איפה היעד המועדף היום לקניית דירה להשקעה?

[מי שמבין מבין]

איפה היעד המועדף היום לקניית דירה להשקעה?

 

[aeonf]

בחו"ל

 

[עורכת דין חן סרי]

יש הזדמנויות מעניינות בכל מיני מקומות

מהי נטיית הלב שלך?

 

[מי שמבין מבין]

צפון...דירה בעלות של עד 550 שח כולל מיסים וו"ד

שיתן לי רווח של 500 שקל בין המשכנתא לשכירות . יש חיה כזאת?

 

[aeonf]

זה מאד תלוי

במה אחוז המימון שלך, מה עלות המימון שלך ולכמה זמן.
&nbsp
&nbsp

 

[מי שמבין מבין]

50 אחוז מימון וללא הגבלת זמן .

 

[aeonf]

התזרים שלך יהיה סביב ה0

אפשר אולי להגיע לתזרים של 500 ש"ח אם תיקח מסלולים מסוכנים יותר במשכנתא ותהמר שההחזר העתידי לא יעלה.
&nbsp

 

[מי שמבין מבין]

אז מה אתה אומר לי פה?

לחסוך עוד קצת ולהגדיל את ההון העצמי או ליפש דירה זולה יותר? האם לא כדאי לתת לשכירות לשלם את המשכנתא?

 

[aeonf]

אני לא אומר כלום

מה כדאי לי זה לא מה כדאי לך. אם המטרה שלך היא תזרים חיובי של 500 ש"ח בחודש אז ברור שכדאי לך שהמשכנתא תהיה כמה שיותר נמוכה (באחוזים) כי היא מורידה לך את התזרים החודשי.
האם המטרה שלך היא שסכום ההחזר החודשי יהיה בגובה השכ"ד המשוער? קודם כל אין קשר לכדאיות העסקה, שנית אם זה רצונך אז במימון של 50% +- אפשר להגיע לזה.
&nbsp

 

[מי שמבין מבין]

איך יודעים מהי כדאיות העסקה?

זה קשור ביחס בין ההחזר משכנתא לשכירות שנתקבל? או שיש דרך אחרת לחשב? במיוחד שצריך לקחת בחשבון בלאי של הדירה.

 

[aeonf]

אין קשר.

יש קשר בין ריבית המשכנתא לבין התשואה על הנכס.
את המשכנתא יש לחשב כולל על ההוצאות הנלוות על המשכנתא.
את התשואה על הנכס יש לחשב כולל חישובי בלאי (פחת), אי תפוסה, הוצאות בזמן אי תפוסה והוצאות נלוות לרכישת הנכס.
מומלץ לקחת בחשבון גם שיתכנו שינויים בגובה השכ"ד ושינויים בגובה המשכנתא כי חלקה ואפילו רובה בריבית משתנה.
&nbsp