גוש 6456 חלקה 430 - מספר שאלות לדוד פרל האהוב

[Appelshahar]

גוש 6456 חלקה 430 - מספר שאלות לדוד פרל האהוב

לילה טוב,


עומדת בפני הזדמנות נוספת: לרכוש 125 מ"ר בגוש 6456 חלקה 430 או 250/53086 מהחלקה שגודלה 26543 מ"ר.

משיעורי הבית שעשיתי, ראיתי כי:
1. נעשתה כבר תוכנית איחוד וחלוקה
http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/luchotizun.pdf
2.פורסמה הקרקע להפקדה
http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/yalkut2.pdf
3. ישנן כבר הוראות תוכנית
http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/horaottochnit.pdf

החששות שלי הן, למעשה, התנאים למתן היתר הבניה המותירים את אופק הפיתוח כלוט בערפל. יותר מידי תנאים למתן היתר בכדי להוציא את התוכנית לפועל.

ובכל זאת... יש לי מספר שאלות:
1. תוך כמה זמן ניתן לצפות להיתרי בניה עפי הערכתך?
2. אם ידוע לי כי הקרקע אותה אני מעוניין לרכוש הינה כפי שציינתי מעלה, כמה שטח נטו צפוי להתקבל בקירוב עפי תוכנית האיחוד וחלוקה?
3. האם תוכנית החלוקה כבר קיבלה אישור והינה שרירותית ונכפת על כל בעלי הקרקע?
4. מה שווי מטר ליחידת קרקע עפי הערכתך?
5. מה הוא היטל ההשבחה הצפוי ? אינני הצלחתי להבין כיצד אני מחשב זאת.
6.ושאלה אחרונה וחביבה... לחלקה 430 יש בעלויות רבות. כיצד הדבר יבוא לידי ביטוי בעת שהקרקע תופשר ? האם אצטרך לחתום על עסקה עם קבלן לקבלת שירותי בניה? האם עסקת קומבינציה באה בחשבון? כלומר - האם יש לי מספיק מ"ר לתת לקבלן כדי שיוכל לממן לי שירותי בניה? מה יהיו עם אותם אלו שיש להם פחות מ"ר לבניה?


שיהיה לילב טוב ותודה על העזרה מראש!

נ.ב
דוד - אתה מיוחד במינו!!!!!!

 

[הנדלניסט מהבקעה]

תכנית הר/מק/1302/א - סטטוס.

ובכן...הגזמת עם ה"סופרלטיבים", ולשאלתך :
כפי שהבנתי הוצע לך לרכוש מב שקרוי "זכות לדירה" [לאחרונה המשווקים נזהרים מהשימוש המחייב במילה זו ונמנעים מהזכרתה] כלומר לשיטת המוכר 125מ"ר,אמורים להקנות לך דירה.

אני חוזר מעט אחורנית כדי להסביר לך את התהליכים שהפשרת הקרקע עוברת בשנים האחרונות ומה מצבה הנוכחי.

בשנת 1998 שונתה תכנית המתאר הארצית והקרקע עברה מייעוד חקלאי ל"שטח עירוני בנוי"[בעקבות העליה מחבר העמים] במתחם מתוכנן גם איזור למסחר.

התכנית החלה "להתגלגל" כבר בשנת 2006 כתכנית מתאר מחוזית ללא הסכמה של הועדה המקומית לגבי חזונה הסופי של התכנית.

כבר בשלבים הראשונים של הכנתה של תכנית המתאר והפקדתה, היו המון התנגדויות של תושבי הרחובות הסמוכים שטענו לפגיעה באיכות החיים ע"י כבישים רועשים ועבודות פיתוח , וכך גם תכנית זו נכנסה להקפאה עמוקה כשגם הועדה המקומית מבקשת את שינוי התכנית.

בסופו של תהליך , אושרה תכנית המתאר הר/1302 ב-30 אפריל 2013, ומכאן עברו לסמכות הועדה המקומית הוד השרון.

עפ"י סעיף 62[א]1 לחוק התכנון והבניה ,אמורה הועדה המקומית לתרגם את אישור תכנית המתאר המחוזית הר/1302 א' לפרטי פרטים ולהפכה לתכנית מפורטת כשבשלב קדומני זה מפרסם שמאי הועדה את תכנית ה"איחוד וחלוקה" ללא אישור הבעלים כלומר את התוצר הסופי המתבטא בטבלת ההקצאות ולוחות איזונים בין בעלי הזכויות בקרקע.

עם הפרסום מתחיל שלב ההתנגדויות של בעלי אינטרסים בקרקע שחשים נפגעים מהתכנית. [ראה הפנייה לפרוטקול הדיון בהתנגדויות] עמוד 2 עד 30 - http://handasa.complot.co.il/handasa/Files/HadHasharon/778/cab8dd80-4fb8-42ef-b60e-9e88c119ac5b.pdf
ברשימת המתנגדים תוכל למצוא את בעלי הקרקע ובאי כוחם, ולהבין אולי מדוע הם מוכרים את זכויותיהם דווקא עתה.

בגוש 6456 /430 [26,543 מ"ר]-הבעלים הם : 114 בעלים במושע בעלי זכויות שונות בקרקע.
לדוגמה : סלע אריק ת.ז. - 56534589 מחזיק בזכות של 125 מ"ר שהם 0.2 אחוז מהזכויות במצב נכנס , שווי יחסי - 0.04 אחוז, חלק יחסי במגרש במצב יוצא - 0.35 אחוז
שווי קרקע ליח"ד "אקויולנטית" הוא 740,000 ש"ח

רק לאחר סיום שלב ההתנגדויות,ושינויים בתכנית כתוצאה מכך, יתכן גם מצב שאחד הצדדים או יותר יגישו תביעה לביהמ"ש נגד החלטות הועדה, רק בתום שלב זה מתחילים להתקדם לקראת המשך תכנון

התכנית המפורטת אמורה לקבוע את "שלביות הביצוע" כלומר את מכלול הליכי פיתוח הקרקע לקראת הפיכתה לשכונת מגורים ו"מה קודם למה".

בתכנית זו יקבעו את פיתוח הכבישים,ביוב,ניקוז, שימור, חשמל, מים, תשתיות טלפוניה לסוגיה,חומות אקוסטיות,פיתו המתחמים הציבוריים [לאחר הפקעה] ופיתוח מתחמי הבניה עפ"י מרכיבי התכנית, כלומר בשלבים...יתכן מצב בו לדוגמה מתחמי מגורים יפותחו בצורה הדרגתית שיכולה להמשך מעל 10 שנים, כי הפיתוח מותנה במס' מרכיבים כמו לדוגמה מחלפים, סלילת כבישים חוץ עירונית לחיבור השכונה לכבישים עורקיים [כביש גהה לדוגמה] או סגירת מתחם תע"ש כהתניה.

עד כה טרם בוצעו ההפקעות לצרכי ציבור בפועל, ולכן עליך לשים לב שבתכנית זו יש 65,3 אחוז הפקעה לצרכי ציבור.

מתוכננים 39 מגרשים ביעוד למגורים ומגרש אחד בייעוד למסחר
האזור המזרחי של התכנית מאופיין בבנייה רוויה גבוהה עד 22 קומות
האזור המערבי מאופיין בבנייה מדורגת של 4 עד 7 קומות, לא כולל גג וקומת קרקע.

תשריט תכנית מתאר מחוזית מאושרת - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/taba.jpg

תכנית מפורטת תשריט מאושר - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/tasritbinuiekroni.jpg

דו"ח שמאי בתכנית - http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/06.01.15_2.pdf

התכנית מיועדת להתבצע בעוד כ-6 עד 8 שנים [עפ"י שלביות הביצוע]

בבחינת ההפרש בין מחיר "נכנס" למחיר "יוצא" לדעתי היטל השבחה ינוע בסביבות ה-310,000 ועד 400,000 ש"ח ליח"ד.

==========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
בלוג - http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp?blog=862418

 

[Appelshahar]

אני לא סופרלטיבי. אני מכיר בעובדות

דוד,
אני מודה לך מקרב לב על התשובה המנומקת והמפורטת היטב. בין אם הוצע לי לרכוש את "הזכות לדירה" או לאו, אני תמיד נהנה לקרוא וללמוד מאנשים מקצועניים, בקיאים ורהוטים. כמובן, תודה גם לZAMMY!

ולעניינו,
חלק מהדברים שרשמת אינם ברורים לי. בין אם מושגים שרק אתה ואנשי תכנון ובניה נוהגי להשתמש בהם ["מחיר נכנס" , "מחיר יוצא"- מה זה?

] ולא ברורים לקהל הצופים לבין שיטות העבודה של וועדות תכנון ובניה, שהן מורכבות [ומן הסתם אנוכי כאן שואל אותך עליהן..].

ראה בהערות שאלות, ואשמח שתפרה אותי לצד הגעה למסקנות והבנה לקראת מה אני בה:



ובכן...הגזמת עם ה"סופרלטיבים", ולשאלתך :
כפי שהבנתי הוצע לך לרכוש מב שקרוי "זכות לדירה" [לאחרונה המשווקים נזהרים מהשימוש המחייב במילה זו ונמנעים מהזכרתה] כלומר לשיטת המוכר125מ"ר,אמורים להקנות לך דירה. המוכר , במקרה נקלע למצב שאם אינו מוכר את הקרקע תוך 30 ימים, יפנו נושיו להוצאה לפועל לצורך מימוש הקרקע הניתנה כבטוחה.

אני חוזר מעט אחורנית כדי להסביר לך את התהליכים שהפשרת הקרקע עוברת בשנים האחרונות ומה מצבה הנוכחי.
בשנת 1998 שונתה תכנית המתאר הארצית והקרקע עברה מייעוד חקלאי ל"שטח עירוני בנוי"[בעקבות העליה מחבר העמים] במתחם מתוכנן גם איזור למסחר.
התכנית החלה "להתגלגל" כבר בשנת 2006 כתכנית מתאר מחוזית ללא הסכמה של הועדה המקומית לגבי חזונה הסופי של התכנית.
כבר בשלבים הראשונים של הכנתה של תכנית המתאר והפקדתה, היו המון התנגדויות של תושבי הרחובות הסמוכים שטענו לפגיעה באיכות החיים ע"י כבישים רועשים ועבודות פיתוח , וכך גם תכנית זו נכנסה להקפאה עמוקה כשגם הועדה המקומית מבקשת את שינוי התכנית.
בסופו של תהליך , אושרה תכנית המתאר הר/1302 ב-30 אפריל 2013, ומכאן עברו לסמכות הועדה המקומית הוד השרון.

האם בעת עסקת מכר הקרקע לאחר אישור תכנית המתאר דלעיל, הרוכש יצטרך לשלם את כל מס ההשבחה שחלה כתוצאה מאישור תכנית המתאר? אם לא משולם כרגע מס השבחה, אז מתי מועד תשלום מס ההשבחה לרשות המקומית?

עפ"י סעיף 62[א]1 לחוק התכנון והבניה ,אמורה הועדה המקומית לתרגם את אישור תכנית המתאר המחוזית הר/1302 א' לפרטי פרטים ולהפכהלתכנית מפורטת כשבשלב קדומני זה מפרסם שמאי הועדה את תכנית ה"איחוד וחלוקה" ללא אישור הבעלים כלומר את התוצר הסופי המתבטא בטבלת ההקצאות ולוחות איזונים בין בעלי הזכויות בקרקע.
עם הפרסום מתחיל שלב ההתנגדויות של בעלי אינטרסים בקרקע שחשים נפגעים מהתכנית. [ראה הפנייה לפרוטקול הדיון בהתנגדויות] עמוד 2 עד 30- http://handasa.complot.co.il/handasa/Files/HadHasharon/778/cab8dd80-4fb8-42ef-b60e-9e88c119ac5b.pdf
ברשימת המתנגדים תוכל למצוא את בעלי הקרקע ובאי כוחם, ולהבין אולי מדוע הם מוכרים את זכויותיהם דווקא עתה.

קראתי את ההתנגדויות. הבנתי כי חלוקים על אופן תכנון השכונה לרבות הקמת המתקנים והסדרי התנועה המותנים בהיתר. ובכל זאת - מה לך הכי בלט לעין?

בגוש 6456 /430 [26,543 מ"ר]-הבעלים הם : 114 בעלים במושע בעלי זכויות שונות בקרקע.
לדוגמה : סלע אריק ת.ז. - 56534589 מחזיק בזכות של 125 מ"ר שהם 0.2 אחוז מהזכויות במצב נכנס [מה זה מצב נכנס? ] , שווי יחסי [?]- 0.04 אחוז, חלק יחסי במגרש במצב יוצא - [מה זה מצב יוצא? ]0.35 אחוז
שווי קרקע ליח"ד "אקויולנטית" הוא 740,000 ש"ח -

האם שווי קרקע ליח"ד אקוילנטי הינו השווי ליח' קרקע בעלת היתר לבניה או במצבה הנוכחי? מה צריכה להיות גודלה הנוכחי של קרקע חקלאית [לפני הפקעות וכו'] כדי להיות יח"ד אקויולנטית בשווי של 740,000 ש"ח? למיטב הבנתי , גודלה של הקרקע האקוילנטית הינו 115 מ"ר ...

רק לאחר סיום שלב ההתנגדויות,ושינויים בתכנית כתוצאה מכך, יתכן גם מצב שאחד הצדדים או יותר יגישו תביעה לביהמ"ש נגד החלטות הועדה, רק בתום שלב זה מתחילים להתקדם לקראת המשך תכנון

מה האינטרסים להגשת התנגדויות? האם יכולה להיות אופציה לקבלת יותר מ"ר למגורים על הקרקעות האלו ? האם זו הסיבה העיקרית ?

התכנית המפורטת אמורה לקבוע את "שלביות הביצוע" כלומר את מכלול הליכי פיתוח הקרקע לקראת הפיכתה לשכונת מגורים ו"מה קודם למה".
בתכנית זו יקבעו את פיתוח הכבישים,ביוב,ניקוז, שימור, חשמל, מים, תשתיות טלפוניה לסוגיה,חומות אקוסטיות,פיתו המתחמים הציבוריים [לאחר הפקעה] ופיתוח מתחמי הבניה עפ"י מרכיבי התכנית, כלומר בשלבים...יתכן מצב בו לדוגמה מתחמי מגורים יפותחו בצורה הדרגתית שיכולה להמשך מעל 10 שנים, כי הפיתוח מותנה במס' מרכיבים כמו לדוגמה מחלפים, סלילת כבישים חוץ עירונית לחיבור השכונה לכבישים עורקיים [כביש גהה לדוגמה] או סגירת מתחם תע"ש כהתניה.
עד כה טרם בוצעו ההפקעות לצרכי ציבור בפועל, ולכן עליך לשים לב שבתכנית זו יש 65,3 אחוז הפקעה לצרכי ציבור.

מה זה אומר דה-פקטו? אם שטח "הזכות לדירה" הינו 125 מ"ר והופקעו 65.3%, מה על פי הערכה צריכה להתקבל שטח הרצפה של הבית ?

מתוכננים 39 מגרשים ביעוד למגורים ומגרש אחד בייעוד למסחר
האזור המזרחי של התכנית מאופיין בבנייה רוויה גבוהה עד 22 קומות
האזור המערבי מאופיין בבנייה מדורגת של 4 עד 7 קומות, לא כולל גג וקומת קרקע.
תשריט תכנית מתאר מחוזית מאושרת - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/taba.jpg
תכנית מפורטת תשריט מאושר - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/tasritbinuiekroni.jpg

דו"ח שמאי בתכנית - http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/06.01.15_2.pdf

התכנית מיועדת להתבצע בעוד כ-6 עד 8 שנים [עפ"י שלביות הביצוע]
בבחינת ההפרש בין מחיר "נכנס" למחיר "יוצא" לדעתי היטל השבחה ינוע בסביבות ה-310,000 ועד 400,000 ש"ח ליח"ד.באיזה שלב ישולם היטל ההשבחה? ומה היא שווי הקרקע הנגזרת בהינתן מכלול הנתונים שהעלת ?


לילב טוב ותודה כבר אמרתי? לילה טוב ושוב תודה על תרומה לקהילה

 

[avi1982]

חלקה 542

שלום רב דוד, קראתי בעיון את הנאמר כאן על הגוש הנל, ממה שהבנתי שאין לצפות למימוש התכנית ב 5 שנים הקרובות, אני מתעניין לרכוש את חלקה 542 בגוש המדובר עם זכות לדירה בבניין ספיציפי בתכנית, האם בכלל בשלב זה ניתן לומר לי על איזה בניין הזכות שלי עומדת וכמה לדעתך יהיה מס ההשבחה על דירת 125 מר וכמה היית מתמכר זכות כזאת ?
מודה לך מאוד על הידע והעזרה שאתה מחלק איתנו בפורום.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

הערות נוספות לגבי תכנית הר/מק/1302/א בהוד השרון.

להלן מס' הערות נוספות :

עפ"י תקנון תכנית מאושר - מימוש התכנית תוך 15 שנים מאישור התכנית !
ולא כפי שהערכתי בתגובתי הקודמת.

ריבוי בעלים בחלקות - בעלי הזכויות חולקו למבננים של כ-4 דונם שבהם עפ"י התכנית יבנה בניין/2 בבניה רוויה, לכל אחד עפ"י חלקו היחסי יהיו זכויות שניתן לממש, קבוצת האינטרסים תאלץ לבחור ועד מנהל ועו"ד שיהיה מקובל על כולם,ויחד יבחרו אדריכל לתכנון וכו'.

אין לך זכויות שניתנות לקומבינציה.

עפ"י הדין, אמור המוכר לשלם היטל השבחה, אלא אם נכתב אחרת בחוזה המכר, ואז יש לבצע חישוב עלויות [רכישה,היטל השבחה, היטלי פיתוח וביוב, מס רכישה,תשלום לבעלי המקצוע, תשלום להוצאות בניה - כ- 1500 דולר למ"ר מבונה ועוד] ואז לבחון את העסקה מול מחיר דירה בנוייה מקבילה .

עקב כוונות הועדה לדחות את תחילת הליכי הבניה , מחיר הקרקע בהתאם, ולא יותר מהמחיר שציינתי בפוסט הקודם.

 

[zammy]

מספר מעודכן של 1302/א הוא 423-0141655

התכנית נדחתה בבדיקה ראשונית עם תיקונים רבים ב-2013
עדיין לא הגיעה לבדיקת תנאי סף בוועדה המחוזית והדרך עוד ארוכה ארוכה.
&nbsp

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ל - zammy...אני מצפה שתהיה יותר מקצועי ותבדוק.

לו היית קורה על החלטות הועדה המקומית מפב' 2015, [שהבאתי כאן בהפניה] היית מבין שהחומר שמצאת הוא ישן ולא עדכני.

מטבע קידום המתחם וההתנגדויות של תושבי הוד השרון,[כפי שהצגתי בהפניה] הליך קידום התב"ע כלל עליות ומורדות ושינויים מתחייבים מאז שנת 1998 מועד שינוי יעוד הקרקע, עקב טענות צודקות בחלקן.

תבדוק...וחזור בך.

לגבי זמן מימוש...אכן מדובר על לא מעט שנים.[בגלל מרכיבים חיצוניים כמו חומה אקוסטית, וכבישים]

 

[zammy]

התכנית היא בסמכות מחוזית

עותק קשיח חייב להגיע לוועדה רק לאחר שהועלתה למערכת המקוונת של מנהל התכנון וזה עוד לא קרה.
מאחר ולא נקלטה לא היתה ישיבה מכינה, לא היה כל דיון בגרסה מעודכנת ובוודאי שלא היה דיון בהתנגדויות.
ב-2013 מישהו בדק גירסה ישנה ודחה אותה לחלוטין ושלח את המתכננים לעשות שיעורי בית. מאז כלום.
כל מי שמתכנן רכישה, מכירת קרקע וכדומה על סמך התנהלות בוועדה המקומית -טועה .
&nbsp

 

[zammy]

להתעלם מהודעה קודמת- לא הספקתי לערוך- תכנית בסמכות ו. מקומית

התכנית בסמכות מקומית אמנם אולם לא קיבלה אישור מהמחוזית ליפ סעיף 109.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

לא זכרתי אבל מסתבר שכך טענת גם בפבר' 16- אתה עקבי.

http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/180163590/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן

לו היית מצוי בתהליכי קידום תב"ע היית מבין שרק לאחר אישור עקרוני של הועדה המחוזית, עוברת התכנית לסמכות מקומית ומופצת תכנית לאיחוד וחלוקה ע"י שמאי הועדה, ואת ההתנגדויות מעבירים לחוקר מטעם ועדה משנה המחוזית שזו סמכותה.

לאחר סיום שמיעת ההתנגדויות, יוצאת תכנית מתוקנת מתארית שלאחריה מקודמת שוב תכנית מפורטת מקומית ,עד לסיום התהליך.

אין לי באמת עניין להתפלמס איתך.