דירה במחיר למשתכן ברעננה
שלום לכולם,
אנחנו זוג צעיר וזכינו במחיר למשתכן ברעננה. יש לנו הון ראשוני לקניית את הדירה. בחרנו בדירה שעלותה 1,613,000 ₪. ברור לנו כי העסקה לרכישת הדירה לא משתלמת עבורנו, כיוון שאין לנו הון ראשוני גבוה, ובסה"כ יוצא שנשלם על הדירה 6,500 ₪ במשך 30 שנה, וכולל ההון הראשוני מדובר ביותר מ-2.8 מיליון ₪ עבור דירת שלושה חדרים. אתם בטח מבינים שהכיוון היחידי הרלוונטי עבורנו הוא קנייה ומכירה של הדירה במינימום זמן.
ע"פ החוזה של מחיר למשתכן, נוכל למכור את הדירה כחמש שנים לאחר האכלוס, שיהיה בעוד כשנתיים (ע"פ החוזה של הקבלן עם משרד השיכון). ההחזר החודשי עומד על 33% מגובה המשכורת שלנו, נוכל לעמוד בו, אבל ברור לנו שבמידה ואנחנו הולכים על זה, הולכות להיות לנו שבע שנים קשות. ישנן שיקולים בעד רכישת הדירה, כיוון שההורים של כלתי גרים ברעננה ויוכלו לעזור לנו כשהיו לנו ילדים. אנחנו יכולים גם להחליט שלא לעבור לגור בדירה, ולהשכיר אותה מיד, ולהמשיך לגור בשכירות (3,500 ₪ לחודש), וכך אולי נוכל לכסות חלק מההחזר החודשי.
כרגע השכונה החדשה נראית כמו אתר בנייה. אנחנו לא יודעים מה יהיה בעוד שבע-שמונה שנים, רק יכולים להניח שעיריית רעננה החזקה תנסה לזרז עניינים בשכונה ולהאיץ את הפיתוח. אני גם מזכיר שמחיר למשתכן היא תכנית בפיקוח משרד השיכון, ואני מאמין שלא יהיה עיכוב משמעותי בבנייה, ובנוסף, למעט תקופת גרייס של חודשיים, נקבל פיצויים במקרה של איחורים במסירת המפתח. בנוסף, שווה גם לציין שהדירה היא אמנם 3 חדרים, אבל הדירות מתוכננות היטב ואפשר בהשקעה זניחה מאוד לסגור חדר נוסף בדירה.
אנחנו לא מומחים גדולים בנדל"ן, נשמח לקבל תשובה על שתי שאלות, במיוחד ממי שמכיר את השכונה הירוקה החדשה שנבנית ברעננה:
שלום לכולם,
אנחנו זוג צעיר וזכינו במחיר למשתכן ברעננה. יש לנו הון ראשוני לקניית את הדירה. בחרנו בדירה שעלותה 1,613,000 ₪. ברור לנו כי העסקה לרכישת הדירה לא משתלמת עבורנו, כיוון שאין לנו הון ראשוני גבוה, ובסה"כ יוצא שנשלם על הדירה 6,500 ₪ במשך 30 שנה, וכולל ההון הראשוני מדובר ביותר מ-2.8 מיליון ₪ עבור דירת שלושה חדרים. אתם בטח מבינים שהכיוון היחידי הרלוונטי עבורנו הוא קנייה ומכירה של הדירה במינימום זמן.
ע"פ החוזה של מחיר למשתכן, נוכל למכור את הדירה כחמש שנים לאחר האכלוס, שיהיה בעוד כשנתיים (ע"פ החוזה של הקבלן עם משרד השיכון). ההחזר החודשי עומד על 33% מגובה המשכורת שלנו, נוכל לעמוד בו, אבל ברור לנו שבמידה ואנחנו הולכים על זה, הולכות להיות לנו שבע שנים קשות. ישנן שיקולים בעד רכישת הדירה, כיוון שההורים של כלתי גרים ברעננה ויוכלו לעזור לנו כשהיו לנו ילדים. אנחנו יכולים גם להחליט שלא לעבור לגור בדירה, ולהשכיר אותה מיד, ולהמשיך לגור בשכירות (3,500 ₪ לחודש), וכך אולי נוכל לכסות חלק מההחזר החודשי.
כרגע השכונה החדשה נראית כמו אתר בנייה. אנחנו לא יודעים מה יהיה בעוד שבע-שמונה שנים, רק יכולים להניח שעיריית רעננה החזקה תנסה לזרז עניינים בשכונה ולהאיץ את הפיתוח. אני גם מזכיר שמחיר למשתכן היא תכנית בפיקוח משרד השיכון, ואני מאמין שלא יהיה עיכוב משמעותי בבנייה, ובנוסף, למעט תקופת גרייס של חודשיים, נקבל פיצויים במקרה של איחורים במסירת המפתח. בנוסף, שווה גם לציין שהדירה היא אמנם 3 חדרים, אבל הדירות מתוכננות היטב ואפשר בהשקעה זניחה מאוד לסגור חדר נוסף בדירה.
אנחנו לא מומחים גדולים בנדל"ן, נשמח לקבל תשובה על שתי שאלות, במיוחד ממי שמכיר את השכונה הירוקה החדשה שנבנית ברעננה:
- במצב ההיפותטי בו נצליח למכור את הדירה ב-2.1 מיליון ₪ (ברור לנו – ההיפותטי לחלוטין) – איזה משמעות יש לריביות הגבוהות שקיבלנו מהבנק בגלל ההכנסה הבינונית שלנו וההון הראשוני הנמוך? איזה משקל אנחנו צריכים לתת לתת להן כשאנחנו באים לבדוק את הכדאיות של העסקה? הרי ברור את רוב הריביות האלה לא נצטרך להחזיר, כיוון שאנחנו מוכרים אחרי פחות משליש מהזמן.
- לאור הנתונים שהצגתי, והפעם ללא שום מצב היפותטי, האם אתם חושבים שזו השקעה כדאית? האם ההטבה של מחיר למשתכן ברעננה כפי שאתם מכירים אותה היא משמעותית? ברור שיש פה סיכון, אבל אנחנו מכירים את עצמנו ויודעים שנוכל לעמוד בהחזר החודשי במשך 7-8 שנים, וסביר להניח שהמשכורות שלנו עוד יעלו. האם הייתם הולכים על ההזדמנות הזו?
