בדיקת כדאות - דירה להשקעה

[kobylevy77]

בדיקת כדאות - דירה להשקעה

היי, אנחנו זוג (40+43) + שלושה ילדים, הכנסות 30 אלף נטו. כרגע בעלי דירה בשווי 1,850 עם משכנתא של סביבות 300 אלף (החזר של 4500 בחודש עד דצמבר ואז יורדת לאלף מאתיים בערך). רכשנו דירה מקבלן (תמא - למגורים בשבילנו) בשווי 1,890 שהכוונה הייתה למכור את הנוכחית ולגרור את המשכנתא הקיימת. הדילמה היא בכדאות להפוך את הדירה נוכחית לדירה להשקעה. כמו שאנחנו יודעים, מבחינת משכנתא נוכל לקחת 50% על החדשה + השלמה ל-50% על המקורית. לפי הצפי, המשכנתא אמורה לעלות לסביבות 10 אלף בחודש (שתי הדירות) כשהצפי הוא לשכירות של 4,500. מבחינת האישה, היא רואה את העתיד לגבי הילדים שהסיכוי שהם יוכלו לקנות דירה עוד 20 שנה, לא גבוה במיוחד, ככה שזה יוכל לעזור להם. אותי זה מאד מלחיץ (גם הפחד להתעסק עם שוכרים, גם הפחד מצרות בעבודה שיורידו את ההכנסות). בנוסף יש כמעט 150 אלף מס רכישה דירה שניה וכנראה תהיה עוד הלוואה מקרן השתלמות להשלים הון עצמי). כמו כן, יש לנו כסף בצד ליום שחור (כ-200 אלף שלא נוגעים). השאלה אם זו לא הרפתקאה מדי והאם הסיכון שווה את החששות. תודה מראש. קובי

 

[johndeere2]

השאלה הלא נכונה

לדעתי אתם שואלים את עצמכם את השאלה הלא נכונה. כאשר באים לבחון השקעה, צריך לבחון את התשואה אותה תקבלו עליה. אם לוקחים בחשבון את מס הרכישה של 150K, אז עלות הדירה להשקעה שלכם עולה ל 2M אם אתה צופה שכירות של 4.5K אתה למעשה צופה תשואה ברוטו של 2.7%. וזאת ללא תיקונים, ביטוחים כפולים, חודשים רעים וכו' שיוריד לך את התשואה לאזור ה 2.5%. נכון, חלק מאמינים גם בעליית ערך הנכס לאורך זמן, אבל לדעתי זאת תשואה נמוכה מידי עבור נכס נדל"ני. ואני אישית כן מאמין בהשקעות נדל"ן, אבל בהשקעות עם תשואה של לפחות 4.5%. בדרך כלל דירות שאנחנו מסתכלים עליהן למגורים לא יהיו הדירות להשקעה הכי טובות. &nbsp איני איש מקצוע כלל וכלל, רק אחד שאוהב מספרים

כל האמור לעיל אינו המלצה אלא רק חוות דעתי האישית, יש לכם בחירה חופשית

 

[82little]

פרטו עוד את המימון

נכס עבור הילדים הוא למגורים לטווח ארוך ולכן זו לא השקעה רגילה. השאלה היא מה רציפות השכירות הצפויה. האם האיזור מבוקש מאוד לשכירות וצפויה השכרה בקלות.? ועוד שאלה איך בדיוק תשלימו 50 אחוז הון עצמי. אם המשכנתא על החדשה היא בערך 950 אלף. ןאיך השאר ממומן. כלומר מס רכישה ועו"ד ושיפוץ וכו... והאם המשכנתא ושאר ההלוואות לא יהיו מעבר ל 20 שנה ופחות... אחרת משלמים בלי סוף ריבית לבנק... פרטו או חשבו בעצמכם. אם הכל מסתדר בחישובים הללו זו תוכנית יפה ונדיבה כלפי הילדים...

 

[kobylevy77]

תשובה

היי, &nbsp התכנון הוא 50% על חשבון הדירה המדוברת (שכגרע אנחנו גרים בה ומתוכננת להיות להשקעה) ו-50 על הדירה החדשה(שתהיה מוכנה עוד מספר חודשים). המשכנתא שדובר עליה (החזר של 10 אלף) זה על שתי הדירות. התכנון הוא משכנתא ל-20 עד 25 שנה. את שאר הסכום (מס רכישה, עו"ד) נשלים עם הון עצמי.

 

[82little]

גובה הריביות למשכנתא לכל מטרה

אז בעצם חצי למימון הדירה החדשה, שישמש כהון עצמי, הינו על הדירה הנוכחית ויהיה משכנתא לכל מטרה. הריביות במשכנתא כזו גבוהות יותר ממשכנתא רגילה המשמשת לקניית דירה, אז שווה לקבל מושג מהבנק או בנקים כמה תוכלו לקבל. לבנות מראש תמהיל שנראה לכם נכון ולבדוק בבנקים מה הריביות שיתנו לכם בהתחשב במשכורות, בנכסים, בשכירות , ברמות המימון וכו'... (למשל אולי יתנו לקנית הדירה החדשה יותר אחוזי מימון לצורך הפחתת ריביות, אף שגם עליה באחוזי מימון מעלה ריבית...) קחו בחשבון החזר חודשי מקסימלי שתוכלו לעמוד בו ויש לכם אינדיקציה לגבי ההתנהלות שלכם מול ועם המשכנתא הקיימת.. וכמה תוכלו להחזיר בכל חודש ובלי לחץ. אני מניח ומקווה שהבנקים יתחשבו מבחינת ההכנסות שהדירה החדשה תוגדר כהשקעה ולכן חלק מההכנסות ממנה יחושבו בתור הכנסות חודשיות שלכם. כאמור חשוב גם לבנות תמהיל שמאפשר פרעון מוקדם, למשל במשתנה כל 5 שתהיה ארוכה יותר מהקלצ. ולתכנן את הפרעון ככל הניתן מראש, למשל, לדעתי, מתוך קרן השתלמות (אחרים יחשבו אחרת בנוגע לקרן השתלמות...). המטרה צריכה להיות שהחזר המשכנתא קורה בסופו של דבר ב 20 שנים ופחות... אחרת הריביות ממש גבוהות וכל העסקה בעצם לא משתלמת. וחשוב גם להבין, שוב, את הרציפות של השכירות ומצב הדירה. האם לא הושקע בה יותר מדי ויגרם נזק משמעותי משימוש שקורה בהשכרה.?? אם הדירה מתאימה לשכירות ויש ביקוש חזק לשכירות באיזור ולדירה כזו, כך שיהיה לכם רצף השכרה וראש שקט, זה מסלול טוב. שווה להתענין בשוק השכירות, באתרי פרסום ואצל מתווכים וכו'... עצם ההתעסקות עם ההשכרה ככל שמדובר בדירה טובה ומתוחזקת ושוכרים סבירים אינה מהווה בעיה. זה מסתדר ולומדים לבנות את היחסים הנכונים עם השוכרים. מניסיון. בהצלחה

 

[kobylevy77]

תודה רבה

הרבה חומר למחשבה. תודה שוב. קובי