בית ישן על קרקע

[הקיזומ]

בית ישן על קרקע

על אילו עניינים יש לתת תשומת לב מיוחדת כשמדובר על שיקול
של לקנות בית ישן (מעל 50 שנים) על קרקע פרטית?
מעבר למיקום הנכס... וכדומה, ישנן שתי אופציות כלליות: להרוס ולבנות חדש
או לשפץ, במידה כלשהי, ולגור לכמה שנים לפחות..

לכאורה, ניצול של הקיים ושיפוץ עולה פחות (בטווח המיידי).
על מה צריך לשים לב במיוחד ואיך אפשר לנסות להוריד את המחיר כמה שיותר מן המוכרים?

לכאורה, שאלות בנאליות, אבל אולי בכל זאת יש דברים שאני לא מודע אליהם...
אשמח לעיצות/הארות!

 

[אדריכל טימסית]

קנית בית פרטי ישן.

אלו שאלות מאד לגיטימיות שהרבה אנשים טועים בהן.
אם הבית מראש מיועד לבניה או תוספת זה עניין מהותי.
בית בן 50 שנה נחשב יותר כמו קוץ מאשר מביא תועלת.
זה מפריע בדרך לכולם - למתכננים ולמבצעים ולרשויות.
הבעיה שהבעלים לא תמיד חושב ככה ועל הדרך עושים בחירות בעיתיות.
יש דרכים להתמודד עם הכל, על כל ההביטים, רצוי מאד לקבל יעוץ מאנשי מקצוע.
בעניין המחיר - זה תלוי בעיקר בעניין הביקוש וההיצע וברצון המוכר.

 

[הקיזומ]

תודה. אגב, לאיזה סוג..

לאיזה סוג של "בחירות בעיתיות" הכוונה?
בחירות באיזה תחום?

 

[אדריכל טימסית]

בחירות לא נכונות.

אני אתן כמה דוגמאות ממקרים "ששעמתי עליהם".
ברכישה - מתעקשים לעשות הכל לבד, לא לוקחים אנשי מקצוע לבדירת הנכס.
ואופסס נוצר מצב שזוג רכש מגרש עם אחלה הפקעה לטובת מדרכה ציבורית.
הבית מראית עיין נראה מצוין אבל בדיקה מקצועית מגלה שהוא חורג מההיתר.
התפספס שהפינה של המגרש חורגת מתחומה ופולשת לתוך שטח ציבורי.
כמובן שהעסקה והקניה כבר בוצעה והוקנה חשב שעשה את עיסקת המאה..
רצה להגיש בקשה להיתר ופתאום "כל העולם נגדם".
תכנון - תמיד ישר רצון עז לשמור על הקיים כאילו זה עשוי זה.
בניה מתיישנת כמו כל חומר אחר ואפילו מזדקנת בצורה לא טובה.
בפועל רצוי וממולץ למחוק את הקיים (בניה של ה 50-60-70) ולבנות חדש.
העלויות לא שונות בצורה דרמתית, איכות הבניה כן ומאד.
על האגרות ששולמו מתווכחים אח"כ מול מחקלת אגרות והשבחה.
יש עוד סיפורים ולפעמים המציאות ועלה על הדימיון.

 

[עורכת דין לילך ירד]

יש יתרון ברכישת מגרש ועליו בית מגורים ישן.

א. ניתנת לך האופציה לקבל מימון של עד 75% כדירת מגורים.
ב. לא תשלם אגרות בבניה חדשה (לאחר ההריסה) בגין השטח הבנוי בהיתר.

בד"כ קשה מאוד לנצל את מלוא קיבולת הבניה ללא הריסה ובניה מחדש.
ניתן לבדוק שמאית מה כלכלי יותר. קח בחשבון שעלויות בניה "חדש על ישן" גבוהות יותר, ואף פעם לא תצליח להגיע לניצול אופטימלי של השטח.

בגדול, אין עדיפות למגרש ריק או למגרש עליו בית ישן.
לשניהם יתרונות וחסרונות. צריך לבחון האם העסקה המוצעת טובה או לא.

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[gevayu]

הייתי מוסיף עוד שתי נקודות להתלבטות

1. עלויות הריסה - לא בטלות בשישים כלל, שהרי הבית (והמגרש) מתומחרים במלואם אז דווקא עלויות ההריסה יכבידו מאוד במשוואה הכוללת.
2. בדיקות קרקע - זה נשמע מופרך אבל ראיתי כבר דבר דומה שני מגרשים לידי. הבתים הישנים לא נעשו עם בדיקת ביסוס. אמנם הבית עומד על תילו אבל שני מ' ממנו בתוך תחומי המגרש יתכן שיהיו בעיות ביסוס קשות (מערות, ארכיאולוגיה..) לכן הייתי מוסיף פקטור של בדיקת ביסוס מדוקדקת למגרש, כולל יועץ ביסוס וקידוחי נסיון (עניין של כמה אלפי שקלים).
&nbsp
בהצלחה

 

[Alony Sarit 79]

בית ישן מצריך 2 בדיקות עיקריות

אחת - בדיקה מול מהנדס בניין לעניין טיב הבניה וצפי משוער להמשך אורך חיים.
השנייה - בדיקה מול שמאי מקרקעין שיבדוק האם המבנה תורם לשווי הכללי או שכדאי להרסו ולבנות חדש.

בהצלחה.