גוש 10041 חלקה 49 - לנדלניסט מהבקעה

[Appelshahar]

גוש 10041 חלקה 49 - לנדלניסט מהבקעה

הוצע לי לקנות שטח של 250 מ"ר במחיר של 275,000 שקל.

מה אתה אומר?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

גוש 10041 חלקה 49 - סטטוס ופוטנציאל.

חלקה 49 הינה שטח עם ריבוי בעלים במושע לרובן אין הסכמי שיתוף, שטח החלקה 37,236 מ"ר.

בין השנים 2003 - 2005 נמכרו בעשרות עסקאות מכר -לא מעט אדמות בחלקה 49 בשטח ממוצע של דונם במחיר של כ- 81,000 דולר.

עפ"י תכנית המתאר המחוזית חד/2020 המתחם עליו נמצאת חלקה 49 מתוכנן להפשרה עפ"י שלביות הביצוע בשלבים האחרונים של מימוש התכנית המפורטת המקומית [שאפילו טרם החלה] טווח ההפשרה בעוד 10 עד 15 שנים.

על הקרקע מתוכננת בניה צמודת קרקע. [בהנחה שתכנית זו לא תעבור שינוי בעתיד]

במתחם בוצעה הפקעה לטובת סלילת כביש [ראו בהמשך] ללא כל פיצוי.

הקרקע נמצאת היום תחת מינוח של אדמה חקלאית שטרם עברה הליך של הפקעה של כ-60 אחוז לצרכי ציבור, וכל הפקעה שכזו תחול על הקונה.

עם פרסום תכנית מקומית מפורטת לאחר הליך של "איחוד וחלוקה" יבוצע "רה פרצלציה", שבו יוחלט היכן ימצא כל חלק מהמגרשים ואלו תכניות יחולו עליהם, כשהחל משלב זה אמורים לחול על בעלי הזכויות היטל השבחה שיוערך כתשלום 50 אחוז מההפרש בין מחיר מינמום עפ"י הערכת השמאי הממשלתי[אינו קשור למחיר ששולם בפועל] ועד לשווי השמאי שיוגדר בתכנית,

כמובן גם היטלי פיתוח משמעותיים.

שווי הקרקע במצב הנוכחי הוא כ- 350,000 ש"ח לדונם ! [כלומר 250 מ"ר שוים לכל היותר כ- 88,000 ש"ח בלבד.]

במידה ותבדוק באתר הנדסי של עיריית חדרה - לא תמצא כל הפניה לתכנית כל שהיא הנוגעת לגוש 10041 חלקה 49, היא פשוט אינה קיימת.[לא עברה שום הליכי שינוי תב"ע] - http://147.236.237.215/hadera/

הגשת התנגדויות לועדת המשנה להתנגדויות.
טענות התנגדות מס' 100 - מרדכי דגני.
פגיעה בזכויות קניין.
1 .שטח המתחם הינו 7.67 דונם ולא 64 דונם כפי שנכתב בסעיף 2.6 לתוכנית המתאר.
2 .בשנת 2010 דנה הוועדה המחוזית בתוכנית חד/ 1244 ,בהחלטתה קבעה הוועדה כי היא מנועה מלדון בתוכנית שכן היא נוגדת את תמ"א 31 .ועד שלא תאושר חד/2020 לא יהיה ניתן לדון בתוכנית הזו שקבעה צפיפות של 7.3 יח"ד לדונם, המחוזית לא ראתה בכך עניין חריג ומצאה את הצפיפות הנ"ל ראויה
3 .תמ"א 31 מייעדת את השטח הנל ל"מרקם עירוני" ובצפיפות של 1 יח"ד לדונם.. הוועדה סברה כי התוכנית הוגשה טרם זמנה וכי אין בסיס סטטוטורי לקידומה ולאשר צפיפות הנמוכה מהנדרש בתמ"א.
4 .תכנית חד/ 2020 שינתה את הצפיפות ל- 3.3 יח"ד לדונם. יש לציין כי התוכנית שהוגשה ע"י היזמים הינה פועל יוצא של כדאיות כלכלית לביצוע תוכנית זו לאור המטלות שהורשתו על היזמים ע"י העירייה.
5 .מבקשים להחזיר את הצפיפות המיועדת למתחם זה ל- 7.3 יח"ד לדונם.
6 .מבקש לבחון אפשרות לבניה רוויה לצורך דיור בר השגה בתא שטח שיוגדר ע"י העירייה ובהתאם למדיניות הממשלתית.
7 .מאחר והעירייה הפקיעה בעבר חלק מחלקה 44 בגוש 10041 מבלי להעניק פיצוי הולם לבעלים, על העיריה להעניק לבעלים אשר מחלקותיהם הופקעה הדרך את הפיצוי, לא בכסף אלא ביחידות לדיור בר השגה.

תגובת הועדת המקומית חדרה.
1 .אנו סבורים כי יש הצדקה להגדיל הצפיפות לכדי 7.3 יח"ד לדונם כפי שהוצע בתכנית המפורטת. ההצעה לאפשר בניה רוויה אינה מקובלת שכן יש לשאוף לבניה מרקמית המשתלבת עם הבינוי הקיים בסביבה.
2 .ככל שהדרך עוברת בתחום החלקה, הרי שאין ליתן פיצוי בגין הפקעה בשטח הפחות מ-% 40 בתכנית המפורטת יינתן לכך ביטוי בטבלאות האיזון ולוחות ההקצאה

================================================================================
פרל דןד, סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]
בלוג - http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp?blog=862418

 

[zammy]

על החלקה חלות שלוש תכניות כשרק אחת מהן היא חד/2020

תכנית מאושרת 20.11.14 כביש לבית עלמין 302-0094094 אשר מפקיעה חלק מהחלקה לטובת הכביש.
תכנית אשר אושרה להפקדה במחוזית 20.1.16 302-0209270 אשר כוללת בתוכה בין השאר את החלקה בשלמותה ומטרתה שכונת מגורים במסגרת איחוד וחלוקה.