בועת נדל"ן חמורה בישראל- האמנם

[משקיע בבש]

נהפוך הוא בכלל לא ידעתי הכל

ידעתי רק שאדון יבגני בזמנו ואנשי בועת נדל"ן טועים!!!
אני פעלתי הפוך ממה שהם הציעו, אחרים לא!

אני כותב וכתבתי זאת בכמה הזדמנויות כשאני התחלתי בנדל"ן אי שם לפני 10 שנים, לא בניתי בכלל על עליית ערך, אלא רכשתי נדל"ן לתזרים מזומנים, רכשתי נדל"ן בכדי לאגור נכסים ולהנות משכירויות.

לא תכננתי על עליית ערך, לא ביצעתי סיבובים/פיליפים וכיו"ב.

מזל....

בהחלט....

אבל האם היה לי אותו המזל אילולא עשיתי משהו כדי להנות ממנו? לא

משקיע בב"ש

 

[d70]

המטרה של המדינה-מיקסום מיסים
למדינה יותר קל להטיל עוד מיסים כדי "לעודד" את הציבור לעשות משהו.(פחות ליסינג,פחות מכוניות פחות נדל"ן) זאת כאשר ניתן לעודד את הציבור לבצע את אותם דברים גם ע"י הפחתת מיסים.
דוגמא קלאסית:
למה משכירי דירות מקבלים פטור ממס עד 5000 ש"ח ולא משלמים כמו משקיעים במניות? קדימה עוד מיסים!
אבל מעולם לא שמעתי מישהו מציע לעשות השוואת תנאים ע"י פטור ממס רווחי הון עד 5000 ש"ח ממשקיעים בבורסה...

 

[h a j b i]

בגדול, הפחתת מיסים דורשת קיצוץ במשהו אחר

דבר שקשה לעשות.
&nbsp
בפועל, כל מי ששמע על עקומת לאפר יודע שהפחתת מיסים יכולה אפיל להעלות את כמות המס שנגבה בפועל, אבל לך תסביר להם.
&nbsp
לך תספר להם שסירבת לעבודת פרילנסר של חברה מחו"ל בגלל שהמיסוי הכבד פשוט הופך את זה ללא משתלם. אז החברה בחרה בסוף להעסיק מישהו מקומי וכמות המס הנוסף שהמדינה תקבל עכשיו היא 0.
&nbsp
אני באמת משוכנע בבמקרה של הבורסה, הפחתת מס דווקא תביא לגביית מס גבוהה יותר בפועל (הרבה יותר כסף ייכנס).

 

[משקיע בבש]

חיפשתי את שמך בין המועמדים לפרס ישראל

או מדליקי המשואה, לא מצאתי.
האם אתה בהיותך מי שאתה עסוק כל היום בביצוע משיפ פרודוקטיבים למדינת ישראל? המועילים למשק או לחברה?

אתה בדיוק סוג האנשים, שקחלון משדר אליהם, במקום להפנות את אשמת המצב הנוכחי בממשלה, אתה מפנה אותה למשקיעים. הייתי מנסה להסביר לך כמה אתה טועה, אבל חבל על הזמן שלי.

אני מבין שאתה מאכיל כל יום עשרות ילדים רעבים, עוזר לקשישים, מאמץ חיילים בודדים, תורם להקמת מקלטים לנשים מוכות, מחלק אוכל ומשלוחי מזון לחיילים במהלך המבצעים הצבאים, עוזר לשפץ על חשבון זמנך הפנוי בתים שנהארסו מטילים בעת עימות צבאי, עוזר לארגן ימי כיף לילדי עוטף עזה וקצרה היריעה מלפרט את מעשיך הפילנטרופים והאלטרואיסטים.

ברור, אני לא מגיע לקרסוליך.

משקיע בב"ש

משקיע בב"ש

 

[otherwise]

הודעה מצוינת

מדברים כבר המון שנים על בועת נדל"ן ובינתיים המשקיעים רק הרוויחו.

 

[h a j b i]

תמיד יש את הפסימים

שבטוחים תמיד שהשוק יקרוס רגע אחרי שייכנסו אליו. מן הסתם בסוף זה יכול לקרות, רק שבפועל הרוב המכריע יישארו מורווחים ורק מיעוט קטן עם זמן רע יפסידו. כל אחד והסיכון שהוא מוכן לקחת. אני אומר שעסקה טובה היא עסקה טובה, בכל שוק.

 

[otherwise]

אכן...או פאסימיות או wishful thinking

וזה לא שהאלטרנטיבה, שוק ההון, זו אופציה יציבה ומדהימה...
הגישה שלי היא שעדיף לפעול מאשר לשבת על הגדר ולשחוק את ההון העצמי
ברוב המוחלט של המקרים אדם עם חושים סבירים, ידע ותבונה בסיסיים, יוכל להרוויח

 

[SupermanZW]

אין סיכוי בלי סיכון

השוני העיקרי בין נדל"ן לשוק ההון הוא סף הכניסה, הדירות הזולות ביותר עולות מאות אלפי שקלים ולעומת זאת לשוק ההון אפשר להיכנס גם עם אלפי שקלים.

 

[otherwise]

רק שזה תלוי כמה סיכון וכמה סיכוי

יש הבדל בין דירה במרכז לבין פריפריה, בין עיר גדולה לבין יישובים נידחים וכן הלאה.
ככל שיש יותר כסף, אפשר יותר להשיג מצב של סיכוי גבוה וסיכון נמוך (למשל, קנית דירה באזור מתפתח במרכז הארץ)
ונכון, לשוק ההון יש יתרונות מסוימים על פני נדל"ן. גם להפך.
ויכול להיות שעדיף להשקיע 500,000 שקל בתיק השקעות, מאשר לקנות באזור פשע שלא מיועד להתפתח. כל מקרה לגופו. זה מאד כללי לדבר על נדל"ן מול שוק ההון. צריך לבחון אלטרנטיבות ספציפיות.

 

[SupermanZW]

מסכים איתך אבל

כדי לנהל סיכונים יש צורך בפיזור. מי שיש לו 500000 ש"ח יכול לרכוש בהם דירה אחת לכל היותר (כלומר אין פיזור ואין ניהול סיכונים) אך ניירות ערך רבים (כלומר יכול לפזר ויכול לנהל סיכונים). בשביל פיזור וניהול סיכונים בהשקעות נדל"ן צריך מיליוני שקלים.

 

[ivan111]

כמה תגובות לטענות שנאמרו פה

1. יש פה סבורים שהמחירים(הריאליים) יכולים רק לעלות- הגיוני שמחיר דירה יהיה 300 משכורות ממוצעות? מה יקרה למשק אם כל הוצאות משקי הבית תהיה על דיור בלבד?
2. מחירי הדיור לא הפכו להיות הצרה של הזוגות הצעירים בלבד. מה עם ההורים של אותם ילדים?ומה עם מי שמתכוון להביא ילדים? פעם הייתה מספיקה עזרה של 100k לילד ,היום צריך כבר 300k.
3. משקיעי הנדל"ן לא תורמים לצמיחת המשק, אלא רק לכיס שלהם ולכן חובה
למסות אותם על הכנסותיהם ( מיסוי על נכס שלא מניב הכנסה איננו נכון לדעתי).
4. שוק הנדל"ן כרגע קפוא: חלקם של המשקיעים ברכישות קטן , כמו גם היקף המשכנתאות ומספר העסקאות. מחכים למחיר למשתכן? דיי נו תעשו לי טובה.. ריבית המשכנתאות עלתה בצורה משמעותית וכנראה גם תמשיך לעלות, ורכישת דירה כבר לא כ"כ כלכלית למשקיעים שכן התשואות היום נמוכות והסיכוי לעליית מחירים הולך וקטן.
אנשים שכחו שהיו גם תקופות שפל בנדל"ן וכרגע נראה שכיוון השוק הוא לירידות.

אני בעל דירה ובעל אינטרס לחזרה למחירי דיור שפוים.

 

[SupermanZW]

יקרה מה שקרה ביפאן, טאיוואן והונג קונג

חלק גדול מהזוגות יחליטו לא להביא ילדים לעולם כלל כי יגיעו למסקנה שאין להם סיכוי לפרנסם בכבוד אין להם סיכוי לחיות שלא בעוני אפילו עם ילד אחד. האוכלוסייה תתמעט ואז המחירים ירדו בעקבות כמות הולכת ועולה של דירות ריקות. דרך אגב, ביפאן מחירי הדירות יורדים כבר 20 שנה והם עדיין יקרים מדי ו25% מהזוגות היפאנים הם ללא ילדים ואינם מתכננים כלל להביא ילדים לעולם.

 

[h a j b i]

המחירים יכולים גם לרדת

לא חושב שיש פה מישהו שלא מודע לזה.
מפה ועד בועה וקריסה המרחק גדול.
גם היום עזרה של 100K מכל צד מספיקה.
&nbsp
וודאי שמשקיעים תורמים לצמיחה, חלק לא קטן מהבנייה החדשה היא בזכותם. בניגוד לטענה הרווחת לעיתים, הביקוש לדירות ממש לא קשיח. אותה כמות של אוכלוסייה יכולה להתגורר בכמות דירות שונה בעשרות אחוזים לכאן ולכאן, דירות עשויות לשמש להשכרה לטווח קצר (airbnb).
&nbsp
מצידי שיקרסו המחירים, ישר יבוטלו על המיסים והרגולציות המטופשות ושר האוצר יתחנן מאיתנו לקנות דירות. אשקול לקחת שתיים

 

[hadooper]

תלוי איפה, באזורי הביקוש במרכז, יש עוד צפי לעליות מהותיות

&nbsp
יש מקומות כמו מרכז ת"א, שבהם תשואת השכירות אינה משחקת כלל תפקיד וכל הרווח מסתכם מהשבחת הנכס (ביקוש גדל מול היצע קטן). שלא לדבר על אותן דירות שבעליהן רכשו אותן לפי עשור ויותר, כשלתשואה עוד היתה משמעות.

 

[SupermanZW]

אם זה נכון אז לא כדאי להשקיע בהשכרת דירות בתל אביב

אלא רק בFlipping, אם כך, מדוע רבים מחשיבים השכרת דירות בתל אביב לרווחית?

 

[DanT12]

למה אתה מתכוון כשאתה אומר רווחית?

אתה ודאי יודע שהתשואה בתל אביב מגרדת את ה3%, גם בשכונות פח כמו פלורנטין. אני מתפלא על השוכרים בפלורנטין שמצד אחד בוכים ללא הרף על היעדר תשתיות ושטחים ירוקים בשכונה ומצד שני משלמים כמו חבריהם במרכז העיר והצפון הישן.
&nbsp
האם 3% זה רווחי? תלוי לאיזה תזרים מזומנים אתה מצפה בתור משקיע. לאחד זה רווחי לשני לא.
אולי התכוונת שהשכרת דירות בתל אביב כדאית בגלל 100% תפוסה, קהל שבוי, היכולת לסנן שוכרים וחוסר נחיצות להשקיע בשיפוץ. זה נכון.
&nbsp
אגב, לדעתי כדאי מאוד להשקיע בתל אביב בדירות 2 חדרים - תל אביבי שגר לבד באיזור מבוקש משלם 5,500 שח על דירה כזו. זוג משלם אותו דבר על אותה דירה. שכירות לדירות כאלה תמשיך לזחול למעלה בקצב של לפחות 10% בשנה, פשוט כי זוגות ללא ילדים רחוקים מאוד ממיצוי כושר התשלום שלהם, שלמעשה כפול ממה שהם משלמים עכשיו

 

[SupermanZW]

3% זה לא רווחי, זה הסף העליון של יעד האינפלציה של בנק ישראל

לכן 3% זה Break Even (דהיינו אין רווח ריאלי). בשביל שהשקעה תיחשב לרווחית היא צריכה תשואה ריאלית נטו ממוצעת חיובית לאורך זמן בתנאי שוק סבירים (3% אינפלאציה בהחלט נחשב לתנאי שוק סבירים).

בכל מדינת ישראל מחירי הדירות עולים בקצב מהיר יותר מהשכירויות ולכן תשואת ההשכרה רק יורדת, נראה כי הדרך היחידה להרוויח כסף באופן ריאלי בתל אביב משוק הנדל"ן היא רק באמצעות Flipping.

אתה טוען שכושר התשלום של זוגות ללא ילדים בתל אביב הוא 11000 ש"ח לחודש, מה שאומר שאתה מניח שהכנסתם נטו היא 40000 ש"ח לחודש (הכנסה ברוטו 75000 ש"ח לחודש בהנחה ששניהם עובדים), זה נראה לי לא סביר כלל, אני בספק שמצב זה מתקיים אפילו בסביון.

 

[DanT12]

על מה אתה מדבר?

לפי מה אתה מניח שהשכר שלהם 40,000 נטו?
זה מחוסר היכרות עם שוכרים בתל אביב, שלא מהססים להוציא יותר מחצי מהשכר שלהם על שכירות.
אתה יכול לנסות להתווכח עם:
שכר ברוטו ממוצע בתל אביב 12,000
שכ"ד של דירת 2 חדרים 50 מ"ר באיזורי ביקוש 5,500
בדירות 2 חדרים גרים:
יחידים שמשלמים 5,500 (אין טעם להתווכח על זה)
זוגות

תעשה את החשבון ותבין (או שלא) שכבר היום זוגות ללא ילדים יכולים לשלם 11,000 שח שכירות בלי לשנות את רמת החיים שלהם. דירות 2 חדרים מתומחרות בחסר

בהצלחה

 

[SupermanZW]

אתה גם מניח שזוגות ללא ילדים לא מתכננים להביא ילדים לעולם

וגם שלמרות הכנסתם הגבוהה הם לא חוסכים ולא מתכננים לרכוש אי פעם דירה משלהם. ההנחות שאתה מניח מוזרות ביותר.

 

[SupermanZW]

יש הבדלים מהותיים בין יחידים לבין זוגות ששוכרים בתל אביב

היחידים בדרך כלל שוכרים לתקופות קצרות ולא רק שאינם חוסכים, הם שוברים חסכונות ונכנסים לחובות, הם עושים זאת לתקופה כדי "לצבור חוויות", זוגות בדרך כלל שוכרים לטווח ארוך ובדרך כלל חוסכים במהלך אותו זמן, הם לא ב"מוד" של יחידים.