פיצול יח"ד בבניין משותף, מה אומר החוק והפסיקה בנדון.
ללא התייחסות נקודתית למקרה הנדון שרב בו הנסתר,אתן לך תשובה כללית לגבי הגדרות החוק לעניין פיצול חוקי ולא חוקי, ומהו בכלל פיצול.
1. בדצמבר 2011 שר הפנים אלי ישי התקין "הוראת שעה" לתקופה של 5 שנים, שמאפשרת פיצול בדירות גדולות מאוד, התקנה דורשת תנאי יסוד מחמירים בבניין כדי לפצל את הדירה, והיא סתמה את הגולל על ענף פיצול הדירות החוקי בישראל.
להלן התנאים שהוגדרו בתקנה כמתן היתר לפיצול הדירה:
• שטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ – 30 מ"ר
• מספר הדירות שיתווספו לא יעלה על
30% ממספר הדירות הקיים בבניין, או המותר לבנייה על המגרש על פי התכנית - הקטן מבין השניים
• בבניין בו קיימות פחות מ-3 דירות, תתאפשר הוספת דירה אחת באמצעות פיצול
• בשנתיים הראשונות לאחר כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, תידרש
הסכמה של 75% מבעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש) לפיצול
• לאחר שנתיים תידרש הסכמת
כל בעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש)
2. חוק התכנון והבנייה אוסר על שיפוץ או שימוש שלא על פי היתר הבניה הקיים , מתוך דאגה
לאינטרס הציבורי : אכלוס יתר של הבניין
משפיע על איכות החיים ויוצר עומס על התשתיות השונות, המבקשים לפצל את דירותיהם
כחוק [או עפ"י ההיתר מ-2011] נדרשים לקבל היתר לשימוש חורג,[ראה התקנה בנדון] שבדר"כ
אם יאושר, יהיה מוגבל לשנים ספורות בלבד.
3. מכיוון שחוק התכנון והבניה אינו דורש היתר לשינוי המוגדר כ"פנימי", יש המנצלים זאת כדי לפצל את הדירות שרכשו לצרכי השקעה וזאת במגמה למקסם את רוויחהם, כשמגיע מעשה הפיצול לביהמ"ש נקבעו "אמות מידה" המגדירות מהו פיצול, המבחן כרוך בבדיקה פיזית של הדירה ויבדקו המרכיבים הבאים :
א. כניסה נפרדת לכל יחידה. [כלומר גם מופרדות פיזית,ולא אגף אירוח בתוך הדירה]
ב.מקלחת ,שירותים ומטבח בכל יחידה.
ג. אם היחידות זהות זו לזו ?
ד.מהו השימוש הנוכחי של כל אחת מהיחידות ? [כלומר...מי גר בהם,קרובי משפחה,זרים]
ה. האם קיימת הפרדת שעוני חשמל,מים,גז, בנקודה זו ביהמ"ש מכיר בפיצול גם אם אין הפרדת שעונים מתוך הבנה שיש פתרון חלוקתי לנקודה זו.
4. המבחן המרכזי לפיצול דירה הוא קיומו של מטבח נפרד ביחידה המפוצלת, גם אם מדובר על חדרון.
בהתאם לפסיקה המצטברת בנדון, המצאות מטבח אחד בלבד בדירה אך בכל חדר יש מיקרוגל/תנור/קומקום חשמלי,וכיור –
אזי מדובר ביחידות עצמאיות.
להלן פס"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי בת"א בתביעה של דיירי בניין ברח' המעגל 14 בר"ג נגד בנימין ירושלמי שרכש דירה בשטח של 84 מ"ר ופיצל אותה
ל- 4 יח"ד נפרדות !!!
מומלץ לקרוא.
כשהשכנים הבינו שהועדה המקומית בעירית ר"ג פועלת לא ממהרת לפעול, הגישו דיירי הבנין תביעה אזרחית שמפורטת להלן -
http://breader.court.gov.il/BookRea...2AD1918E330070C26BE609B7F1F5421&OnePageMode=1
תקציר -
1. התובעים הם בעלים של דירות בבית משותף ברחוב המעגל 14 רמת גן הידוע כגוש 6127 חלקה 527 ( להלן : " הבית המשותף " או " הבניין " ) .בבניין 3 קומות . בקומת הקרקע - שתי דירות, בקומה ראשונה- שלוש דירות ובקומה השנייה - שלוש דירות. מרבית הדיירים בבנין הינם קשישים וחלקם גרים בבנין עוד ממועד הקמתו ב- 1959.
בשנת 2007 רכש הנתבע בבית המשותף דירה ששטחה 84 מ"ר לצורכי השקעה. לאחר הרכישה ביצע הנתבע בדירה פעולות בנייה ללא קבלת היתר על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 ( להלן : " חוק התכנון והבנייה ") במטרה לפצל את הדירה ל- 4 יחידות דיור ולהפיק רווחים מכל יחידה.
פעולות הבנייה גם פגעו בחזית ובמראה של הבניין - הרכוש המשותף. הנתבע הוסיף צנרת ביוב לאורך חזית הבניין - פועל יוצא מהתקנת שירותים, מקלחון ותשתית למטבחון ( הכנה לברז + ניקוז ) בכל אחד מ- 4 יחידות הדיור בדירה. כמו כן הוסף חלון בחזית החיצונית של הבניין - ראו צילומים שצורפו לחוות הדעת של השמאי מטעם בית המשפט.
2. התובעים עתרו בתביעה לקבוע שבוצעו פעולות ללא היתר בנייה , בניגוד לחוק התכנון הבנייה, ולהורות על רישום הערת אזהרה על זכויות הנתבע במקרקעין במרשם המקרקעין . כן עתרו ליתן צו מניעה, צו הריסה לעניין הבנייה שלא כדין בדירת הנתבע וברכוש המשותף של הבניין, וצו עשה (החזרת המצב לקדמותו] ולתיקון הרכוש המשותף בדגש על סגירת החלון בקיר החיצוני....
