איך ניתן לממן נכס?

[יורם551]

אני גר בעיר וחי אותה ומתבסס על זה בלבד

דירות 3 חד' שהיו מושכרות ב 6,000 ש"ח לפני שנים בודדות מושכרות כיום ב 8,500 ש"ח לפחות. הביקוש לגור בעיר מתפוצץ. בנוסף לזה התיירות נהיית מאוד חזקה והרבה מאוד דירות הפכו לאייר BNB. אין תחליף לתל אביב וכולם רוצים לגור ולנפוש בה. התשואה של הלמס משקרת כי בתל אביב יש הרבה דירות ישנות שכל הערך הוא הקרקע. כבר 10 שנים אני שומע שאין תשואה בת"א ובפועל מי שקנה פה עשה הכי הרבה כסף בארץ!

 

[יורם551]

איך ניתן לממן נכס?

שלום
בבעלותי דירה בשווי של כ 2.8-3 מ' ש"ח עם יתרת משכנתא של כ- 700 אלף שח.
אני מעוניין לקנות דירה גדולה יותר בסכום של כ 3.5 מ' ש"ח כולל הוצאות נלוות.
הבעיה היא שההכנסה נטו שלי הקבועה מעבודה היא רק 12,000 שח בחודש (יש בונוסים מפעם לפעם, לא יודע אם הבנק מתחשב). אני לא דואג להחזר המשכנתא כי אני מתכוון להשכיר את הדירה החדשה גם ככה בסכום של לפחות 8,500 ש"ח בחודש ולשכור לעצמי דירה זולה בהרבה.
השאלה שלי היא איך ניתן לקבל מהבנק משכנתא של 1.5 מ' עם ההכנסות שלי? אין בעיות מינוף כאמור. האם ערבות מההורים תעזור?
כמו כן כמה ניתן לקבל בהלוואת גישור עד למכירת הדירה הישנה?
אני לא מודאג מריביות גבוהות, הנדל"ן מייצר לי הרבה יותר הון ובעתיד אמחזר (בן 30).

 

[JochaSchwartz]

תשובה

בגדול, בונוסים לא נחשבים. ערבות הורים תעזור,כן.
ולהערות שלא שאלת עליהם: דירה להשקעה בשווי 3.5 מלש"ח?! לא היית ממליץ. גם בחישוב האופטימי שלך זה מתחת ל3% תשואה. דירות מומלצות להשקעה לרוב קטנות/זולות יותר, תקנה שניים...
"הנדל"ן מייצר לי הרבה...": בריבית 3%, למשל, ותשואה של מעט פחות מזה (לפי המספרים שהבאת) אתה למעשה לא מרוויח כלום על הכסף של הבנק. מרוויח מעט על ההון העצמי שלך, ובתמורה אתה עצמך עובר לגור בשכירות. נו, שוין.
איך ילך תיזמון העסקה? במדיהו תמכור אותה קודם לרכישת הנכס החדש בעזרת הלוואת גיושר היא תרד לך מהחשבון ותשפיע על גוד להמשכנתא שתוכל לקבל. במידה וקודם תקנה את הנכס החדש, תצטרך להראות הון עצמי גדול יותר. (בעצם: הלוואת הגישור נועדה לרכישת הנכס החדש? אתה בונה על "הלוואת גישור" של 2 מלש"ח?!)

 

[יורם551]

תודה רבה על התשובה! מעריך, אך חולק עליך בקשר לכדאיות העסקה

התשואה השוטפת משכירות פחות מעניינת אותי אלא הרווח הון. אני אקנה אגב דירה ישנה ואם אשפץ אותה התשואה תעלה משמעותית. במרכז ת"א השכירות עולה 3%-4% כל שנה, ככה שאם קנית נכס בתשואה של 3% ותמכור ב 3% כעבור 3 שנים אזי הרווחת 10% על הנכס וכ- 20% על ההון גם בלי לעשות כלום. אגב אם קונים דירה על כביש סואן (אבן גבירול למשל) ניתן לקבל גם תשואה של 4%, אבל גם תמכור בזול. פחות מעניין אותי נכסים זולים בפרפריה איפה שיש עודף היצע.
הגישה שלנו שונה אבל מאחל לשנינו להרוויח
לגבי הלוואת גישור, מדבריך אני מבין שאהיה חייב למכור את הנכס שלי קודם לרכישת נכס חדש, אחרת תהיה לי בעיית מימון ולא אצליח לבצע עסקה.
תודה רבה על העזרה!