בקשת עזרה בבניית תמהיל וריביות מומלצות

[UniqueS]

שלום
זוג אקדמאים בשנות ה 30
הכנסות נטו כ 28K
עבודות יציבות לאורך שנים

משכנתא של כ 1.500.000
עלות נכס כ 2.000.000
שווי שוק של נכס - לפחות 2.500.000 ואולי יותר (מחיר למשתכן)

אחוז מימון מול מחיר עלות 75%
אחוז מימון מול שווי שוק - 60%
(איך הבנק יתייחס לזה ?)

צריך גרייס ל 20 חודשים
מעוניין בהחזר עד 8K
סולידיים מאוד באופי רוצים משכנתא יציבה גם אם זה ייקר מעט את המחיר

תמהיל ראשוני:
שליש פריים ל 30 שנה: 500.000 ריבית 0.9%
קל"צ 50 % (סולידי ) ל 19 שנים: 750.000 ריבית 3 %
זכאות: 160.000 ל 15 שנה: ריבית 1.86 %
משתנה כל 5 צמוד מדד ל 20 שנה 90.000 ריבית 2 %

אין סכומים גדולים שצפויים להיכנס בעתיד
עוד 5 שנים ייתכן ואפרע את שארית המשתנה כל 5.

עדיין לפני סבב בנקים
רוצים קודם להתגבש סביב תמהיל ויעד ריביות ברות השגה

האם התמהיל בין המסלולים סביר?
האם חלוקת השנים נכונה ?
האם ריביות היעד הגיוניות וברות השגה ?

אודה מאוד לכל עזרה

בתודה מראש!

 

[82little]

בפורום כזה ובכלל קשה להתווכח או לערער על הנחות היסוד שלכם אבל בכל זאת הרשו לי לומר שגם במצב של חישובים סולידיים חבל לשלם לבנק בחישובים כאלה למעלה מ 50 א' שח.! לדעתי פשוט מוגזם. ניתן ליצור תמהיל סולידי דיו ובפחות תשלום ריביות לבנקים. ראו במחשבון סימולציות...
צריך לזכור שבנק ישראל כבר שיקלל בזמנו חזק את הסיכונים וקבע כללים כגון שליש בלבד לכל היותר בפריים ושליש לפחות בריבית קבועה. ועמידה בהם יוצרת בסך הכל תמהילים סבירים וללא צורך לשלם ריביות גבוהות מידי.
לאורך זמן יש גם אפשרות למיחזור ולהחזרה חלקית, כפי שציינתם יש צפי מסויים לכספים ויש לכם, אני מניח, גם קרנות השתלמות, אם יהיה צורך להשתמש בהם, כך שהסיכון קטן. לאור ההנחה שאתם אקדמאים ומסודרים וההכנסות טובות כדאי לקחת מראש תמהיל שמוזיל משמעותית את התשלומים לבנק. וניתן גם לעלות טיפה בהחזר החודשי.
בהתאם מציע את התמהיל הבא:
שליש פריים ל 30 שנה: 500.000 שח ריבית 0.9% ומטה
קל"צ ל 14 שנים: 500.000 שח ריבית 2.4 % ומטה
משתנה כל 5 לא צמוד ל 20 שנה 500.000 שח ריבית 2.6 % ומטה.
לסלק חלק אחרי 5 שנים כמידת האפשר... חלק מהמשתנה לא צמודה אפשר להמיר אולי לצמודה בתנאי שהריבית משמעותית יותר נמוכה. אישית, לא מחסידי הצמודה. ואפרופו נטילת סיכונים והימורים.
בהצלחה.

 

[UniqueS]

"משתנה כל 5 לא צמוד ל 20 שנה 500.000 שח ריבית 2.6 % ומטה"
נשמע לי יעד קשה להשגה.. לא ?

והאם ריבית זכאות לא מומלצת כלל כיום ? (מדד נמוך)

השאלה גם מה יקרה עוד 5 שנים במקרה שהריביות יעלו בחדות
(אם אנחנו בסביבה נמוכה היסטורית כיום, בהנחה של יציאה ממיתון עוד 5 שנים אמור להיות זינוק בריביות)
ואז יהיו 2 "חזיתות" להתמודד: גם הפריים וגם המשתנה כל 5
תודה רבה!

 

[82little]

הריביות תלויות כמובן באחוזי המימון. אבל בהנחה שלא עולה על 60 אחוז, חושב שזה אפשרי להשיג 2.6 אחוז משתנה לא צמודה וכן לרדת בקלצ ל 14 שנים מתחת ל 2.4 אחוז. שווה לנסות, ולערך השוואות בין הבנקים... שווה גם לעבור בנק במידת הצורך...
עוד 5 שנים המשכנתא כבר תיראה אחרת. המצב הכלכלי שלכם וההכנסות יש לקוות שהשתפר.
ולא בטוח שהריביות יזנקו. גם הפריים והמשתנה לא התנהגו בהכרח בדיוק אותו הדבר...
ואולי יעלו במידה אבל בינתיים הרי חסכתם משמעותי.
אז אם יהיה צורך לשלם אז, או למחזר, יש כבר איזו כרית של ריביות שחסכתם... וכאמור יש גם קרנות השתלמות אם יהיה צורך להשתמש בהן.
ברור שיש כאן הימור מסויים ויש סיכון מסויים אבל זה לא הימור מוגזם לעומת החיסכון האפשרי.
ראו גם סימולציות מה קורה בעוד 5 שנים אם הפריים והמשתנה עולים במידה... לא חושב שנכון מראש לשקלל סיכון ולשלם פרמיה ממש משמעותית לבנק...
משכנתא זה ענין דינמי ומשתנה וכל כמה שנים במילא כדאי לערוך שינויים מסויימים, מיחזור או החזרה של חלק וכדומה.
כדאי אגב גם לחסוך בביטוח המשכנתא בעזרת השוואות מתאימות וקבלת הנחה לאורך כל חיי ההלוואה.
לגבי צמודה לזכאית אפשר לשלב אבל לא לטווחי זמן קצרים מדי כי אז זה מכביד על ההחזר החודשי. גם במקרה זה הייתי אם כבר לוקח במשתנה כדי שאם הריביות ירדו עמלת ההיוון לא תהיה גדולה.

עוד הערה למחשבה: צריך לשים לב שאם לוקחים כמו שרשמתם קלצ ל 19 שנים ובריבית יחסית גבוהה אז אם רוצים למחזר או להחזיר חלק אחרי כמה שנים עמלת ההיוון עשויה להיות מאוד גדולה. מה עוד שהריבית שלקחתם תחושב אז מול הריבית לאותה התקופה זמן ובהתאם לטבלת הריביות עצם זה עשוי לגרור מצב של ריבית שנמוכה יותר ממה שלקחתם. המצב עוד יחמיר אם באופן כללי הריביות יהיו נמוכות יותר ואז ההפרש ועמלת ההיוון רק תגדל.
בהצלחה

 

[UniqueS]

אוקיי.
תודה רבה!

 

[82little]

עוד דבר לדייק. יתרון בהלוואה לזכאים שאין עמלת היוון בפרעון מוקדם. כאמור כדאי להשוות היטב את הריביות ולראות אם כדאי לקחת בצמודה לעומת הריביות שניתן להשיג במשתנה כל 5 לא צמודה.

כמו כן בחישובים של עמלות פרעון מוקדם יש הנחות אם חלף זמן שלוש שנים ועד 5 שנים כך שזה מקזז במידה את הנזק של הקנס הזה... אלו דברים שכדאי לדעת אותם ופחות או יותר להבין את סדרי הגודל של העמלות והמשמעויות.

ולסיום, בהחלט מבין את החששות. ההלוואה שלכם, 1.5 מ', למרות ההכנסות היפות, בהחלט גבוהה.
זו עוד סיבה לכך שכמידת האפשר לא להאריך במסלולים, ושסך הקרן אכן יתחיל לרדת מספיק מהר -- שעוד כמה שנים כבר תהיו עם הלוואה נמוכה משמעותית. וזו עוד סיבה למה לפחות בקלצ לקצר וזאת כדי שמספיק תשלומים יילכו על הקרן ולא רק על ריביות. ועוד סיבה לנסות לבצע פרעון חלקי עוד כמה שנים ולחיות עם משכנתא קצת יותר נמוכה...

 

[שמעון 4545]

היי
אחוז מימון מול מחיר עלות 75%
אחוז מימון מול שווי שוק - 60%
(איך הבנק יתייחס לזה ?)
הבנק מתייחס לזה כ 60% מימון וזה משפיע לטובה על הריביות שתקבלו כי אתם באחוזי מימון סבירים

ממליץ להתיחס בזהירות למסלול הזכאות -הוא צמוד מדד ולתקופה יחסית קצרה (15 שנה) מייקר את ההחזר החודשי
לפעמים המסלול הזה מייקר את שאר המסלולים

שמתי את התמהיל שלך במחשבון משכנתא ויוצא החזר של 7381

כמה אתם מסוגלים להחזיר בחודש ?
בהתייחס למשכורות שלכם ואם אין לכם הלוואות נוספות בחשבון הבנק יאשר לכם עד 35% מההכנסה הפנויה (9800 ש"ח)

צריך גם להתייחס לגרייס של ה 20 חודשים
בתקופת הגרייס תשלמו (לפי התמהיל שלכם !) 2640 ש"ח בחודש שזה רק ריבית

לאחר 20 חודשים מהחודש ה 21 תתחילו לשלם 7930 ש"ח
סה"כ הגרייס יגרום לכם לעליה של 549 ש"ח בהחזר .

אני באופן אישי מעדיף לוותר על הזכאות ולשים את ה 90k+160k במסלול משתנה כל 5 לא צמודה בערך בריבית 2.7 עד 3 אחוז
החזר חודשי 7254 משכנתא יציבה בלי הצמדות למדד !
שוב בגלל הגרייס -תשלום חודשי ל 20 חודשים ראשונים 2813 ש"ח
לאחר כ 20 חודשים זה יצא 7737
אם יש לכם אפשרות לשלם יותר כל חודש תורידו שנה מהקל"צ

בהצלחה!

 

[UniqueS]

תודה שמעון..

החזר חודשי רצוי סביב 8K
יכולים קצת יותר אבל מעדיפים לשמור מרווח ביטחון.
לגבי הזכאות, אני מבין שזה למעשה כמו קבוע- צמוד רק עם ריבית מועדפת?
האם הזכאות מוגבלת לעד 15 שנה ?
(אם כן זה באמת יכביד על ההחזר החודשי ומעלה סימן שאלה על היתרון שלה)
האם זה נכון שמכיוון שהזכאות מכבידה על הבנק באופנים מסויימים, הם מעלים (באופן סמוי) את הריביות במסלולים האחרים כדי "לכסות" את עצמם?

בהצעה שלך אמנם אין מדד (שנמוך בשנים האחרונות) השאלה איזה "הפתעה" תהיה בריביות של משתנה כל 5 לא צמוד אחרי 5 שנים..
יש דרך לאמוד/לשער את הריבית של המשתנה כל 5 לא צמוד עוד 5 שנים ?
בתודה!

 

[שמעון 4545]

אז לאחר סיום הגרייס יהיה לך קרוב ל 8k החזר
לזכאים תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית לדיור שמפרסם בנק ישראל, אך לא תעלה על 3%.
זה נכון שזה מייקר את שאר המסלולים -כתבתי לך
אי אפשר לדעת איזו הפתעה תהיה הריבית בעוד 5 שנים אבל זאת הסיבה שרק חלק קטן יחסית מהסכום נמצא במסלול הזה
אף אחד לא יכול לשער את הריבית בעתיד -אם נעשה סימולציה ונעלה את הריבית במשתנה ל 5% כשנשארו 15 שנה ההחזר קופץ ב 500 ש"ח
עדיין אתם יכולים לעמוד בזה וזה במסגרת של התקציב שלכם (יש לכם מרווח ביטחון שהשארתם )
בכל מקרה לאחר 5 שנים יש לכם נק' יציאה וניתן למחזר למסלול אחר או לפרוס שוב ליותר שנים בלי קנס

 

[UniqueS]

אוקיי
תודה רבה על ההתייחסות!
מעריך זאת.