בניה להשקעה - כמה יחידות דיור מקסימום ניתן לבנות ?

[jon snow1]

בניה להשקעה - כמה יחידות דיור מקסימום ניתן לבנות ?

שלום רב. יש ברשותי מגרש בגדרה, ואני מנסה להבין כמה יחידות דיור מותר לבנות עליו, ואיך זה עובד מבחינת החוק.

גודל המגרש 380 מ"ר, ומותר לבנות 2 מפלסים, כ170 מ"ר בכל מפלס, ואפשר גם לבנות מרתף שירות של 60 מ"ר.
רשום גם בדף מידע שמותר לבנות יחידת דיור אחת.

אני מנסה להבין איך ניתן לדעת (לפני שאני ניגש לאדריכל ובונה תכנית) כמה יחידות דיור ניתן לבנות?
כי תיאורטית אפשר לבנות 2 דירות - אחת במפלס 0 ואחת במפלס 1, אפשר במפלס 1 גם לעשות 2 יחידות דיור, ואפשר גם לעשות במרתף.

המועצה אמרה לי שצריך להגיש בקשה עם תכנית אדריכלית (זה אומר שכבר שילמתי לאדריכל כמה עשרות אלפי שקלים בלי שאני יודע שרוצה לבנות בכלל) בקשה ראשונית לבניה, ורק אחרי שמקבל אישור אז יכול לבקש פיצול לעוד יחידת דיור (סה"כ 2...), אבל זה לא מובטח לי ולכן אני חושש לעשות את זה, כי אין לא יאושר לא בטוח שארצה לבנות כרגע...

בנוסף מה זה נותן לי אם נניח וקיבלתי אישור לפצל ל2 יחידות דיור, אבל בפועל אני רוצה לעשות 3 (נניח דירה במפלס 0 ועוד 2 יחידות דיור במפלס 1)...

מה מותר בגבולות החוק? ומה בפועל אנשים עושים? תודה רבה

 

[נמלה עוקצת]

לפי החוק אסור לבנות יחידת דיור כל שהיא

תצטרך להגיש תכנית ללא יחידת דיור , אחר כך בטופס 4 יבואו לראות את הבניה
ומודד ימדוד את הבניה גם לפני טופס 4 . אסור גם לפצל דירות
לקבלת אישור לפיצול תצטרך להגיש בקשה .
זה המצב החוקי .
לא נראה לי שבית קרקע זה דבר טוב להשקעה כמו שאתה מתכוון לה
יותר טוב תמכור את המגרש ותקנה דירה , הרבה פחות בעיות של תחזוקה
ויותר אפשרות לפיצול .

 

[גלמיש1]

מה שמותר ומה שאסור מוגדר בדיוק במסמך התב"ע של המגרש

יתכן שאפשר לבקש בשלב ההיתר יחידת דיור נוספת, אני לא מכירה את התב"ע ו/או הרשות ולכן לא יכולה לומר. אבל כמובן שבמגרש שנועד לבנית יחידת דיור אחת אסור, ולא יאפשרו לך לבנות יחידות רבות ולהפוך את ה'וילה' לבית משותף.
רק לידיעתך - פיצול דירות זו עבירה פלילית היום. ואם עד עכשיו האכיפה היתה בעיקר בערים, הרי שיצא לאחרונה חוק חדש שמחייב את המועצות האיזוריות באכיפה של חריגות בניה וחריגות בייעודי שימוש. יש כבר יישובים שבהם התבצעו הריסות וקנסות כבדים.
בנוסף הפיכת בית יחיד לרב משפחתי עלולה לגרור כעס רב מצד השכנים, ובצדק (עוד מכוניות ברחוב ומחסור בחניות, עוד רעש, אשפה, עומס על כל התשתיות וכו) ואז אתה עלול להסתבך גם אתם וגם עם הרשות.

 

[ענת אלון]

אז יצא..

 

[Sanchez]

כנס לאדריכל מקומי...
שלם לו על זמנו היקר עבור יעוץ והוא ישמח לתת לך את כל המידע שנחוץ לך.

 

[בינא]

בניה מותרת בגדרה על מגרשים של פחות מ-500מ"ר...

זה עניין לתכנון נכון של יחידה אחת הכוללת יחידות דיור כחלק ממנה.
לא פיצול ולא 2 יחידות.
היות ואני מצוי במה שניתן או לא ניתן בגדרה והסביבה, אבל על הרצוי להשקעה שלך לא ניתן לכתוב בפורום, שלח לי מסר בפרטי עם כתובת המייל שלך ואשיב לך במייל.

 

[גלמיש1]

שלח לי בפרטי כי זה לא חוקי?

לא משנה אם מבקשים או לא - פיצול, כלומר יצירת כמה יחידות דיור במבנה שמאושר ליחידה אחת, זה לא חוקי! אלא אם קיבלת אישור. וסמוך על הפיקוח העירוני שהם יודעים איפה יש כמה יחידות גם אם מסתירים את הכניסות/מדרגות של הדירות השונות. ואם תגזים , סמוך על השכנים שמישהו ילשין וידווח לפיקוח.

 

[Sanchez]

זוהי סדום...

 

[גלמיש1]

הפוך. סדום זה כשכל אחד עושה מה בראש שלו.

בלי להתחשב בשכנים, בתשתיות, בחוקים.... אצלי בשכונה מישהו בנה יחידות דיור במגרש מתחת לכל עץ רענן, מתחת לחניה מתחת לגג, במרתף, במחסן...ואחר הקים מקווה במרתף הלא קיים שלו. והתוצאה היא צפיפות נוראה בחניות, עומס בכבישים שלא נועדו לנפח תחבורה כזה, ועכשיו מסכנים את הילדים שלנו. רעש, לכלוך, עומס במוסדות הציבור...וכל זה בתוך מושב זעיר. וכשאתה מבקש שהדיירים של השכן לא יעשו מסיבה מתחת לחלון שלך בשתיים בלילה - הם צוחקים לך בפרצוף.
זה סדום.

 

[Sanchez]

כמו שאמרתי- זוהי סדום !
לשם הוא מכוון אותו...

 

[גלמיש1]

 

[בינא]

ניתן לקיים יחידות דיור במבנה קיים ואין בדבר משום עבירה.

אין בכך שום דבר רע ולא חוקי.
רבים ההורים שאין ביכולתם לתת לילדיהם הבוגרים שאחרי הטיול שאחרי הצבא ובסיום לימודיהם בשנים הראשונות להיותם שכירים עובדים שמרוויחים יחסית מעט.
מכאן שהפיכת חלק מהנכס הגדול של ההורים ליחידת דיור או 2 או 3 אפילו, משמרת את המבנה כמבנה שבו חיים אנשים, גם אם מצטרפים/ות בני/בנות זוג.
ההורים מרוויחים חברה בוגרת ואחראית, ארוחות שישי/שבת עושים ביחד, הבישול ושטיפת הכלים מתחלקים בין יותר אנשים, הביטחון האישי גובר ואיתם גם שמחת החיים.
כאשר ילדינו הגיעו לגיל שבו כבר נהגו, היו 5 מכוניות בחניות של הבית וברחוב. אף אחד לא התלונן והתשתיות תפקדו מצויין.
לימים, הבנים/ות רכשו או קיבלו בירושה מגרשים, בנו את ביתם והפכו אותנו לסבים וסבתות שנהנים מביקורי הנכדים, הגעתם לצהרים אחרי הגן וביה"ס, הכנת שעורי בית וכיו"ב ללא הורים לחוצים לחזור מוקדם כדי לקחת את הילדים ואפילו האב האלמן של אחד מאיתנו הצטרף ל-"חגיגה" כשעבר לגור אצלנו ולפי דעת הרופאים, המעבר הזה נתן לו לפחות עוד 5 שנים לחיות ולהנות מהחיים.
הסב כבר נפטר, הילדים מסודרים ושוב נשארנו עם בית גדול, הרבה חדרים ושירותים וחניות פנויות ברחוב כאשר הנכדים ממשיכים לפקוד אותנו עם חבריהם. בחלוף השנים נוצר ביקוש ליחידות דיור כי גרושים וגרושות שמספרם החל לגדול ולא רצו להתרחק מהמשפחה חיפשו מגורים עם חניה במרחק הליכה ממקום מגוריהם הקודם...
מה? לא ניתן להם פיתרון? יחידות דיור כאלה הן פיתרון מצויין לכולם, כולל הרשויות המקומיות שאינן מאבדות חלקים של אוכלוסיה, אלא להיפך ומדובר על אנשים שעובדים ומתפרנסים..
לא כולם הם עבריינים. לא להכליל. יש רשויות רבות בארץ בהם מרשים לבנות בניה מקסימאלית בידיעה שחלקם של הבתים יאכלסו יחידות דיור לטובת אוכלוסיה שאין ברשותה לרכוש דירה, אבל היא אוכלוסייה טובה, עובדת ותורמת ודוגמאות לא חסרות באילת,אזור השפלה כולו, מועצה אזורית מטה יהודה ועוד רבות.
מי שבונה בית להשקעה ורוצה לתכנן כך שיהיו בו יחידות דיור (כניסה אחת), אין שום חוק שימנע זאת ממנו, כל עוד הוא מקפיד לבנות על-פי התקנות כולן.

 

[גלמיש1]

אתה רציני?

איך כל המלל הזה, על כמה אנשים מסכנים וצריכים לאפשר לילדיהם מגורים וגו. וגו... קשור לחוק?
ומה עם אנשים 'מסכנים' שצריכים מקום לילדים ורק סוגרים איזו מרפסת או שתיים? או בונים קצת על הגג...מה, הם צריכים פחות?
או אלו שיש להם מגרש חקלאי, ילדיהם ממש צריכים לבנות בית, אז זה לא עבירה שיבנו להם בית על השדה?
בין הסיבות לבין החוק אין קשר!
החוק קובע במפורש, ע:י מסמך התב"ע, כמה יחידות דיור מותרות בכל מבנה. נקודה! אם תבנה/תחלק ליותר יחידות - אתה עבריין.
אתה חושב שמגיע לך כי X או Y - אתה יכול לפנות למחלקת הרישוי ברשות שלך ולבקש. כל עוד אין לך אישור - אתה עובר על החוק.
כיום , אגב, עבירות בניה הן עבירות פליליות. רק שתדע. אז רצוי שלא תמליץ פה לאנשים לבצע עבירות רק כי אתה חושב שזה בסדר.

 

[בינא]

אם תקראי שוב, ללא אמוציות, מה שכתבתי, תביני שאין כל עבירה

על שום חוק ובנוסף לכך, זה מה שעונה על צרכים של האוכלוסיה הצעירה שחוזרת לגור ליד ההורים בצורה הכי אופטימאלית.
לא כתבתי כלום על סגירת מרפסות, או שינוי מבני חיצוני כלשהו.
שינויים פנימיים לאורך השנים אינם לא חוקיים בשום צורה!
גילוי נאות: היות ואני בורר מוסמך לנושאי בניה ותשתיות, אשמח מאוד אם יפסיקו לנסות להסביר לי מה חוקי ומה לא וזה כולל אדריכלים/ות מורשים/ות למיניהם... בתודה מראש ושבוע טוב

 

[נמלה עוקצת]

אולי אצל הערבים .