בניה על הגג בת"א

[f3awb]

בניה על הגג בת"א

האם ניתן היום בעידן תמא 38 לבחור לממש את האפשרות לבנות על הגג
שלא במסגרת התמ"א אלא במסלול של בניה על גגות שהיה בעבר (כך הוסבר לי) .

המצב הנוכחי:
בית של 4 קומות,דירה אחת בכל קומה,שטח קומה 150-160 מ"ר .
הגג עם זכויות הבניה עבור קומה אחת מוצמדים לדירת הגג בהסכם בטאבו .


בתודה מראש
י

 

[אדריכל טימסית]

בניה כל הגג בת"א לפי תוכנית ג'.

לשאלתך - בהחלט כן.
זה כן תלוי באיזה אזור ולפי איזה תב"ע.
בתחום תוכנית הרבעים 3ו-4 יש שינויים ומקצה שיפורים שטכנית מטיב עם תוכנית ג'.
ככל שהגג בבעלות פרטית (טאבו) כך הפעולה פשוטה יותר.
מאידך יש לי מקרים בת"א שהדבר אושר גם בגגות משותפים.
מבחינת העיריה (מנהל הנדסה) מדובר על מסלול "רישוי מהיר".

________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
http://www.timsit.co.il

 

[f3awb]

מדובר על רחוב ברובע 3

רחוב קטן שמסתעף מדיזנגוף ונמצא צפונית לארלוזורוב .
כאמור הגג+זכויות הבניה לקומה אחת מוצמד לדירת הגג בהסכם שנמצא בטאבו.
מכיון שלצערי זה המסלול שאצטרך ללכת בו במקום תמא 38 יש לי עוד מספר שאלות.

מצב נוכחי:
שטח קומה 150-160 ,שטח דירה רגילה 150-160, שטח דירת גג 100-110 סגור (השאר מרפסות) .3.65 קומות .

המשך שאלות:
בעבר כאשר שאלתי לגבי עלויות בניה (לאו דווקא בפרויקט של בניה על הגג) נאמר לי שהמחיר הוא בין 1500-2000 $ למ"ר .

1) האם העלות למ"ר כאשר בונים עוד קומה בבנין קיים שונה מהעלות למ"ר כאשר
בונים בנין חדש ?

2) א. מהי העלות למ"ר בפרויקט של בניה על הגג ?
ב. אני מניח שבניה חדשה על הגג כרוכה בשיפוץ בדירת הגג הנוכחית,
בכמה צריך להעריך שיפוץ כזה ?
ג. האם במסגרת בניה על הגג מאפשרת העירייה השלמה של קומת הגג הנוכחית
לשטח של קומה מלאה כמו שאר הדירות בבנין ?

3) האם יש חובה להוסיף מעלית (עלות כ 100,000$ שסביר שכולה/רובה עלי) ?
האם ניתן יהיה לדחות את הוספת המעלית במספר שנים ?

4)האם יש צורך להוסיף עלות של שיפוץ חיצוני של הבנין ?

5)חניה אין ולא תהיה .

בתודה מראש
י


1)

 

[אדריכל טימסית]

תוכנית הרובעים - רובע 3 | רובע 4 בתל-אביב

היום המצב בת"א הוא שתוכנית הרובעים לא מאפשרת כל בקשה למידע תכנוני
או כל הגשת בקשה להיתר. כרגע פשוט לא ניתן להגיש. הצפי שבסביבות חודש מרץ-אפריל
התוכנית תקבל תוקף והיה אפשר לעבוד באמצעותה רשמית.
עבור בניה על הגג במתווה של תוספת לדירה עצמה.
לרוב אין דריש הלשיפוץ מבנה וכו'. תוספת מעלית לא קשורה בהכרח לתוספת בניה על הגג גם בצורת קומה שלמה.
לדירה מעל 120 מ"ר יש צורך בחניה/כופר חניה.
עלות בניה למ"ר יהיה ככלל אצבע זה 5000 ש"ח למ"ר, כמובן שאין תחליף לקבלת מחירים אמיתיים מקבלנים או לפחות הערכות מחיר ראשונות. רוב הקבלנים ידרשו לקבל תוכנית כלשהי גם עבור אומדן כללי.
בכל מקרה אין הדבר מהווה תחליף להזמנת תיק מידע תכנוני.

________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
http://www.timsit.co.il

 

[f3awb]

תודה על התשובה .ושאלת הבהרה לגבי נקודה לא ברורה

על פי מה שהעירייה אישרה עד היום :
האם במסגרת הבניה על הגג העירייה מאפשרת השלמת דירת הגג הקיימת היום לדירה בשטח כמו שאר הדירות בבנין(כלומר שטח קומה מלאה) ?

בתודה מראש
י

 

[aeonf]

כנראה שידרשו חיזוק של כל הבניין

 

[f3awb]

כלומר יאפשרו להשלים את קומת הגג החלקית הקיימת

לקומה מלאה ועליה יאפשרו קומה חלקית חדשה ?

בתודה מראש
י

 

[aeonf]

ואולי אף יותר, צריך לבדוק פרטנית.

 

[אדריכל טימסית]

תוספת דירה על הגג בתל-אביב.

תוכנית הרבעים עושה סדר בכל התבעות המפוזרות של תל-אביב באזורים אלו.
היא מרכזת את כולן בצרה מסודרת תחת מסמך אחד ונותנת מגוון יחסית רחב של אופציות. בהחלט יש אפשרות גם לבניה של יחידה שלמה על הגג וכו' אך הדבר תלוי לפי מקרה והוראות קונקרטיות שיחולו על המבנה בהתאם לתב"ע.
אין מנוס (ולא רצוי אחרת) מלהזמין תיק מידע תכנוני ולוודא שאכן ניתן לבנות יותר מאשר הרחבה לחדר
הקיים על הגג עד 40 מ"ר כמו המתוכנת הישנה של תוכניות ג'.

________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
http://www.timsit.co.il

 

[alien life form]

יש לך הסכמה של השכנים?

זה אומר מבחינתם ויתור על תמא 38. אנשים לא ממהרים לחתום.

 

[f3awb]

הגג צמוד לדירת הגג עם הסכם בטאבו

שמצמיד את זכויות הבניה לקומה נוספת לדירת הגג,על פי ההסכם הם אינם יכולים
להתנגד,יתכן וימציאו סיבות יצירתיות (התנגדות למעלית בנימוק של פגיעה
בחלון או משהו דומה) .

תודה
י

 

[alien life form]

במקרה כזה לא צריכה להיות כל בעיה

אנשים למדו את הלקח וכשמצמידים גג עם זכויות בניה, מחתימים את יתר בעלי הדירות על הסכמה מראש לכל בניה על הגג והימנעות מתביעות. מאד לא סביר שיהיו התנגדויות אלא אם באמת יהיה משהו קטסטרופלי אבל אם בכל זאת מישהו יהיה מספיק טיפש להתנגד למרות שהתחייבו לא להתנגד, תציג להם כתב תביעה על הנזק הכלכלי שהם גורמים לך (מדובר בהרבה מיליוני שקלים) ותגיד להם שתוך שבוע זה מוגש לבית המשפט המחוזי. ההתנגדות תיעלם מהר מאד. וכמובן בקש מהאדריכל שלך לא לסגור לאף אחד חלונות עם פיר המעלית וכיו"ב.