אנא עזרתכם

[אבנר סטפק]

המשך...

שוב, מבחינה מעשית אני עדיין חלוק - הלקוח הטיפוסי לא לוקח תמהיל מדורג תקופות אמיתי אלא לרוב משכנתא שכל המסלולים בה בפערים קטנים אם בכלל (20-25 שנה 25-30 וכדומה)
&nbsp
אבל נניח שאני זורם איתך - אדם לקח את הפריים ממילא ל-30 שנה וקיצר הקל"צ ל-15 שנה, הרי שהטענה שלי עדיין תקפה - אם ייקח פריים בשפיצר, לעומת קרן שווה, ההחזר הראשוני יהיה נמוך יותר, ואז יוכל לקצר את הקלצ עצמה למשל ל-14 שנה...

 

[אבנר סטפק]

זה יותר עניין של גובה הריבית מאשר של המסלול

יתרון הקרן השווה בהיבט של היוון סך תשלומי הריביות המשולמות ל"מונחי מזומן" בא לידי ביטוי ככל שהתקופה ארוכה יותר ובעיקר ככל שהריבית גבוהה יותר.
&nbsp
כלומר מה שאתה טוען לגבי הקרן השווה, תקף לכל מסלול השאלה היא בריבית
&nbsp
כך למשל אם אתה מניח שריביות הפריים ימשיכו לעוד הרבה שנים להשאר נמוכות, לא יהיה פער גדול שם בין שפימר לקרן שווה. לדוגמא בריבית ממוצעת של 1.5% הפער בריביות בין שפיצר לקרן שווה על כל 100,000 ל-30 שנה יהיה בקושי 2,000 שקל במצטבר. אבל על אותה הלוואה תיקח ריבית ממוצעת של 4% ותראה שהפער גדל למעל 20,000 (לטובת הקרן השווה)
&nbsp
לכן בטווחים קצרים של 5 שנים קרובות די סביר להניח שיתרון הקרן השווה יהיה דווקא במסלולים ה"יקרים" יותר קרי, ק"צ, ומשתנה צמודה, קל"צ ומשתנה לא צמודה מאשר בפריים.

 

[אבנר סטפק]

תודה, בכיף, שבצ'לום!

 

[רימון חייט]

אתה מחמיץ לדעתי נקודה חשובה

להחזר נתון בו יכולה משפחה לעמוד, בשפיצר
נוכל לקחת את ההלוואה לפחות שנים.
במצב זה, הקטנת הקרן בקצב מהיר יותר בשפיצר.
כך, בריבית קבועה נשלם בשפיצר פחות כסף בסך הכל.
עלייה עתידית של הריבית תגדיל את הפער.
בצילום למטה אפשר לראות דוגמה להלוואה עם החזר
של 2000 שקלים. כבר בחודש השני רואים את העלייה
בקצב הקטנת החוב בשפיצר לעומת הקטנת חוב בשיעור
זהה לתשלום הראשון בקרן שווה.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[chompi1609]

אנא עזרתכם

אודה לתגובה האם ההצעה טובה:
אנחנו זוג ללא ילדים עם הכנסה נטו של 18 אלף בחודש. רכשנו דירת 3 חדרים להשקעה ע"ס 1.2 מיליון
קיבלנו הצעה להלוואה ע"ס 540K שמהווים 45% מעלות הדירה:
180K פריים מינוס 0.5 ל28 שנה
180K קל"צ 4.7 ל20 שנה
180K משתנה כל 5 צמודה 3.45 ל20 שנה
החזר חודשי:2820 בחודש

יש לציין שחלק מהכסף נלקח כהלוואה מהמשפחה שתוחזר תוך 8 שנים - 1800 ש"ח בחודש
כמו כן, הדירה מושכרת כרגע ב3700 שח (ע"פ השוק אפשר לקבל עליה 4000)

 

[אבנר סטפק]

דעתי...

1. לאור שיעור המימון הנמוך יחסית (בנקאית, כמובן שהבנק לא חייב להכיר את ההלוואה המשפחתית וממילא היא נחותה לחוב הבנקאי) יש מקום לשיפור קל בריביות, בעיקר בקל"צ. בערך 0.2% ממוצע בכל המסלולים (בפריים קצת פחות, משתנה קצת יותר).
&nbsp
2. התמהיל סביר אבל כנראה שהמשתנה הלא צמודה תהיה עדיפה על הצמודה, תלוי בריבית שתתקבל שם.
&nbsp
3. אמנם לא שאלת על זה, אבל העסקה עצמה נטולת הגיון. לא הייתי מתקרב לדירה להשקעה היום ברמות המחירים המטורללות של היום ועם ריביות משכנתא גבוהות יחסית לתקופה שהייתה לפני שנה למשל (רק על סעיף המשכנתא, אפקטיבית מחרי הדירה שקניתןם התייקר בעוד כ-100,000 שקל במונחי מזומן בשל עליית הריביות). אפילו אם תוכלו לקבל 4000 שקל, העסקה לא הגיונית כי התשואה השוטפת ממנה דומה או אף נמוכה מעלות המימון שלה וזה עוד כשאתם קונים את הדירה במחירי בועה עם סיכון ממשי להפסד הון בהמשך.

 

[דולבין]

אבנר ברוך הבא - רק הערה

כלכלית קרן שווה ושפיצר שוות הריבית הנקובה היא הריבית המשולמת (בעצם הריבית המשולמת בשתי השיטות הינה הריבית המתואמת)
היתרון (הכלכלי ) בקרן שווה מתבטא בחוב הנושא ריבית משתנה (פריים לדוגמא)
שאנו סוברים שהריבית בפעימות הבאות תעלנה
במקרה כזה בקרן שווה , העלאת הריבית "תפגוש" קרן פחותה, התוצאה שסה"כ הריבית (התשואה) על החוב תיהיה נמוכה יותר.
בחישובים שלי זה יכול להגיע ל 0.1%-0.15% .
אני לא נכנס לסכומי ריבית שנשלם (כפי שציינת יש הבדל בין תשלומים ראשונים למאוחרים), אלא לתשואה של החוב.
&nbsp

 

[אבנר סטפק]

אהלן ידידי...

מסכים עם כל מה שכתבת לגבי מתווה ריבית עולה בפריים והעדיפות שזה מייצר למסלול קרן שווה.
עם זאת כמו שכתבתי, הבעיה המעשית היא שרבים בוחרים את המסלול ובעיקר את אורכו לפי ההחזר הראשוני, כלומר מעשית, הם יקחו את הפריים בקרן שווה לתקופה ארוכה יותר לרוב מאשר פריים שפיצר, ובמצב כזה כל יתרונות הקרן השווה, לרבות זה שציינת במתווה פריים שכמעט בהכרח רק יעלה עם השנים, עלולים להתבטל בפני הנזק של הארכת המשכנתא...
&nbsp
שנים רבות...טוב לראות שאתה פעיל!