דילמה

[liorlf1]

היי אשמח לשמוע מה אתם חושבים,
יש לנו בית בשווי 3 מיליון בלי משכנתא מושכר היום ב 7k.
כיום שוכרים במקום אחר ורוצים לקנות בית למגורים בלי למכור את הקיים (מעריכים שהוא יגדיל את ערכו מאוד בעוד 5 שנים ובכללי זה נכס מאוד אטרקטיבי שאני מעדיף שישאר במשפחה)
לצורך העניין נצטרך משכנתא של 3 מיליון שקל לבית החדש. נחזיר אותה בעזרת השכירות 7k ואת השאר נשלים (מרוויחים 31k נטו)
2 שאלות;
1. האם בכלל אפשרי לעשות דבר כזה?
2. האם המהלך כדאי או שפשוט עדיף למכור ולקנות ולהישאר עם נכס אחד.
אשמח לשמוע חוות דעת.
תודה.

 

[Desslok]

נשמע בעייתי מכמה בחינות.

קודם כל, על נכס שני ב 3 מליון תשלם מס רכישה מהשקל הראשון, גם אחרי ההפחתה שאושרה בימים האחרונים, עדיין תשלם 5% שזה 150 אלף ש"ח
דבר שני תשאיר כסף בצד למתווך אם יש, עו"ד אם יש, שיפוץ אם צריך, ריהוט לבית החדש והוצאות מעבר דירה

לא אמרת כמה שווה הבית החדש, אבל תיאורטית אתה יכול לקבל 50% משוויו ועוד 50% משווי הבית הקיים, כך שיתכן שתוכל לקבל משכנתא של 3 מליון, אבל:
- את כל הנלווים (מס רכישה ושאר הדברים שציינתי קודם) תצטרך לשלם מכיסך ולא מהמשכנתא
- החזר חודשי על משכנתא של 3 מליון יצא בערך 15 אלף ש"ח בחודש לפי מפתח של 500 ש"ח לכל 100 אלף משכנתא. אפשר קצת פחות אבל זה אומר לקחת מסלולים מסוכנים שיעלו בהמשך. הבנקים מגבילים שההחזר החודשי לא יכול לעלות על שליש מההכנסה, אתה אומר שיש לכם 31 + 7 שזה 38, שליש מזה יוצא 12.6, אני לא בטוח שיספיק למשכנתא כל כך גדולה, זה מאוד גבולי

תבקש מהבנק אישור עקרוני למשכנתא בסכום כזה, אפילו בלי נכס, תראה אם בכלל מוכנים לאשר לך דבר כזה וכמה תהיה העלות. אם כן, תעשה חשבון אם יש לך מספיק כסף לכל ההוצאות הנלוות ואם תוכל לעמוד בהחזר בשוטף בלי לפגוע ברמת החיים שלך. קח בחשבון גם תרחישי קיצון כמו פיטורים, קורונה וכו'.

 

[טל מלט]

אפשרי מאד..צריך רק לתכנן היטב:
א. היבטי מיסוי
ב. לעשות שופינג טוב בבנקים
ממש לא בשמיים

 

[82little]

אכן בעייתי. ועוד יש להוסיף על כל מה שנאמר, שמשכנתא על בית קיימת ניתנת בריביות גבוהות ממשכנתא לצורך קניית נכס חדש...וכן לקחת בחשבון שבעתיד מכירה של נכס שהינו דירה שניה להשקעה מחוייבת בעיקרות במס שבח.... כך שגם בקניה וגם במכירה יש לקחת בחשבון מיסים גבוהים יחסית...