דוגמה נוספת
נניח שיש בבעלותך דירת מגורים.
את רוכשת דירה שניה להשקעה שמחירה הוא 600,000 ₪ ווההכנסות מדמי השכירות החודשיים הן בסך של 2,500 ₪ לחודש, מדובר בהכנסה פטורה ממס.
את רוכשת דירה שלישית שעלותה עוד 600,000 ₪ כשההכנסות מדמי השכירות הן שוב 2,500 ₪ לחודש, את תשלמי מס על דירה שלישית כל שנה (מאחר ושווי הדירה השניה והשלישית גבוהים מסך של 1.15 מיליון ₪), כלומר רווח הנטו שלך יהיה נמוך מסך של 2,500 ₪ לחודש.
את רוכשת דירה רביעית במחיר הנ״ל כשההכנסות מדמי השכירות הן שוב 2,500 ₪, את תשלמי הן מס על דירה רביעית והן מס על דמי השכירות (מאחר וההכנסות מדמי השכירות עוברות את תקרת הפטור של 5,030 ₪), מהשקל הראשון על דמי השכירות מכל הדירות יחדיו (דהיינו על סך של 7,500 ₪).
נוסיף פרמטר נוסף, לצורך רכישת הדירה השניה השתמשת בהון עצמי שלך.
לצורך רכישת הדירה השלישית השתמשת ב- 50 אחוז הון עצמי ו- 50 אחוז הלוואת משכנתא. עלויות המימון מפחיתים את הרווח נטו שלך.
לצורך רכישת הדירה הרביעית, נגמר לך ההון העצמי, לכן לקחת הלוואת משכנתא בשיעור של 50% על הדירה שרכשת באחוז ריבית מסוים ו- 50 % על דירת המגורים שלך. אחוז הריבית על הלוואת המשכנתא על הדירה שלך יהיה גבוה יותר מאחוז הריבית על הדירה הנרכשת.
נניח שרכשת דירה חמישית ואינך יכולה יותר לקבל הלוואת משכנתא על הדירה שלך מאחר והיא ממושכנת בשיעור המרבי, לכן לקחת הלוואה בנקאית רגילה בשיעור של 50% מסכום הרכישה ו- 50% הלוואת משכנתא על הדירה הנרכשת. הריבית שתשלמי על ההלוואה הבנקאית תהיה גבוהה עוד יותר מהריבית על שתי ההלוואות הקודמות שציינתי.
