בועת נדל"ן חמורה בישראל- האמנם

[איל קפיטנו]

תגובה קצרה

בלי להיכנס לכל הפרטים שכתבת (דעתי בקצרה: הרווחים שגרפת בנדל"ן הם בבחינת יותר מזל משכל), המשפט האחרון שלך שטוען כי "מנסים להטיל רפש על אלו שהצליחו, שהעיזו, שעשו" מציג מצג שווא כאילו פעלולי הנדל"ן שלך הם איזשהו מעשה פרודוקטיבי ומועיל למשק או החברה, כאשר בפועל התעסוקה שלך היא לא פרודטקטיבית או מועילה בשום צורה לאף אחד למעט לך עצמך. העובדה שיש כ"כ הרבה אנשים שהפכו מוצר כמו נדל"ן לכלי לגריפת רווח אישי (אפילו בלי לייצר דירות!) היא הסיבה שהמס על דירה שלישית הוא מהמיסים המוצדקים ביותר שחוקקו אי פעם, שמתקן מצב עקום בוא אנשים שעושים ויוזמים באמת (למשל ע"י עבודה, הקמת חברות וסטארטאפים וכד') משלמים מס אמת, לעומת אנשים שגורפים רווחים בלי ליצור שום דבר.

 

[hadooper]

אין ספק שיש הרבה ניכור והתעלמות מהמציאות במשפט שלו.

&nbsp
ראיתי מאד מקרוב מקרים של החלטות ומעשים פרודוקטיביים שאנשים לקחו בחייהם שתרמו למשק ולחברה (וכן גם להם עצמם). משקיעי דירה שלישית מאד רחוקים מזה... ואני לא אומר זאת מתוך התנשאות...
&nbsp
לפני שנים, אני אישית עברתי תלאות נוראיות ואיומות בשירות הצבאי שלי כדי שיתאפשר לשרת כמהנדס תוכנה ביחידת מחשוב. כל שרציתי היה לעשות משהו מועיל עם השירות הצבאי שלי, לאחר שהפרופיל הרפואי הנמוך שלי לא איפשר לשרת כחייל ביחידות השדה. מייד לאחר השירות, התחלתי לעבוד בתחום ולשלם מסי עתק למדינה בזכות הנסיון שרכשתי. תוך שויתרתי לצמיתות על לימודים אקדמיים וטיולים ארוכים בחו"ל כמו שנוהגים לעשות רוב החיילים המשוחררים.
&nbsp
לעומת זאת, משקיעי דירה שלישית, ניצלו מצב של היעדר רגולציה ומיסוי בסיסיים מאד בשוק. ונוסף על דירות שכבר החזיקו, רכשו עוד כ80 אלף דירות שרובן קטנות, בנות 2-3 חדרים, מהסוג אשר קיים בו המחסור החמור ביותר בשוק ושמקטין באופן הגס ביותר את כוח הקניה של השכבות החלשות ביותר בחברה.

 

[סנאיגיטה]

עליית מחירי הדירות מצויינת למדינת ישראל ולתושביה- בלי ציניות

כבר כתבתי את זה בעבר ואני אחזור על זה, בניגוד לדעה הדמגוגית הרווחת שלפיה יש רק חסרונות בעליית מחירי הדירות, אני בדעה שעליית מחירי הדירות מצויינת למדינת ישראל ולתושביה ואין בה חסרונות אמיתיים ומדוע?
&nbsp
פרוייקטים של תמ״א 38 ופינוי בינוי לראשונה הפכו להיות כדאיים וכאן מדובר על הצלת נפשות מרעידות אדמה או מסכנות של מלחמה. כמו כן מדובר על חידוש מרכזי הערים במקום התיישבות על חשבון שטחי טבע פתוחים. רמת המחירים מאפשרת ביצוע הפרוייקטים הנ״ל במקומות שלא חלמו עליהם לפני כן, אפילו בנהריה, בקריות יש תאוצה גדולה מאד ובחיפה כבר מזמן ההיקפים גדולים מאד.
&nbsp
פיזור של האוכלוסייה- סוף סוף מתקיים חזונו של בן גוריון ויותר ויותר אנשים רוכשים דירות בפריפריות, בהן המחירים ברי הישג. רמת מחירים נמוכה יותר מהנוכחית הייתה מנציחה ומגדילה את מדינת תל אביב ומשאירה את הפריפריות בהזנחה ועם אוכלוסיות מוחלשות על כל הבעיות השליליות הנלוות לכל.
&nbsp
ומה עומד מנגד- הטענה כי חסרי דירה לא יכולים לרכוש דירות בישראל! זוהי הטענה הדמגוגית שנטענת, כי הרי איפה לא ניתן לרכוש דירות במדינת ישראל? התשובה על כך פשוטה- במדינת תל אביב, בכל שאר המדינה המחירים ברי הישג, וכן גם במעגלים מסביב למדינת תל אביב ולא רק בפריפריות בקצות המדינה (וכמובן ובוודאי שבמסגרת מחיר למשתכן) אנשים חיים שם ועובדים, לא רק במרכז יש עבודות ויש שיפור מתמיד בתשתיות התחבורה. נהירת אוכלוסיות למקומות אלו תביא להגדלת מקומות התעסוקה שם ולשיפור תשתיות התחבורה.
&nbsp
מעבר לכך גם לשכור דירה אפילו כל החיים זו חלופה כלכלית לא בהכרח גרועה יותר מלרכוש דירה, מחירי השכירות נמוכים ויש מספיק מומחים שאומרים שלשכור דירה זוהי לא זריקת כסף לפח ובמקביל אותם שוכרים יכולים לחסוך כסף למטרות אחרות, קיימת להם דינמיות במעבר דירה בהתאם לצרכים המשתנים, מבחינה כלכלית אין מה לרחם על שוכרי הדירות. רצונם הפסיכולוגי לרכוש דירות כבודו במקומו מונח, ואולם בראייה משקית אין לכך חשיבות.
&nbsp
בשורה התחתונה עליית מחירי הדירות הביאה לשני גורמים חיוביים מאד להתממש (תמ״א 38/ פינוי בינוי ופיזור אוכלוסייה) ומנגד אין באמת כל חסרון, חסרי דירות יכולים לרכוש דירות במעגלים מחוץ למדינת תל אביב או לשכור דירות.
&nbsp
בהקשר של לשכור דירות, אותם רוכשי 3 דירות ומעלה הם חלק גדול ממספקי היצע הדירות להשכרה ובהחלט ישנו פן חיובי מאד מפעולותיהם, בייחוד כאשר המדינה התנערה מאחריותה לעשות זאת.
&nbsp
לאור האמור לעיל אני בדעה שהצעדים שכחלון נוקט בהם לצורך הורדת מחירי הדירות פוגעים במדינת ישראל ובתושביה ואין בהם צורך, ההיפך הוא הנכון, הצורך האמיתי הוא בבלימת מחירי הדירות והשארתם ברמתם הנוכחית אבל לא בהורדתם. כך נוצר איזון ראוי בין הפרמטרים והצרכים הנ״ל.
&nbsp

 

[elvinnox]

אתה אמיתי?

עליית מחירי הדיור גרמה לכך שלא נשאר כסף פנוי לצריכה והשקעות
&nbsp
ההפרשים באחוזים מהפריפריה למרכז נשארו אותם אחוזים, כך שאין פה שום צמצום פערים.
כל האוכלוסיה הופכת להיות עניה יותר ומשועבדת לזמן ארוך יותר לתשלומי משכנתא
&nbsp
בגלל כמה פרויקטים של תמא? המדינה יכולה לתת זכויות בניה על פנוי בינוי ולהצדיק את העניין כלכלית, פשוט יש מדיניות של מחירי נדלן גבוהים כי זה הרבה כסף ממיסים ומווסתים את ההיצע.
&nbsp
אני לא רואה איזה פיזור אוכלוסיה, זה לא שירוחם או ערד גדלה משמעותית באחוזי התושבים.
אני רואה רק השתעבדות של דור שלם למשכנתאות מפלצתיות שימנע השקעה בעתיד כמו חינוך, חוגים או סתם בילויים.
&nbsp
איך זה דבר טוב? אין לי מושג
&nbsp

 

[ערפל10]

5 סנט שלי. לא כך עושים פיזור אוכלוסייה

אם מאלצים אנשים כמעט בכוח לעבור למקומות בהם אין תנאים לפיתוח פוטנציאל אנושי, הוא לא ייצמח בעצמו. מה ייצמח שם זה שכבות מצוקה. לא בכדי ישראל הייתה אלופה בלקחת אוכלוסיות בעלות פוטנציאל הכי גבוה בעולם ולהפוך אותן לנחשלות. היכן עוד בעולם תמצא יהודים שגרים בבנייני רכבת מתפוררים ולא מסיימים בגרות?

אם רוצים לפזר אוכלוסייה יש לייצור תנאים מתאימים לכך. והמתכון הוא פשוט להפליא: מיסים נמוכים בפריפריה וגבוהים במרכז.

 

[hadooper]

גם במדינות המערביות פיזור האוכלוסיה נעשה באופן טבעי

בלונדון יכולים עד היום לרכוש דירות גם אנשים בעלי מצב כלכלי נמוך.
בשוק נדל"ן חופשי וליברלי, דואגים לבנות ולשמר היצע שווה של דירות גם בפריפריות וגם במרכזים. ככה האוכלוסיה שומרת על איכות גבוהה ומתפרסת אט-אט באופן טבעי על-פני אזורים נרחבים יותר.

 

[ערפל10]

מגמת האורבניזציה היא כלל עולמית

יש יותר סיכויים להתפתח ולהצליח בעיר גדולה מאשר בכפר או עיר קטנה. אבל למשל באירופה זה לא נחשב לבעיה כאשר הפריפריה מתרוקנת מאנשים. מדינות פריפריאליות שלמות מתרקנות. כך למשל המדינות הבלטיות איבדו כשליש מאוכלוסייתן רק ב-2 עשורים אחרונים. לעומת זאת ישראל נמצאת במקום אחר. יש כאן בעיות גיאו-פוליטיות ומאבק על גבולות.

 

[סנאיגיטה]

כבר היום יש הטבת מס הכנסה בפריפריות- זה לא מספיק

האשכולות הסוציואוקנומיים בערים כמו נהריה, עכו, שלומי, בית שאן וכיוצ״ב נותרו נמוכים, דבר שמראה שלא הגיעו לשם אוכלוסיות חזקות או מספיק אוכלוסיות חזקות, על אף הטבות המס.
&nbsp
הבעיה היא שהמקומות הללו רחוקים מדי ממדינת תל אביב והטבת המס לא מפצה על המרחק, בישובים במעגלים הקרובים יותר למרכז אין כלל הטבת מס וכאן המצב של מחירים בלתי ניתנים להשגה במדינת תל אביב וניתנים להשגה במעגלים הנ״ל בהחלט יכול להואיל.
&nbsp
מבחינת האפקטיביות אני לא רואה הבדל מהותי בין הטבת מס באזורים מסויימים לרכישת דירה זולה יותר באותם אזורים, בשניהם הגורם למשיכת אוכלוסיות חזקות יותר הוא תמריץ כספי.

 

[ערפל10]

זה טיפה בים למראית עין.

חייבים את זה בהיקפים גדולים הרבה יותר, כולל מס החברות. מין הסתם זה יידרוש העלת מיסים במרכז. כמובן שדברים כאלה לא יעשו. המרכז יישאר מרכז ופריפריה - פריפריה. העשירים יתעשרו, מעמד ביניים אט-אט יתרושש ועניים ידרדרו לעוני מחפיר יותר. זו פחות או יותר התחזית הריאליסטית לעתיד הנראה לעין.

 

[סנאיגיטה]

ברעידת אדמה חזקה יימחקו אזורים נרחבים בישראל

ישראל נמצאת על השבר הסוריאפריקאי ושלוחה שלו שבר יגור שמגיע מהשבר הסוריאפריקאי ועד קיבוץ יגור ליד חיפה, אלו אזורים בעלי סיכון גבוה לרעידת אדמה.
&nbsp
אני באמת חושש למה שייקרה ברעידת אדמה לחיי אדם (מעבר לכך לנזק הכלכלי למדינת ישראל) האם בשם הרצון הכספי של מחוסרי הדיור לרכוש דירות במדינת תל אביב, שווה לרוקן מתוכן את תוכניות התמ״א והפינוי בינוי, במסגרתן ייבנו בניינים עם תקן נגד רעידות אדמה? במסגרתן ייבנו ממדי״ם נגד פעילות מלחמתית, במדינה כמו שלנו?
&nbsp
אני באמת מקווה שלא תהיה ירידת מחירים גם בטווח הרחוק. המטרות הנ״ל שקשורות לחיי אדם הן מטרות על מעבר לכל אינטרס אחר.

 

[hadooper]

האינטרסים של בעלי הדירות לתמ"א ופינוי-בינוי

לייקור הדירות והוא היה קיים בכל מקרה מהסיבות שציינת וגם מתוך אינטרס אישי להשביח את הנכסים ואיכותם.

 

[hadooper]

לא קשור לייקור הדירות

 

[hadooper]

שמירת היצע מספיק גבוה במרכז, יוצרת צפיפות

ואז הצפיפות, היא זו שגורמת לאוכלוסיה האיכותית להתפרס לאזורים נרחבים יותר, גולל מקומות תעסוקה קיימים, גם לפריפריה.
&nbsp
עליית מחירים, לעומת זאת, גורמת לעוני ולאבטלה.
היא מחלישה אוכלוסיות חזקות ומעבירה אותם למקומות בהם אין מספיק תעסוקה, מערכת חינוך ותשתיות.

 

[dat nigga daz]

איל קפיטנו ו- hadooper - תיזהרו - קנאה הורגת !! חח...

המשפט האחרון שלך שטוען כי "מנסים להטיל רפש על אלו שהצליחו, שהעיזו, שעשו" מציג מצג שווא כאילו פעלולי הנדל"ן שלך הם איזשהו מעשה פרודוקטיבי ומועיל למשק או החברה, כאשר בפועל התעסוקה שלך היא לא פרודטקטיבית או מועילה בשום צורה לאף אחד למעט לך עצמך

אתה בטוח ? על כל דירה שאני קונה אני משלם מעל מיליון שקל מיסים - מתי פעם האחרונה סכום מיסים כזה שילם הומלס עני כמוך ?

אנשים שעושים ויוזמים באמת (למשל ע"י עבודה, הקמת חברות וסטארטאפים וכד') משלמים מס אמת
בתור אחד שעבד כמה שנים טובות בהייטק וברח מהעבדות המודרנית, אני יכול להגיד לך שאולי 10% מהחברות עושות דברים שמועילים לחברה מבחינת בטיחות, בריאות וכדומה. כל השאר מפתחות אפליקציות ומשחקים שלא מועילים לילדים שלנו כלום פרט ללהיות עוד משועבד למסך הקטן

לפני שנים, אני אישית עברתי תלאות נוראיות ואיומות בשירות הצבאי שלי כדי שיתאפשר לשרת כמהנדס תוכנה ביחידת מחשוב. כל שרציתי היה לעשות משהו מועיל עם השירות הצבאי שלי
לא רצית לעשות שום דבר מועיל לאף אחד, רק לעצמך. זאת כדי למצוא עבודה שתכניס לך הרבה כסף אחר כך. היית רוצה תפקיד מועיל ? גם תומך לחימה ביחידות שדה אפשר עם פרופיל נמוך ,אז למה לא ? מהסיבה שזה לא ייתן לך כלום בעתיד והרי שאתה חשבת רק על עצמך.

 

[hadooper]

הרצון או המטרה לא משנים אלא רק התועלת הסופית...

&nbsp
&nbsp
בשורה התחתונה, אני נאלצתי לעשות דברים שלא יעשו...
&nbsp
הורדת פרופיל, פסילת מקצוע, סנקציות כלפי מפקדיי, פניות לאלופי משנה וראשי יחידות, העברת קורות חיים לעשרות מדורים וענפים של יחידות תוכנה, ראיונות עבודה קשים, לימודים אינטנסיביים עצמיים ואוטודידקטיים מחוץ לשעות הפעילות של נושאים ברמה אקדמית. שלא לדבר על שעות העבודה המרובות שהשקעתי מיוזמתי הרבה מעבר לנדרש כדי לצבור כמה שיותר נסיון ולספק תפוקה מספקת ליחידה.
&nbsp
עשיתי עבור הצבא עבודה ששווה מאות אלפי שקלים בעלות של עשרות אלפי שקלים, בזמן שחיילים תוכניתנים אחרים עשו עבודה דומה בעלות של מאות אלפי שקלים (בגלל ההכשרה והשקעה שזכו לקבל ישירות מהצבא).
&nbsp
אם כל הכבוד, אתה לא יכול להשוות את התעוזה והנחישות להשקעה בדירות, שעליהן לא חל כמעט מיסוי. זה לא סוד שממס רכישה וממס שבח ישנם דרכים חוקיות לחמוק בקלות והם אפילו לא היו קיימים לפני מספר שנים. כנ"ל גם מס הכנסה משכירות, ישנן דרכים יירתיות לחמוק מן המיסוי הזה והרבה מנצלים אותן...

 

[ערפל10]

אתה חושב שהוא משלם את המיסים הללו? הרוכשים משלמים דרכו

כמובן שאיננו יודעים מיהו האיש. הקבלן הממולך או סתם מתווך רמאי בעל לשון חלקלקה ומתגלגלת. כך או כך, מדינות למודות ניסיון היסטורי בהחלט מטילים רגולציה כבדה על שוק הנדלן למגורים. בפריאמבולה לחוק כזה בגרמניה נכתב שחור על גבי לבן שהוא נועד למנוע ספקולציות במצרך הייסוד, המגורים של האזרחים. הספיקו לגרמנים הספקולציות בתקופת רפובליקת ויימר הם זוכרים טוב-טוב איך זה נגמר.

 

[רימון חייט]

קראתי את הודעתך ובטעות יסודה

עם כל הערכתי לכל השקעתך.
איך היית מתייחס למס הכנסה אם הוא היה נגבה עוד לפני שהתחלת לעבוד,
רק היא יש לך פוטנציאל להכנסה? קבל מס רכישה של 8%.
&nbsp
שאל את המעסיק שלך האם החברה בה אתה עובד מוכנה לשלם מס
לפי המחזור ולא לפי הרווח - קבל מס על הכנסה משכירות בגובה 10% או
מס לפי רווח על פי המדרגה השולית, נניח 30% - כפול ממס חברות.
&nbsp
מה היית חושב אם הייתה תוספת מס רק בגלל שאתה עובד בשתי עבודות , ללא
קשר להכנסה מהן? נניח אם אדם עובד בשכר מינימום וכדי לקיים משפחתו מחליט
גם לחלק עיתונים בבוקר. מה דעתך על מס ריבוי עבודות, כאמור ללא קשר להכנסה מהן?
&nbsp
ולבסוף כמובן שדירה אשר מחירה הכפיל עצמו, אין לכך כל משמעות עד המכירה בפועל
ואז משלמים מס של 25% על הרווח, בדיוק כמו במניות.
&nbsp
מס ריבוי דירות נועד לדעתי למטרה אחת בלבד:
&nbsp
להסיט את תשומת הלב של הציבור מהכישלון של כחלון למלא את הבטחותיו. בג"צ יפסול החוק - נוכל להאשים אותו בכל הצרות (הם בטח גם שמאלנים).
&nbsp
החוק יאושר - תתקבע התפיסה ש- 50,000 הדירות אצל "אספני הדירות" הם הבעיה של המדינה. זה עבד במהפיכה הצרפתית ובמהפכה הבולשביקית, מדוע שלא יעבוד כאן? כדאי לזכור איך הסתיימו שתי מהפיכות אלו.
&nbsp
כמובן שאת העשירים באמת אסור להרגיז ולכן יש תקרת 18,000 שקלים למס.
&nbsp
&nbsp

 

[ערפל10]

נתת דוגמה לדמגוגיה

איך בכלל אפשר להשוות בין עבודה לצורך קיום וספקולציות במושאב קיומי? מס דירה שלישית זה בסה"כ חלק קטן ממס רכוש שנהוג במדינות הנאורות. וכן, גם עבור דירה יחידה משלמים מס. כאילו משכירים אותה לעצמם. בתמורה ישנה הפחתה במס הכנסה או מתן שירותים טובים יותר. כך שלבעלי דירה יחידה זה עדיין משתלם.

ומה היית חושב על סיפור כזה. פעם הייתי שולח את בתי הקטנה לגן ויצו, כמובן במחיר מלא. הורים אחרים שילמו מחיר מופחת למראות שמתגוררים בווילה בת 4 מפלסים שמחירה כ-20 מיליון ש"ח שכנראה התקבלה בירושה. והמורישים בטח לא שילמו עליה סכומים כה גדולים, אלה קיבלו מגרש בחינם, אבל זה לא שייך לנושא. האנשים הללו כנראה התפרנסים מהשכרת יחידות דיור או משהו בשחור. כך וכך הם היו מובטלים, קיבלו דמי אבטלה ושלחו ילדה לגן ויצו בשליש מחיר. אלו אנשים שראיתי במו עיניי. שמעתי על רוכל בשוק שמחזיק כמה עשרות דירות ועוד מצליח לקבל הבטחת הכנסה מביטוח לאומי. תגיד לדעת זה סביר? זו נורמאלי?

 

[or7474]

מס על דירה שלישית

זה הדבר הכי לא הוגן שיש. אנשים שילמו מיסים על הדירות וכל ההוצאות שהיו מסביב זה פשוט לא הוגן. ובואו לא נתמם המס הזה זה נטו להגדיל את קופת המדינה . כמו העלאת מס רכישה. זה חוק הזוי. זה שבנאדם עבד וקנה דירות ובא אדון כחלון ורוצה שהוא ישלם מס שנתי על דירה זה חוצפה. בואו לא נשכח שקיים מס על שכירות. אני כבר לא מדבר על כאלה שמחזיקים את הדירות לפנסייה וייספגו מכה קשה. יש לי עוד רעיון יצרתי. בוא נטיל מס על ילד שלישי במשפחה. גם ככה יש פה ריבוי גדול מידי של תושבים... בכל מקרה השקעה בנדל”ן הוכיחה את עצמה מאוד בשנים האחרונות. בואו נודה באמת שזה היה יותר מזל משכל. אף אחד לא ניבא שזה מה שיהיה.

 

[elvinnox]

בהחלט מזל

למרות שהמשקיע מבש טוען שב-2011 ידע הכל, אני דיי בטוח שגם הוא לא האמין שהוא הולך להכפיל / לשלש את ההשקעה שלו.
&nbsp
היה פה שילוב של מזל יחד עם מדיניות ממשלתית שאפשרה לזה לקרות.
אבל העבר לא רלוונטי, כיום להכנס לפוזיציות בנדל"ן נראה לי מסוכן הרבה יותר
&nbsp