התניות במכר לצד ג' מתוך בעלות משותפת בנדל"נ - התייחסות.
בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קיימת התייחסות לגבי "זכות קדימה" המותנית בהסכם חתום, במידה ואין הסכם מוקדם כמתחייב מחוק המקרקעין, את יכולה להציע את חלקיך במכר חופשי לכל צד ג' שיסכים לרכוש, מתוך הבנה שמכר מסוג זה הוא בעייתי מהיותו בעלות ב"מושע" שאינה נתנת לחלוקה בעין.
אגב...במקרים דומים של ירושה מסוג זה וכדי למנוע סכסוכים בתוך המשפחה, כדאי להכניס שמאי ו/או עו"ד שיתמחר את הנכסים ואת מרכיב הזכויות המגיעות לכל יורש.
תבוצע התאמה שיוויונית [כמידת האפשר] כך שלכל אחד מהיורשים יהיה נכס בבעלות מלאה, ואם לא ניתן, אז יבוצעו התאמות כספיות בין היורשים, כלומר ההפרשים יועברו כספית בין הצדדים [צעד כזה עדיף על מכר בחלקים]
אתן דוגמה :
4 יורשים חלקים שוים ב-4 נכסים, החלוקה כאן ברורה ואם יש חוסר איזון בשווי הנכסים, יבוצע איזון ע"י מתן פיצוי כספי בין היורשים המשווה את החלוקה, כך גם אם יש יותר שותפים או יותר נכסים, מבצעים איזונים.
במקרה מסוג זה קובעים את המסגרת ללא שמות, כשהחלוקה ככלל אינה ידועה ליורשים, ולאחר שהגיעו להסכמה לגבי שווי הנכסים והפיצוי לנפגע, מתבצעת הגרלה ע"י גורם חיצוני [עו"ד] וכל אחד מקבל את התוצאה כפי שנקבע בהגרלה.
חלוקה זו מוכרת ע"י רשויות המס ואינה נחשבת כמכר.
הקטע הרלוונטי מחוק המקרקעין לעניין זכות קדימה.
זכות קדימה על פי הסכם
סעיף 99. (א) בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסויים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.
(ב) על זכות הקדימה לפי סעיף זה, יחולו הוראות הסעיפים 105-102, בכפוף למוסכם בתנאי הזכות.
זכות קדימה בין יורשים
100. (א) מקרקעין שהם משק חקלאי כמשמעותו בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, והם עברו בירושה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, ליורשים אחדים במשותף, לא יהיה יורש זכאי להעביר חלקו בהם לאחר אלא אם הציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה.
(ב) בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה או צו אישור הצוואה, יראו כל יורש כבעל זכות קדימה לגבי חלקו של יורש אחר; מכאן ואילך יראו כבעל זכות קדימה רק יורש שרשם תוך השנתיים הראשונות זכות קדימה לעצמו לגבי חלקו של יורש אחר.
זכות קדימה בין בני זוג
101. מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו.
רכישה על פי זכות קדימה
102. (א) הצעה לבעל זכות קדימה תהיה בכתב, שיישלח בדואר רשום, ותציין את המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים; העתק מההצעה יישלח לרשם.
(ב) תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש, בצירוף כל מס או תשלום חובה אחר המגיע ממנו בקשר לרכישה או להפקידם בידי הרשם, ומשעשה כן, יראו את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין במחיר הנקוב בהצעה; הופקד המחיר, ישולם למציע עם גמר העסקה.
(ג) בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את הסכומים האמורים בסעיף קטן (ב) תוך המועד הקבוע באותו סעיף קטן, רואים אותו, בתום המועד האמור, כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.
(ד) היו שני בעלי זכות קדימה או יותר, תישלח ההצעה לכולם; הסכימו כולם, או אחדים מהם, לרכוש את המקרקעין המוצעים, ינהגו כאמור בסעיף קטן (ב) לפי חלקו של כל אחד מהם בזכות הקדימה; סירב אחד מהם לרכוש, יעמוד חלקו לזכותם של השאר.
העברת המקרקעין
103. (א) סירב בעל זכות קדימה לרכוש את המקרקעין המוצעים לו במחיר הנדרש, יהיה המציע רשאי, תוך ששה חדשים מיום הסירוב, להעבירם כרצונו, ובלבד שלא יעבירם במחיר נמוך מהמחיר שצויין בהצעה.
(ב) העביר המציע את המקרקעין תוך תקופת ששת החדשים האמורה בסעיף קטן (א), בטלה זכות הקדימה, ואם נרשמה - תימחק; לא העבירם תוך התקופה האמורה, לא יהיה רשאי להעבירם אלא לאחר שהציעם שוב לבעל זכות הקדימה.
אי תחולה על מתנות
104. החובה להציע מקרקעין לבעל זכות קדימה כאמור בפרק זה לא תחול על העברה ללא תמורה, אלא שזכות הקדימה לא תתבטל ותחול לגבי מי שרכש את המקרקעין ללא תמורה.
אי רישום העברות
105. לא תירשם העברת מקרקעין שקיימת לגביהם זכות קדימה, אלא לאחר שנוכח הרשם כי נתמלאו הוראות פרק זה.
זכות קדימה לגבי חכירה לדורות
106. הוראות סימן זה בדבר העברת בעלות, יחולו, ככל שהן נוגעות לענין גם על העברה של חכירה לדורות.
===========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
