תודה על השיחה הערנית... ככה מתחדדים דברים, מקדמים את ההבנה ומרחיבים את טווח השיקולים להחלטה והתנהלות נכונה.
אומר בקצרה שהריביות שציינתי צריכות כמובן לעמוד במבחן המציאות מול הבנק. לא ניתן להגיע במקרה ספציפי לריבית המדוייקת. זה ענין שנשמר אצל הבנקים כסוד כמוס בפני הלקוחות.
אבל ישנן אינדיקציות מספיק טובות שמאפשרות לכוון אותנו, הלקוחות.
ראשית ישנן הטבלאות של הממוצעי הלואות לא צמודות לתקופות השונות שמפרסם בנק ישראל פעם בחודש וניתן לראות את הירידה המשמעותית בריביות לאורך כל התקופות אחרי העליה הרגעית שהיתה בגלל הקורונה.
שנית, ניתן לגלוש לכמה אתרים שמתמחים באיסוף נתונים והשוואת ריביות וניתן לראות שבהתאם לאחוזי המימון ולאורך חיי ההלוואה הריביות שציינתי אינן מופרכות.
שלישית, ניתן לשמוע מאנשים בפורומים שונים מה קיבלו ותחת תנאים כאלה וכאלה.
רביעית, ניתן לסמוך על מגיבים פעילים יותר, שלקחו משכנתא לאורך שנים ומכירים את התנהלות הבנקים ואת המרווחים השונים .
לאור כל האמור, שוב, מה שכתבתי לא מדוייק אבל גם לא מופרך. וזה בכל מקרה אמור להיות, במקרה הספציפי הזה, ריביות טובות יותר ממה שצויין. יהיה מאוד מועיל ומלמד את כולם אם השואל ישתף מה הציעו לו בבנקים ובכמה סגר בסוף.. .זו חלק מהנתינה חזרה למשתתפים האחרים בפורום...
בענין חלוקת הקלצ לשניים, זה יעיל כדי לדייק לעיתים את הריבית שעשויה להיות קצת שונה בין השנים, ואם רוצים לקחת בשנים עגולות למשל. וחשוב גם כפי שציינתי לענין מצב של פרעון מוקדם של חלק מההלוואה. הבנקים מאפשרים החזר של 10 אחוז לפחות מערך ההלוואה המקורית אז אם לוקחים מראש 666 א' במקום 333 ועוד 333 כל החזר אם יידרש יהיה חייב להיות לפחות 66 א' שח. מה שאין כן אם נלקחו שתי ההלוואות אז אפשר יהיה להחזיר גם 33 א' בלבד בפרעון מוקדם וקיצור חיי ההלוואה.
אפשר כמובן גם לשלב צמודה לטווחי זמן דומים כי בינתיים המדדים נמוכים ולטווחי זמן יחסית קצרים הסיכון לא גבוה ויש סיכוי לרווח מסויים. כמובן צריך לקחת בחשבון את עליית ההחזרים הצפויה בכל מקרה ולעשות סימולציות למקרים השונים.
בענין הפריים, לדעתי אין טעם לקחת הלוואה כזו ארוכה במקרה הזה. צריך לזכור שהלוואה כה ארוכה גם אם בריבית נמוכה גוררת הורדה קטנה בחחזר החודשי אבל הרבה ריביות בתשלום לבנקים. ראה למשל לוח סילוקין מה קורה להלוואה שנלקחה ל 30 שנה אחרי נניח 10 שנים... המון תשלום על הריבית והקרן קטנה לאט יחסית. לכן, כתבתי שחושב שבמקרה זה עדיף לקחת פריים יחסית קצר.
כמובן בהתאם לדרישה של החזר חודשי אפשר קצת להאריך את הפריים, לא יותר מ 20 שנה לדעתי -- אם רוצים להישאר בהחזר חודשי נמוך יותר, ואם נדרש כדי לקבל ריביות קלצ טובות יותר.
בסופו של דבר, יש להוסיף, המלצות בפורום כזה הן כלליות ולא לוקחות בחשבון את הדיוק הנדרש מבחינת גובה החזר חודשי רצוי, גבוה דיו אבל לא חונק. זה דבר שדורש שיקול דעת של הלווים.
וכן לומר שהפורום נועד למי שמעונין לחסוך בדמי ייעוץ ליועץ משכנתאות או שרוצה להיות מיודע יותר לשיקולים. וכמובן מי שמוכן לשלם ליועץ משכנתאות וכך לייקר את המשכנתא והריביות עליה בנניח 7000 שח ובתמורה לקבל משוב מקצועי ומדוייק יותר אולי זה אכן שווה...
חוזר ואומר שחלק מהנתינה זה לחזור תמיד לפורום ולספר מה היה התהליך. מה הריביות שהתקבלו ולאפשר יותר שקיפות מול הבנקים וגם מול יועצי משכנתאות...
בהצלחה רבה!
