דירה להשקעה - מגבלת גיל לביטוח חיים

[אה51]

שלום
אני בן 69 ובריא. שוקל לרכוש דירה להשקעה עבור הדור הבא. נדרשת משכנתא של 400-500 א שח (כ60% LTV)
א) עד איזה גיל ייתנו לי משכנתא בבנק למשכנתאות? הרי יש מגבלת גיל בביטוח חיים.
ב) יקר הוא ביטוח החיים לאדם בריא בגיל זה. האם בנק למשכנתאות יסכים לוותר על ביטוח חיים כנגד שיעבוד של נכס נוסף? או עי הכנסת בן צעיר חסר משכנתא המקבל תמיכה מהממשלה עד יוני שנה הבאה (כערב או שבעל הנכס)?
ג) על מנת לעקוף מגבלת גיל כנ"ל: היש טעם לשקול משכנתא בחברת ביטוח שהרי זו לא כפופה לרגולציה של הפיקוח על הבנקים המחייבת ביטוח חיים של הלווה?
תודה

 

[אה51]

רק 50%

 

[82little]

חסרים פרטים. מה שווי הדירה, הנרכשת?
ומחוץ לשיקולי משכנתא גרידא אולי עדיף לחשוב על נתינת הדירה במתנה, תוך העזרות בעורך דין והגנות מתאימות, לילדיכם? זה מאפשר אחוזי מימון שונים, פטור ממס רכישה או מופחת, אי חשיפה למס שבח בהמשך... ועוד...
ראוי במקרה כזה ובכלל שבעל הנכס גם אם אין לו הרבה הכנסות יהיה אחד מהלווים ואולי לווה עיקרי וההורה כערב. ולא להיפך.
גם הילד או הילדים יהיו מבוטחים בביטוח חיים וגם הערב או הערבים.
אין בעיה לקבל ביטוח חיים, אמנם לא זול גם לאנשים מבוגרים, ומשכנתא שההחזר בה עד גיל 80 וכמו כן ניתן במקרים מסויימים לקבל פטור מביטוח חיים מהבנק. יש יתרון לביטוח החיים כי כשמו כן הוא מבטח למקרה פטירה חס וחלילה ואז תכוסה המשכנתא. ... זה חלק מהעלויות של רכישה בגיל מבוגר יחסית. ועד מאה ועשרים...
בהצלחה

 

[אה51]

תודה ואבהיר
עדיין לא איתרנו דירה להשקעה. יש לנו הון עצמי 250 אשח. ובהינתן 50% מימון לדירת השקעה - אנו נחפש דירה במחיר 500 א שח.

לא הבנתי את המלצתך לגבי מתנה בחיים.
א) איך ניתן לתת מתנה אם עדיין לא רכשתי את הדירה שהרי עדיין לא בניתי חבילת מימון?
ב) האם אתה מציע לרשום בהסכם קניית-הדירה את הנכדות (גיל 2 ו-5) כרוכשות הדירה? אם הן הרוכשות, אייך תתקבל משכנתא?

לגבי המלצתך לרשום את הדירה על שם הבן (רווק, צעיר ובריא, בלי ילדים, אם הכנסות רק מהמדינה לשנה בגלל קורונה 9 א שח ). זה קביל מבחינתי. אך כדי לחסוך בביטוח חיים של ערב כמוני, האם הבנק יסכים לתת הלוואה לבן זה בלי ערבות שלי?

סכום המשכנתא נמוך. יש הכנסות פסיביות כך שאין צורך חיוני לגדר ביטוח חיים על סך 250 א שח בפרמיה גבוהה.

האם 80 זה הגיל המכסימאלי להחזרת חוב? בכול הבנקים? זה נוהג או רגולציה?

אשמח לדעת אם משכנתא מחברת ביטוח מתאפשרת ללא ביטוח חיים

 

[82little]

-- היות ומדובר בסכום נמוך יחסית כדאי לבדוק היטב שיש ביטחון בהשכרת הדירה לאורך שנים. ושתשמור על ערכה.

-- במקרה של רישום לא על שמך הכוונה היא נתינת מתנה לילד או ילדיכם שמעל גיל 18. לא לנכדים, אלא אם כן, שוב, מעל 18. גם לקטינים אפשר אבל זה מורכב יותר. ובכל אופן נדרש בכל מקרה הסכם מתאים בעזרת עורך דין. ולהתייעץ היטב עם עורך דין בנושא.

-- אם מדובר רק בדירה ראשונה המצב הגיוני וברור יותר. ואם כבר הילדים בעלי דירה אז באותה המידה שיהיה רשום על שמך כדירה ל השקעה.

-- אם לבן מספיק הכנסות והמשכנתא היא יחסית קטנה נניח 400 א' שח אני מניח שלא תהיה בעיה שהמשכנתא רק על שמו.

-- ואז גם אין צורך בערב ובביטוח חיים על שמך.

-- אם הדירה להשקעה אפשר לבקש ששכר הדירה יהיה חלק מההכנסות אך אם מדובר בדירה ראשונה לבן אז זו הדירה שאמור לגור בה ולכן זה לא נחשב כהכנסות.

-- יש לבדוק לגבי גיל 80 כגבול משכנתא... וגם בנוגע לגיל ערב. בדרך כלל הבנקים מעדיפים ערבים שגילם לא עולה על 65. לא יודע אם זה מעוגן בתקנות של בנק ישראל ומה המדיניות המדויקת בכל בנק. כדאי פשוט לשאול.

-- בענין ביטוח חיים, לא חושב שזו דרישה של המפקחת על הבנקים בבנק ישראל או של בנק ישראל בכלל. זה דבר שהבנקים דורשים. בכל אופן במצבים מסויימים הבנקים עשויים לתת פטור מביטוח חיים.

בהצלחה