אשמח לדעתכם על התמהיל והריביות!

[דנה843]

אשמח לדעתכם על התמהיל והריביות!

נכס ראשון, 75% משכנתא - 712,000
זוג צעיר+1, הכנסות נטו 30,000, אין הלוואות נוספות
התכנון הוא להשתדרג תוך כ10 שנים אך להשאיר את הנכס ולהשכירו
חסכון שנתי של כ-100 א' שח שישמשו לפרעון מוקדם

קיבלנו הצעה מהבינלאומי (בתנאי שנעביר לשם את החשבון)
פריים (25) 234,000, 0.95%
קלצ (10), 478,000, 3.95%

שאלה נוספת - הנכס דורש שיפוץ (משאירים כסף בצד) במידה ונצטרך הלוואה נוספת לשיפוץ (של כ-50 א') יש לנו אפשרות לקבל אותה דרך העבודה של בעלי בפריים מינוס 0.5 דרך לאומי. האם אפשר לקבל הלוואה נוספת בפריים אם 30% מהמשכנתא בפריים?

 

[קובי טורנהיים]

תשובה

לגבי התמהיל אתם לקוחות איכותיים, ומגיע לכם ריביות יותר טובות משמעותית ממה שקיבלתם, אמנם בפריים קיבלתם ריבית טובה, אבל בקבועה שזה החלק העיקרי קיבלתם ריבית גבוהה! לגבי ההלוואה הנוספת אחרי שלקחתם את המשכנתא אין מניעה שתיקחו איזה הלוואה שתרצו גם אם כולה בפריים בברכה קובי טורנהיים יועץ משכנתאות 0556689009

 

[דנה843]

תודה על התשובה!

האמת נפגשנו כבר עם לאומי ודיסקונט (הבנקים שלנו), מזרחי, איגוד והבינלאומי.
הבינלאומי נתן משמעותית את הכי נמוך גם בפריים וגם בקלצ. ולאומי ודיסקונט ביקשו לקבל אישור עקרוני מהבינלאומי עם ההצעה כדי לנסות להשוות (שניהם אמרו שהם בספק כי "הריביות נמוכות")
מחר נפגשים גם עם הפועלים אבל אני סקפטית.
מפתיע אותי שאתה אומר שזה גבוה, לאיזה קלצ צריך לחתור לתקופה של 10 שנים?
והאם אפשר לשכנע אותם להוריד קלצ אפילו על חשבון הפריים שאפרע כנראה מוקדם?

 

[קובי טורנהיים]

חבל שטרחתם לרוץ כ"כ הרבה

כי אם היית מתייעצת מראש הייתי אומר לך שאין לך מה ללכת לאיגוד ולפועלים כי הם לא מתעסקים עם אחוזי מימון כ"כ גבוהים,
בגדול הקל"צ ל- 10 צריך לרדת לכיוון 3.5%,
אולם כנראה בגלל שאתם לוקחים אחוז מימון גבוה הבנקים נותנים לכם ריבית גבוהה,
יש מצב שכדאי לכם לחשוב לסדר את הההלוואות בצורה שונה ולהוריד את הריביות וכך גם יותר בנקים יועלו להשתתף "במשחק"
אם זה מעניין אותך תוכלי להתקשר אלי כי זה תלוי בעוד נתונים אישיים שלכם
בברכה
קובי טורנהיים
יועץ משכנתאות
0556689009

 

[דנה843]

באמת?

דווקא כל הבנקים ללא יוצא מהכלל אישרו לנו 75%. אולי בג המשכורות?
אנחנו לא רוצים לקחת הלוואה לפני כדי לא לפגוע במשכנתא (כי הבנתי שמתחשבים בהלוואות מעל שנה וחצי)
בכל מקרה, אשמח לדעת מנסיונך האם באופן עקרוני התמהיל מתאים כאמור למי שירצה להשתדרג בעוד כ10 שנים ולהשאיר את הדירה הזו מושכרת.
החשש היחיד שלי הוא שנפרע את המשכנתא יחסית מהר אבל בעוד ער שנים נמצא את עצמנו עם מעט הון עצמי ונצטרך לקחת משכנתא גדולה באחוז מימון גבוה שוב

 

[קובי טורנהיים]

תשובה והבהרה

הבהרה: כשאני יושב עם מנהל סניף בנק איגוד והא בעצמו אומר לי "בהלוואות עד 45% אנחנו הכי זולים, בין 45% ל- 60% אנחנו סבירים, מעל 60% אנחנו יקרים" אז את בעצמך מבינה שהבנק לא מתעסק בלוואות מעל 60% אלא"כ קוראים לך פראייר...
מה גם כפי שכתבתי לך שבגלל המשכורות, אתם לקוחות איכותיים שיש לבנק ענין שתהיו לקוחותיו ולכן קיבלתם אישור אבל שילמתם על זהבריביות גבוהות

תשובה לגבי לקיחת ההלוואה לצורך הורדת אחוזי המימון, במקרה הספציפי שלכם, שיש לכם הכנסות גבוהות לא בטוח שאם תיקחו הלוואה לפני המשכנתא זה יפגע לכם במשכנתא,

לגבי רכישת נכס בעוד 10 שנים, התמהיל הזה מעולה, כי בכל מקרה על נכס שני ניתן לקחת רק עד 50% מימון, ותוכלו למשכן גם את הנכס הרכש עד 50% מערכו וגם להוסיף על המשכנתא הקיימת בדירה הראשונה שלכם עד 50% מערכה
שימי לב: אלו הנתונים נכון להיום, יתכן ובעוד 10 שנים המדיניות במשכנתאות לרכישת דירה תהיה שונה

בהצלחה
קובי טורנהיים
יועץ משכנתא
0556689009

 

[דנה843]

וואו תודה רבה על כל התשובות! אלוף

 

[רימון חייט]

תכנית העבודה שלכם אינה טובה

לקחת משכנתא ארוכה ממה שצריך ובמקביל
לחסוך כל כך הרבה כסף בצד במקום להגדיל את ההחזר החודשי
זו פעולה שתעלה לכם כסף רב במונחי סך תשלומים לבנק.

מעבר לכך, בהלוואות קצרות אפשר לקחת סיכונים גדולים יותר
ולהעביר חלק מהכסף מהקל"צ למשתנה כל חמש שנים צמודה או לא צמודה.

מציע לכם לשבת מול מחשבון אשר מאפשר תחזית לשינויים בריביות
הפריים, המדד והריבית המשתנה כל חמש ולבחון את העלות הכוללת
של התכנית שלכם מול החלופה של תשלום גבוה יותר למשכנתא. כמובן
שאפשר גם לשבת עם מישהו שזהו מקצועו

.

בהצלחה,
רימון חייט

מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/

טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip

הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[דנה843]

זהו שכבר עשינו את זה

ההנחה שלי היתה שניתן לפרוע מינימום 400 במהלך החמש שנים הקרובות (במקרה הכי גרוע).
ניסתי לעשות תמהיל של פריים וקלצ, או פריים קלצ ומשתנה לא צמודה.
בכל התרחישים המקסימום ריבית שאשלם על המשכנתא יהיה 130 אלף (בתרחישים אני פורעת את המשתנות ומשאירה את הקבועה). שזה להבנתי "הכי פחות כלכלי" כי הריביות שלהן הכי נמוכות, כך שבפועל יש מצב שאם הריבית תעלה טיפה יהיה עדיף לי לפרוע מהקלצ.
בכל מקרה, הכי נמוך שהגעתי בתמהילים זה 100 א ריבית. (כמובן תוך התחשבות בעליות ריבית ומדד)
כך שנראה לי שהמשחק שיש לי לא יותר מדי גדול.