בין מסקנות דו"ח העוני המשוער בניית 800 דירות

[אחד שחושב]

בין מסקנות דו"ח העוני המשוער בניית 800 דירות

כלכליסט מדווח בהדרגה כמה כמה ימים על המסקנות של הועדה למלחמה בעוני שלמרות שורת הצעדים (שספק אם יתקבלו בשל עלותם) שהוצעו לצמצום בעוני, גם קוצצו הטבות חיוניות רק כדי להפוך את שורת ההצעות לברת יישום. בין שרידי הקיצוצים הצעה לבניית 800 דירות חדשות לדיור ציבורי (בלי קשר לתוכנית לפירוק חברות הדיור הציבורי הקיימות ולמחדל שלא נוצלו רווחים של מכירת דירות ציבוריות ישנוצ בעבר להקמת חדשות ברווחים שנוצלו לתקציבים אחרים). כבר כעת מודים חברי הועדה ש800 דירות חדשות בלבד בדיור הציבורי לא יספיקו לשום דבר ולא פלא שיש מאמינים שבין הליכי אישור מסקנות הדו"ח יעדיפו להגדיל את הקצבה למשפחות נזקקות ולצפות מהן לחפש דירה בשכירות מוזלת מאשר לקחת על כתפי משרד השיכון להקים כמה אלפי דירות חדשות לדיור הציבורי.

מה שמוזר זה מזכיר שכשהוצגה תוכנית מע"ם 0% לדירה ראשונה ונאמר בה שמי שלא זכאי בשל אי שירות צבאי יזכה להטבה למע"ם 0% לדירות עד 600,000 ש"ח בלבד היתה ביקורת ציבורית מקיפה וסקרים שטענו שפחות מ400 דירות בשווי הזה נמצאות בשוק ושזאת תקנה שלא תעמוד במבחן משפטי והחליטו להעלות את הרף מ600,000 ל950,000 (כשלפי ההערכה כ4000 דירות בשוק שוות סכום זה ומטה). עכשיו אתם רואים מישהו בממשלה שהיה לוקח תוכנית ל800 דירות לדיור ציבורי והופך אותה לתוכנית ל8000 דירות? יותר קל להאמין שגם התוכנית ל800 דירות לא תמומש ובמקום אופציה לדיור ציבורי חינמי לנזקקים באמת, יתעדפו רק קצבה לשכירות בשוק הפרטי המטורף או מקסימום לדירות במחיר שכירות מפוקח. עצוב

 

[אחד שחושב]

ו17,000 דירות כעת בשוק לפי קריטריון מע"מ אפס

ולמיטב הבנתי כ4000 מתוכם הם הרף הנמוך של עד 950,000 ש"ח למי שלא זכאי לזכות לדירה ראשונה עד 1,600,000 ש"ח לאחר שירות צבאי מלא. לא ברור עוד כמה דירות בתעריפים האלה יוכנסו בשנים הבאות לבנייה ושיווק (בהנחה שכל שנה יכולים לשווק נניח 15,000 דירות בעלויות האלה לצד דירות יקרות יותר). עוד כמה אלפים בודדים אמורים להצטרף ממע"מ 0 לדירות שנבנו בפינוי-בינוי על פי תמ"א 38 כלומר פרוייקטים עם רווח גבולי יחסית ולא על פי מכפיל גבוה של סתם פינוי-בינוי.

מול תוכנית המע"מ 0 שנניח תהפוך למדיניות קבע מתחייב שר השיכון שתוכניתו למחיר מטרה (דירות בגדלים ממוצעים שמחירם עד 80% ו/או לא יותר מ15,000 ש"ח למ"ר מהממוצע המקומי כפי שקבע שמאי) ומצהיר על 61,000 דירות שייבנו וישווקו עד 2019 (כלומר בעצם יותר ממספר הדירות שישווקו על פי מה שלכאורה נראה דרך מע"מ 0) וכמובן אי אפשר לשכוח התחייבויות נוספות כמו שיווק כולל של לפחות 50,000 דירות כל שנה לצמצום הפער בין משקי בית ומשפחות למספר הדירות הפנויות בשוק (שלפי חשבוני כ30,000 מהן כל שנה רק לכיסוי שיווק דירות מע"מ 0 ומחיר מטרה וחלק מהשאר כנראה ישאף לשוק היוקרתי יותר כי חלק אחר מיועד לשכירות). עכשיו צריך גם להוסיף לזה את תוכנית ה150,000 דירות להשכרה (ומתוכם כרבע, קרוב ל40,000 להשכרה במחיר מפוקח) תוך עשור מה שאומר שבזמן שייבנו 61,000 דירות במחיר מטרה עד 2019, צריך לצפות גם לאיזה 70,000 שיצטרפו לשוק השכירות (ולא כולל דירות נופש, דירות לדיור ציבורי ועוד אבל שגם הם ייכללו בתוכנית שיווק 50,000 דירות בשנה שזה אומר איזה 14,000 מתוך ה50,000).

לסיכום אם ירצו לשווק 50,000 דירות לשנה ולעמוד בכל התוכניות אז 30,000 בערך ישווקו פחות או יותר חצי חצי לפי מחיר מטרה ולפי מעם 0 ועוד 14,000 ייבנות להשכרה והשאר דירות, וילות ומגדלי יוקרה לעשירונים העליונים (ולא כולל דירות נופש שיחויבו לשיווק 9 חודשים בשנה כחדרי מלון) המון תוכניות ומעט כושר ביצוע הן באישרור והן ביכולת הבנייה בהיעדר פועלים.

 

[אחד שחושב]

וזה רק על בסיס שיווק מנהל המקרקעין..

בלי לדבר על קרקעות בהחזקות פרטיות (מקבלנים ועד עיריות וחברות) או הקיבוצים (אלא שרבים הקיבוצים מתבקשים להשיב קרקעות למדינה שתשווק ולא לתכנן שכונות הרחבה לבדם) שאין לי נתון כמה יחידות דיור מופשרים מתוכם כל שנה ויש גם את הבנייה הפיראטית ביישובים הערביים בהיקפי ענק שלא פעם זוכה לאישור בפועל במקום צווי הריסה וכמובן נזכיר שלצד תוכניות כמו דירות לדיור ציבורי ושכירות בפיקוח יש גם תוכניות להקמת מעונות סטודנטים בכמה מהאוניברסיטאות והמכללות הגדולות (שיספיקו ל5000 סטודנטים לפחות) שיפנה כמה מאות אפילו אלפי דירות סטודנטים לשוכרים מבוגרים יותר ומשפחות. כלומר שוק הדירות מורכב יותר מה50,000 בשנה שישווק המנהל בתפקוד מלא על פי הצהרותיו. מניח שאפשר אולי לקבל מושג טוב יותר דרך נתוני "התחלות בנייה".

 

[tapuzo2]

אדם שושב, אתה כנראה לא מבין מה זה עוני...

חצי מהמשק מרויח שכר מינימום ומטה.
אנשים אלו לא יכולים לרכוש דירה גם אם יחסכו 50 שנה, לא מע"מ אפס ולא מחיר מטרה או כל שטות אחרת.
פרויקטי דיור להשכרה במחיר בפיקוח, בד"כ מוצגים באופן שקרי כמחיר מוזל - מוזל עבור מי?? עבור סטודנט בבינתחומי
ממשפחהעשירה שמחפש לשכור בזול? ומה זה עוזר למשפחה שלא יכולה להרשות לעצמה לשלם 3500 שקל שכ"ד לחודש?

דיור זה לא מותרות זה מצרך בסיסי.
יש פה 4 מליארד שקל לזרוק על מחלפים וגשרים סתמיים תחת השקר "נתיב לדירה"
נתיב אמיתי לדירה שהיה מחלץ עשרות אלפים מעוני זה לבנות בכסף הזה דיור ציבורי.

 

[אחד שחושב]

לפי סקר רק 10% יכולים לקנות דירה ב2 מיליון+

סקר של מכון גיאוקרטוגרפיה שסקר את היכולת הפיננסית לרכוש דירות ברף של 2 מיליון ומעלה (2 מיליון זה עדיין לא רף של אלפיון עליון אלא מה שנקרא מעמד בינוני גבוה) טוען שרק 10% מהאוכלוסיה יכולים להרשות לעצמם רכישת דירה כזאת. עכשיו ברור יותר למה תוכניות כמו מחיר המטרה ומע"מ אפס אחוז מכוונות לרף של 1.6 מיליון ומטה. ומצד שני אם אומרים שהשנה למשל היו כ58,000 התחלות בנייה אבל רק מלאי של17,000 דירות שראויות לחוק מע"מ אפס לדירות חדשות מקבלן (שאפילו אין תקציב לכולם) ברור שלא נבנים מספיק דירות זולות (וזה עוד בלי שברור אם התחלות בנייה זה כולל גם תוספת בנייה למבנים קיימים או לבנה ביתך או לבנייה הפרטית (והחלקה הפיראטית) במגזר הערבי וכולי.

ותפוזו, אתה לא צריך להתלהם. לסטודנטים יותר עניים מהבינתחומי בונים מעונות סטודנטים (ל5000 סטודנטים) ולא רק שכירות במחיר מפוקח. אפילו הועדה למלחמה בעוני טענה שהמחסור שהיא ראתה בדיור ציבורי היה ל1,500 דירות (למרות שבמסקנות הציעה כדי להישאר ריאלית להקים עד 1000 דירות בלבד ב450 מיליון) ואני מניח שהיא מאמינה שעניים אחרים יוכלו לעמוד בדיור בשכירות במחיר מפוקח עם העזרה שהדו"ח מציע בגידול תקציב המימון לשכירות. ואני חוזר וטוען שכמה שאתה שונא כבישים ואת תוכנית נתיב לדירה, היא מציעה לאפשר בניית 50,000 דירות שבלעדיה לא יקומו (אי אפשר לכפות על ראשי ערים להקים שכונות ללא פיתוח תשתיות). לפי הקטע שלך גם אסור לחתום על "הסכמי גג" עם ראשי ערים להקים שכונות חדשות ביוקר (שכונות של מינימום 5000 דירות) כפיצוי על גידול באוכלוסיה במקום שטחי מסחר ותעסוקה שרווחיים יותר.

ואגב מסכים איתך שיש קבלנים שמחזיקים קרקעות רבות (ולא היית צריך לעשות לזה שרשור נפרד). אם למשל השנה התחילה בנייה של 58,000 דירות בעוד שהמנהל שיווק קרקע לאיזה 42,000 יחידות (אם זוכר נכון) ברור שחלק מהשאר הגיע מקרקעות פרטיות שהחזיקו קבלנים (אבל גם מפינוי בינוי, מתמ"א ועוד).

 

[אחד שחושב]

ומשרד האוצר כבר מודה שיש כסף לפטור רק ל12 אלף

מתוך כ17,000 יחידות דיור עם הערכות שווי של עד 1.6 מיליון שאמורות לפטור ממע"מ על פי הדירוג שאמור לפרסם השמאי (לא לפני ספטמבר) השנה יש למשרד האוצר תקציב למימון ל12,000 יחידות דיור בלבד כשעוד יש חששות עתידיות כי קבלנים יעשו קומבינות שונות כדי להרוויח למרות הפטור. גם לתוכנית מחיר המטרה יש שיבושים מטעם השר בטיעון שלא מועברים אליו די תקציבים.

 

[אחד שחושב]

..שר השיכון שהבריז מרגע הכרזת התוכנית שאושרה

תוכנית המטרה שלו שאמורה לספק 66,000 דירות תוך חמש שנים בטענה שעיכבו לו תקציבים של כמעט 2 מיליארד לצרכים שונים. נזכיר גם את הדיל המפוקפק שלו עם קק"ל שבוטל ואת המחאה שלו להתנגדות של יאיר לפיד לתמיכה ביישובים שאינם חלק מגושי ההתיישבות.

 

[אחד שחושב]

קבוצות הרכישה יוכלו גם לבנות לפי מחיר מטרה..

למרות הבעיות הצפויות לאור ניסיון קודם עם הקבוצות הרכישה לעמוד בעלויות כך שלא יחרגו מעבר למחיר המטרה כמו גם חוסר אחריות כלפי הרוכשים (בהשוואה לקבלנים שמחוייבים להבטיח את הרכישה, מאז פרשת חפציבה) ובעיה של שילוב רוכשי דירה ראשונה לבין רוכשי דירות להשקעה ועוד.

 

[אחד שחושב]

והחשודים לשיבוש התוכניות הם: הקבלנים.

האם ייבנו רק דיור יוקרתי? האם שוב יעכבו בנייה כדי שהביקוש יעלה את המחירים? יש גם מי שמאמינים שיהיו 2 חוזי מכר בדירות קבלן. 1) דירה ברמת מעטפת (שתוכל להיכלל בתוכנית המע"מ) ו2) מחיר גימורים (שהקבל"ן ירוויח מהפער בין היותו רוכש בסיטונאות בזול יחסית פריטים לגימור לבין הלקוח שירצה גיבור ברמה גבוהה ויבין שלא כדאי לו להזמין דירה ברמת מעטפת ולבצע גימור לבד במחירי השוק (וכמובן תמיד יוכלו לקום קבוצות רכישה לגימורים במפרט גבוה ובמחירים סיטונאיים וככה השוק ימשיך להסתבך בחיפוש האיזון)

 

[אחד שחושב]

הקבלנים מודים שייקרו מחירים למקסימום הטבה..

בתעריף העליון של כל עיר. האשמה גם בגלל שהתוכנית לא רטרואקטיבית מרגע שהוכרזה אלא רק מספטמבר. ואגב למרות שלפיד מתייחס למע"מ אפס כמדיניות קבועה רבים מתייחסים אליה כבעלת השפעה זמנית שאחריה השוק רק יתייקר יותר (כי הקבלנים ייקרו מחירים ולא יעודדו בניה זולה לפי מעמ אפס ואולי גם לא לפי מחיר מטרה (הגרסה המתקדמת של מחיר למשתכן). כל זה יחייב חקיקת המשך כמו למשל אחוזי בנייה שיצטרכו לעמוד בהגדרות התוכניות לדיור מוזל, בכפיית בניית דירות קטנות ועוד.