החוק ותקנות המתווכים קובעים מסגרת ברורה ליחסי לקוח - מתווך.
ראשית אתחיל מרמיזותיך :
גם אם אשתך אינה בעלת הנכס ואפילו אם גם אתה לא הבעלים אלא לדוגמה אביך גם אז חלה עליכם לפי הדין הקיים אחריות שילוחית שכן ברור שהחתימה בוצעה בהסכמת הבעלים.
כלומר, לא ניתן ביום מן הימים לאמר שאשתך פעלה וחתמה ללא סמכות ובניגוד לעמדתך ולכן להסכם הבלעדיות יש תוקף ואשתך היא ברת תביעה אם לדוגמה הנכס ימכר בתקופת הבלעדיות.
מדוע שמתווך "הגיוני" יאחוז ב"קצוות המזבח" ויתעקש על המשך הבלעדיות כשהוא מקטר בפניך שאין ביקוש לדירות באיזורך...שלו אני במקומך הייתי אומר לו "
אתה צודק" בוא נבטל את הסכם הבלעדיות"...אבל כנראה אלה הם לא פני הדברים, הוא בודאי מנסה לשכנע אותך להוריד במחיר הדירה, ויתכן שהוא צודק . [אני לא קובע עובדות, איני מכיר אותך או אותו ובוודאי לא את דירתך]
יחסיך המשפטיים עם המתווך :
חוק המתווכים קובע מסגרת ליחסים המשפטיים בין המתווך למזמין השרות :
1. המתווך חייב להחתים על 2 מסמכים, הראשון הסכם הזמנת שירותי תיווך, והסכם שיווק בבלעדיות הקובע מהם הפעולות שהמתווך מחוייב בהם על מנת שיוכר בתקופת הבלעדיות כגורם יעיל.
2. במידה והמתווך לא עמד בפעולות שנקבעו בין הצדדים, אזי ההסכם הופר ומכאן יש חלון יציאה לביטול הסכם הבלעדיות.
השאלה היא מה נרשם בהסכם השיווק בבלעדיות [ראה תקנות המתווכים בהמשך] ומהם חלונות היציאה מההסכם .
סעיף 9 לחוק המתווכים :
דרישה להזמנה בכתב
9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.
(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי
מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות
יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).
(ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:
(1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה
לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.
(ב2)
תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).
(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" – חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.
(ד)
השר, באישור ועדת הכלכלה, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות.
תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004.
בתוקף סמכותי לפי סעיף 9(ד) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן – החוק), ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:
פעולות שיווק
1. (א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור
בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך
שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה,
הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:
(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
(א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
(ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
(ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;
(ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;
(3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
(4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;
(7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.
(ב)
המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה.
* פורסם ק"ת תשס"ה מס' 6348 מיום 17.11.2004 עמ' 159.
