בניית תמהיל

[John McClane]

שלום לכולם!

אשמח לעזרתכם בבניית תמהיל למשכנתא.

קצת פרטים: אנחנו צריכים 1.3מ, אבל יכולים לקחת 1.75מ (43% מערך הנכס). רוצים להגיע להחזר סופי של 8500-9000א"ש בחודש

חשבתי על התמהיל הבא:
50אש ל 15 שנים ללא ריבית (הטבה של בנק הפועלים)
530אש ל 30 שנה - פריים בריבית של 0.8-1.0
720אש ל 10 שנים - קל"צ
450אש ל 20 שנה - מל"צ שאשתמש בו למומ ע"מ להעלות בו את הריבית מתוך כוונה להחזיר באופן מיידי

כמה שאלות:
1) מחשבות על התמהיל? יש דרך לשפר?
2) לאיזה ריביות אני צריך לכוון בקל"צ?
3) אני אצטרך לקחת את המשכנתא בשני תשלומים - הראשון (800אש) בינואר והשני (950אש) ביוני. האם אוכל להחזיר חלק מהתשלום הראשון לפני לקיחת התשלום השני?

תודה רבה!

 

[82little]

לא ניתן להבטיח ריביות מעבר ל 24 יום. אף שהבנקים לעיתים קצת מתגמשים. בכל אופן ההבטחה לטווח ארוך היא למרווחים, בפריים כמובן, אולי במשתנה, מרווח מהעוגן.
בספק אם בכלל ניתן בקלצ אבל אולי לאחרים היה ניסיון אחר וישתפו כאן....
בלקיחת משכנתא בטווחים ארוכים כגון פריסת תשלומים לקבלן, אז בדרך כלל לוקחים הקלצ אחר משתנה ואחר כך הפריים.
אולי במקרה שלכם תקחו הקלצ ואחר כך הפריים ובסוף המשתנה.. אם הבנק יסכים להקדמת הפריים.
בכל אופן להבנתי זה לא יילך להחזיר חלק מתשלום ראשון לפני לקיחת תשלום שני והכוונה במסלולים אחרים... אולי באותו המסלול הבנק יאפשר אבל בכל מקרה כדאי לבדוק עמלות..
בהצלחה

 

[John McClane]

הכוונה היא אכן לקחת את הקל"צ/מל"צ בהתחלה ובסוף את הפריים. אני מבין שהריביות היום הם לא בהכרח הריביות שיהיו בינואר... לגבי עמלות פרעון מוקדם - אמורות להיות כאלו אם העוגן לא משתנה? איזשהו פידבק לגבי התמהיל ותוכנית הפעולה?

 

[82little]

האם העוגן, הריבית, לא משתנה מאז שלקחתם את ההלוואה, במסלול המסויים אז לא אמורה להיות עמלת היוון שהיא העמלה העיקרית. יש להודיע לבנק 10 ימים מראש על כוונה להחזיר סכום או את כל המסלול על מנת להימנע מעמלת אי הודעה מוקדמת שהינה 0.1 אחוז מהסכום. זניח יחסית למהלך.
אם יש כוונה להחזיר את המשתנה יחסית מהר כדאי לנסות להקדים את הפריים ורק בסוף לקחת את המשתנה ולהחזירה מהר ככל שתוכלו.
לגבי הקלצ היות ומדובר בסכום גדול עדיף לפצל אותו על מנת לאפשר החזרים מוקדמים בסכומים קטנים. אפשר לאזן בעזרת השנים והריביות ולעיתים יוצא אפילו יותר זול בריביות לפצל כך. התמשו במחשבון לראות כיצד לאזן בין המסלולים. ומבחינת ההחזר החודשי... בכללי הבנק אמור לתת ריבית זולה יותר עבור הקלצ הקצר יותר. הכוונה למשל חצי מהקלצ ל 8 שנים וחצי ל11... או ביחס קצת אחר תלוי בהחזר החודשי האפשרי עבורכם... ולעיתים קלצ 11 תקבלו ריבית כמו לקלצ ל 10 ולעומת זאת בקלצ ל 8 אמורה להיות ירידה בריבית.

 

[John McClane]

תודה רבה!

חוץ מפיצול הקלצ לשני מסלולים יש המלצות נוספות לגבי התמהיל, או שכרגע אני צריך לחכות לדצמבר/ינואר ולראות מה הפידבק של הבנקים?

 

[82little]

אם אין משיכה כרגע רלוונטית, להבנתי צריך להמתין עד להתחלת המהלך ואז שוב לבדוק אותו ולהתחיל לגלגל את הענין. שיעורי הבית והרעיונות הללו חשובים אבל בביצוע צריך להמתין. התוכנית הכללית נראית בסדר אבל חשוב גם להשאיר ראש פתוח כי אפשר שההצעות של הבנקים השונים בנקודת הזמן הבאה יהיו קצת שונות. תלוי בדחיפות הגיוס שלהם וכמובן במצב הכלכלי באותה נקודת זמן. בהצלחה.

 

[John McClane]

תודה רבה! אחזור לעדכן שזה יהיה יותר רלוונטי

 

[אה51]

הכינוי גוהן מקליין - אהבתי

 

[82little]

מת לשרוד במשכנתא

 

[John McClane]

כן... הכינוי הזה מלווה אותי הרבה זמן. רלוונטי מתמיד