אשמח לשמוע ממי שמאמין שיש בועה שתתפוצץ, רק איך אתם מגיבים

[netanel223]

אשמח לשמוע ממי שמאמין שיש בועה שתתפוצץ, רק איך אתם מגיבים

לנתון מעניין שלאחרונה נחשפתי אליו,
הוא מדבר על כך ש91% ממדינת ישראל זה שטח בנוי,
הפתיע אותי כי חשבתי שיש לא מעט שטח בדרום, ועוד קצת שטח בצפון, לא תיארתי לעצמי מספר כזה, זה כמעט כמו יפן.

הילודה פה בארץ 4 בממוצע לאישה יהודיה 5 לערביה.

חברים אני גם חושב שהמחירים מחליאים,
אבל אני מנסה לקחת צד באם אני חושב שתהיה ירידה או עליה, ובאמת שמתקשה. אני מנסה להישען על עובדות ולהכניס את כל המרכיבים בשקלול. מעניין לשמוע את הדרכים העיקריות שחושבים שבגינן תהיה ירידה , חוץ מזה שהחוסר יציבות הוביל לאחוזי התייקרות מזוויעים.

 

[netanel223]

ממה שהעליתי בינתיים - עליות/ירידות

סיבות להמשך עלייה:
*נשאר רק 9% שטח לא בנוי במדינת ישראל.
*ילודה גבוהה מאוד.
*להרוס בתים נמוכים ולבנות במקומם מגדלים זה איטי להחריד, ולא עומד בקצב הביקוש - כמו כן גם את התשתיות מסביב יצטרכו לשפר.
*יש עליה למדינת ישראל - יותר ביקוש, ולגבי העולים מצרפת - שם מחירי הדיור הם מהגבוהים בעולם, ניתן להגיד שלרבים מהצרפתים אין בעיה לקנות דירות בישראל במחירים הגבוהים מהמחירים כיום.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
סיבות לירידות:
*הממשלה באמת רוצה כיום להוריד מחירים, אפילו שיש לה אינטרס במחירים גבוהים, אחרת מחוסרי דיור יגיעו לעוני מחפיר גם אם יעבדו.
*אין לאנשים מאיפה להביא את הכסף, היום צריך הרבה יותר משכורות על מנת להגיע לדירה, לכן במידה והמחירים ימשיכו לעלות כל כך ונדרשים יותר דירות הרי לאוכלוסיה הגודלת לא יהיה מאין להביא את הכסף. גם אם יהיה ביקוש.
*אולי תהיה הגירה שלילית מישראל למדינות אירופה, תלוי במצב שם, הם עלו מסיבות מסויימות אולי יהיה שיפור במצב שם עבור הסיבות שבגינן עלו לארץ. פה זה מאוד קשה לצפות.
*יפתחו את הצפון ולאחר מכן את הדרום על מנת לתת מענה לדרישות. יבנו לגובה ויגבו בתשתיות מתאימות.
&nbsp

 

[MrRoadRunner]

ה"נתונים" שהבאת - מופרכים.למד את החומר,אח"כ חזור לקבל תשובות

 

[netanel223]

מה מופרך ? אולי המקורות רעים ?הסיבה שפתחתי היא להגיע להבנות

נקודתיות , אמרות כלליות הן בדיוק מה שהן- כלליות, אי אפשר לעשות איתן כלום.
בנוגע למקורות, לא בטוח שאתה צודק.
הייתי שמח לתובנות שירגישו שיש איפה לשים אותן בראש ויעשו סדר.

 

[netanel223]

דווקא בגלל התגובה שלך, ובגלל שאני כן מגובה הייתי שמח מה אתה

יודע ,
mrroadrunner

 

[MrRoadRunner]

בכלליות, הילודה בישראל היא כ 2.8 ילדים לאישה (כן, כולל כל

המגזרים) והשטח הבנוי (לא כולל פארקים וכ) הוא בערך 1 חלקי 20 משטח המדינה. מאוד מאוד - מאוד רחוק מהנתונים שלך...

 

[netanel223]

אתה צודק לגבי הילודה הסתכלתי על מקור מטעה,

פה הכיוון 3 כללי. https://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m03735.pdf .
עם זאת, זה עדיין המון, בטח הרבה יותר מאירופה ארהב ושאר המדינות המערביות. וזה עדיין מהווה כאחד מהנקודות לגבי סיבות להמשך עליה במחירים. בהסתכלות על סיבות לעליות/ירידות. ביפן למשל, שם הילודה ממש נמוכה ואין עוד מקומות לבנות כמעט, ועל פי אתרים מסויימים כך גם כמעט המצב בישראל, האוכ' שם ביפן לא השתנתה בשנים האחרונות, נשארה זהה . מי מדמיין מצב כזה בישראל ? אתה יכול להגיד לערבים או לדתיים להגביל ילודה על סמך חקיקה? ולעומת החילונים לא עוצר אותם מצבם הכספי מבחינה זאת של להביא עוד ילדים, ביפן יש משמעת ויש גבול , אני מדבר אך ורק מזוית ראיה של מה תומך בעליה מה תומך בירידה, וכל הנק' שלי פה נקודתית היא שזה תומך בהמשך עליות מחירים (רק זה כנתון בודד).

בנוגע לשטח , הכוונה כל שטח שאי אפשר לבנות בו בכלל , כולל פארקים וכל דבר שלא שטח ריק. הרעיון הוא שהשטחים במדינת ישראל נגמרים מהר מאוד, בערים מסויימות כבר אין איפה לבנות , למשל בגבעת שמואל במרכז, אי אפשר להכניס עוד שכונה קטנה של 10 בניינים בשום מקום.
אז מה המצב בנוגע לזה במדינה בכללותה , באם אני מחשיב את הצפון והדרום , כמה שטח אפשר להכשיר מכל הבחינות ולבנות עליו , בצורה שתהיה הגיונית , כמה אחוזים כאלו נשארו במדינת ישראל בהערכה גסה?

 

[h a j b i]

בהערכה גסה רק באזור גוש דן אפשר לאכלס כ- 10 מליון איש

כמו שעשו בערים המאוכלסות בעולם כמו ניו יורק ולונדון (עם שטח שהוא באותו סדר גודל של גוש דן).
היום יש בגוש דן כ- 3 מליון תושבים, תעשה לבד את החישוב...

 

[רימון חייט]

בלי לעשות יותר מידי חשבון, קח מפה

ותאמר אם נראה לך שהנגב הוא רק 9% מהמדינה.
ובהנחה שכשנוסעים על כביש 4 , כביש החוף, כביש 1 או כביש 6 רואים מידי
פעם שטח שאינו בנוי , אני חושב שיש בעיה בנתונים.
&nbsp

 

[הנדלניסט מהבקעה]

כשהמידע מופרך גם התוצאות בהתאם.

לא ברור לי איך אדם ממוצע יכול להאמין ש-91 אחוז הם שטח בנוי, מספיק להביט בקלילות על מפת מדינת ישראל ולראות את הנגב המערבי, המזרחי, והדרומי , את השפלה [בכללה] שבין ההרים לים, את הכרמל, את הגליל התחתון והעליון , את סובב הכנרת ...ולצאת מהנחה כזו.

היקף השטח הבנוי בישראל בשנת 2007 היה 1.3 מיליון דונם, שהם כ-6% מכלל שטח המדינה, צפיפות המגורים ברשויות העירוניות הגיעה ל-10.9 נפשות לדונם מגורים, זאת לעומת צפיפות נמוכה של 2.3 נפשות לדונם מגורים במועצות האזוריות/הכפריות.

בשנת 2017 היקף השטח הבנוי מגיע לפחות מ - 6.1 אחוז מכלל שטח המדינה.

בשנת 2030 צפוי היקף השטח הבנוי להגיע ל-1.5 מיליון דונם כ - 6.9% משטח המדינה , הצפיפות בערים תגיע ל-14.7 נפשות לדונם מגורים בתחום העיריות ול - 3.3 נפשות בתחום המועצות האזוריות / הכפריות [הפריפריה]

בחישוב כלל-ארצי שיעור אובדן שטחים פתוחים נוספים לטובת בינוי עד 2030 נראה קטן (כ-1%), אך יורגש היטב במחוזות תל-אביב (כ-11.2%) והמרכז (כ-6.8%).

צפיפות המגורים לפי תכסית הקרקע לבנייה -

ירושלים נמצאת בתהליך של ציפוף גבוה; הצפיפות בה בשנת 2007 הגיעה ל - 10.6 נפשות לדונם מגורים ובשנת 2030 תגיע לצפיפות של - 14.8 נפשות לדונם.

במחוז תל-אביב הצפיפות תגיע ל-13.1 נפשות לדונם מגורים,

במחוז מרכז ל-10.6 נפשות לדונם מגורים.

הצפיפות בשאר המחוזות האחרים תגיע ב-2030 ל-8-7 נפשות לדונם מגורים.

ולעניין הבועה...יש רק במכונות הכביסה ובשתיה מוגזת, והם אכן מתפרקות שם כל הזמן.

 

[elvinnox]

אני לא יודע אם יש בועה או לא

בועה אפשר לדעת אם הייתה רק בדיעבד.
&nbsp
מה שאני כן יודע, שלא מתאים לי לשלם 1M שח על דירה בפריפריה.
&nbsp
יש לי דברים יותר טובים לעשות עם הכסף.
שכל אחד יעשה את החשבון שלו.
&nbsp
לגבי האחוז שטח בנוי - מדובר בקשקוש מוחלט כמובן.
&nbsp

 

[netanel223]

לא הבישן לומד, אני בא מהבורסה ואלו צעדיי הראשונים לקראת

השקעה בדירה, שכל שנה מתבאס יותר וחשוב שזה פחות ופחות שווה, והכיוון לא ללכת על דירה נוספת כעת בכלל בגלל שזה לא נראה טוב בעליל. רק להתבאס על הטיימינג שסוףסוף אתה מוכן לקנות דירה אבל השוק נראה כזאב - חבל.
עם זאת, עזרתם לי להבין שבאמת יש המון המון שטח ריק לבנות בו על מנת לתת מענה נוכחי ועתידי למשך שנים רבות, וכל זאת לא על חשבון אזורי חקלאות ואזורים חשובים נוספים.
תודה על המידע למדתי אותו, וזה הופך להיות חיזוק לירידת מחירים - יש היכן לבנות.
כעת בערך ל67% ממשקי הבית יש דירה+, אני מבין שאם שיעור זה היה נמוך משמעותית ומשקי הבית ללא דיור היו נמוכים יותר - הייתה קמה מפלגה שפותרת את הבעייה במהירות וביעילות מפתיעה.
אם כך , אז פעולות הממשלה הן כמו כוסות רוח למת בזמן שיש לה את היכולת לשנות באמת.

 

[netanel223]

תמיכה בירידות - ריבית נמוכה, שעולה ומתוכננת לעלות,

אם הריבית תמשיך לעלות בצורה ניכרת, זה רק שאלה של זמן, בד"כ יש לאג של שנה עד שהמחירים יורדים משמעותית.
אני לא הרבה זמן במחקר של לקחת כיוון האם לדעתי המחירים הולכים לעלות/לרדת, אבל אני כבר רואה שככל הנראה יותר איתותים מראים דרומה.
&nbsp
מתחום הבורסה לומדים מהר, שכאשר המוסדיים יוצאים בפרסומים ומפמפמים מחירים , זה אומר שהחמצן של הבלון נגמר. זה די מפחיד לחשוב על זה , כי רואים את הפמפום מחירים בכל מקום , כל הזמן.

 

[otherwise]

מדוע ההנחה שהריבית מתוכננת לעלות? מה הסימוכין לזה?

אולי אני לא מעודכן, אבל בפעם האחרונה שקראתי בנק ישראל הצהיר שאין תכנון להעלות את הריבית.

מתוך כתבה כלכלית מהתקופה האחרונה:
"בהיבט הישראלי, בנק ישראל לא צפוי לעקוב באופן אוטומטי אחרי המהלך בארה"ב שכן סביבת האינפלציה בישראל נמוכה משמעותית מזו שבארה"ב, והמדיניות הפיסקאלית בארה"ב צפויה להרחיב עוד את פער זה".

"כדי שנראה שינוי בריבית המקומי נדרשת קודם כל עליית מדרגה משמעותית בסביבת האינפלציה, וכן שיפור בצמיחה העולמית שיאפשר ליצואנים לספוג את התחזקות השקל (כתגובה להעלאת ריבית). להערכתי אנחנו עדיין רחוקים מתמהיל זה ולכן הריבית בישראל ב-2017 צפויה להישאר ללא שינוי".​

 

[d70]

הבנקים מעלים את הריבית בעצמם

 

[netanel223]

עובדה שהריבית על המשכנתאות עלתה משמעותית כבר תקופה

והמומנטום הוא עליה בריבית . אני לא יודע מה קראת ועד כמה ניתן להגיד בוודאות שהריביות לא ימשיכו לעלות.
הריביות משמעותית גבוהות יותר:
https://www.atidmpm.co.il/681-ריביות-משכנתא-מומלצות

הדירה היום עלתה בצורה מטומטמת וכעת המשכנתאות יקרות יותר.

 

[h a j b i]

שוב דבר בנתונים לא נכון

91% אולי לא בנוי.
הילודה נמוכה יותר גם ליהודיה וגם לערבייה.

 

[otherwise]

אני חושב שכדאי להסתמך על אנשי מקצוע

ולא להתפתות להקשיב לדיעות פופוליסטיות של אנשים, שמכניסים גם את הwishful thinking שלהם לעניין. יש הרבה פקטורים שמשפיעים, השאלה מה המשקל של כל אחד. ריבית במשק נראה לי פקטור יותר כבד משקל מעתודות בנייה, במיוחד שהצפון והדרום בקושי מאוכלסים. הטיעון הנפוץ ש"כל בועה בסוף תתפוצץ" לא ממש רלוונטי או מדעי, וגם אם כן, זה לא אומר שזה יקרה דוקא בשנים הקרובות.
ממה שקראתי, כלכלנים אוביקטיביים (ולא נביאי זעם ש"במקרה" גם מנהלים תיקי השקעות) חוזים שעליית המחירים תימשך גם ב2017, אולי באופן מתון יותר.
אני לא מצאתי רמז לכך שמשהו הולך להתהפך בתחום הנדל"ן.

 

[AdirSha]

91% שטח בנוי?!

אחי,אתה לא אמיתי.

 

[shmuelbar1]

אני מאוד מקווה שהבועה הזאת אכן תתפוצץ

אחרי הכל כמה המחירים יכולים לעלות ולעלות בפריפריות