בניית דירה על גג בית פרטי
- פותח הנושא mbp9
- פורסם בתאריך
האם מדובר על תוספת לדירה בבית משותף?
אם כן, עליך לוודא של מי שטח הגג בטאבו ובועדת בנין ערים מקומית, בעזרת אדריכל שתשלם לו ושיכול להיכנס לתיקי הבניה של הבתים בצורה מקוונת ואם אין מידע מקוון, יוכל לבקש פגישה עם מהנדס/ת הועדה או הרשות המקומית שיוכלו לבדוק זאת, בנוסף למה שכתבה גלמיש1, כמו האם הקרקע של המנהל, האם נוצלו כל זכויות הבניה, כולל אלו שמותרות כיום (יש המון תוספות* ושינויים!).
*יש תבעות שהשתנו עד כדי כך שמאפשרות לבעל גג במבנה להקים עוד עד 3 קומות, או ברשות הדיירים ללכת לכיוון של חיזוק המבנה, כולל תוספות חניון תת-קרקעי והפיכת אחד החדרים לממ"ד בדירות הקיימות (1/2 מחיר מבנית ממ"ד ותפיסת שטח קרקע בחצר) ובמקרה כזה לעניין יזם שיביא את הכסף תמורת השתתפות ברווחים, אם במכירת דירות או עדיף כיום בהשכרתן(!)
לפרטים תוכל לשלוח לי מסר עם כתובת המייל שלך וזו איננה פרסומת)
בכל מקרה, אל תנסה לבדוק בעצמך כי מכל 2 יהודים תקבל 5 תשובות שונות ועדיף ללכת "לפי הספר" בנושאים כאלה, גם כדי לא להפוך לעבריין פלילי לפי חוקי הנדל"ן וכדי לא לחטוף משפטים מהדיירים האחרים ו/או מועד הבית*
* כל דבר שאתם עושים בנושאי שיפוצים בדירתכם, כדאי שיובא בכתב לועד הבית שיחלק את המידע עם הדיירים כי הסכמה (אפילו בשתיקה של חלק מהדיירים) שווה הכל!
אם כן, עליך לוודא של מי שטח הגג בטאבו ובועדת בנין ערים מקומית, בעזרת אדריכל שתשלם לו ושיכול להיכנס לתיקי הבניה של הבתים בצורה מקוונת ואם אין מידע מקוון, יוכל לבקש פגישה עם מהנדס/ת הועדה או הרשות המקומית שיוכלו לבדוק זאת, בנוסף למה שכתבה גלמיש1, כמו האם הקרקע של המנהל, האם נוצלו כל זכויות הבניה, כולל אלו שמותרות כיום (יש המון תוספות* ושינויים!).
*יש תבעות שהשתנו עד כדי כך שמאפשרות לבעל גג במבנה להקים עוד עד 3 קומות, או ברשות הדיירים ללכת לכיוון של חיזוק המבנה, כולל תוספות חניון תת-קרקעי והפיכת אחד החדרים לממ"ד בדירות הקיימות (1/2 מחיר מבנית ממ"ד ותפיסת שטח קרקע בחצר) ובמקרה כזה לעניין יזם שיביא את הכסף תמורת השתתפות ברווחים, אם במכירת דירות או עדיף כיום בהשכרתן(!)
לפרטים תוכל לשלוח לי מסר עם כתובת המייל שלך וזו איננה פרסומת)
בכל מקרה, אל תנסה לבדוק בעצמך כי מכל 2 יהודים תקבל 5 תשובות שונות ועדיף ללכת "לפי הספר" בנושאים כאלה, גם כדי לא להפוך לעבריין פלילי לפי חוקי הנדל"ן וכדי לא לחטוף משפטים מהדיירים האחרים ו/או מועד הבית*
* כל דבר שאתם עושים בנושאי שיפוצים בדירתכם, כדאי שיובא בכתב לועד הבית שיחלק את המידע עם הדיירים כי הסכמה (אפילו בשתיקה של חלק מהדיירים) שווה הכל!
בניית תוספת על גג שטוח של בית פרטי, אפשרית בדרך כלל...
... אם המבנה תוכנן אחרי שנות ה-80 של המאה הקודמת, כי כבר אז דרשו תכנון קונסטרוקטיבי שתיקח את האפשרות הזאת בחשבון הקונסטרוקטיבי.
בנוסף, תכנון גג מאז, לקח בחשבון עומסים גדולים יותר מאשר עומס מגורים והיסודות נבנו בהתאם ואם אין סדירות קונסטרוקטיביות בקירות המבנה בגלל "תנועות קרקע", הבעיה הנדסית תהיה הקטנה ביותר.
כפי שכתבתי בתגובה לנושא כזה לבית משותף, גם לבית פרטי חייבים לברר מה מותר ומה אסור מבחינת התקנות, היטל השבחה בגין בניה נוספת על כל סוג של קרקע ואגרות עירוניות מתאימות עבור התשתיות, שהם מעבר לאגרות הבניה, כמו גם בדיקה של מי הקרקע (מיהל או פרטי).
אם הקרקע פרטית ולא ציינת באיזה עיר או אזור בארץ מדובר, אין לך עניין עם המנהל או בשמו החדש ר.מ.י. (רשות מקרקעי ישראל) וחסכת לפחות שנה בתכנון והיטלים, כולל מס שבח והשבחה של הנכס...
אם הקרקע של המנהל, חשוב לברר קודם מה ר.מ.י. מתירים לבניה, אח"כ לברר מה הרשות המקומית מאפשרת בתקנון הבניה של החלקה או האזור, מה כתוב בנסח הטאבו וכיו"ב דברים שנכתבו קודם.
החשוב ביותר, אולי אפילו לפני שמתחילים...להציב מסגרת תקציב שאינכם יכולים לעבור אפילו בשקל(!) להוריד ממנו את 17% המע"מ ועוד 17% על תכנון, אגרות, היטלים, מיסים ובצ"מ (בלתי צפוי מראש), בתוספת של עוד מינימום 7% על ניהול-בצוע ופקוח של בעל מקצוע כי יהיו לכם גם הרבי התאמות ושיפוצים בקיים כתוצאה מהתוספת הזאת.
מה שנשאר לכם יהיה התקציב האמיתי של עלויות החומרים והעבודה של הפרויקט...
תכנון ובניית חדרים בתוך גג משופע עשוי מקונסטרוקציית פלדה ופנלים מבודדים בעובי של 10ס"מ לפחות, עם או בלי רעפים על חלק משטח הגג, עם מרפסות גג, תעלה לכם 30-40% פחות מהקמת קירות בגובה של קומה, ותאפשר לכם להתקין מערכת סולארית לחשמל שגם תחסוך לכם רעפים, תחסוך בהוצאות חשמל (חובה להגיש עם תכוניות הבניה להיתר) וגם תקבלו את מכסימום הבידוד האפשרי לחום וקור ואקוסטיקה של כל המבנה.
טיפ: שולי הגג יכולים לעבור את מישור קירות המבנה, לתת לו הצללה ותוספת שטחים שיכולים לשמש לאכסון (כל שטח מתח ל-1.80מ' גובה מרצפה לתקרה), שיטחי שירות (עד גובה 2.50מ') וגם אוורור טבעי שאין לאחרים (כי אוויר חם עולה למעלה ושטח מוצלל ומקורה, איננו מתחמם כמו שטח חשוף.
בנוסף לנ"ל תחסכו כסף על מה שלא חשוב ותשקיעו בחשוב ולמרות זאת, בניה בתוך גג כזה תוזיל יותר מבניה של קומה עם מרפסות פתוחות...
למידע נוסף תשלחו מסר עם מייל שלכם (לא פרסומת).
... אם המבנה תוכנן אחרי שנות ה-80 של המאה הקודמת, כי כבר אז דרשו תכנון קונסטרוקטיבי שתיקח את האפשרות הזאת בחשבון הקונסטרוקטיבי.
בנוסף, תכנון גג מאז, לקח בחשבון עומסים גדולים יותר מאשר עומס מגורים והיסודות נבנו בהתאם ואם אין סדירות קונסטרוקטיביות בקירות המבנה בגלל "תנועות קרקע", הבעיה הנדסית תהיה הקטנה ביותר.
כפי שכתבתי בתגובה לנושא כזה לבית משותף, גם לבית פרטי חייבים לברר מה מותר ומה אסור מבחינת התקנות, היטל השבחה בגין בניה נוספת על כל סוג של קרקע ואגרות עירוניות מתאימות עבור התשתיות, שהם מעבר לאגרות הבניה, כמו גם בדיקה של מי הקרקע (מיהל או פרטי).
אם הקרקע פרטית ולא ציינת באיזה עיר או אזור בארץ מדובר, אין לך עניין עם המנהל או בשמו החדש ר.מ.י. (רשות מקרקעי ישראל) וחסכת לפחות שנה בתכנון והיטלים, כולל מס שבח והשבחה של הנכס...
אם הקרקע של המנהל, חשוב לברר קודם מה ר.מ.י. מתירים לבניה, אח"כ לברר מה הרשות המקומית מאפשרת בתקנון הבניה של החלקה או האזור, מה כתוב בנסח הטאבו וכיו"ב דברים שנכתבו קודם.
החשוב ביותר, אולי אפילו לפני שמתחילים...להציב מסגרת תקציב שאינכם יכולים לעבור אפילו בשקל(!) להוריד ממנו את 17% המע"מ ועוד 17% על תכנון, אגרות, היטלים, מיסים ובצ"מ (בלתי צפוי מראש), בתוספת של עוד מינימום 7% על ניהול-בצוע ופקוח של בעל מקצוע כי יהיו לכם גם הרבי התאמות ושיפוצים בקיים כתוצאה מהתוספת הזאת.
מה שנשאר לכם יהיה התקציב האמיתי של עלויות החומרים והעבודה של הפרויקט...
תכנון ובניית חדרים בתוך גג משופע עשוי מקונסטרוקציית פלדה ופנלים מבודדים בעובי של 10ס"מ לפחות, עם או בלי רעפים על חלק משטח הגג, עם מרפסות גג, תעלה לכם 30-40% פחות מהקמת קירות בגובה של קומה, ותאפשר לכם להתקין מערכת סולארית לחשמל שגם תחסוך לכם רעפים, תחסוך בהוצאות חשמל (חובה להגיש עם תכוניות הבניה להיתר) וגם תקבלו את מכסימום הבידוד האפשרי לחום וקור ואקוסטיקה של כל המבנה.
טיפ: שולי הגג יכולים לעבור את מישור קירות המבנה, לתת לו הצללה ותוספת שטחים שיכולים לשמש לאכסון (כל שטח מתח ל-1.80מ' גובה מרצפה לתקרה), שיטחי שירות (עד גובה 2.50מ') וגם אוורור טבעי שאין לאחרים (כי אוויר חם עולה למעלה ושטח מוצלל ומקורה, איננו מתחמם כמו שטח חשוף.
בנוסף לנ"ל תחסכו כסף על מה שלא חשוב ותשקיעו בחשוב ולמרות זאת, בניה בתוך גג כזה תוזיל יותר מבניה של קומה עם מרפסות פתוחות...
למידע נוסף תשלחו מסר עם מייל שלכם (לא פרסומת).
תודה רבה על המידע המפורט
כתבת שההפרש בעלויות בין בניית קומה עם גג משופע וקירות נמוכים הוא 30-40%. מאיזו סיבה ההפרש כל כך גדול, הרי ההבדל היחיד הוא גובה הקירות (בלוקים, טיח , וצבע ) ? אשמח אם תסביר. האם ההוזלה בעלויות נובעת מהפרשי הגובה, ונכונה גם בבנייה בבלוקים או שההוזלה נובעת מהשוני בחומרים.
מה הכוונה בבניה של קומה עם מרפסות פתוחות ?
שוב תודה
כתבת שההפרש בעלויות בין בניית קומה עם גג משופע וקירות נמוכים הוא 30-40%. מאיזו סיבה ההפרש כל כך גדול, הרי ההבדל היחיד הוא גובה הקירות (בלוקים, טיח , וצבע ) ? אשמח אם תסביר. האם ההוזלה בעלויות נובעת מהפרשי הגובה, ונכונה גם בבנייה בבלוקים או שההוזלה נובעת מהשוני בחומרים.
מה הכוונה בבניה של קומה עם מרפסות פתוחות ?
שוב תודה
בניה בתוך גג משופע או 4 שיפועי, תהיה תמיד פחות יקרה מבניה...
...של תוספת קומה עם גג שטוח מעל לקיים.
הסיבות לכך רבות ואמנה רק חלק שהן כלכליות:
1. הרצפה כבר קיימת ומשקל גג נוסף עם קירות לגובה של פחות מקומה, לא יחייב חיזוק של הגג הקיים ;
2. קירות מעקה הגג עם השיפועים כבר קיימים ורק נדרש להעמיד עליהם חלונות והשלמות מצידיהם שניתן לבצע אם החומר של הגג*
* ראו תמונות להמחשה בלבד.
* הנחת העבודה שלי היא שמבצעים את הגג עם קונסטרוקציית פלדה ופנלים מבודדים בעובי 10ס"מ לבידוד תרמי ואקוסטי ורק עליהם מבצעים מערכת חשמל סולארית ו/או רעפים ו/או משאירים את הפנלים כפי שהם (לבן להחזרת קרינת שמש מרבית) במידה והקומה השניה אינה נצפית מבחינה אדריכלית כי היא בין עצים, בין בתים אחרים ושהשיפועים של הגג אמריקראיים (נמוכים) ולא ארופאיים לקבלת שלג (באזורים שונים בארץ בכלל אין ברירה).
3. מ-2 הסיבות הקודמות, עלות שלד ק"א תהיה קטנה ביותר ועלות הגג כנ"ל בהשוואה לתוספת עמודים קירות וקורות, גג שטוח ועוד מעקות, יחד עם בידוד כבד ואיטום מחודש על כל שטח תוספת הקומה ואם רק חלק מק"א מכסה את הגג הקיים, נדרש להשקיע במרפסות מרוצפות עם בידוד מתאים לק"ק ואיטום כפול, ויטרינות למרפסות האלה ומעקות בגבהים העולים על מעקות גג שטוח ללא גישה ;
4. על כל הנ"ל בסעיף 3 נוספות הוצאות מרובות של איטום וחיפוי קירות ועוד ;
5. מערכת מים חמים חייבת בכל מקרה להיות מוזזת לגג החדש, ומנועי מזגנים, וכולם מחייבים הארכת צנרת ותפוקה מופחתת... בעוד שבגג משופע ומבודד, נדרש הזזה בלבד של מערכות אלו (בתכנון נכון), מיקום הקולטים הקיימים (אם לא ישנים מידי) על הגג המשופע ואורך הצנרת כמעט ואינו משתנה (בתכנון נכון ומתאים) ;
6. רמת הבידוד המתקבלת בגג מסוג זה גבוה ביותר מפי 2 מהתקן ומחייבת מעט מיזוג ומעט חימום = הוצאות קטנות יותר בהתקנה ובאחזקה לבית כולו כי בידוד הגג נותן 80% מבידוד המבנה כולו... ;
7. מהלך המדרגות שמתוכנן נכון, יכול לעלות כלפי מעלה בהתאמה לשפוע הגג ובכך נחסך ה"מגדל" = החלל הגדול שמעל למדרגות עם גג שטוח של ק"א... ;
8. התקנת מערכת חשמל סולארית המאפשרת קבלת החזר לאורך שנים. חוסכת הנחת רעפים ואינה נדרשת לקונסטרוקציה מיוחדת להנחה על גג הפנל בעודה נותנת הצללה = עוד בידוד כנגד קרינת השמש וכך הקטנת עלויות רכישה והנחת רעפים על כל חלקי הגג** (**יש היום קולטים שיעבדו טוב גם על חלקים של גג שאינם דרומיים, בתנאי שאין עליהם הצללה מבתים אחרים או עצים).
קומה א' על חלק מגג קומת הקרקע, מחייבת מרפסות שאינן מקורות בבית עם גג שטוח. בית עם גגות משופעים, למי שאוהב את הגגות בשוויץ או בטירול, עם מרפסות שפונות לנוף (בהנחה שיש נוף) יכול לקרות את המרפסות, בתוספת פרגולה כהמשך לגג, אם אין אפשרות חוקית לבנות על כל שטח הגג, בליטה של הגג מעל לכל המרפסת ואף החוצה במקרה שיש אפשרות כזאת וכך משיגים מרפסת מקורה שכמוה יש הרבה מאוד באילת עם החזית לים.
...של תוספת קומה עם גג שטוח מעל לקיים.
הסיבות לכך רבות ואמנה רק חלק שהן כלכליות:
1. הרצפה כבר קיימת ומשקל גג נוסף עם קירות לגובה של פחות מקומה, לא יחייב חיזוק של הגג הקיים ;
2. קירות מעקה הגג עם השיפועים כבר קיימים ורק נדרש להעמיד עליהם חלונות והשלמות מצידיהם שניתן לבצע אם החומר של הגג*
* ראו תמונות להמחשה בלבד.
* הנחת העבודה שלי היא שמבצעים את הגג עם קונסטרוקציית פלדה ופנלים מבודדים בעובי 10ס"מ לבידוד תרמי ואקוסטי ורק עליהם מבצעים מערכת חשמל סולארית ו/או רעפים ו/או משאירים את הפנלים כפי שהם (לבן להחזרת קרינת שמש מרבית) במידה והקומה השניה אינה נצפית מבחינה אדריכלית כי היא בין עצים, בין בתים אחרים ושהשיפועים של הגג אמריקראיים (נמוכים) ולא ארופאיים לקבלת שלג (באזורים שונים בארץ בכלל אין ברירה).
3. מ-2 הסיבות הקודמות, עלות שלד ק"א תהיה קטנה ביותר ועלות הגג כנ"ל בהשוואה לתוספת עמודים קירות וקורות, גג שטוח ועוד מעקות, יחד עם בידוד כבד ואיטום מחודש על כל שטח תוספת הקומה ואם רק חלק מק"א מכסה את הגג הקיים, נדרש להשקיע במרפסות מרוצפות עם בידוד מתאים לק"ק ואיטום כפול, ויטרינות למרפסות האלה ומעקות בגבהים העולים על מעקות גג שטוח ללא גישה ;
4. על כל הנ"ל בסעיף 3 נוספות הוצאות מרובות של איטום וחיפוי קירות ועוד ;
5. מערכת מים חמים חייבת בכל מקרה להיות מוזזת לגג החדש, ומנועי מזגנים, וכולם מחייבים הארכת צנרת ותפוקה מופחתת... בעוד שבגג משופע ומבודד, נדרש הזזה בלבד של מערכות אלו (בתכנון נכון), מיקום הקולטים הקיימים (אם לא ישנים מידי) על הגג המשופע ואורך הצנרת כמעט ואינו משתנה (בתכנון נכון ומתאים) ;
6. רמת הבידוד המתקבלת בגג מסוג זה גבוה ביותר מפי 2 מהתקן ומחייבת מעט מיזוג ומעט חימום = הוצאות קטנות יותר בהתקנה ובאחזקה לבית כולו כי בידוד הגג נותן 80% מבידוד המבנה כולו... ;
7. מהלך המדרגות שמתוכנן נכון, יכול לעלות כלפי מעלה בהתאמה לשפוע הגג ובכך נחסך ה"מגדל" = החלל הגדול שמעל למדרגות עם גג שטוח של ק"א... ;
8. התקנת מערכת חשמל סולארית המאפשרת קבלת החזר לאורך שנים. חוסכת הנחת רעפים ואינה נדרשת לקונסטרוקציה מיוחדת להנחה על גג הפנל בעודה נותנת הצללה = עוד בידוד כנגד קרינת השמש וכך הקטנת עלויות רכישה והנחת רעפים על כל חלקי הגג** (**יש היום קולטים שיעבדו טוב גם על חלקים של גג שאינם דרומיים, בתנאי שאין עליהם הצללה מבתים אחרים או עצים).
קומה א' על חלק מגג קומת הקרקע, מחייבת מרפסות שאינן מקורות בבית עם גג שטוח. בית עם גגות משופעים, למי שאוהב את הגגות בשוויץ או בטירול, עם מרפסות שפונות לנוף (בהנחה שיש נוף) יכול לקרות את המרפסות, בתוספת פרגולה כהמשך לגג, אם אין אפשרות חוקית לבנות על כל שטח הגג, בליטה של הגג מעל לכל המרפסת ואף החוצה במקרה שיש אפשרות כזאת וכך משיגים מרפסת מקורה שכמוה יש הרבה מאוד באילת עם החזית לים.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.