איך להימנע מעוקצים בחו"ל
לא הופתעתי...
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001105765#fromelement=hp_firstarticle
חברת הנדל"ן אקסיום הגישה בקשה לפירוק. 200 משקיעים ו-50 עורכי דין היו נוכחים בבית המשפט. עדיין לא הוכח כל דבר מרמה אבל כשהבעלים שם החברה היו גם הבעלים של פאונדרס ויצאו מTGI, האם קיים קשר לפעילות של אקסיום לקודמותיה?
מספר כללי ברזל:
1. לא להסתנוור ממשרדים יפים, קפה טעים ומילים יפות. לפעמים מדובר אכן בחברה רצינית ולפעמים במעטפת.
2. ודאו שעורך דין מקומי (אם העסקה בארה"ב אז אמריקאי, אם בקנדה אז קנדי) מייצג אתכם אל מול החברה עד לרגע העברת הבעלות (closing).
3. אם ההסכמים עליהם אתם חותמים הם רק בעברית, נדלקת נורה אדומה גדולה. הרי העסקה היא בחו"ל. קריטי עבורכם ועבור הכסף שלכם לראות את כל ההסכמים שנחתמו בין החברה לבין הגורמים השונים בחו"ל (מוכר, חברת ניהול ועוד). במידה וההסכמים רק בעברית, יש להתרחק מהעסקה! מי שבכל זאת בחר לא להקשיב לסעיף הזה, שישתמש בשירותו של עורך דין בארץ בעל נסיון בהסכמים כאלה. אני בטוח שעורך דין טוב, ימליץ לא להיכנס לעסקה כזו.
4. עסקאות במבנה של שותפות - כשנכנסים לעסקה עם עוד הרבה משקיעים ועם חברה מנהלת אחת, יש לשים לב שבעתיים לכל פרט בחוזה ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות לרבות כל נתון שמוצג בתכנית העסקית. לבדוק שווי נכס, שכירות נהוגה באותו איזור, נתונים דמוגרפים, נתוני פשיעה, אחוזי אכלוס ועוד.
חלק גדול מאוד מהעסקאות בהם נכנסים הרבה שותפים (קרנות למיניהם) אינן עסקאות טובות לאו דווקא ברמה העסקית אלא ברמת יכולת ההשפעה של המשקיע הבודד על העסקה. למשקיע הבודד אין יכולת קבלת החלטות בה אלא רק ה"יכולת" לקוות שהמנהל שלה אמין ומקצועי (בסדר הזה).
5. בהמשך לסעיף הקודם, עסקה נכונה מבחינתי בארה"ב או בחו"ל בכלל היא עסקה בה הנכס רשום על שמכם (או כחברת LLC שמוחזקת ב100% על ידיכם). כשהנכס רשום על שמכם (בארה"ב בDEED), כל ההחלטות בנכס יכולות להיות שלכם!
6. כספי הרכישה יועברו לעו"ד שהוא גם נאמן והוא מייצג אתכם אל מול הרוכש/החברה/היזם המקומי. עם הכסף הוא יבוא לclosing, יעביר אותו למוכר באמצעות הtitle company, ובמקביל יקבל בעלות עליו. זו דרך חשובה מאוד על מנת למנוע מצב בו הכסף יכנס למקומות לא רצויים.
7. הבטחת תשואה? עסקת נדל"ן הינה עסקה עם רמת סיכון מסויימת. בחלק מהמקומות הסיכון מאוד גבוה ובחלק מהמקומות (או בסוג העסקאות) לא גבוה. הסיכון תמיד קיים! חברה שמציעה לכם תשואה מובטחת יכולה להיות חברה טובה אבל דווקא אותה יש לבדוק עם זכוכית מגדלת (כזו רואה זבוב על הירח).
הכי חשוב לבדוק 4 פרמטרים:
א. השווי האמיתי של הנכס אותו רכשתם - האם תשואה מובטחת של 10% לשנה למשך 4 שנים כדאית כשמחיר הרכישה המקורי שלכם היה 40% מעל לשווי האמיתי של הנכס?
ב. האם דמי השכירות תואמים לאלו שהוצגו? חברה שמבטיחה תשואה עלולה להציג נניח שדמי השכירות מגלמים תשואה של 11% אולם בפועל השכירות שם תגלם רק 6%.
ג. להשוות בין ההוצאות השוטפות המוצגות לבין אלו האמיתיות בשטח (ארנונה, ביטוח,חברת ניהול, חימום, מים וביוב ועוד).
ד. אחוזי האכלוס - שום תשואה מובטחת לא תפצה אתכם בעוד X שנים כשאחוז האכלוס באיזור עומד על 80% בלבד.
שלא יעבדו עליכם!
לא הופתעתי...
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001105765#fromelement=hp_firstarticle
חברת הנדל"ן אקסיום הגישה בקשה לפירוק. 200 משקיעים ו-50 עורכי דין היו נוכחים בבית המשפט. עדיין לא הוכח כל דבר מרמה אבל כשהבעלים שם החברה היו גם הבעלים של פאונדרס ויצאו מTGI, האם קיים קשר לפעילות של אקסיום לקודמותיה?
מספר כללי ברזל:
1. לא להסתנוור ממשרדים יפים, קפה טעים ומילים יפות. לפעמים מדובר אכן בחברה רצינית ולפעמים במעטפת.
2. ודאו שעורך דין מקומי (אם העסקה בארה"ב אז אמריקאי, אם בקנדה אז קנדי) מייצג אתכם אל מול החברה עד לרגע העברת הבעלות (closing).
3. אם ההסכמים עליהם אתם חותמים הם רק בעברית, נדלקת נורה אדומה גדולה. הרי העסקה היא בחו"ל. קריטי עבורכם ועבור הכסף שלכם לראות את כל ההסכמים שנחתמו בין החברה לבין הגורמים השונים בחו"ל (מוכר, חברת ניהול ועוד). במידה וההסכמים רק בעברית, יש להתרחק מהעסקה! מי שבכל זאת בחר לא להקשיב לסעיף הזה, שישתמש בשירותו של עורך דין בארץ בעל נסיון בהסכמים כאלה. אני בטוח שעורך דין טוב, ימליץ לא להיכנס לעסקה כזו.
4. עסקאות במבנה של שותפות - כשנכנסים לעסקה עם עוד הרבה משקיעים ועם חברה מנהלת אחת, יש לשים לב שבעתיים לכל פרט בחוזה ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות לרבות כל נתון שמוצג בתכנית העסקית. לבדוק שווי נכס, שכירות נהוגה באותו איזור, נתונים דמוגרפים, נתוני פשיעה, אחוזי אכלוס ועוד.
חלק גדול מאוד מהעסקאות בהם נכנסים הרבה שותפים (קרנות למיניהם) אינן עסקאות טובות לאו דווקא ברמה העסקית אלא ברמת יכולת ההשפעה של המשקיע הבודד על העסקה. למשקיע הבודד אין יכולת קבלת החלטות בה אלא רק ה"יכולת" לקוות שהמנהל שלה אמין ומקצועי (בסדר הזה).
5. בהמשך לסעיף הקודם, עסקה נכונה מבחינתי בארה"ב או בחו"ל בכלל היא עסקה בה הנכס רשום על שמכם (או כחברת LLC שמוחזקת ב100% על ידיכם). כשהנכס רשום על שמכם (בארה"ב בDEED), כל ההחלטות בנכס יכולות להיות שלכם!
6. כספי הרכישה יועברו לעו"ד שהוא גם נאמן והוא מייצג אתכם אל מול הרוכש/החברה/היזם המקומי. עם הכסף הוא יבוא לclosing, יעביר אותו למוכר באמצעות הtitle company, ובמקביל יקבל בעלות עליו. זו דרך חשובה מאוד על מנת למנוע מצב בו הכסף יכנס למקומות לא רצויים.
7. הבטחת תשואה? עסקת נדל"ן הינה עסקה עם רמת סיכון מסויימת. בחלק מהמקומות הסיכון מאוד גבוה ובחלק מהמקומות (או בסוג העסקאות) לא גבוה. הסיכון תמיד קיים! חברה שמציעה לכם תשואה מובטחת יכולה להיות חברה טובה אבל דווקא אותה יש לבדוק עם זכוכית מגדלת (כזו רואה זבוב על הירח).
הכי חשוב לבדוק 4 פרמטרים:
א. השווי האמיתי של הנכס אותו רכשתם - האם תשואה מובטחת של 10% לשנה למשך 4 שנים כדאית כשמחיר הרכישה המקורי שלכם היה 40% מעל לשווי האמיתי של הנכס?
ב. האם דמי השכירות תואמים לאלו שהוצגו? חברה שמבטיחה תשואה עלולה להציג נניח שדמי השכירות מגלמים תשואה של 11% אולם בפועל השכירות שם תגלם רק 6%.
ג. להשוות בין ההוצאות השוטפות המוצגות לבין אלו האמיתיות בשטח (ארנונה, ביטוח,חברת ניהול, חימום, מים וביוב ועוד).
ד. אחוזי האכלוס - שום תשואה מובטחת לא תפצה אתכם בעוד X שנים כשאחוז האכלוס באיזור עומד על 80% בלבד.
שלא יעבדו עליכם!