איך ניתן לשפר את התמהילים?

[משכינתא]

איך ניתן לשפר את התמהילים?

שווי נכס: 2.2M. גובה משכנתא: 1.2M.
הכנסה נטו: 14אש"ח (עולה מדי שנה בכ- 2%).
יש לי אפשרות להחזר חודשי של עד 7 אש"ח. קיבלתי שני תמהילים עם החזר
של כ- 6900. (עם או בלי קשר, מתכוון להשכיר את הנכס לכ- 5 שנים. בונה על כך שיגדיל לי את ההכנסה הפנויה ב- 4 אש"ח).

תמהיל 1:
360K, פריים, 30 שנה.
400K, קל"צ 4.8% ל- 14 שנה.
440K, משתנה כל 5 צמודה, 3.9%, ל- 25 שנה.

תמהיל 2:
400K, פריים מינוס 0.4 (1.2%), 25 שנה
400K, קל"צ 4.6%, ל- 15 שנה
400K משתנה כל 5 צמודה, 3.61%, ל- 20 שנה.

הלוואת זכאות של 80K (ריבית 2%) אמורה להוזיל. האם כדאי בכל מקרה לקחת אותה על חשבון המשתנה כל 5?
כרגע תמהיל 2 עדיף. נראה שאם אפצל את המשתנה לחלק לא-צמוד, זה יכול להוזיל / להיות בטוח יותר.

בנוסף, אני מצפה שלאחר 5 שנים אוכל לסלק (עוד) 300 אש"ח, ולאחר עוד 5 שנים אוכל לסלק עוד 300 אש"ח.

התמהילים מוצאים חן בעיניי משום שלאחר כ- 15 שנים ההחזר פוחת משמעותית.
האם אפשר לחשוב על תמהיל טוב יותר?

 

[arthur888]

אישרו לכם החזר של 50% מההכנסות?

לדעתי האישית בלבד- אתם לוקחים רק שליש מהמשכנתא בריבית קבועה וההכנסות לא בשמיים. זה יכול בכיף להגיע להחזרים יותר גבוהים
האם אחרי 5 שנים בטוח יהיה 300 אלף להחזיר? או רק אולי?
לפחות הייתי לוקח שליש בקבועה צמודה ולא משתנה צמודה - קצת יותר ביטחון

 

[משכינתא]

אני מבין שאולי עדיף קבועה צמודה..

מצד שני, זה מצמצם את היכולת שלי לסלק.
אולי יש טעם לפצל את המשתנה צמודה ולהפוך את חלקה לקבועה צמודה.

לגבי 300K החזר -- מדובר בהערכה שמרנית. (יתכן שאוכל יותר).