בעלי הדירות מפריזים בשווי הנכס שלהם וגורמים לעליית מחירים.

[הנדלניסט מהבקעה]

בעלי הדירות מפריזים בשווי הנכס שלהם וגורמים לעליית מחירים.

מאמר וידאו בגלובס המצביע על תהליך תמחור עצמי המתרחש בשוק הנדל"נ ,איך הערכות שווי עצמיות ומופרזות של בעלי הנכסים גורמות בעקבות הפרסום בלוחות לעליית מחירים ממוצעת...וללא נסיבות חיצוניות המצדיקות זאת...הפרזה זו קרוייה "בועה".

למאמר :
תראו את הנתון המדהים הזה שהתפרסם על מחירי הדירות
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה דוח שנתי מיוחד ומקיף המתייחס לנתוני הדיור בישראל בשנת 2015, שממחיש מדוע מחירי הדירות בארץ לא מפסיקים לעלות
■ כל הפרטים בווידאו
01/01/2017,אורי חודי [גלובס] -
http://www.globes.co.il/news/articl...tm_medium=email&utm_campaign=globesnewsletter

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה דוח שנתי מיוחד המתייחס לנתוני דיור בישראל בשנת 2015. הדוח כולל נתונים רבים כמו שיעור הישראלים המתגוררים בדירות בבעלות, שיעור הישראלים המתגוררים בשכירות, הוצאה חודשית ממוצעת על משכנתא ועוד. כל הנתונים מעניינים ומבוססים בדרך זו או אחרת על נתונים יציבים.
אבל שורה אחת מתוך הדוח המלא יכולה ללמד יותר על תופעה מעניינת הקשורה לענף הנדל"ן הישראלי כמו גם על בעלי הדירות בישראל.

נתוני הלמ"ס מבוססים על סקר ההוצאות משק הבית של הלמ"ס, מדגם רחב שכלל בשנת 2015 לא פחות מ-8,550 משקי בית שעל פי הלמ"ס: "מייצגים כ-2.413 מיליון משקי בית באוכלוסיה".
עוד על פי הלמ"ס, נדגמו בסקר 251 יישובים שונים ושיעור המשיבים לשאלות סוקרי הלמ"ס עמד על 72%.

אז אנחנו מדברים על סקר נרחב מאוד. ובאותו הסקר שאלה אחת שהופנתה לנשאלים הייתה: "אילו יכולתם למכור את דירתכם כיום, איזה סכום הייתם מקבלים עליה?". כן, זו השאלה. בלמ"ס הופכים באחת את בעלי הדירות לשמאים ולמתווכים הנדרשים להעריך את שווי הנכס שלהם.

על פי הנתונים שפורסמו, ממוצע התשובות הוביל לנתון אחד שמעיד על שווי ממוצע, או כמו שנכתב בסקירת הלמ"ס - ערך ממוצע של דירה בבעלות המתקבל מהערכה עצמית. המספר הזה עומד על 1.647 מיליון שקל.

אם נשווה את הנתון הזה, לנתונים של אותה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המתייחסים למחירים ממוצעים של דירות בכל רבעון כפי שמתפרסמים כחלק ממדד המחירים לצרכן עולה התמונה הבאה. בעוד ממוצע ההערכות העצמיות של בעלי הדירות ב-2015 עומד כאמור על 1.647 מיליון שקל ברמה הארצית, נתוני 2015 במדד המחירים לצרכן מעידים כי המחיר הממוצע של דירה בישראל עמד בשנה זו על 1.392 מיליון שקל. מדובר בפער של 255 אלף שקל בין מחיר דירה ממוצע המבוסס על עסקאות בשוק לבין הערכה חופשית של בעלי דירות.

ומה זה בעצם אומר? כאן אנחנו מגיעים לחלק המעניין. לשאלה של הסקר אין משמעות אמיתית מבחינת המחירים, ובטח כשמדובר בממוצע של כל התשובות. אבל זה מראה עד כמה כל אדם בישראל חושב שהנכס שלו שווה יותר ממה שהוא באמת.

מפתיע זה לא. הרי מבלי לערוך סקר של אלפי אנשים היינו יכולים להגיד שכל ישראלי נוטה להעריך ביתר את הדירה, בהתחשב לעלייות המחירים בשנים האחרונות. אבל המציאות הזו משפיעה גם על מחירי הדירות בפועל.

איך? שתי מילים - לוחות אינטרנט.
הרי שאדם רוצה למכור דירה, הדבר הראשון שהוא עושה זה לפרסם מודעה ביד 2 או בכל לוח אחר. והשאלה ששאלו אותו סוקרי הלמ"ס היא השאלה שהוא שואל את עצמו באותו הרגע שהוא צריך לציין מה הסכום המבוקש על הדירה.

אז לפי הניסוי ההמוני שהלמ"ס בעצם עשה, אנחנו יכולים לראות שאנשים מעריכים את שווי הנכס שלהם ביתר, בכ-250 אלף שקל יותר ממוצע הלמ"ס.

אם זה לא מתדלק עוד יותר את בועת המחירים הגבוהים אז מה כן? והנה עוד סיבה, עקיפה אמנם, ללמה המחירים ממשיכים לעלות.

======================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[הנדלניסט מהבקעה]

איך המדינה משפיעה לרעה על תהליכי אישור תכניות תמ"א 38.

ראו מאמר בגלובס הבוחן את תהליכי אישור תכניות תמ"א 38 לסוגיהן בכל הארץ, מצביע על כשלון מערכתי של מערכת התכנון הארצית וועדות התכנון בכל חלקי הארץ, ופוגעות בצורך החיוני בחיזוק תשתיות בניינים ישנים לקראת רעידת אדמה עוצמתית שתבוא .

ועדות התכנון השונות נכנסו לכיסם של היזם והדיירים ושכחו שהמדינה היא זו /אחראית לביצוע חיזוקים בבניינים ישנים למקרה רעידת אדמה, שיהיה ברור הקשיים שהמדינה מערימה על היזמים באחוזי הבניה מקטינה את הריווחיות ומעלה את רמת הסיכון הפיננסי של היזם בערי המרכז, ועל אחת כמה וכמה שאינה אפשרית בישובי הפריפריה עקב חוסר כדאיות כלכלית.
ולכן כל תהליך התמ"א 38 מדשדש ביחס לפוטנציאל הקיים בדירות ישנות שטרם עברו את השינוי וכנראה יתמוטטו כשהאדמה תרעד .

פרל דוד

למאמר בגלובס -
תמ"א 38, ככה זה נראה: מ-18 ל-6 מ"ר בתוך שנה
השינויים שחלו בזכויות תמ"א 38 בדוגמה אחת מרמת-גן: היזם ספג קיצוץ של 30%, תוספת הדיירים פחתה ב-70%, וכלל לא בטוח שהפרויקט ימשיך להתקדם.
02/01/2017, אורי שוסטר [גלובס] - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001169658

שיטות חישוב זכויות במסגרת תמ"א 38 - התוכנית שאושרה לפני עשור והעניקה זכויות בנייה לבניינים ישנים כדי לתמרץ אותם לחזק את הבניינים מפני רעידות אדמה - משתנות חדשות לבקרים.
פרויקט שהחל דרכו לפני שלוש שנים נאלץ לעבור לא פחות מארבע התאמות ושינויים, שמשמעותן פתיחת חוזים מול דיירים, תכנון מחדש מול אדריכלים ומהנדסים וחישוב מחדש מול שמאים וכלכלנים - שעלולים כמובן לסכל את ההצדקה הכלכלית להקמת הפרויקט.

הנה דוגמה אמיתית של פרויקט תמ"א 38 ברמת-גן, פרויקט מסוג הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) שהובילה חברת אנשי העיר, בבעלות רון חן.
מדובר בפרויקט בשכונת הגפן, ברחוב התקווה 14-16, אשר בו אוחדו שתי חלקות למגרש מאוחד בשטח 870 מ"ר. כיום נמצאות שם 18 דירות, בשטח בנוי כולל של 1,081 מ"ר (שני בניינים - של שניים ושל שלוש קומות), והכוונה היתה להפוך אותם לבניין אחד שיכיל 52 דירות. במקביל להליך התמ"א הוגשה תוכנית (תב"ע) מקומית לאיחוד חלקות וקבלת אישור לבנייה של 10 קומות - בלי להוסיף על זכויות הבנייה המוקנות מתוקף תב"ע ותמ"א במקום.

"תמרון מוגבל"
ההסכם המקורי נחתם על פי הנוסחה שהיתווה מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית מרכז לשעבר. גישה זו נחשבה מרחיבה ונתמכה במפורש על ידי מנהל התכנון.
על פי שיטה זו חושבו זכויות התמ"א לבניין על בסיס זכויות התב"ע הרעיוניות, קרי אלו אשר מיוחסות לכלל הזכויות במגרש (גם אלו שלא נוצלו). סך זכויות הבנייה על פי שיטה זו ("פלדלת" - שטחים עיקריים וממ"דים) הסתכם ב-4,500 מ"ר, קרי תוספת זכויות בנייה של 3,400 מ"ר לעומת המקור. חלק הדיירים על פי ההסכם אמור היה להכיל 1,300 מ"ר, בממוצע תוספת של 18 מ"ר לכל דירה. שטחי היזם (שטחי המכירה), יעמדו על 3,200 מ"ר.

הכול התנהל כשורה עד אשר הגיעה לעולם "הלכת חורגין", הנודעת בשם הגישה המצמצמת, ואשר קיבלה את תמיכת היועץ המשפטי לממשלה. שיטה זו טרפה את הקלפים ושינתה את שיטת החישוב לכזו הנסמכת על בסיס זכויות הבניין הקיים (ולא על הזכויות התב"עיות של המגרש).

בפרויקט שלנו, היקף הזכויות הופחתו ל-4,124 מ"ר - קרי, שיטה זו גרעה כ-375 מ"ר מהיקף זכויות הבנייה המקוריות. מאחר שהיזמים הבינו מבעוד מועד כי שיטה זו מפחיתה באופן דרקוני את הזכויות, בעצה אחת עם הדיירים העדיפו לחכות לתיקון 3א' הממשמש ובה בתקווה שהתיקון ייתן זכויות נדיבות יותר מאשר גישת חורגין.

תיקון 3א' הסתמך על גישת הבניין הרעיוני. עם זאת, הזכויות שהקנתה היו נמוכות משיטת גדרון המקורית (תוספת של 25 מ"ר רק לדירות הקיימות ו-13 מ"ר לדירות החדשות, לעומת 25 מ"ר לכל הדירות על פי שיטת גדרון).
הזכויות שהוקנו על פי שיטה זו עמדו בתווך בין הגישה המרחיבה והמצמצמת והגיעו ל-4,300 מ"ר (4,250 מגורים 50 מ"ר מסחר). לא היה מנוס מלפתוח את החוזה מול הדיירים והוסכם בין הצדדים כי חלקם יופחת לתוספת ממוצעת של 13 מ"ר (צמצום של 5 מ"ר בשטח הדירה לעומת גדרון).

אלא שבינתיים עלתה על הפרק "שיטת המכפיל". השיטה נועדה לפשט את חישוב הזכויות ולפיה יוכפלו סך השטחים הבנויים בשלוש, אליהם יוספו שטחי הממ"דים, והתוצאה תייצג את סך זכויות הבנייה בבניין.

לאחר ויכוחים רבים אושר בסופו של דבר תיקון 3א' המחשב את הזכויות על בסיס מספר הקומות של הבניין המקורי - תוספת של 2.5 קומות לבניין בן 2 קומות, תוספת של 3 קומות לבניין בן 3 קומות ותוספת של 3.5 קומות לבניין בן 4 קומות.
שיטה זו הרסנית לפרויקט, שכן היא מפחיתה דרמטית את סך הזכויות ל-3,920 מ"ר בלבד.

על מנת שניתן יהיה להגיע לרווחיות מספקת, 18 הדיירים הקיימים שמעו מהחברה כי הם צריכים להסתפק ב-1,190 מ"ר, קרי תוספת של 109 מ"ר בלבד על זכויותיהם המקוריות לכולם ביחד, 6 מ"ר בלבד בממוצע לכל דייר - זאת לעומת תוספת של 18 מ"ר (פי שלושה) שהובטחה להם עד לפני שנה ובהשוואה ל-13 מ"ר שהובטחו להם לאחר מכן בשיטת חורגין. חלקו של היזם על יעמוד על 2,730 מ"ר, ירידה של 29% לעומת סך זכויותיו בגישת גדרון ושל 12% לפי שיטת חורגין.

לדברי חן, "הפרויקט הוא דוגמה מוחשית לתלאות שעוברים היזם והדייר בדרך לפרויקט, במיוחד בערים שבהן אין תכנית מתאר מקומית מלאה, הכוללת הנחיות מדויקות לחישוב זכויות מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38 (כדוגמת רמת-גן). התמרון שלנו כיזם מוגבל, שכן אנחנו נצא לפרויקט רק כאשר שיעור הרווח עומד על 17% לפחות, מאחר שמתחת לרף זה הסיכון רב מדי ובכל מקרה הבנקים לא יסכימו ללוות את הפרויקט. מכאן שככל שמפחיתים לנו בזכויות עלינו לחתוך מזכויות הדיירים על מנת לשמור על שיעור קומבינציה שיאפשר ריווחיות מינימלית מספקת".

אז מה יקרה כעת? האם הדיירים יסכימו לקיצוץ החד בזכויות, או שאולי היזם יהיה זה שירים ידיים? לדברי חן, "אנו שוקלים את צעדינו. יכול להיות שבסופו של דבר לא יחוזק ויורחב הבניין, למרות השנים שעברו מאז התחלת המיזם ולמרות הזמן הרב וההון הכספי והאנושי שהשקענו בפרויקט. הדיירים מביעים חוסר אמון. קשה להם כבר להאמין, וקשה לנו שלא להבין אותם".

================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 0528964914