בין דירות ושוק תקוע - התלבטות מה לעשות

[Israel Lorenz]

בין דירות ושוק תקוע - התלבטות מה לעשות

שלום, ברשותנו דירה אחת בשווי 1.4 מ׳ +-, עם משכנתא בסך 430 א׳ (נלקחה לפני כ4.5 שנים עם תנאים לא רעים) רכשנו דירה חדשה בסך 1.8 מ׳, והעמדנו את הדירה הקודמת למכירה, אבל השוק (לפחות באזור שלנו) די תקוע כבר כמה חודשים, ויש תשלומים שמתקרבים וצריכים לגייס כ-600 א׳ בחודשים הקרובים. לכן האפשרויות שלנו הם: 1. למכור בכ-100 א׳ פחות מהתכנון 2. לנסות לקחת משכנתא על הדירה השנייה (ואם התנאים יהיו טובים יותר לסגור את הראשונה כשהיא תימכר 3. להגדיל את המשכנתא הראשונה בכ-400 א׳ (60%) ועוד 200 לגייס זמנית בהלוואות/משפחה עד שהדירה תימכר. פרט חשוב לגבי הדירה החדשה הדירה הוא נמצאת בשומרון וחלק מההתלבטות כי אני יודע שחלק מהבנקים מתנים את המשכנתא בגמר שלד (כרגע בעבודות עפר...) ולכן יכולת המיקוח שלי קטנה באפשרות הזו. אודה לעצות טובות בנושא. תודה

 

[82little]

כמה זמן חלף מעת רכישת הדירה החדשה?

יש לכם 18 חודש למכירת הדירה הראשונה על מנת להימנע ממס רכישה גבוה יחסית על הדירה השניה. השאלה אם כן היא כמה זמן נותר לכם לענין זה. בנוסף: כמה תקבלו על השכרת הדירה הישנה ומתי זה יקרה? מה עלויות משכנתא לכל מטרה שתושת על הדירה הישנה אם זה הכיוון כרגע. ואולי צריך לחשוב יותר על הכיוון של הלוואת גישור עד למכירת הדירה ולא כמשכנתא לכל מטרה... האם יש לכם קונה ב 100 א' שח פחות והאם למעשה גם אתם קניתם יחסית יותר בזול בגלל המצב. ומה מצבכם בנוגע למחיר הדירה שאתם קניתם... אולי להוריד ולמכור ב 100 א פחות זה דווקא פיתרון נכון, אבל אז היכן תגורו בינתיים ומה העלויות... האם ניתן בפינוי רחוק כדי שתשלימו בניית הדירה החדשה... ומה הגמישות שלכם בנוגע להחזר החודשי... ולכמה זמן... הרבה שאלות.. אם תפרטו עוד אפשר יהיה לחשוב עוד... ולפעמים כשמתחילים יותר לפרט גם התשובות נעשות ברורות יותר. בהצלחה.

 

[Israel Lorenz]

מאת רכישת הדירה עברו 7 חודשים

לכן המס עדיין לא רלוונטי בשלב הזה. לקחנו כבר הלוואת גישור על התשלום הראשון, אבל הבנק כבר עדכן אותי שלא יתן עוד סכום של 600 א׳. הדירה הישנה מושכרת (כרגע ב-3400 בגלל שבאים מתווכים כל הזמן אז הורדנו) התזרים החודשי והרזרבות מספיק גמישים בשביל שינויים זמניים. מאוד ריאלי למצוא קונה ב-100 א׳ פחות, כבר קיבלנו הצעות קרובות לזה. עקב כך שבכל מקרה בסוף אצטרך להגדיל את סכום המשכנתא, יש לי נטייה להגדיל אותה כבר עכשיו (פשוט זה יהיה 60% מערך הדירה הקודמת ולא 45% מהחדשה), מה שיתן לי מרווח נשימה עם הדירה

 

[82little]

הוארך לשנתיים מועד מכירת דירה קודמת

כפי שפורסם לראשונה בכלכליסט, בעקבות משבר הקורונה, רשות המיסים תאריך את תקופת מכירת הדירה הישנה של משפרי הדיור בחצי שנה והיא תעמוד על שנתיים

 

[82little]

משכנתא על הדירה החדשה ואם לא אפשרי על הישנה

אז הנה נראה שאתם כבר עונים מה עדיף... אתם לא מתלהבים למכור את הדירה הישנה במחיר מופחת... יש להרגשתכם עוד זמן ... כ 11 חודשים ומקווים שהשוק קצת יתאושש ותצליחו למכור במחיר יותר טוב... בנוסף, ישנה עדיפות לקבלת משכנתא על הדירה החדשה אך זו עדיין במצב של עבודות עפר לכן חלק מהבנקים לא יסכימו לתת עליה משכנתא. היות וזה עדיף כי שיעורי הריבית יהיו טובים יותר כמשכנתא לקניית בית נסו לעשות סיור זריז בין כל הבנקים הרלוונטים לברר אם יש תוחלת לכיוון הזה. זה עדיף לכם.. תוכנית ב', במידה ולא מצליחים לקבל משכנתא על הדירה החדשה,אז אתם מעדיפים להגדיל המשכנתא על הדירה הישנה ולקחת הלוואות זמניות בתוך המשפחה.. כך לעבור את התחנה הנוכחית ובמקביל לנסות למכור את הדירה הישנה אבל במחיר שלא דורש הפחתה משמעותית. עם מכירת הדירה הישנה תוכלו להעביר המשכנתא לדירה החדשה, בהנחה שבניתם בנתיים כבר שלד ואף התקדמתם יותר... נראה שסיכמתי כאן פחות או יותר מה שממילא אתם בעצם מתכוונים לעשות...