אפשר לקנות דירה/לקחת משכנתא עם F1? מישהו פה עשה כזה דבר?

[דניאלה1105]

אפשר לקנות דירה/לקחת משכנתא עם F1? מישהו פה עשה כזה דבר?

אז בעל הדירה שלי החליט במפתיע להעיף אותי מהדירה שבה אני גרה כבר שנתיים וחצי )-:
החלטתי שנמאס לי לזרוק כסף על שכירות ולהיות נתונה לחסדי בעל הבית, ואני רוצה לקנות דירה. ולו אחת קטנטנה, לא משופצת, ובאזור לא קרוב לאוניברסיטה(מדובר על ניו הייבן, קונטיקט. ייל).
אני מנסה להבין-קודם כל, אם אני יכולה לקנות דירה בארהב על ויזת f1?
ואם כן-האם אני יכולה לקחת פה משכנתא על ויזת f1?(אני סטודנטית לדוקטורט ויש לי מלגה קבועה ויציבה כל חודש, כולל קיץ)
ולבסוף-מישהו/י מכם עשה/תה דבר כזה? ויכול/ה בטובו/ה לשתף בתובנות? בעיות? אני פשוט לא יודעת מאיפה להתחיל...

תודה!!

 

[zuki3]

כן, אבל

יש 3 תחומים שונים לנושא, תאוריה, מעשה וכדאיות
תאוריה - זה אפשרי, מבחינת החוק אין שום צורך בויזה כדי לקנות בית או לקבל משכנתא.
במעשה - כדי לקחת משכנתא את צריכה למצוא מישהו שיסכים לתת למישהי זרה, שאין לה דירוג אשראי טוב, שאין לה אפילו ויזת עבודה משכנתא, זה לא יהיה קל,
ואם תמצאי מישהו כזה, ידרשו ממך שאת רוב הכסף תביאי מראש מהבית לדאון פיימנט, ויתנו לך תנאים לא טובים על השאר, את לקוח מסוכן.
מחר הבית עלול לאבד מהשווי שלו ואת תקומי ותעלמי.
מבחינת כדאיות יש הרבה דברים שצריך לבדוק קודם
מיסים אמריקאים - גם של הסטייט , גם מסים פדרלים, גם בקניה, גם במכירה, וגם באמצע בתשלום, את זרה ולכן לא זכאית להטבות של מקומיים, ואת עלולה לגלות שאת צריכה לשלם מיסים נוספים.
מיסים ישראלים - בגלל הויזה הזמנית שלך את כנראה עדיין רשומה כתושבת ישראל ולכן צריכה לשלם מיסים גם בישראל.
כדאיות המשכנתא - הריבית האמריקאית בעליה ותמשיך לעלות בשנים הקרובות, ולכן משכנתא עם ריבית משתנה התשלומים ילכו ויעלו.
כדאיות הקניה - מחירי הנדלן היום גבוהים, אם תרצי למכור את הדירה עוד כמה שנים כי תעברי מקום או תחזרי לישראל, יכול להיות שתהיה מפולת כמו שכבר היה, והבית שלך יהיה שווה חצי, את עדין תהיי חייבת את כל החוב אבל השווי של הנכס יהיה שווה הרבה פחות.

לכן, לדעתי, שווה לשקול את המהלך רק אם את מתכננת להמשיך לגור במקום ובבית שתקני בעתיד הנראה לעין,
אם את מתכננת משהו זמני, במקום או בדירה ,זה לא שווה את המהלך,
זה יכול להיות הרבה יותר יקר לקנות בית מלשכור,
גם אם שכר הדירה עולה, עדיף לשלם עוד כמה מאות דולרים ולא להסתבך עם מה שיכול להיות בקניית דירה.
אבל את יכולה לגשת לברר אם בכלל מישהו מוכן לתת לך משכנתא ובאיזה תנאים.

 

[דניאלה1105]

אני צריכה לשלם מס על הדירה גם בארהב וגם בישראל?

זה נשמע לא הוגן. מס על המשכורת(מלגה) אני משלמת רק בארהב, אז למה מס על הדירה אני צריכה לשלם פעמיים?
ואני מדברת על דירה קטנה וזולה, 40-100,000. הרעיון היה שבגלל שההפרש בין מחירי השכירות לקניה נמוך יחסית(שכירות גבוהה מאוד, קניה לא ככ), זה ישתלם (במקום לזרוק 30,000 בוודאות על שכירות בשנים הקרובות).
ותודה על התגובה!

 

[John the Savage]

באמת שאין לי מושג למה צוקי התכוון

אבל כעקרון יש כמה סוגים של מיסים שמשלמים עבור דירה:
1. מס רווחי הון על ההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה, במידה והשווי של הדירה עלה עם הזמן. לא אכנס כרגע לכל הפרטים של מתי כן ומתי לא, אבל גם אם צריך לשלם מס גם פה וגם שם, יש אמנת כפל מס שמאפשרת להתקזז לפחות עם המס הפדראלי.
2. מיסי רכוש בארה"ב (המקבילה של ארנונה בישראל). צריך לשלם אותם כל שנה בכל מקרה, אבל בארה"ב בלבד.
3. במידה ואת כבר לא גרה בבית ואת משכירה אותו למישהו אחר, תצטרכי לשלם מס הכנסה על דמי השכירות, ובדומה לסעיף 1 אם את תושבת ישראל תצטרכי לדווח גם פה וגם שם ולהתקזז (לפחות חלקית) בהתאם לאמנת המס.

 

[John the Savage]

טכנית אפשר

מבחינה חוקית, המעמד ההגירתי שלך בארה"ב לא רלוונטי לצורך קניית דירה. וגם לא לצורך קבלת משכנתא.

לצורך קבלת המשכנתא, יש שני דברים שיכולים להשפיע:
קודם כל, בשביל לקבל משכנתא, את צריכה שיהיה לך דירוג אשראי, ורצוי דירוג אשראי טוב. מכיוון שאת בארה"ב כסטודנטית לדוקטורט כבר שנתיים וחצי ומקבלת מילגה, יש לך מן הסתם SSN. אם הוצאת כרטיס אשראי (אפילו סקיורד) וצברת היסטורית אשראי במשך שנתיים וחצי, יתכן שיש לך כבר מספיק היסטורית אשראי בשביל לקבל משכנתא בתנאים סבירים.

בעיה יותר גדולה יכולה להיות בגלל גובה המשכורת. הסטייפנד שמקבלים עבור PhD לרוב נע בסביבות העשרים ומשהו עד שלושים ומשהו אלף דולר לשנה. בתור משכורת, זו משכורת די נמוכה. זה ישפיע על הגובה המקסימלי של המשכנתא שיאשרו לך. לא מכיר את מחירי הדירות באזור ניו הייבן ולכן לא יכול לומר לך אם זה יספיק או לא. גם לא מכיר את היחס בין עלויות שכירות לעלויות קניה באזור שלך, מה שיכול להשפיע על השאלה האם זה משתלם או לא.

דבר אחרון שחשוב לקחת בחשבון זה שכל קניה ומכירה של דירה מלווה בתשלום closing fees שיכולים להגיע לסכום די גבוה: דמי תיווך, מיסים, עמלות לבנקים על קבלת המשכנתא (origination fees), דמי אינספקשן וכו'. מהסיבה הזו, לא משתלם לקנות דירה אם יש אפשרות שתרצי למכור אותה תוך כמה שנים ספורות.

 

[דניאלה1105]

אפשר לשאול אם יצא לך לקנות דירה פה?

וכמו שרשמתי קודםת אני מדברת על דירה קטנה וזולה, 40-100,000. הרעיון היה שבגלל שההפרש בין מחירי השכירות לקניה נמוך יחסית(שכירות גבוהה מאוד, קניה לא ככ), זה ישתלם (במקום לזרוק 30,000 בוודאות על שכירות בשנים הקרובות).

 

[John the Savage]

כן, קניתי כאן בית

אבל זה היה כבר אחרי שסיימתי את הלימודים.

אני בקליפורניה, אז אני לא ממש מכיר את השוק בקונטיקט. יש שם דירות בטווח של 40-100K שנמצאות במקום ובמצב שהיית מוכנה לגור בהן? בקליפורניה זה לא סכום ריאלי, אפילו לא באזורים זולים יחסית.

 

[דניאלה1105]

אתה גר בדירה שלך או משכיר אותה?

מוכנה לגור בהם זה עניין של סטנדרטים...ולמען האמת, אני מוכנה להתפשר על הסטנדרטים בשביל לא להיות נתונה לחסדי בעל בית שפתאום מחליט לזרוק אותך מהדירה בלי שום הודעה מוקדמת(והרי פה אתה לא יכול לחזור להורים לשבועיים עד שתמצא דירה חדשה). פלוס-לזרוק כל חודש 1000 דולר על שכירות זה ממש חבל כשיש דירות במחיר לא גבוה. בכלל-כמו שאמרתי מחירי השכירות פה גבוהים ברמה שפשוט לא תואמת את מחירי הדירות.
אתה גר בדירה שלך? משכיר אותה?
תודה!!

 

[John the Savage]

אנחנו גרים בבית שקנינו

כאמור, לא מכיר את המחירים בניו הייבן. אם בטווח המחירים שציינת אפשר לקנות דירה במצב ראוי למגורים, ולא בשכונת פשע, נראה לי שבהחלט שווה לבדוק את האופציה של קניה.

נ.ב. כשמדובר בדירה, חשוב לבדוק גם אם יש תשלומי HOA, ואם כן אז כמה.

נ.נ.ב. אולי פיספסתי, אבל לא ראיתי שכתבת מה אורך היסטורית האשראי שלך והאם יש לך דירוג אשראי גבוה.

 

[דניאלה1105]

אני לא בטוחה שאקח משכנתה

עד טווח מסויים אני אוכל לצאת מזה עם הלוואות אישיות. הקרדיט סקור שלי נחשב ״טוב״, ואני מניחה שזה שיש לי ״חוזה״ עם האוניברסיטה לשנתיים וחצי הקרובות לאיקס משכורת כל חודש יתרום לסיכויים שלי-לא?
ולגבי הhoa-היתי ממש מופתעת כמה הם יכולים להיות גבוהים פה! ממש לא הוועד בית שאנחנו מכירים. בגלל זה אני חושבת אולי לקחת single family-המחירים של חלקם די דומים לקונדו. הבעיה היא עם הפריצות, ועם התחזוקה(התעסקות עם בעלי מקצוע וכו)
ושוב תודה על המענה