת דין לילך ירד
New member
הדרך הטובה ביותר היא מפה לאוזן, ובהעדרה יש לפנות לאינטרנט.
ערב טוב,
להבדיל מדוד בהודעה הקודמת, אני תמיד ממליצה לקבל חוו"ד שמאית בטרם הליך המכירה.
ראשית, רק שמאי מקרקעין הוא המוסמך לתת הערכת שווי נכס.
שנית, רק שומת מקרקעין תהווה מסמך חתום המשמש ראיה לפיה ביססת את מחיר המכירה. על שמאי המקרקעין לבדוק את כל התוכניות החלות על המקרקעין,
לגלות לך מהם זכויות הבניה הנוספות הקיימות בדירה, לברר האם ישנם חריגות בניה שנעשו במהלך השנים בנכס, ולתמחר הכל לדוח אחד.
בארץ שלנו נוטים לזלזל במקצוע השמאות, שבשנים האחרונות עשה פריצת דרך עצומה.
באם אין לך מכרים שהשתמשו בשירותיו של שמאי מקרקעין והיו מרוצים,
את יכולה לפנות לאינטרנט ולוודא שהשמאי מוכר ועובד עם מוסדות מוכרים (בנקים, עיריות, חברות ציבוריות וכיוצ"ב). עדיף לבחור אחד מסביבת הנכס הנישום, בד"כ זה מצמצם את מרווח הטעות.
באם תתענייני, את מוזמנת לפנות למשרדי ואשמח לתת הצעת מחיר ו/או להמליץ.
בברכה והצלחה,
עורכת דין ירדני לילך, שמאית מקרקעין.
ערב טוב,
להבדיל מדוד בהודעה הקודמת, אני תמיד ממליצה לקבל חוו"ד שמאית בטרם הליך המכירה.
ראשית, רק שמאי מקרקעין הוא המוסמך לתת הערכת שווי נכס.
שנית, רק שומת מקרקעין תהווה מסמך חתום המשמש ראיה לפיה ביססת את מחיר המכירה. על שמאי המקרקעין לבדוק את כל התוכניות החלות על המקרקעין,
לגלות לך מהם זכויות הבניה הנוספות הקיימות בדירה, לברר האם ישנם חריגות בניה שנעשו במהלך השנים בנכס, ולתמחר הכל לדוח אחד.
בארץ שלנו נוטים לזלזל במקצוע השמאות, שבשנים האחרונות עשה פריצת דרך עצומה.
באם אין לך מכרים שהשתמשו בשירותיו של שמאי מקרקעין והיו מרוצים,
את יכולה לפנות לאינטרנט ולוודא שהשמאי מוכר ועובד עם מוסדות מוכרים (בנקים, עיריות, חברות ציבוריות וכיוצ"ב). עדיף לבחור אחד מסביבת הנכס הנישום, בד"כ זה מצמצם את מרווח הטעות.
באם תתענייני, את מוזמנת לפנות למשרדי ואשמח לתת הצעת מחיר ו/או להמליץ.
בברכה והצלחה,
עורכת דין ירדני לילך, שמאית מקרקעין.
לעו"ד/שמאית לילך ירדן - התייחסות.
איני נגד [או בעד] הפעלת שמאי לתמחור דירה לקראת מכירתה שכן הערכת מחיר היא פסגת השכלתו המקצועית של השמאי.
ישנם מקרים שהייתי ממליץ להפעיל שמאי, וגם המלצתי בלא מעט מקרים כאן בפורום.
אלא שאם נתייחס ל"פרקטיקה" של מכר דירה "רגילה" מקונה למוכר [ללא מחוייבות משפטית זו או אחרת] ולבסוף אף יתקיים מו"מ לקביעת מחיר סופי, אין כל כך משמעות לדו"ח השמאי שכן מדובר על המלצה בלבד כשגם הקונה עלול להפעיל שמאי של הבנק המלווה, לכן אני ממליץ בשרותי מתווכים המתמחים באיזור המכירה שיקבעו את שווי השוק הממוצע של הדירה.
בל נשכח ששמאים העוסקים בקביעת ערך דירה למכירה באיזור מסויים פונים בדר"כ למתווך פריפרי שיסייע בשערוך הנכס...אלי באופן ספציפי פנו עד היום עשרות שמאים שבקשו ממני לתת חוו"ד למחיר שוק של נכס נדל"ן כזה או אחר.
נכון גם שחובה על המוכר לבדוק שאין חבות לתשלום היטל השבחה, נושא שמתווכים בדר"כ לא בודקים.[ושמאי אמור לבדוק] המוכר גם אמור לבחון את גובה תשלומי המס המחייבים בעת המכירה כדי שלא יופתע [לדוגמה היטל סלילה/ביוב שלא שולמו בעבר ובעת המכר "צפו" בעיריה]
נקודה נוספת - יתכן שניתן לשקול הפעלת עו"ד לבחינת כל הנקודות שהעליתי [גם מול מתווכים] תוך התחייבות שעוה"ד ילווה את המכר ויקבל שכ"ט עם חתימת חוזה המכר.[כפי שיסוכם] וזאת מהסיבה שבעלי הנכס אינם תושבי המקום.
אתן דוגמא בדו"ח שמאי מכריע לעניין היטל השבחה.[הנובע מפערים בהערכת שווי הנכס בין 2 שמאים שונים המייצגים אינטרסים מנוגדים]
משה נידם בשכונת רמות בירושלים - http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/42194_200713_0.pdf
אין השגות לעניין שווי מ"ר מבונה בין השמאים עפ"י שיטת החילוץ- 6,000 ש"ח למ"ר עפ"י שווי מכירה בעסקאות דומות.
שמאי הועדה - שווי מ"ר מבונה מתואם בנכס: 4,080 ש"ח = 0,8 כפול 0,85 כפול 6,000
שמאי המבקש - מ"ר מבונה מתואם בנכס : 1,800 ש"ח = 0,3 כפול 6,000
גם על שטח הבית לא היתה הסכמה בין השמאים בבוררות.
השמאי המכריע אגב העריך את שווי מ"ר מבונה בשיטת החילוץ ב- 5,500 ש"ח למ"ר. [בשונה מהשמאים]
הנה לנו פער של 100 אחוז בשערוך שווי נכס משוקלל בין 2 שמאים.
איני נגד [או בעד] הפעלת שמאי לתמחור דירה לקראת מכירתה שכן הערכת מחיר היא פסגת השכלתו המקצועית של השמאי.
ישנם מקרים שהייתי ממליץ להפעיל שמאי, וגם המלצתי בלא מעט מקרים כאן בפורום.
אלא שאם נתייחס ל"פרקטיקה" של מכר דירה "רגילה" מקונה למוכר [ללא מחוייבות משפטית זו או אחרת] ולבסוף אף יתקיים מו"מ לקביעת מחיר סופי, אין כל כך משמעות לדו"ח השמאי שכן מדובר על המלצה בלבד כשגם הקונה עלול להפעיל שמאי של הבנק המלווה, לכן אני ממליץ בשרותי מתווכים המתמחים באיזור המכירה שיקבעו את שווי השוק הממוצע של הדירה.
בל נשכח ששמאים העוסקים בקביעת ערך דירה למכירה באיזור מסויים פונים בדר"כ למתווך פריפרי שיסייע בשערוך הנכס...אלי באופן ספציפי פנו עד היום עשרות שמאים שבקשו ממני לתת חוו"ד למחיר שוק של נכס נדל"ן כזה או אחר.
נכון גם שחובה על המוכר לבדוק שאין חבות לתשלום היטל השבחה, נושא שמתווכים בדר"כ לא בודקים.[ושמאי אמור לבדוק] המוכר גם אמור לבחון את גובה תשלומי המס המחייבים בעת המכירה כדי שלא יופתע [לדוגמה היטל סלילה/ביוב שלא שולמו בעבר ובעת המכר "צפו" בעיריה]
משה נידם בשכונת רמות בירושלים - http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/42194_200713_0.pdf
שמאי הועדה - שווי מ"ר מבונה מתואם בנכס: 4,080 ש"ח = 0,8 כפול 0,85 כפול 6,000
שמאי המבקש - מ"ר מבונה מתואם בנכס : 1,800 ש"ח = 0,3 כפול 6,000
עורכת דין לילך ירד
New member
במקרים מעטים הייתי מסכימה איתך.
א. באם דירתך הינה בקומה 14 בבניין ובו 25 קומות הרי שיש בידך כיוון לערכי השווי, היות ונמכרו דירות דומות מאוד בבניין. במקרים אלו, אין משמעות לדוח השמאי הקובע כי שווי הדירה הינו 1,500,000 ש"ח או 1,450,000 ש"ח, כי זהו אכן תחום משא ומתן.
ב. משרדי פעיל בתחום השמאות מעלה מ - 20 שנה. אנו משרתים גופים ציבוריים רבים, ועדות מקומיות, בנקים, חברות מסחריות, ועורכים מעלה מ - 60 חוות דעת בכל חודש. מאז נפתח מאגר רשות המיסים לציבור הרחב לא הרמנו ולו טלפון אחד למתווך ע"מ לקבל תדענו לעניין שווי נכס למגורים.
יתכן ואתה צודק כי פניות נעשות, אבל אלו בעיקר בתחום המסחרי בו נדרשת הכרה עם כל עסקה ועסקה.
ג. בדיוק אתמול הגיע למשרדי מוכרת אשר לא ידעה כי אילו דירתה לא שימשה למגורים היא אינה זכאית לפטור מס לינארי. במקרה הזה במקום שומה עצמית שגובה 15,000 ש"ח, נדרש תשלום מס שבח בגובה של 280,000 ש"ח.
האם מתווך יכול לפטור גם סוגיות כאלו?
האם מתווך יודע (או רוצה) לתמחר גם את זכויות הבניה וההרחבה?
האם סביר לאדם מן הישוב לפנות ל - 5 מתווכים שונים?
אני סבורה שלא.
ד. תחום השמאות ידוע מאז ומעולם בהבדלי שווי בין השמאים.
הבדיחה אומרת כי אם תקח 10 שמאים תקבל הערכות שונות, וזה גם סביר.
הרי גם אם אני ואתה נמכור את אותה הדירה, מחיר התמורה שנקבל יהיה שונה.
זאת מכיוון שאתה סבלני יותר או מנוסה יותר או פזיז יותר או לחוץ יותר וכיוצ"ב.
להציג הבדלי שווי בין שני שמאים בשומה מכרעת אינו מייצג דבר.
במקרה זה לכל צד אינטרס שונה, אחד מייצג את הועדה והשני את הנישום.
כל שמאי מונע מאנטרסים שונים ומדעות שונות ובכך קיימים פערים.
יתרה מכך, שומת היטל השבחה זו דנה בערכי שווי מ"ר מבונה (זכויות בניה), ובמקרים כאלו מופעלים מקדמי התאמה רבים שיכולים שבהחלט משפיעים על התוצאה הסופית.
שונות בשווי שוק לדירות מגורים, אף אם כי קיימת, קטנה הרבה יותר ולא אמורה לגדול מ - 10% (ושוב - כן אני מכירה מקרים, ולא מעט, בהם השונות הייתה גבוה הרבה יותר).
בהצלחה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין
א. באם דירתך הינה בקומה 14 בבניין ובו 25 קומות הרי שיש בידך כיוון לערכי השווי, היות ונמכרו דירות דומות מאוד בבניין. במקרים אלו, אין משמעות לדוח השמאי הקובע כי שווי הדירה הינו 1,500,000 ש"ח או 1,450,000 ש"ח, כי זהו אכן תחום משא ומתן.
ב. משרדי פעיל בתחום השמאות מעלה מ - 20 שנה. אנו משרתים גופים ציבוריים רבים, ועדות מקומיות, בנקים, חברות מסחריות, ועורכים מעלה מ - 60 חוות דעת בכל חודש. מאז נפתח מאגר רשות המיסים לציבור הרחב לא הרמנו ולו טלפון אחד למתווך ע"מ לקבל תדענו לעניין שווי נכס למגורים.
יתכן ואתה צודק כי פניות נעשות, אבל אלו בעיקר בתחום המסחרי בו נדרשת הכרה עם כל עסקה ועסקה.
ג. בדיוק אתמול הגיע למשרדי מוכרת אשר לא ידעה כי אילו דירתה לא שימשה למגורים היא אינה זכאית לפטור מס לינארי. במקרה הזה במקום שומה עצמית שגובה 15,000 ש"ח, נדרש תשלום מס שבח בגובה של 280,000 ש"ח.
האם מתווך יכול לפטור גם סוגיות כאלו?
האם מתווך יודע (או רוצה) לתמחר גם את זכויות הבניה וההרחבה?
האם סביר לאדם מן הישוב לפנות ל - 5 מתווכים שונים?
אני סבורה שלא.
ד. תחום השמאות ידוע מאז ומעולם בהבדלי שווי בין השמאים.
הבדיחה אומרת כי אם תקח 10 שמאים תקבל הערכות שונות, וזה גם סביר.
הרי גם אם אני ואתה נמכור את אותה הדירה, מחיר התמורה שנקבל יהיה שונה.
זאת מכיוון שאתה סבלני יותר או מנוסה יותר או פזיז יותר או לחוץ יותר וכיוצ"ב.
להציג הבדלי שווי בין שני שמאים בשומה מכרעת אינו מייצג דבר.
במקרה זה לכל צד אינטרס שונה, אחד מייצג את הועדה והשני את הנישום.
כל שמאי מונע מאנטרסים שונים ומדעות שונות ובכך קיימים פערים.
יתרה מכך, שומת היטל השבחה זו דנה בערכי שווי מ"ר מבונה (זכויות בניה), ובמקרים כאלו מופעלים מקדמי התאמה רבים שיכולים שבהחלט משפיעים על התוצאה הסופית.
שונות בשווי שוק לדירות מגורים, אף אם כי קיימת, קטנה הרבה יותר ולא אמורה לגדול מ - 10% (ושוב - כן אני מכירה מקרים, ולא מעט, בהם השונות הייתה גבוה הרבה יותר).
בהצלחה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין
הערותייך לעניין מומחיות השמאים נכונות ובמקום.
לא ניתן כלל להשוות בין המקצועות [ואתייחס לתיווך כמקצוע למרות הסתייגות מסויימת משלי לעניין הדרך שבה ניתן לקבל בקלות יתרה רישיון תיווך] בשונה מלימודי תואר אקדמי לשמאי.
אין ויכוח שיש גורמים משפיעים [מיסוי, רישוי ועוד] שמחייבים בדיקה והתייחסות יותר מעמיקה מאשר מסוגל לתת מתווך ממוצע, כל דירה ומאפייניה היחודיים.
אבל...ביני לבינך הראי לי לשם הדוגמה בלבד - שמאי שבודק בצורה מעמיקה וחודרת, דירה לדו"ח שאמור להנתן לטובת בנק למשכנתאות.
בל נשכח שמתווך [בשונה משמאי] הוא עובד "חינם" אלא אם יצליח במשימת הגישור שלו בין 2 אינטרסים כספיים מנוגדים, ובלבד שיסתיים בהסכם מחייב בין הצדדים.
לא ניתן כלל להשוות בין המקצועות [ואתייחס לתיווך כמקצוע למרות הסתייגות מסויימת משלי לעניין הדרך שבה ניתן לקבל בקלות יתרה רישיון תיווך] בשונה מלימודי תואר אקדמי לשמאי.
אין ויכוח שיש גורמים משפיעים [מיסוי, רישוי ועוד] שמחייבים בדיקה והתייחסות יותר מעמיקה מאשר מסוגל לתת מתווך ממוצע, כל דירה ומאפייניה היחודיים.
אבל...ביני לבינך הראי לי לשם הדוגמה בלבד - שמאי שבודק בצורה מעמיקה וחודרת, דירה לדו"ח שאמור להנתן לטובת בנק למשכנתאות.
בל נשכח שמתווך [בשונה משמאי] הוא עובד "חינם" אלא אם יצליח במשימת הגישור שלו בין 2 אינטרסים כספיים מנוגדים, ובלבד שיסתיים בהסכם מחייב בין הצדדים.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.