אשמח לתגובות משכנתא 1.5M

[mazor1212]

היי
אשמח לתובנות,
זוג + 2 ילדים (4,6)
יכולת החזר 7, אפשר לעלות לכיוון 8.2 אם יוכח כמשתלם.

סכום משכנתא: 1.5 מתוך 2.35

אנחנו לא מחפשים הרפתקאות ורוצים לאפשר החזרת סכום של 120K (גמיש עד 150) לאחר 6 שנים עם מינימום עמלות.

חשבנו על שני תמהילים:

500K פריים ב0.8 30 שנה
1000K קל"צ 3.3 ל20 שנה

500K פריים ב0.8 30 שנה
800K קל"צ 3.1 ל15 שנה
200K משתנה לא צמודה ל-5 (לחלק מהבנקים יש גם ל-7 ) ב 3.2 ל15 שנה

אחלה יום

 

[82little]

מציע שתשתמשו במחשבון משכנתא על מנת להשוות את ההחזרים החודשים ואת סך הריביות בכל מסלול... בהערכה כללית נראה הרי שתמהיל שני עדיף אבל ההחזרים החודשיים יהיו מאוד שונים ואולי גם השני מעבר למה שציינת ... ?
מעבר לזה, קחו דבריי כמובן בערבון מוגבל אבל חושב שאתם מגזימים עם הענין שלא לקחת סיכונים ומחפשים יציבות. זה לא הגיוני לדעתי לשלם לבנק עשרות אלפי שקלים ויותר מראש...
בנו תמהיל סביר והכל אמור להסתדר.
הערה נוספת היא שאם הכוונה להמשיך לשלם בהחזר דומה גם אחרי 6 שנים עדיף לסדר את התמהיל יותר בכיוון של שליש פריים, שליש קלצ שאותו תקצרו כבר עתה לבערך 12 שנים ושפרו הריבית נניח 2.5 אחוז ומטה.. ושליש משתנה לא צמודה ל 20 שנים.
אפשר גם קצת יותר קלצ ממשתנה אבל לא בהרבה יחסית.

אציין עוד שהמשכנתא אמנם גדולה יחסית אבל נראה שאתם לקוחות טובים ובריביות הבנק לא הביא זאת לביטוי. אולי אחוז המימון מסביר זאת? מה אחוז המימון? או הההכנסות? מה הכנסותיכם שמהן נגזר ההחזר החודשי?
בהצלחה.

 

[mazor1212]

הכנסות 32K , אחוז מימון 63
אין התחייבויות נוספות

 

[82little]

להבנתי עם הכנסות של 32 א' ואחוז מימון כזה התמהיל משקף החזר נמוך מידי ריביות גבוהות מדי שנובעות מהארכת הקלצ ותשלום מיותר של עשרות אלפי שקלים בריביות לבנק. אתה כותב שלא מחפשים הרפתקאות אבל פרישה כזאת ארוכה של משכנתא היא עצמה הרפתקאה. היא מוליכה אתכם למסע ארוך על פני יותר מדי שנים שעולה לכם המון כסף.
לדעתי כדאי לעלות להחזר חודשי של 9500 שח וקצת יותר.
תמהיל מוצע:
500 א פריים ל 30 שנה 0.8 אחוז
500 א משתנה לא צמודה ל 15 שנה לכוון לריבית 2.7 אחוז ומטה
500 א' קלצ ל 10 שנים לכוון לריבית 2.4 ומטה
השתמשו במחשבון משכנתא לראות את ההשלכות של כל סימולציה.
בתום 6 שנים בידקו באיזה מסלול כדאי ואיך לסלק.
להזכיר, צריך לבוא עם התמהיל הרצוי לבנקים השונים ולערוך כראוי משא ומתן על מנת למקסם. אם יש צורך אפשר גם לעבור לבנק אחר.
בהצלחה

 

[mazor1212]

היי תודה על ההתעמקות והתובנות.
עוד מידע - יש לנו שכירות לשלם בשנה הקרובה בגובה 3 אשח במקביל למשכנתא

קיבלתי הצעות עבור שני התמהילים שהצגתי:
500K פריים ל 30 שנה 1.1
1000K קלצ ל17 שנה - 3.2
החזר של 7993

500K פריים 30 שנה - 1.1
800K קלצ 17 שנה - 3.2
200K משתנה כל 10 לא צמודה ל 20 שנה 2.95
החזר של 8300
*בדקנו כאן גם 600+ 400 (קלצ משתנה) הריביות לא משתנות.

בהצעה שהצעת רשמת משתנה לא צמודה 500K ל 15 שנה - המטרה היא להחזיר את הכל בפעימה הראשונה (לאחר 5 שנים) וזהו כמובן סכום לא אפשרי.

אשמח לתובנות נוספות

 

[82little]

צריך לבדוק אם כן שחלק מהמשכנתא יהיה בגרייס עד הפסקת תשלומי השכירות. אבל לא לשנות את כל התמהיל לשנים רבות בגלל ענין זה. סילוק חלקי של חלק מההלוואה שמראש גבוהה יותר 500 לעומת 200 אבל קצרה יותר 15 שנה במקום 20 יביא בפועל לתוצאה טובה יותר. בידקו שוב הסימולציות בלוח סילוקין לראות את ההשלכות השונות.. ולהזכיר: סילוק עשוי להביא לקיצור שנים, כך בדרך כלל, אך ניתן לבקש להקטנת ההחזר החודשי אם זה מה שתבקשו לעשות.