אני תוהה(משמע אני קיים!?)

[TheIllustrator]

אני תוהה(משמע אני קיים!?) ../images/Emo118.gif

היי לכולם. אם יצא לכם לנסוע בנתיבי איילון לאחרונה(3-5 שנים אחרונות), בוודאי שמתם לב לתופעה ממש מעניינת - החלו לצוץ גורדי שחקים של ממש באזור בורסת היהלומים שבר"ג וכן באזור ת"א. אני נוטה להגדיר "גורד שחקים אמיתי" כבניין העולה בגובהו על כ-150 מטרים - אין זו הגדרה רשמית, אך מבנים בגובה נמוך מזה שציינתי כעת(בעיקר 130 מטר ומטה), אינם באמת "גורדי שחקים" אלא רק בניינים מאד גבוהים. בכל מקרה... יש לנו כיום את הסיטי גייט, הסיטי טאוור(ר"ג), עזריאלים ועוד אחד מתוכנן - זהו! נכון, יהיה לנו את מגדל אגד המיוחל, וכן כולנו תקווה לפרוייקטים רבים נוספים, אבל בואו שניה נעצור ונסתכל טוב סביבנו. בישראל של שנת 2025 יהיה(ע"פ התכנון, בכל אופן), מספר לא מבוטל של גורדי שחקים חביבים, אבל יותר מאלו, יהיו פשוט אין-ספור "בניינים גבוהים מאד" כפי שהגדרתי גורדים של מתחת ל-150 מטר. ומדוע??? מדוע אנו צריכים בישראל כ-35(!) בניינים של 90-120 מטר בזמן הלא רחוק? למה צריכים להבנות רק מספר מצומצם ביותר של גורדי שחקים מרשימים, ואילו ביניים הנמוכים מ-150 מטר, ועוד פחות מכך, 130 מטר, ייבנו בקצב מסחרר??? דוגמה טובה תמצאו בתכנון פרוייקט הקרייה. הקרייה מתוכננת להיות מתחם גורדי שחקים מרשים ויפה, אבל תחשהבו על זה, בעצם, כמעט כל הבניינים שם יהיה נמוכים מ-130 מטר!!! לאלו מכם המעריצים את מגדלי עזריאלי - אל דאגה, לא תקום שום(!), קונקורנציה משמעותית, מבחינת גובה, לעזריאלים מצד דרום-מערב(הקרייה). כידוע לכם בוודאי, מתוכננים גורדים "אמיתיים" לצד מגדלי עזריאלי. מגדל אגד, יהיה הראשון מבניהם, וכפי שנראה היום, גם הגבוה ביותר. ומדוע??? במתחם זה, לאחר הקמת הרכבת הקלה(תחתית!?), אילו רק יוותרו בעריית ת"א על אחוזי הבנייה המגוחכים המקובלים כיום בעיר, תתאפשר בנקל בניה של מגדלים לגובה של 300 מטר ומעלה - וכי למה לא??? לגבי ר"ג... נו טוב, לא מתוכננים שם בכלל עוד פרוייקטים רציניים(מעל 150 מטר), בקרוב, אז חבל לבזבז אז הזמן. בשורה התחתונה, מדוע בישראל עדיין מפחדים מגורדי שחקים אמיתיים? מדוע "עדיפים" לנו 35 גורדים של כ-100 מטר(פלוס מינוס), לעומת מחצית הכמות של בניינים, אולם בגובה של מעל 150 מטר? לא מובן...

 

[fireman]

הערה קטנה

בתל אביב לא יבנו מעל 300 מטר גובה חוקי התכנון והבניה אוסר הקמה של מבנים לגובה של מעל 80 קומות באזור גוש דן....וזאת בגלל הקירוב לשדות תעופה... לידיעתך

 

[TheIllustrator]

לא שמעתי על כן מעולם, אולם...

אני צריך לברר זאת. עם זאת, אל תשכח שתכנונו המקורי של מגדל אגד(ע"פ הפירסומים, בכל אופן), היה לגובה של כ-325 מטר, מה שקצת פוגע במה שכרגע אמרת. אנני סבור כי מרחק איזור העסקים של ת"א אינו מאפשר בניה של מעל 300 מטר מפאת בעיית קרבה לנמל התעופה, ובכל מקרה, ישנו נתיב נחיתה חלופי שעובר מצפון לנתניה, ואמור להחליף את זה הנהוג כיום - העובר מעל גוש דן. מתי זה יקרה? אלוהים יודע...

 

[fireman]

תראה

אם דיברת על נושא הבנת הנקרא אז תן לי להאיר את תשומת לבך להבדל קטן אך משמעותי.... אני מצטט: "אל תשכח שתכנונו המקורי של מגדל אגד היה לגובה של 325 מטר" תראה לא משנה אם זה בפרסום או שזה באמת התכנון.... יש מרחק ענק בין לתכנן מגדל לבין לקבל עליו אישור בוועדה המקומית לתכנון ובניה. אני יכול לתכנן או למצוא מישהו שיתכנן מגדל של 480 מטר גובה אבל אישור....נההה הוא לא יקבל.... כמו שאמרתי תקנות הבניה לגובה של הוועדות המקומיות באיזור גוש דן מגבילות לגובה של 80 קומות בגלל הסיבה הנ"ל כל מה שמדובר לגבי נתיבים חלופיים לא רלוונטי כרגע משום שגם אני וגם אתה כאזרחי מדינת ישראל יודעים טוב מאוד כמה לאט כל דבר זז כאן בינתיים זה 80 קומות, תאמין לי בדוק.... שבוע טוב

 

[TheIllustrator]

במגדל אגד המקורי...

אכן היו אמורות להיות כ-80 קומות, כך שאין ממש סתירה בין מה שאמרת לבין מה שאני יודע, אבל באמת שאני צריך לברר לגבי העניין של 300 מטר ומעלה. אגב, ידוע לך מתי נקבעה תקנת הגבלת הגובה לכ-300 מטר, אם זה אכן כך? הרי בלתי סביר שמישהו יקבע תקנה כזו כאשר אין כלל סיכוי למגדלים בסדר גודל כזה להבנות, והרי הקרקע בשלה לגורדים כה גבוהים רק החל מאמצע שנות התשעים!(ואולי אפילו עדיין לא!) מעולם לא תוכנן בישראל מגדל לגובה של מעל 300 מטר(פרט לאגד), ככה שטענתך לא ממש מיישרת קו עם המציאות, ולא ניתנת לבחינה מעמיקה ואמיתית - אם מחר תבוא עם תוכנית אמיתית, כיזם בעל משאבים וחוסן כלכלי, ותציע בכל הרצינות לבנות מגדל של כ-400 מטר בת"א, אני בטוח שלא יידחו תוכניתך על הסף!!! (מה גם אם כנראה היא לא תצא לפועל) ודבר אחרון... כן, ישנו נתיב חלופי ומאושר(אני סבור), כבר כמעט עשור, אבל שום דבר לא זז בארץ שלנו - ככה לפחות אנו מסכימים על משהו!

 

[fireman]

התקנה אומרת

הגבלת גובה של 80 קומות....מצטער אבל לא יצא לי לבדוק כמה זה 80 קומות במטרים ולכן לא ציינתי 300 מטרים באף אחת מהודעותיי.... ההגבלה היא 80 קומות וכן אם יבוא מישהו עם תוכנית לבנות 120 קומות יטרקו לו את הדלת בפרצוף כי חוק זה חוק....זה לא פורום שבו כל אחד עושה תחרות איזה בניין הכי גבוה הוא יכול לצלם.....

 

[TheIllustrator]

לא ממש הבנתי...

מה הקשר לצילום בניינים גבוהים, אבל בכל אופן... ייתכן כי קיימת הגבלמה ל-80 קומות - זאת עלי לברר. כמה זה יוצא במטרים? כפי דווח על מגדל אגד, 325 מהחמודים האלה. ואל תאמר כי יטרקו דלת הפקצוף של יזם - זה לא קורה. ובארץ יש חוק, אך בכל נושא אכיפת החוק, ישראל ממוקמת הרחק מאחור(יחד עם רומניה ומקסיקו), דבר שללא ספק לא(!) מעודד עבירה על החוק. עם זאת, חוק ניתן לשנות, וחוק שנחקק לפני כך וכך שנים, לאו דווקא מתאים להיום - עניין בחינת הגובה המקסימלי האפשרי בת"א צריך להבדק בהתאם למציאות הנוכחית.

 

[fireman]

טריקת דלת - הקצנה

ברור שלא יטרקו לו את הדלת בפנים זה היה בציניות.... אותו יזם יקבל חלופות להנמכה עד למגבלת הגובה של המבנה שיוכל לבנות ולהגיע איתו להסדר שיאפשר לו להרחיב את אחוז הבנייה לקומה על ידי הנמכתה מגדל אבל בוא נגיד ככה...איפה ששדה התעופה נמצא עכשיו....אני לא רואה שמישהו יקח בימים אלו לאחר האירוע במגדלי התאומים למרות שמדובר באירוע טרור לשחק בקטע של לעבור על החוק ולבנות יותר גבוה ממה שמאפשר החוק רק מהמחשבה שאיזה מטוס יכנס לתוך איזה משרד באמצע ההמראה.... האירוע הנ"ל לא יאפשר משחקים כאלה...אם אתה חושב שזה יקרה....אתה פשוט חי באשליות. בתור בן של עובדת בוועדה לתכנון ובנייה אני יודע עד כמה החוק קשה ונוקשה בעניין חריגות בניה ועמידות בתקנים, זה תחום שלא משחקים בו משחקים...

 

[TheIllustrator]

מגדל של 400 מטר זה גם בכלל ../images/Emo13.gif

לא שאיפה שלי לת"א. אין הגיום כלכלי רב במגדל כה גבוה! הייתי מעוניין שיהיה בת"א נושא רומח אחד, בא נאמר בגובה של 300 מטר, אבל בעייתי באמיתית היא עם יצירת קו רקיע. במצב הנוכחי, בו רוב הבניינים נמוכים מ-150 מטר, לא יהיה לת"א קו רקיע גם לאחר בניית כל הפרוייקטים המתוכננים - פשוט כך! פשוט מעציב אותי שלא בונים ולא יבנו בארץ מספיק בניינים הנעים סביב ה-200מטר פלוס מנוס. וכן... בעניין חוסר השקעה בתשתיות ובסדר עדיפויות לא נכון של עריית ת"א -אני מסכים ללא כל צל של ספק! קודם פתרונות תחבורתיים - אח"כ גורדי שחקים ואזורים עם אכלוס גבוה מאד. אבל מה לעשות... עד שמערכת תחבורה המונית תבנה...

 

[fireman]

לי בכלל נראה

שבעוד 10-20 שנה תל אביב לא תהיה מעוז גורדי השחקים של מדינת ישראל אלא המטרופולינים האחרים במדינת ישראל

 

[TheIllustrator]

אני ממש...

אבל ממש(!), לא מסכים עם קביעה זו!!! איזו עיר לעזאזל יכולה לקרוא תיגר על שליטתה המוחלטת של ת"א בתחום גורדי השחקים?(כשאני אומר ת"א אני מתכוון גם לר"ג וגבעתיים, אבל יודעים מה... גם בלעדיהן, ת"א היא הגבוהה ביותר) ירושלים!? בדומה לערים "קלאסיות" באירופה, ישנה בעיית שימור ואין לבנות גורדים במירב שטחה של י-ם פן פגיעה בנוף העירוני המיוחד והשונה! י-ם היא לא עיר של גורדי שחקים, לא מבחינת אופי ולא מבחינת מהות - אין לבנות גורדים בי-ם ואכן לא ייבנו כאלה. חיפה!? נו באמת... עם כל הכבוד לחיפה, אין ולא יהיה לה את המרכזיות ואופי של ת"א. לחיפה יש קסם מסוג שונה, שאין לת"א, אבל חיפה היא לא עיר גורדי שחקים. ב"ש!? טוב.... ברור לכולנו!(בלי לפגוע באף אחד כמובן) נשארות רק גבעתיים, ר"ג כיריבות לת"א, אך אלה יהיה גבוהות משום קרבתן לת"א!!! והן לעולם לא יהוו תחליף לת"א, אלא רק תוסף מבורך. על כן, ת"א היא, ות"א תשאר, עיר גורדי השחקים המרכזית של ישראל. LIKE IT OR NOT...

 

[fireman]

לא ברור לי הקטע עם ב"ש

תוכל להסביר?

 

[DrunkGoat]

הסיבה כ"כ פשוטה...

ואפשר להסביר אותה במילה אחת: כסף. גורד שחקים בגובה 130 מטר, יעלה, מן הסתם, סכום קטן פי שתיים לפחות מגורד שחקים בגובה 260 מטרים. כמובן, שהרווחים מהשכרת בניין בן 60 קומות יהיו יותר גדולים מאשר רווחים מבניין בגובה 30 קומות, אבל לא כל הקבלנים/משקיעים מוכנים לקחת סיכון כזה, ש"ישכב" להם בניין, שעלה מיליוני דולרים, ולא יהיה מושכר במלואו.

 

[fireman]

הבה נסביר את זה בקטן

הבעיה היא לא סיכון שישכב או לא ישכב בניין ריק זה עניין של מזל והיצע לעומת ביקוש אתה יכול לבנות בניין של 3 קומות ולא למכור אפילו משרד אחד ככה שאין קשר. בניה של בניין ככל שיהיה גבוה יותר מצריכה יותר השקעה בקומה שמתחת, ולמה אני מתכוון נניח שאני מתכנן לבנות לעצמי וילה אני יכול לקנות שטח בגודל של 400 מטר למשל ולהיות מוגבל באחוז בניה מסויים לקומה ואז אני אצטרך לבנות עוד קומה בכשביל לקבל אחוז בניה גבוה או שאני יכול לקנות שטח של 600 מטר ואז יתאפשר לי אחוז בניה לקומה גבוה יותר ביחס לשטח ואז אני אוכל לוותר על בניה של קומה נוספת. רכישת קרקע יותר גדולה מהווה חיסון משמעותי לעומת בניה של קומה נוספת מה שגורם לאיבוד שטח גדול בכל קומה בגלל המקום שתופס גרם מדרגות על תוספת של תקרה נוספת שהעלות שלה גבוהה מאוד וזה הופך לכמעט בניה של שני בתים וזה עוד רק ההתחלה... צריך חיפויים למדרגות למזג שתי קומות שעולה יותר מלמזג קומה אחת, הדבר מצריך יותר עבודות של חשמל ז"א עוד לוח נוסף, המטרד של עליה בקומות עוד שירותים ועוד מקלחת מה כל זה בא להסביר? שיותר זול לבנות קומה אחת גדולה מאשר 2 קומות קטנות שבסופו של דבר יהיו זהות בשטחן אך העלות תהייה גבוהה יותר כאן זה הוסבר במיקרו...על וילה אבל שמדובר במגדל של ממש מדובר בעלייה משמעותית מאוד בעלויות כי להזרים מים לגובה של 130 מטר זה לא כמו להזרים מים ל260 מטר ויצריך מאגרי מים על גג הבניין או מערכות שאיבה, היסודות של הבניין ייצטרכו להיות יותר מאסיביים ויותר עמוקים מה שיכפיל את עלות הביסוס בפי 5 לפחות יש צורך במערכות חשמל יותר מורכבות יותר מיגון נגד אש ושריפה, יותר מעליות, יותר גרמי מדרגות דרישות התקנים לבניית מגדלים לפעמים בלתי כדאיות לקבלנים.. אינני זוכר בדיוק את התקן למספר מעליות אבל נניח שלבניין בגובה של 9 קומות יש צורך במעלית אחת ולבניין בן 10 קומות יש כבר צורך בעוד מעלית קבלן לא ייקח על עצמו את ההשקה להוסיף עוד מעלית בגלל התוספת של אותה קומה ואני בטוח שאותו קבלן לא ינצל את הסף ל2 מעליות שהוא לדוגמא 19 קומות כי אין לו את הכסף לבנות את ה19 קומות כאן בפורום מדברים על קומות ועל מטרים כאילו אלו סתם מספרים ואני לא מותח על כך ביקורת אבל אם כולם יפתחו את ספר חוקי התכנון והבנייה ויראו את ההגבלות והדרישות וכל התקנים שנדרשים מקבלן שבונה בניין על כל קומה נוספת שהוא בונה ילמדו להעריך כמה מורכב ומסובך לבנות אפילו וילה של 2 קומות ומי כמוני יודע ומכיר כמה בלאגן זה יום טוב

 

[TheIllustrator]

"מסובך" ו"יקר" הן לא מילים...

שאנו צריכים להכניס ללכסיקון שלנו, מבחינת חזון וראיה לטווח ארוך. כל דבר טוב הוא גם יקר, לכל דבר מסובך יש פתרון- אנחנו רק צריכים למצוא אותו. מאד(!) מסובך לבנות לגובה, מאד יקר לבנות לגובה, לעיתים לא מאד כלכלי לבנות לגובה, עניין של פינוי גורד שחקים הוא בעייתי מאד ולהעלות מים לגבהים כה עצומים, זו שפוט שערוריה! אבל אנחנו עושים את זה... כבר יותר מ-100 שנה - ויש לומר שבהצלחה מרובה! עדיין לא תם עידן גורדי השחקים, ועם כל הכבוד, אפשר וצריך לבנות באזור מרכב ת"א לכ-200 מטר ומעלה, צריך רק תכנון נכון ו... נו טוב, בטחון כלכלי!(שלא יהיה בארץ לעולם מסיבות בטחיניות, אבל זה כבר משהו אחר). על כל פנים, אנני סבור כי אדם מבין נוכחי הפורום לא יודע להעריך את ההשקעה העצומה ןהלא הגיונית(לעיתים), בבניית גורד שחקים - אבל באהבה, כמו באהבה, לא תמיד הולכים לפי ההגיון.

 

[TheIllustrator]

על זה בדיוק דיברתי...../images/Emo5.gif

בישראל עדיין(!) מפחדים מגורדי שחקים!!! כמה חבל... על עריית ת"א לתת תמריצים היסטריים ליזמים, אם ברצונה לפתח את ת"א בצורה הראויה למטרופולין המהווה מרכז לכ-2 מליון נפש. אולם לא נעשה דבר וחצי דבר עד כה... ואולי התוכניות שהועלו בשנים האחרונות ישפרו במעט את המצב. בכל מקרה, חבל... יכולנו להיות יותר גבוהים אילו רק באמת רצינו.

 

[DrunkGoat]

לא נראה לי שכ"כ תועיל לת"א מאסה...

גדולה של גורדי שחקים בטווח הקצר, והסיבה היא, שאם כן תהיה מאסה גדולה כזו, הצפיפות בכבישים תהיה היסטרית, כי אין שום מערכת תחבורה ציבורית שמשפיעה בצורה שניתנת להרגשה (בואו נגיד, שהאוטובוסים, עם כל הכבוד, לא באמת עוזרים)

 

[fireman]

חבל מאוד

שבעיריות לא חושבים על להרחיב את התשתית התחבורתית ואחר כך להגדיל את נפחי הבניה....סדרי עדיפויות לא נכונים

 

[TheIllustrator]

צודקים - ללא צל של ספק!../images/Emo13.gif