דילמה

[נסיה 5]

דילמה

לפני כן רקע קצר.
אנחנו זוג+ילד
גרים בעיר א'
חמותי אלמנה שנים רבות מאוד ומזדקנת היא ביקשה לעבור מעיר ב' אלינו לעיר א'.
ברשותה דירה שרצתה לרשום אותנו כבעלי הדירה ועשינו הכל בצורה חוקית, תוך כדאי דיבורים היא סיפרה שיש לה אישורי בניה של עד 40 מ"ר אם אני לא טועה...
אנחנו בודקים אופציה של סגירת מרפסת שהיא יכולה להתאים בהחלט לחדר אמיתי ואז היא תוכל לקבל שכירות מכובדת, בהמשך אנחנו רוצים להרחיב את הבית לפי אישורי היתרי בניה כולל חתימות מאושרות על ידי השכנים שאפשר להרחיב את הדירה.
חשבנו אולי להפוך את הדירה הזאת לגן ילדים פרטי של עד 15 ילדים. נניח מגיל 3 חודשים עד 3 שנים או לחלופין גן ילדים מגיל 3
או להפוך את זה לעסק כמו מכון יופי/חדר טיפולים אלטרנטיבים
השאלה היא כמה לדעתכם זה יעלה להרחיב את הבית לצורת גן ילדים ובנוסף האם מומלץ לשלב אדריכל/קבלן מפתח/מהנדס?
או שכדאי לעשות סקר שווקים?

הבעיה היא כזאת, אין לנו בדיוק כסף וכל ביקור שנביא נצטרך לשלם כמה מאות שקלים.
אשמח לרעיונות יצירתיים ומנוסים מה לעשות...

 

[מר בחור 123]

לדעתי זו דילמה עסקית ולאו דווקא קשורה לנדלן

עלויות של כמה מאות שקלים, הן גרגר חול בתוך ים ההוצאות הדרושות לבניה ולהקמת העסק בכלל. אני מציע לך לנסות ולבצע הערכה של כל השלבים הדרושים להקמת העסק (סוג של תוכנית עסקית) ואז לבדוק את כדאיות הכלכלית.

 

[נסיה 5]

תודה על התשובה

לאיזה אנשים צריך לפנות?
וכמה חישוב גס לדעתך?

 

[מר בחור 123]

מעולם לא לקחתי חלק בהקמת גן

בכנות, אין לי מושג. גן הוא לא סתם חנות או משרד.
לדעתי את צריכה לקבל הכוונה ממישהו שכבר עשה את זה בעבר.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

משמעות העברת בעלות בדירת מגורים ו...הקמת גן ילדים - התייחסות

כמה שאלות הבהרה :

אני מבין שמדובר על בניין מגורים עם מס' קומות ולפחות 6 עד 12 דיירים, [כלומר בית משותף כהגדרתו בחוק] ואני נוטה להבין שהדירה המדוברת נמצאת בקומת הקרקע , דירת גן ? [לא ברור]

בהנחה שמדובר על דירה בקומת קרקע, האם קיימת כניסה נפרדת ? האם לשטח הדירה הוצמדה גינה בשטח ראוי ?

האם התב"ע למגורים מאפשרת שינוי לצרכי גן ילדים שהינו רועש ואינו מתאים לפעול מתוך בנין בו גרים משפחות, ועלולה לקום כל צעקה והתנגדות לכל השינוי המתבקש. [צריך להתאים את הדירה לגן ילדים ולבצע שינויים מחייבים] , כולל יציאה לגינה [בהנחה שהגינה צמודה ועברתם את כל המשוכות הגבוהות בדרך לאישור התכנית בועדה המקומית] .

בכל מקרה בתחילת התהליך תדרשו לבקש מהועדה "היתר לשימוש חורג" ורישיון עסק שאמור להבחן על פי קריטריונים מובנים.

האם מישהו טרח לעדכן/לבחון את עמדת ועד הבניין/הדיירים האחרים בנדון ? [לפני מימוש החלום]

איך אתה היית מגיב עם בדירה הסמוכה לך יבנו גן או ביה"כ או תלמוד תורה...האם תסכימי ?

כל שינוי חיצוני בדירה מחייב פתיחת תיק עבודה והחתמת שכנים, האם בחנתם שבועדה המקומית יש מגמה לאישור סגירת מרפסות ?

האם אתם מודעים לעובדה שהעברת בעלות בדירה על שמכם/שם בעלך יגרום לדרישת תשלום היטל השבחה לועדה המקומית,[ללא קשר לבניה בפועל] כלומר לדוגמה הדירה שווה היום כ - 1 מיליון ש"ח, ועם התוספת של 40 מ"ר בתב"ע , תוערך ההשבחה ע"י שמאי הועדה בשווי של 1,5 מיליון ש"ח , אזי תאלצו לשלם 250 אלף ש"ח היטל השבחה כדת וכדין.

ב"ראי הפסיקה" הקיימת :

יולי 2015 - בבית קטן ברחוב חנא רובינא בחיפה הופעל גן ובו 37 ילדים בני שנה וחצי עד שלוש. מאבקם של הדיירים האחרים צלח, והגן ייסגר הקיץ - http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4681227,00.html
ביה"מ לעניינים מנהליים בחיפה סבר שלא הגיוני לאפשר הפעלת גן בשכונה עם אוכלוסיה מבוגרת, ראו פסה"ד במלואו - https://www.psakdin.co.il/Court/732933#.WO5gHEXysdV

ת.א 5146/02 בימ"ש השלום בב"ש - נקבע, כי הפעלת גן ילדים באיזור מגורים א' מהווה שימוש חורג. בהיעדר היתר לשימוש חורג ובהעדר רשיון עסק, ניתן ביהמ"ש צו מניעה זמני האוסר את הפעלת הגן, [למרות שהגן כבר החל בפעילותו.] הבקשה נדונה בפני השופטת בית-אור. לטענת המבקשים, הפעלת הגן בשכונה, שנועדה למגורים בלבד, מפירה את זכויותיהם. לטענתם, הפעלת הגן יש בה כדי לשנות את אופי האיזור. הגן מהווה מטרד ליחיד כמשמעותו בפקודת הנזיקין סעיף 44, איכות חייהם תיפגע ותימנע הנאתם הסבירה מבתיהם....

החלטה הפוכה בערר שבו הועדה המקומית בראשל"צ אישרה הקמת פעוטון במבנה נפרד עם חצר נפרדת,[למרות התנגדות השכנים] הערר השכנים לא התקבל, אם זאת צומצם היקף ההיתר החורג - http://www.lawyer-lawyer.co.il/alawyer8088.html

=============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[נסיה 5]

חתיכת סיפור...

האם החוקים האלה תקפים גם לניהול משרדי עורכי דין/שירותי רפואה פרטים/מכון יופי ועוד עסקים "שקטים" שהם לא כמו גן ילדים?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

תחשבי תמיד...איך את היית מגיבה לקיום עסק בבניין שבו את גרה.

בניין מגורים מוגדר ככזה עפ"י תכנית בניין ערים, והמטרה היא שישמש רק למטרת מגורים, ולהיפך , בנין מסחרי/תעשייתי אינו יכול לשמש למטרות מגורים.

כל שינוי סטטוס מהווה חריגה גדולה מהתכנון ומחייבת מתן אישור חריג של הועדה המקומית לתכנון לתקופת זמן קצובה וזאת בהנחה שהשכנים החשים פגועים מירידת ערך דירתך לא יגיבו בהתנגדות נחרצת וילכו לביהמ"ש.

תכנית "בנין ערים" באה להסדיר כחוק מקומות בהם יבנו בניינים בבניה רוויה למגורים [בניה גבוהה], בבניה צמודת קרקע [וילות/קוטג'ים] , תעשיה, מסחר, ועוד... אחרת ישרור במקומתינו "חוק הג'ונגל".

ככלל אף דייר אינו רוצה שבבנין שלו יתנהלו עסקים [אפילו שקטים לכאורה] המחייבים תנועה בלתי פוסקת של זרים לתוך הבניין, גם פיצול דירה היא בעייה שדיירים אמורים להתנגד לה.

ככלל , שוב...כל ניהול עסקי החורג מהתב"ע, מחייב מתן אישור חורג לתקופת זמן מוגבלת ורישיון עסק...ולעבור משוכה של התנגדות דיירים.

אני ממליץ לך , תמיד לראות במבט אובייקטיבי איך את היית מגיבה לו שכן/ים שלך היו פועלים בניגוד למקובל בבנין מגורים ולפתע בדירת השכן שלך היה מופעל משרד עו"ד/מרפאה וכו'...והיית חשה בתנועה בלתי פוסקת של זרים במעלית/במדרגות.

 

[נסיה 5]

מסכימה עם השורה האחרונה

ועדיין אני חושבת שיש מקומות שיכולים להיות ההפך למשל בתים נטושים/מבני מסחר נטושים שיכולים להיות יופי של דירה/עסק..
בכל מקרה כנראה שאנחנו נרד מהנושא של הקמת עסק גם שקט בדירה של חמותי ונחפש איך אפשר לעשות דירה להשכרה עם תשואה גבוהה יותר, יש לה אפשרות להרחיב והדירה תוכל להיות עד 106 מ"ר....

מבאס

 

[הנדלניסט מהבקעה]

האם טרם הגיע לכם הדרישה לתשלום היטל השבחה ?

כי היא תבוא.

 

[נסיה 5]

בינתיים לא עושים כלום רק דיבורים באוויר