דו"ח מבקר המדינה על הדיור

[ש מים]

דו"ח מבקר המדינה על הדיור

בתכל'ס, הכל חרטא! רוב האוכלוסייה (שלא לדבר על "הכוחות הכלכליים החזקים במשק") מעוניינת שמחירי הדיור יישארו יציבים ואפילו שיעלו (תהיו כנים עם עצמכם: כמה מכם מוכנים שמחיר הדירה/בית שלהם ירד? כמה מכם חושבים/חולמים/מאמינים שהדירה מהווה עבורם "אוצר למימוש בשעה קשה/פנסיה"?). אז נכון, הצעירים נאנקים (וכך גם חלק מההורים), אבל כמה הם מתוך כלל הבוחרים? ומה משקלם לעומת חברות הבניה הגדולות, הקבלנים, הכנסות המדינה ממיסוי??
אז כן, זה תופס כותרות טובות בעיתונות. ושמן טוב לתבערת הבחירות, אבל האם באמת אתם מוכנים לירידת ערך/מחיר הדירה שלכם?
http://www.israelhayom.co.il/article/261767

 

[amit1270]

התשובה היא כן

כמובן שכיף לראות את ערך הדירה שלי עולה "על הנייר", אבל כל עוד לא מימשתי אותו ומכרתי אין לזה שום משמעות, וגם אז, בהנחה שכל השוק עלה באותו שיעור, האפשרויות שלי לשיפור דיור מצטמצמות כי גם הפרשי המחירים גדלים. היחידים שמרוויחים מעליית מחירים כזאת הם המשקיעים, וגם זה רק עד שבועת הנדל"ן שמתפתחת כאן תתפוצץ.

 

[tapuzoed]

ממשלת אולמרט ניפחה בועת נדלן במרכז במשך 3 שנים זה כל הסיפור

א. ממשלת אולמרט (כולל בוזי ופיצי) הצביעו להקפיא את הבנייה במרכז ובשומרון במשך 3 שנים רצופות.
באותן שנים התחיל הזינוק הראשון של 20 אחוז במחירי הדירות בגלל ההחלטה הזו, כי מה קרה? בנו לחצים על
המרכז, הפריפריה רק דעכה עוד יותר והמחירים בגוש דן טסו מעלה.
ב. תוכניות פינוי בסיסים נגנזו, וקוי רכבת לפריפריה נגנזו בגלל מימון עלות העתקת הבסיסים בדרום, הקמת חמאסטן,
פיצויי הפינוי, עלות המיגון בדרום לאור ירי הטילים, עלות כיפת ברזל, ואחרכך עלות מלחמת לבנון ושיקום הצפון.
ג. גניזת פינוי הבסיסים וקוי הרכבת הגבירו את לחצי הדיור.
ד. ממשלת אולמרט גם סרבה לבנות גדר בגבול מצרים וזרם המסתננים שהיה עשרות הפך למאות הפך לאלפים רק
ממשלת נתניהו קיבלה החלטה סוף סוף לבנות את הגדר אבל בנתיים כבר הציפו את המרכז ב-50 אלף מסתננים שעד
היום תופסים 5,000 דירות וזה לא כולל האישור להביא עוד אלפי עובדים זרים חוקיים שגם תופסים דירות.
ה. הריבית הלכה וירדה ומשקיעים עברו מהשקעה בבורסה ובחסכונות לקניית דירות. דירות בפריפריה יד שנייה היו
זולות - 300-400 אלף שקל כי לא היו ביקושים, כי המשיכו לרכז את הפיתוח והצמיחה הכלכלית רק במרכז...
בחיפה ובאר שבע היה בין 2006 ל-2009 - 0% צמיחה בעוד במרכז היה 5-10% צמיחה, אפשר רק לראות את כל מגדלי המשרדים
במרכז ובחיפה ובבאר שבע שממה. ממשלת נתניהו ב-2009 החזירה את פינוי הבסיסים והקמת עיר הבהדים, קוי רכבת
לפריפריה, הוצאה לפועל של פינוי בסיסים, אבל ברור שמהלכים כאלו יקחו עוד שנים רבות כדי להדביק את הביקושים ואת
שוק המשקיעים הבלתי מאוזן שיצרו לנו פה עד 2009.
ואותם אנשים שכשלו באופן מפחיד ומחפיר בניהול המדינה עד 2009, הם שעכשיו רוקדים על נושא הדיור עם הבטחות סרק
נוספות, ותוכניות ששוב יחסלו את הפריפריה שרק התחילה להתאושש, שדה תעופה בינלאומי באילת - למה נבנה רק עכשיו?
קו הרכבת לירושלים - היה תקוע עד לפני 5 שנים. את זה שוכחים. הם מקשקשים על דיור? הם השאירו תוך שלוש שנים מדינה
בהרס מוחלט בין מלחמת לבנון 2 לעופרת יצוקה, הקמת חמאסטן ומומ עם פרטנר שהקים רשת הסתה ודה לגיטימציה
בינלאומית בעודו מוליך אותם שולל בממשלת האחדות והסכם מכה..

אולמרט-לבני-פרץ יצרו הרס בטחוני מדיני כלכלי חברתי. רק ההחלטה המושחתת שלהם להסתמך אך
ורק על הגז המצרי - בן אליעזר ומי יודע כמה שוחד בכספות שמימן ומובארק דחפו לו, רק ההחלטה האומללה
הזו שהביאה לנו את פיצוץ צינור הגז ואז הפסקות חשמל יזומות והרס משק החשמל.. עלתה למשק מאז
18 מליארד שקל, הביאה לעלייה של 30% בחשבון החשמל שלנו.. חבורת מושחתים נוכלים.

 

[אבישי ק]

נשים דברים על דיוקם, 20% בערך מקבלים דיור מוזל

אני אתן את האחוזים מתוך כתבות שהיו בתקופה האחרונה
ומהמגזרים כמו שאני מכיר
בבקשה תתקנו אותי אם האחוזים לא נכונים
20% דיור מוזל (חרדים, שטחים, מגזר הערבי וכו...)
30% קנו דירות לפני העלייה אז לא אכפת להם
25% מהאוכלוסייה בערך קנו דירות להשקעה ולמגורים במחירים גבוהים
הם לרוב שייכים למעמד הבינוני גבוה והם נמצאים בסכנה
10% העשירון העליון(שגם קנו להשקעה אבל יש להם פחות סיכון)
השאר יורדים מהארץ, משכירים או גרים עם ההורים.

25% + 10% שזה 35% מהאוכלוסיה לא מעוניינים שהנדל"ן ירד
כמות לא מבוטלת אבל חלשה מדי כדי להחזיק את המצב לאורך זמן
לפי ההקפאה בבנייה וההקפאה במחירים ניתן להבין שאין יותר מי שיקנה במחירים האלו
עכשיו הכיוון הוא למטה כשרק ה25% ייפגעו
אם מסתכלים ברמת המקרו 25% זה לא כלכך נורא
כמובן שלא הייתי רוצה להיות אחד מה25%

 

[ש מים]

איך הגעת למגזרים ולאחוזים הללו?

"מקבלים דיור מוזל"?? לפחות לגבי הערבים (מגזר שאני מכיר טוב): אכן המחירים נמוכים . ואם נדבר על המקומות שבהם יש למדינה יכולת השפעה, כלומר - קרקעות מדינה, אז מרכיב אחד זה השומה (שנקבעת ע"י השמאים) ומרכיב אחר זה עלויות הפיתוח. אני לא מכיר החלטת ממשלה על שיווק במחירים מופחתים (להוציא מספר ישובים ספציפיים). נכון שיש את נושא "זכאי משרד השיכון", אבל זה נכון לכל המגזרים (אם כי אין לי ספק שבחרדי ובערבי יש הרבה "פויילע שטיקים").

 

[אבישי ק]

אני קורא לזה דיור מוזל, הכוונה שהם משלמים פחות

מחירים נמוכים בהרבה מהמחירים הממוצעים
תראה
האחוזים הם לא מדוייקים
ו25% זה המון במדינה כלכך קטנה
הפגיעה של מחירי הדיור הגבוהים היא בעיקר במגזר היהודי דתי, מסורתי וחילוני שהם ביחד כ65% מהאוכלוסיה
יש 1.5 מליון מהמגזר הערבי וסה"כ 7 מליון תושבים שזה 20% מהאוכלוסיה
כ50% מהאוכלוסייה היהודית (ללא החרדים) קנו דירות לפני עליית המחירים שזה 32.5% בערך
10% מהאוכלוסייה שייכים מן הסתם לעשירון העליון
אני מקווה שהבנתה את הכיוון

 

[darkshadow1]

הבעיה היא הריבית הנמוכה מול היצע הקרקעות הבעייתי.

הריבית האפסית במשק גורמת לכך ששכירת דירות לא משתלמת כלכלית (כי משכנתאות ניתנות כמעט בחינם), ולכן במקום לשכור דירות- זוגות צעירים יוצאים במסעות לקושש הון עצמי כדי לרכוש דירות משל עצמם. כמובן שזה גורם לעליית מחירים כשהיצע הקרקעות שזמינות לבנייה למגורים מוגבל. אותה הסיבה הופכת את הנדל"ן לאפיק אטרקטיבי להשקעה: משיגים הון עצמי, לוקחים משכנתא- ומקבלים אפיק השקעה "בטוח".
כמובן שעליית מחירי הדירות גורמת גם לעלייה במחירי השכירות (אמנם בשיעות פחות גבוה- אבל עדיין משמעותי), כך ששכירת דירה לא הופכת לאטקרטיבית.
&nbsp
המשבר כנראה יפתר מעצמו כשהריבית תעלה- הבעיה היא שאף אחד לא יודע מתי זה יקרה, כמה דירות אפשר לבנות בלי לגרום לקריסה של חברות כשהריבית תעלה והביקוש לדירות ירד וכמה אנשים יאבדו את ביתם כשהם יגלו שמשכנתא שהם עמדו בה בקושי כשהריבית הייתה 0.5% גורמת להם למינוס בכל חודש כשהריבית היא 4.5%.

 

[ש מים]

ניתוח מעניין

אבל הבעיה היא שעליית המשכנתאות תדרדר לעוני (שלא לדבר על "חוסר יכולת החזרה") אוכלוסייה ענקית של זוגות (ולא רק זוגות) צעירים. לכן הפיתרון, לדעתי, צריך להיות משולב עם פיתוח אמיתי של המגורים והכלכלה בפריפריות (ובעיקר תח"צ של מערכי הסעת המונים).

 

[darkshadow1]

לבעיה שאתה מציין אין פיתרון אמיתי.

הריבית תעלה, במוקדם או במאוחר. הסיכוי שהכלכלות המפותחות כולן יגררו למצב של יפן (=דיפלציה וריבית אפסית במשך עשורים) אפסי. בנק ישראל לא יכול להרשות לעצמו מצב שבו הריבית בישראל נמוכה מהריבית בארה"ב- זה יגרום לזליגת הון מישראל ולהחלשה לא סבירה של השקל. בדיוק כמו שבנק ישראל כמעט ולא התחשב במצב של שוק הנדל"ן כשהריבית ירדה פעם אחר פעם- כך הוא גם לא יתחשב במצב שוק הנדל"ן כשהוא יעלה את הריבית.
אנשים שלא לקחו משכנתאות בתבונה- יפסידו את ביתם. צריך רק לקוות שהמגבלות שבנק ישראל הטיל על לוקחי המשכנתאות בשנים האחרונות (שבניגוד לדעה של לא מעט אנשים שלא מבינים דבר בכלכלה, מנעו בועת נדל"ן מפלצתית שהייתה מאיימת על היציבות של כל הכלכלה בישראל) יספיקו כדי לצמצם את מספר האנשים שיפסידו את ביתם, ושהמדינה לא תדרדר למשבר נדל"ן שיאיים את יציבות הבנקים.
לגבי פיתוח של הפריפריה- אין שום קשר למשבר הנדל"ן. יש במרכז הארץ עתודות קרקע אדירות שיספיקו לבנייה לשנים רבות, וזה בלי לדבר על פינוי-בינוי ותמ"א38. מחירי הקרקעות במרכז הארץ הם לא תוצאה של מחסור בקרקעות אלא של פקקים בירוקרטיים שמונעים את הפיתוח שלהן.

 

[ש מים]

אשמח אם תוכל להרחיב בנושא המשכנתאות

"צריך רק לקוות שהמגבלות שבנק ישראל הטיל על לוקחי המשכנתאות בשנים האחרונות (שבניגוד לדעה של לא מעט אנשים שלא מבינים דבר בכלכלה, מנעו בועת נדל"ן מפלצתית שהייתה מאיימת על היציבות של כל הכלכלה בישראל) יספיקו כדי לצמצם את מספר האנשים שיפסידו את ביתם".

לגבי העתודות במרכז הארץ: אני נוטה להסכים (וזה מחייב - בד"כ - הפניית תקציבים ממשלתיים מיוחדים לפתרונות תשתית, אשר בד"כ מהוות את החסם העיקרי בפני מימוש העתודות הללו). אבל מכיוון שהתהליך אותו הצעתי הנו תהליך ארוך מאוד, הדורש גם השקעות אדירות, לצד שינוי תודעתי ותפיסתי (של הציבור והמשקיעים), אני סבור שאין להמתין למימוש העתודות במרכז כדי להתחיל בתכנון ובמימוש בפריפריה.

 

[אבישי ק]

לא רק במרכז, העיכוב בבניית העוקף קריות

מנע הקמה של שכונות חדשות בקריות
מה שהקפיץ את המחירים גם באזור הקריות
כל השטח שבין קריית ביאליק לקריית אתא היה שטח לא נגיש
וכל הפרוייקטים בו הוקפאו במשך שנים בגלל החלטה של הממשלה.

 

[darkshadow1]

בשמחה:

בנק ישראל העלה את ההון העצמי הדרוש בזמן לקיחת משכנתאות. הצעד הזה הוריד את החשיפה של הבנקים למשכנתאות (מה שיקטין את ההפסדים שלהם במקרה של משבר משכנתאות), הוריד גם את החשיפה של הרוכשים למשכנתאות (מה שיקטין את מספר הרוכשים שיאבדו את ביתם עם עליית הריבית) וגם מגביל את ההון שהרוכשים יכולים לגייס לרכישת דירה (מה שמגביל את עליית המחירים ומקטין את הסיכוי להיווצרות בועת נדל"ן).

 

[ש מים]

"הוריד חשיפה" = הקטנת הסיכון?

 

[ש מים]

תודה על ההסבר.

 

[אבישי ק]

עושים היום דומה למה שעשו בארה"ב, מגלגלים משכנתאות

בארץ לא ניתן לגלגל משכנתאות כמו שהיה לפני המשבר בארה"ב
אבל ממחזרים היום לאנשים משכנתאות והכל נמצא בכל מקרה לפני פיצוץ
בנק ישראל דאג שנה שעברה כך שהבנקים יגנו על עצמם לקראת הנפילה
חבל שלא עשה אותו הדבר לאנשים
כשהבועה תתפוצץ, ואנחנו נמצאים עכשיו על נקודת השינוי שממנה זה רק למטה
הבנקים יהיו מוגנים, רק נוטלי המשכנתאות לא מוגנים.
עליית הריבית תהיה קש שישבור את גב הגמל.
למזלנו או לא למזלנו כמות האנשים שלקחו משכנתאות גבוהות היא קטנה יחסית לאוכלוסיה
כך שתהיה פגיעה, אבל היא תהיה מוגבלת.

 

[tapuzoed]

לפני איזה פיצוץ? העלאת ריבית לא תשבור את הגב לאף אחד

הבנקים יפרסו את המשכנתאות לעוד 5-10 שנים עם איזו תוכנית הקלות..
התקשורת תתחיל להתמלא באנשים שעומדים להיזרק מביתם ותאשים את הממשלה,
רק לא את עצמה שהיא ניזונה מתשלומי התאחדות הקבלנים שקונים כתבות, מפרסמים אצלה
ומנפחים בועה והיסטריה על מחסור דמיוני בדירות ומנסים לייצר תופעות עדר כמו שראינו בחודשים האחרונים
מי שנכנס להיסטריה, יכנס להיסטריה בהעלאת הריבית.. יהיה עדר היסטרי שידרוש מהממשלה עזרה... על זה הם בונים

 

[אבישי ק]

כבר ידוע מי וכמה יפגעו, זה לא סוד

הבעיה היא לא במשכנתאות בלבד
הבעיה היא במיוחד בהלוואות
אנשים לקחו הלוואות כדי להשלים את מה שהמשכנתא לא נתנה
ובלי קשר למי שראה את הכתבה בערוץ 10
50% מהישראלים נמצאים באוברדרפט מסוכן ורובם כבר שקועים בהלוואות
עליית ריבית תזעזע את השוק ותפגע ביכולת של הרבה משפחות לקיים את עצמם

 

[ש מים]

אני מסכים

 

[tapuzoed]

מסכים 100% הדו"ח בבל"ת - והדבר הכי אבסורדי השימוש שנעשה בו

שאותם חבר'ה במדינת תל אביב שעושים שימוש לצרכי בחירות בדו"ח הזה - הם האנשים שהלכו קנו דירות
כמשקיעים ועושקים סטודנטים וצעירים בשכ"ד גבוה. למה שלא יורידו את שכר הדירה אם כל כך "אכפת להם מהדור
הצעיר שלא יעזוב את הארץ" אבל עוד יותר אכפת להם להעלות לו את שכר הדירה בדירות שקנו להשקעה, נכון?
ובצד השני של המתרס אותם צעירים ש"לא רואים איך הם סוגרים את החודש" אבל מתעקשים לגור במרכז הבועה
ולא מוכנים לשקול מעבר לשום מקום אחר. מישהו חייב לספק לכם דירה רק בכוכב הצפון? וכל הצפונבונים עם
3 דירות להשקעה שקניתם - מישהו מונע ממכם להוריד שכ"ד ולהפסיק לעשוק את הצעירים?

לגבי מחוסרי דיור ודיור ציבורי - אין ספק שצריך דיור ציבורי וצריך לרכוש אלפי דירות לדיור ציבורי אבל גם כאן אסור
שזה יהפוך למצב שבו אנשים עובדים קשה לשלם משכנתא והשכנים שלהם קיבלו דיור ציבורי בלי משכנתא בלי כלום..
גם זה מצב לא בסדר, שבו מי שמשתכר פחות יתחיל לקבל מהמדינה דירות ואנשים ישאלו את עצמם בשביל מה
הם עובדים כל כך קשה, עדיף לקבל דירה וקצבאות ולעבוד מתחת לשולחן.. בשיפוצים למשל כמו במגזר שכולו
"עני על הנייר" אבל נוסעים ברכבי שטח חדשים ובונים וילות. וגם המגזר העני השני שבו לכל אחד משבעת הילדים
איכשהו קונים דירה אבל מתלוננים שצריך גמח למצרכי מזון כי המקררים החדשים בדירות החדשות ריקים. נו באמת.

בכל אופן כל הדוח הזה לא חידש כלום, התזמון שלו מריח כל כך רע.. המדינה הזו ממאיסה את החיים לא בגלל נושא
הדיור, וגם: ל-80 אחוז מהמדינה יש דיור בבעלות.. אלא בגלל משפטיזציה, בג"ציזציה, יועצים משפטיים, פקידוני אוצר וכו'
שתוקעים הכל בבירוקרטיות ואז יש להם גם סיבות אחרי הכשלים האינסופיים שנוצרים בגללם גם להביא מבקרים לכתוב
דוחות ביקורת..

כדאי לציין למשל את הצעד של הממשלה הנוכחית להחזיר לאפריקה את 50 אלף המסתננים הלא חוקיים שהשמאל הקיצוני
הצעיד לנו לפני שנה בכיכר רבין.. זוכרים? אז מי טירפד את המהלך הזה? השמאל, היועץ המשפטי, בג"צ, צרת המשפטים
לבני - כל החונטה שלהם התגייסה לטרפד את המהלך, מהלך שהיה מפנה במיוחד בתל אביב אלפי דירות ומוריד שכ"ד
באופן מיידי. עכשיו אותה חונטה מארגנת לנו הפגנות על כשלונות בדיור..אחרי שגם את תוכנית מחיר מטרה היועץ
המשפטי של משרד האוצר ניסה לטרפד. או הפראבדה של מוזס, כלכליסט, עם שער שלם נוסף בתעמולת הביוב שלהם
נגד נתניהו "נתניהו אשם!" מרוח על כל עמוד השער כאילו הבובה שהם מריצים לא היה שנתיים עכשיו שר אוצר כושל,
שרק רדף אחרי כותרות וממשיך לבלבל את השכל על מעמ אפס הכושל שרק היה מעשיר קבלנים שכבר העלו את המחירים
עוד כדי לגרוף את ההנחה הצפויה לכיסם.. ולא דרש לסנדל אליה את תוכנית מחיר מטרה שיכלה להיות מיושמת לפני שנה..
כמה אבסורדים יש בנושא הזה..

 

[ש מים]

מסכים